中原xxxx年07月長(zhǎng)春兆元地產(chǎn)鐵北項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告(文件)
【正文】 受目前供小于求的市場(chǎng)形態(tài)影響加之 09年下半年態(tài)勢(shì)所趨， 2023年上半年新增產(chǎn)品上市價(jià)格仍體現(xiàn)出小幅攀升的趨勢(shì)，但同時(shí)政府對(duì)樓市持續(xù)的政策打壓，致使開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種方式對(duì)市場(chǎng)探底，而多數(shù)購(gòu)房者也繼續(xù)著觀望等待態(tài)度，不可預(yù)知的市場(chǎng)致使開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格無(wú)大幅度調(diào)整，價(jià)格波動(dòng)不大。大多數(shù)區(qū)域新增供應(yīng)是在 6月份開(kāi)始集中放量。 從上半年 5月份開(kāi)始，市場(chǎng)供求關(guān)系開(kāi)始變化，供求逐漸趨于平衡，預(yù)計(jì)進(jìn)入到下半年供求關(guān)系會(huì)進(jìn)一步得到緩解。其中一室一廳一衛(wèi)集中在4555㎡ 范圍內(nèi)，三室二廳一衛(wèi)集中在 90120㎡ 范圍內(nèi)，三室二廳二衛(wèi)在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)比例較少，面積區(qū)間在130142㎡ 范圍內(nèi) 結(jié)論一 1 結(jié)論二 2 結(jié)論三 3 結(jié)論四 4 ...... 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主力戶型基本上為 8095平方米的二室二廳， 6080平方米的二室一廳，輔助戶型則為一室一廳、三室二廳； 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)存在較多同質(zhì)化特征，戶型面積大都在 32140平方米之間； 區(qū)域戶型供應(yīng)以中小面積為主，致使項(xiàng)目總價(jià)較低，較大程度上迎合了區(qū)域居民以及項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位工薪階層消費(fèi)者的需求。 客群來(lái)源：區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位普通員工、各專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)或農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的小規(guī)模私營(yíng)者、拆遷戶及周邊散戶以及區(qū)域外中低收入首次置業(yè)者等。 在售樓盤(pán)成交客群分析結(jié)論 地塊分析部分 Part 3 地塊基本情況 宗地 SWOT分析 地塊基本情況 地塊基本情況表 宗地自然情況 地塊形狀： 本地塊分為 A\B兩部分， B地塊相對(duì)較為規(guī)則， A地塊為不規(guī)則形狀，局部成鋸齒形。目前只有 11路、 123路、 8路三條公交線路經(jīng)過(guò)或者路過(guò)宗地。但 項(xiàng)目所在區(qū)域同樣因?yàn)檫@種趨勢(shì)使住宅市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，所以產(chǎn)品定位是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心，我們更應(yīng)該從產(chǎn)品設(shè)計(jì)入手，提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，這已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)中關(guān)鍵的一環(huán)。 市場(chǎng)定位 定位建議支撐 通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位的周邊環(huán)境、項(xiàng)目自身?xiàng)l件的深入研究和分析、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較以及對(duì)特定消費(fèi)層消費(fèi)心理的把握。 戶型面積建議 最終建議 以中小面積為主 , 附以少量大面積戶型 戶型面積建議 產(chǎn)品規(guī)劃位置建議 .高層小戶型 1 小高層中小戶型 . 2 多層中大戶型 3 產(chǎn)品規(guī)劃位置建議 建議在地塊東側(cè)，規(guī)劃高層小戶型公寓產(chǎn)品，用以阻隔鐵路對(duì)本地塊的直接影響； 建議在地塊北側(cè)規(guī)劃小高層中小面積戶型； ... .地塊南側(cè)地勢(shì)稍顯平坦，綜合素質(zhì)比較好的位置規(guī)劃多層中大面積的洋房產(chǎn)品，此處產(chǎn)品是本案的亮點(diǎn)，比較容易實(shí)現(xiàn)價(jià)格的位置。 價(jià)格定位 當(dāng)產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有較大差異化的時(shí)候，我們需要一種可以打動(dòng)人心的力量，賦予項(xiàng)目獨(dú)特的生命力。