中原xxxx年07月長春兆元地產(chǎn)鐵北項目營銷報告-wenkub
2023-02-28 19:09:09 本頁面
【正文】 506 507成交 套數(shù) ——五一小長假期間成交量顯著下降，但在 5月 4日成交呈現(xiàn)反彈，其走勢與 2023年趨同。 對長春市場而言，由于目前 市場需求仍以自住需求為主， 并且較長時間處于 供不應(yīng)求 的狀態(tài)，因此 調(diào)控的效果 對比一線城市顯得 較弱；但對投資類型的項目、產(chǎn)品還是產(chǎn)生了較大的影響，對部分改善型的自住需求也產(chǎn)生了一定的抑制作用。本提案中將涉及開發(fā)商要求的地塊所在區(qū)域在全市所處地位，即整體市場分析；區(qū)域內(nèi)開發(fā)情況、區(qū)域內(nèi)各檔次樓盤具體情況、客群情況；細(xì)分地塊綜合素質(zhì)，結(jié)合上述外部環(huán)境導(dǎo)出項目市場地位、產(chǎn)品定位、客群定位、項目形象定位、價格建議、推售階段劃分、媒體建議等。 匯報說明 PART1 ： 宏觀環(huán)境概 政策環(huán)境分析 ； 城市建設(shè)環(huán)境分析 ； 土地市場盤點； 二級市場盤點 PART2 ：區(qū)域市場分析 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀； 項目所在區(qū)域在售樓盤對比分析 PART3：地塊分析部分 地塊基本情況 ； 宗地 SWOT分析 ； PART4： 項目定位部分 項目市場定位建議 ； 項目產(chǎn)品規(guī)劃建議 ； 項目客群定位建議 ； 項目價格定位建議； 項目形象定位； 項目案名建議 PART5： 項目營銷推廣策略 現(xiàn)況分析部分 ； 品牌塑造 ； 營銷推廣 報告內(nèi)容 宏觀環(huán)境概述 Part 1 政策環(huán)境分析 城市建設(shè)環(huán)境分析 土地市場盤點 二級市場盤點 2023年全國房地產(chǎn)市場出乎人們意料的火爆，部分地區(qū)的房價大幅增長，并再次出現(xiàn)了“面粉比面包貴”、地王頻現(xiàn)等現(xiàn)象。 政策導(dǎo)向： 政策環(huán)境分析 2023年經(jīng)濟(jì)過熱，政策偏緊，以抑制投資過熱為目的。 成交減小是，政策？小長假？ 新政的出臺并未引起成交量的持續(xù)性下挫，當(dāng)前的市場成交量波動曲線與 2023年趨同。 新政對長春樓市的影響 在政策和五一小長假的雙重作用下，進(jìn)入五月份成交量較比 2023年同期呈現(xiàn)三成左右的縮減，且平均成交房源面積較比 2023年有所下降！ 小戶型暢銷 規(guī)劃、景觀、立面、價格 —— 暢銷 位置、價格、中戶型為主 —— 暢銷 品牌、產(chǎn)品 —— 暢銷 投機(jī) /投資 —— 去化慢 188平大戶型 —— 滯銷 近期部分開盤項目銷售情況 —— 中小面積住宅項目順銷，大面積及投資性項目滯銷。 …… 新政對長春樓市的影響 一方面，目前，政策效應(yīng)滯后，房地產(chǎn)供給也在逐步放大，房價漲幅趨緩；另一方面，政策實施使得一線城市的量價齊跌，將會影響潛在購房者對樓市的信心（與 2023年相似），人們對樓市所持的不確定性態(tài)度，造成了樓市的觀望，從而導(dǎo)致量降價滯的局面。但快速路建成后將對沿線的商業(yè)造成一些影響，會在一定程度上阻礙人流聚集。 長西客站 —— 西客站建成后對綠園區(qū)的發(fā)展有著重要意義，借助西客站的落戶，能夠帶動人氣聚集，給綠園區(qū)住宅及商業(yè)帶來很大契機(jī)。 共設(shè)車站 16座 ， 其中地下車站 2座 ， 高架車站 14座；設(shè)停車場 1座 ， 牽引變電所 6座；建設(shè)時間為 2023年至 2023年 ， 總投資 24億元 。 友誼花園建成開園是人民大街上的第六座公園； 綠園區(qū)新建 同心湖公園 ， 面積達(dá) 89公頃 ， 其中水面 20公頃 ， 據(jù)了解 ，同心湖畔有多家樓盤環(huán)繞； 汽開區(qū)在管委會東南新建一處 50公頃的 苗圃公園 ， 附近有天茂城中央項目； 高新區(qū)在富強(qiáng)水庫附近新建 高爾夫國際體育休閑公園 ， 面積達(dá) 180公頃 ， 其中水面 52公頃； 新建 興隆湖公園 ， 面積達(dá) 30公頃 。 圖表：城市待建公園分布圖 郁金香園 友誼公園 同心湖公園 苗圃公園 高爾夫國際體育休閑公園 興隆湖公園 濕地公園 水系公園 2023年新建的公園分布于各個區(qū)內(nèi)，但卻集中于當(dāng)前政府大力發(fā)展區(qū)域中，這些公園的新建，將進(jìn)一步推動項目的人居環(huán)境，同時也將提升公園所在片區(qū)樓盤的升值潛力。 森林公園一期將于明年 7月建成 。 圖表：森林公園示意圖 城市綠化 2023年土地市場基調(diào)： 適度地擴(kuò)大土地出讓面積，增加供給，保障需求，抑制房價 —— 崔杰 ?2023年上半年長春市共舉行了 13次 經(jīng)營性用地出讓； ?土地 供應(yīng) 36宗 ，供應(yīng)面積 ㎡ ，同比增長 293%； ?土地 成交 34宗 ，成交面積 ㎡ ，同比增長 265%； ?全部為掛牌成交， 成交率 94%； ?土地成交面積區(qū)間， 10萬平以下成交 23宗 ， 10— 20萬平成交 10宗 ， 20萬平以上成交 2宗 ； ?成交價格 樓面價格 943元 /㎡ ，平均溢價 26%； ?上半年土地市場 完成全年計劃的 51%。 注：不包括典型項目： 2023年平均容積率： ； 2023年平均容積率： 不包括典型地塊價格變化 （元 /㎡） —8% —28% —27% —33% 價格解析 2023— 2023（上半年） —— 各板塊成交面積（萬平） 2023— 2023（上半年） —— 各板塊樓面地價（元 /㎡ ） ?寬城板塊土地成交面積最高，除中冶外，多以中小開發(fā)企業(yè)為主，開發(fā)影響力仍較弱；高新板塊恒大、恒盛領(lǐng)跑板塊成交量，成交面積位居第二； ?長春市平均 樓面地價 943元 /㎡ ,高新核心、汽開、南部新城板塊受開發(fā)商品牌及規(guī)劃帶動，樓面地價高于平均水平。本年度上半年由于受天氣影響，開工時間較往年同周期滯后，在 4月份各項目才陸續(xù)開工， 6月份產(chǎn)品陸續(xù)流入市場。 價格關(guān)鍵詞： 漲幅明顯趨緩
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