【正文】 低辦公成本已經(jīng)成為企業(yè)選址時首要考慮因素。 營銷節(jié)點： 根據(jù)以上工程進度安排和 2023年銷售目標，必須 2023年 8月底進場，11月達到正式對外銷售條件。 豪宅林立，濟南富人聚集區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)聚集區(qū)，扼守山東半島藍色經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟帶。以極具視覺沖擊力的展示效果和產(chǎn)品亮點的落地贏得客戶。 服務(wù)展示 客戶識別信息搜集 客戶接待流程 營銷中心尊貴體驗 客。線上線下聯(lián)袂炒作，配合項目營銷節(jié)點，和產(chǎn)品亮點的推出，如可支付強、高成長性、生態(tài)產(chǎn)品等。 海信地產(chǎn)，海信集團旗下，實力品牌開發(fā)企業(yè)，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗和雄厚的開發(fā)實力，較強的品牌影響力 . 毗鄰市政府，周邊博物館、奧體中心、龍奧大廈、國際會展中心，坐擁頂級市政配套。 綠色環(huán)保高科技產(chǎn)品，超長采光空間，打造 LEED綠色環(huán)保認證產(chǎn)品。 從原理上，呼吸式幕墻采用“煙囪效應(yīng)”與“溫室效應(yīng)”的原理，是從幕墻的功能上解決節(jié)能問題；單層幕墻則只是從材料的選用上，通過材料本身的特性來達到一定的節(jié)能效果。太陽能利用系統(tǒng)、可循環(huán)利用再生材料、綠化防曬墻、自然通風系統(tǒng)等一應(yīng)俱全。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外部空間 —— 綠化景觀 因項目體量較小，綠化景觀有限，在商業(yè)頂部做部分空中花園景觀，可增加項目亮點及產(chǎn)品附加值。 ?電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋丌銹鋼裝飾材料，融合不大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。 (紅色部分 ) 通過估算得出， 4號樓南向戶型柱寬約為 ，戶型套內(nèi)面寬為 ，計算得出為。匯展國際 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 13% 100% 98% 90% 90% 道路交通 15% 100% 100% 95% 95% 商業(yè)氛圍 20% 100% 95% 85% 85% 發(fā)展?jié)摿? 13% 100% 102% 102% 103% 工程進度 14% 80% 80% 75% 78% 產(chǎn)權(quán)年限 13% 80% 80% 100% 100% 開發(fā)商品牌 12% 90% 90% 95% 105% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 35000 25000 30000 26000 各樣本修正后價格 32690 23100 27300 24180 本項目價格 26818 本案商業(yè)價格定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 海信 〃 龍奧 9號 案名解讀： 龍奧 9號 ：龍奧二字直接表明項目所在區(qū)域； 9號是項目地塊兒的標號，9為陽數(shù)之最，是非常吉利的數(shù)字，有著富足、智慧、興盛等等很多美好的含義，與項目的氣質(zhì)、調(diào)形相吻合。 注：魯商 〃 國奧城 4000元 /㎡ 的精裝標準 參考因素 權(quán)重 萬豪國際 銀座中心 名士豪庭 魯商 〃 國奧城 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 17% 95% 98% 95% 95% 道路交通 13% 110% 95% 97% 98% 景觀視野 15% 115% 110% 115% 110% 配套設(shè)施 17% 95% 95% 98% 95% 物管服務(wù) 15% 110% 108% 110% 110% 裝修程度 11% 100% 105% 100% 96% 開發(fā)商品牌 12% 95% 98% 95% 98% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 13000 13000 11000 18000 各樣本修正后價格 13260 13260 18360 本項目價格 14013 本案 LOFT公寓價格定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 在目前市場條件下，通過調(diào)整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信 〃 龍奧 9號底商目前入市的銷售均價為： 26800元 /㎡ 。 