開(kāi)發(fā)企業(yè)在長(zhǎng)春第一次進(jìn)行開(kāi)發(fā)，客戶對(duì)企業(yè)品牌沒(méi)有的認(rèn)知，相較吳中、證大、萬(wàn)龍等已經(jīng)樹(shù)立起項(xiàng)目知名度的開(kāi)發(fā)品牌來(lái)講，本案沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。 … 企業(yè)品牌的定位高度： 地產(chǎn)新貴，實(shí)力鑄造品質(zhì) 對(duì)兆元品牌我們需要有一個(gè)引起市場(chǎng)共鳴的定位。 謝謝！ 結(jié) 語(yǔ) 。 企業(yè)品牌定位 打造能讀懂心靈的項(xiàng)目 具有內(nèi)涵的生活 健康安寧的生活 高品味的生活 自由快樂(lè)的生活 項(xiàng)目品牌的定位高度： 項(xiàng)目品牌定位 本案總建筑面積 ，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期在兩年半左右，年開(kāi)發(fā)量擬劃分如下： 開(kāi)發(fā)體量 3萬(wàn)方米 開(kāi)發(fā)體量 8萬(wàn)平方米 2023年 2023年 2023年 開(kāi)發(fā)體量 2023全年可售金額３．８４億 全年銷(xiāo)售任務(wù) 2023年寬城區(qū)全年成交面積 ，單盤(pán)成交最高為華大天朗國(guó)際 結(jié)合價(jià)格、供應(yīng)等因素，寬城區(qū)單盤(pán)全年去化量在 811萬(wàn)平左右，本案第一年入市，且入市時(shí)間尚不確定，因此預(yù)估本案 2023年去化量在保守估計(jì) 6－７萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額在 3億左右，本報(bào)告中，為求數(shù)字具體便于更準(zhǔn)確的闡述，暫將銷(xiāo)售額定為３億，以便具體擬定各階段任務(wù)指標(biāo)： 全年銷(xiāo)售任務(wù) 全年銷(xiāo)售任務(wù) 策劃案雖然已經(jīng)完成，但我們的思考和探索卻還在繼續(xù)。 … 雖然本案明年正式進(jìn)入銷(xiāo)售其，但目前地上建筑物的拆遷工作還沒(méi)有開(kāi)始，考慮到項(xiàng)目認(rèn)知存在障礙，為保證 11年上半年推廣銷(xiāo)售工作的順利展開(kāi)，建議提前工程進(jìn)度。 案名建議 兆元 針對(duì)本項(xiàng)目的自身特色和區(qū)域住宅市場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品的具體數(shù)據(jù)、成交客群分析，并結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，分析得出本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)主要客戶群結(jié)論如下： ☆ 主力客群 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位中高層員工 私營(yíng)企業(yè)主 ☆ 輔助客群 區(qū)域外中等收入首次置業(yè)者 外區(qū)域投資客 客群定位 價(jià)格建議 … … … … 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位基本原則 … 從消費(fèi)者的需求心理謀求定位； … 充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力； … 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì) … 立足于供求市場(chǎng)特征，尋求差異化的產(chǎn)品 … 針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)； … 區(qū)域在售樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格列表 區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比 針對(duì)本案的價(jià)格定位，我司本著以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的原則，適時(shí)考慮項(xiàng)目品牌溢價(jià)的等因素，利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行奠定本案入市均價(jià)基礎(chǔ)，同時(shí)，根據(jù)其他因素推算出本案于全年?duì)I銷(xiāo)期的均價(jià)： 價(jià)格試算 第一步：評(píng)判分值 選定競(jìng)品，分別根據(jù)各項(xiàng)條款將本案同競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，評(píng)判出對(duì)比分值， 5分為滿分 第二步：加權(quán)加權(quán) 根據(jù)第一步所得出的分值進(jìn)行加權(quán)，從而得出本案以及競(jìng)品項(xiàng)目的加權(quán)值 價(jià)格試算 第三步：推導(dǎo)均價(jià) 根據(jù)本案以及競(jìng)品項(xiàng)目的屬性與特征對(duì)比，評(píng)定出項(xiàng)目權(quán)重比（ %），將第二步中的本案的加權(quán)值分別同競(jìng)品的加權(quán)值進(jìn)行比值計(jì)算，結(jié)算
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