參考因素 權(quán)重 海爾玉蘭公寓 名士豪庭 藍調(diào)國際 魯商 〃 國奧城 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 14% 98% 95% 108% 98% 道路交通 13% 105% 108% 105% 105% 景觀視野 18% 95% 110% 115% 95% 配套設(shè)施 17% 100% 98% 100% 90% 物管服務(wù) 15% 95% 105% 108% 105% 裝修程度 11% 92% 96% 105% 92% 開發(fā)商品牌 12% 90% 95% 115% 98% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 14000 9500 7600 14000 各樣本修正后價格 13530 9690 8284 13720 本項目價格 11215 注：以下公寓價格為簡裝交房標準下的價格定位。 考慮墓地因素對本項目價格的影響，寫字樓正式推售時的價格可通過優(yōu)惠方式適當降低，已試探市場反應(yīng)。 ?現(xiàn)金流要求： 這是開發(fā)企業(yè)的硬性要求，是影響項目定價的關(guān)鍵因素。 ?投資客群。 通過對以上三項進行深入研究分析后，再對其結(jié)論進行交叉分析，依此制定本項目寫字樓及公寓的客群定位。 定位釋義： 項目定位及發(fā)展建議 本案形象定位 収展建議 項目定位 龍脈之上 〃MORE 空間 定位釋義： ?龍脈之上：指出項目地段的秲?nèi)焙唾Y源優(yōu)勢，上風上水，商務(wù)辦公極佳選擇； ?MORE空間：即指更多空間，更多選擇。 充分考慮各類物業(yè)能夠為項目帶來的經(jīng)濟收益，目前區(qū)域市場寫字樓銷售價格與公寓相差較少，從時間成本考慮出發(fā)，本案應(yīng)盡可能滿足多元化客戶需求。 產(chǎn)品規(guī)劃及外立面 1 2 3 4 戶型面積區(qū)間（㎡） 規(guī)劃方案 戶數(shù)百分比 面積百分比 4055（含 LOFT） 68% 56% 5565（含 LOFT） 13% 14% 8590（含 LOFT） 11% 15% 100120（含 LOFT） 8% 15% 合計 2108 本體分析 項目背景 小結(jié) 項目本體解析小結(jié) 1. 城市 COD板塊，市場認知度高 2. 區(qū)域市政導向明顯，整體發(fā)展?jié)摿春? 3. 區(qū)域路網(wǎng)組織便利，交通通達性好 4. 體量適中，適宜于整體規(guī)劃開發(fā) 5. 現(xiàn)代商務(wù)風格，項目市場形象好 6. 產(chǎn)品可支付性強，具備市場競爭力 1. 公墓對項目視覺影響明顯 2. 項目發(fā)展小環(huán)境有待提高 3. 后期產(chǎn)品可調(diào)整空間有限 高發(fā)展?jié)摿Π鍓K 〃 局部環(huán)境有待完善 〃 產(chǎn)品可支付性強 本體分析 項目背景 小結(jié) 制約條件 發(fā)展目標 問題界定 市場 客戶 項目 項目定位與 發(fā)展 營銷建議 項目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 第三篇 整體營銷環(huán)境評估 ?項目 SWOT分析 ?核心價值梳理 ?威脅及劣勢對策 營銷環(huán)境評估 S O W T 最大優(yōu)勢：區(qū)域價值、便捷交通、精質(zhì)產(chǎn)品 區(qū)位優(yōu)越、収展?jié)摿Υ螅? 海信地產(chǎn)，品牌開収企業(yè) 交通條件優(yōu)越； 產(chǎn)品可支付性強，降低投資置業(yè)門檻； LOFT產(chǎn)品在區(qū)域市場中具備一定優(yōu)勢。 項目四至 東面：玉頂山 南面：龍奧北路 西面 :建設(shè)中的寫字樓項目 北面：公交總公司立體停車場 東 西 北 南 本體分析 項目背景 小結(jié) 地塊技術(shù)指標 項目用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，可規(guī)劃建筑面積 143250㎡ ，項目用地規(guī)劃在奧體片區(qū)屬中等規(guī)模，適宜整體開發(fā)，對 區(qū)域拉動無明顯的提升作用?；蹐@ 馬山新城 溫泉王朝 天鵝湖 煙臺海信 而墓地對商務(wù)物業(yè)的影響僅作為商務(wù)物業(yè)定價的參考因素，丌作為最終決定 因素； 應(yīng)通過產(chǎn)品打造及營銷手段最大限度規(guī)避； 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 結(jié)論 1 2 3 城市宏觀層面： 市場進入快速發(fā)展期，本案地處城市主流發(fā)展帶； 區(qū)域市場層面： 公寓產(chǎn)品相對價值較高，現(xiàn)行寫字樓市場，存 在一定市場空白，未來市場公寓與寫字樓均面臨較大市場競爭； 客戶調(diào)研層面： 多數(shù)客戶購房動機為投資和首臵辦公，因此 對于本案產(chǎn)品的功能復合性提出一定要求。 項目名稱 客戶類型 黃金時代廣場 省國資委、省安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局、省企業(yè)聯(lián)合會 魯商國奧城 省國電定制 1棟，其它寫字樓整層出售，以評估公司、房地產(chǎn)公司、外貿(mào)公司、律師行等為主 海爾綠城全運村 A座寫字樓由山東高速集團整棟團購 魯銀銀河大廈 山東能源集團整棟購買 中鐵匯展國際 主要為周邊以經(jīng)貿(mào)、建筑、 IT行業(yè)大型企業(yè)，部分小型私企和獨立創(chuàng)業(yè)者 中齊未來城 周邊中小企業(yè)、個人創(chuàng)業(yè)者，少部分投資客 IT總部基地 以黃金、中鐵十局、山鋼、凈雅等整棟客戶為主，同時同圓、市政院、星火傳媒、眾成仁和律師事務(wù)所、中孚信息、省電信等整層企業(yè) 齊魯軟件園 高新技術(shù)企業(yè)、從事科技研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)等 三慶世紀財富中心 高新技術(shù)企業(yè)、從事科技研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)等 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)研 —— 客群分析 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂〗Y(jié) 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 奧體片區(qū)暫無寫字樓產(chǎn)品出售，高新區(qū)板塊尚有部分寫字樓產(chǎn)品出售、出租，區(qū)域內(nèi)未來潛在供應(yīng)量預計將達到 180萬平方米，主要都集中在奧體板塊，潛在競爭激烈； 1 產(chǎn)品：奧體板塊寫字樓平均體量 10萬平米，目前標準層面積 13001600平米，絕大多數(shù)整棟 /整層出售，能滿足大面積辦公的需求，高新板塊寫字樓平均體量 17萬平米，居各板塊之首，產(chǎn)品豐富，大中小型客戶需求均可以滿足；奧體板塊產(chǎn)品供應(yīng)存在市場空白點； 2 價格：奧體板塊無在售項目，魯商國奧城去年推出部分剛剛售罄，成交均價為 14000元 /平方米；高新區(qū)板塊寫字樓租金主力區(qū)間 /平米 〃 天，成交均價 9008元 /平米； 3 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 客戶基本特征 ?潛在個人販買客戶年齡在 2535歲 之間，年收入在 1020萬 之間，以私營為主。 奧體片區(qū)整棟、整層購買大客戶對交通、視覺景觀、立面昭示效果較為挑剔。 ?新城東擴、政府行政單位的東遷，全運會的召開以及東部大片土地的開發(fā)，已經(jīng)讓東部成為濟南房地產(chǎn)市場最炙手可熱的區(qū)域之一。 租金水平及出租率 ?奧體板塊無在租寫字樓。 ?奘體板塊寫字樓品質(zhì)高端，無在售寫字樓供應(yīng)，已售寫字樓均為整棟或整層出售，去化速度較快； 海爾綠城A座寫字樓整棟出售給山東高速集團。 代表項目有 魯商國奧城、黃金時代廣場 高新區(qū)板塊聚集了大批高科技企業(yè)和創(chuàng)業(yè)人才，配套設(shè)施有待完善，寫字樓市場發(fā)展尚待成熟； 板塊土地資源豐富，遠離市中心， 寫字樓體量居于各板塊之首，平均 17萬平米。 今后，公寓產(chǎn)品的建筑類型將更加豐富，多種形式的建筑類型將滿足丌同需求的潛在客戶； 隨著房價的丌斷上漲、通貨膨脹可能性的丌斷增加，公寓項目成為投資產(chǎn)品的趨勢將更加明顯； 區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)的稀缺，導致公寓產(chǎn)品發(fā)展為寫字樓的替代品 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 供應(yīng)量 成交均價 品質(zhì) 客群 區(qū)域內(nèi)在售公寓產(chǎn)品的供應(yīng)量少，僅有； 潛在供應(yīng)量較多，約有 44萬平方米，以當前區(qū)域內(nèi)未上市的公寓產(chǎn)品體量和去化速度計算，未來市場競爭激烈； 當前區(qū)域市場的簡裝修成交均價為 9995元 /平方米； 地段是決定公寓產(chǎn)品定位及價格的重要因素，越靠近奧體板塊核心的公寓產(chǎn)品定價越高，產(chǎn)品品質(zhì)越高，購置門檻也越高； 奧體片區(qū)是濟南市場中首屈一指的高端產(chǎn)品集中地，公寓產(chǎn)品的精裝標準高，從“ 硬裝 ” 向 “ 軟裝 ” 品質(zhì)提升； 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的客群從以居住和投資為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐赞k公自用或投資為主，企事業(yè)單位大客戶和私營企業(yè)主成為客群主流； 結(jié)論 公寓市場潛在競爭較大，高端產(chǎn)品相對集中，投資及辦公需求為主； 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域公寓市場小結(jié) 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)研綜述 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 奧體板塊是濟南新興的政務(wù)商務(wù)中心，文博片區(qū)以城市高檔寫字樓為主， 無論在硬件配套還是交通條件上，均體現(xiàn)一定的優(yōu)越性。 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域整體市場綜述 項目發(fā)展環(huán)境及市場