【正文】 服務展示 客戶識別信息搜集 客戶接待流程 營銷中心尊貴體驗 客。線上線下聯(lián)袂炒作，配合項目營銷節(jié)點，和產(chǎn)品亮點的推出，如可支付強、高成長性、生態(tài)產(chǎn)品等。以極具視覺沖擊力的展示效果和產(chǎn)品亮點的落地贏得客戶。 海信地產(chǎn)，海信集團旗下，實力品牌開發(fā)企業(yè)，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗和雄厚的開發(fā)實力，較強的品牌影響力 . 毗鄰市政府，周邊博物館、奧體中心、龍奧大廈、國際會展中心，坐擁頂級市政配套。 豪宅林立，濟南富人聚集區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)服務聚集區(qū)，扼守山東半島藍色經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟帶。 綠色環(huán)保高科技產(chǎn)品，超長采光空間，打造 LEED綠色環(huán)保認證產(chǎn)品。 營銷節(jié)點： 根據(jù)以上工程進度安排和 2023年銷售目標，必須 2023年 8月底進場，11月達到正式對外銷售條件。 從原理上，呼吸式幕墻采用“煙囪效應”與“溫室效應”的原理，是從幕墻的功能上解決節(jié)能問題；單層幕墻則只是從材料的選用上，通過材料本身的特性來達到一定的節(jié)能效果。隨著市場競爭的加劇，企業(yè)對經(jīng)營成本越來越重視，降低辦公成本已經(jīng)成為企業(yè)選址時首要考慮因素。太陽能利用系統(tǒng)、可循環(huán)利用再生材料、綠化防曬墻、自然通風系統(tǒng)等一應俱全。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 客戶查詢系統(tǒng) 多功能會務中心 食堂 商務休閑空間 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 目前停車問題已成為擺在寫字樓項目面前的突出問題，因此停車管理的重要性不言而喻，全智能化停車管理將使問題簡單化、條理化、合理化，并節(jié)約時間。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外部空間 —— 綠化景觀 因項目體量較小，綠化景觀有限，在商業(yè)頂部做部分空中花園景觀，可增加項目亮點及產(chǎn)品附加值。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 公共建議（裝標附表） 電梯大堂 地面 普通石材 墻體 仿石材為主 天面 石膏板造型 公共走廊 地面 高級防滑瓷磚 墻身 高級乳膠漆 天花 高檔乳膠漆 衛(wèi)生間 地面 高級防滑瓷磚 墻身 復合大理石 +乳膠漆混合 天花 PVC吊頂 潔具 名牌潔具 消防樓梯 地面 水泥壓光地面 墻身 高級乳膠漆 天花 高級乳膠漆配吸頂燈 室內(nèi)空間 廚房 瓷磚到頂，墻面乳膠漆配吸頂燈 衛(wèi)生間 瓷磚到頂、高級防滑瓷磚、品牌潔具 其他 水泥壓光地面，乳膠漆墻面等 電梯大堂 地面 大理石 /花崗巖石材 墻體 大理石 /花崗巖石材為主 天面 輕鋼龍骨石膏板造型天花 公共走廊 地面 大理石 /花崗巖石材 墻身 高級乳膠漆 天花 輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花 衛(wèi)生間 地面 花崗巖 墻身 復合大理石 天花 輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花 間板 復合塑料板 潔具 科勒衛(wèi)生潔具，配高級水龍頭及干手器 消防樓梯 地面 耐磨防滑地磚 墻身 高級乳膠漆 天花 高級乳膠漆配吸頂燈 寫字樓 公寓 注：其中 LOFT產(chǎn)品在交房驗收后，可根據(jù)客戶需求為其做隔層，其他同上。 ?電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋丌銹鋼裝飾材料，融合不大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務特質(zhì)。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 公共建議（大堂） 簡潔大氣，以充分展示入駐企業(yè)的形象，體現(xiàn)商務價值 。 (紅色部分 ) 通過估算得出， 4號樓南向戶型柱寬約為 ，戶型套內(nèi)面寬為 ，計算得出為。 分物業(yè)主題形象演繹 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 龍奧 9號 〃 COD高端商務 空間 龍奧 9號 〃 時尚商務創(chuàng)意空間 宜商 宜住 宜投資 公寓 龍奧 9號 〃 首席成長型國際級生態(tài)商務場 寫字樓 商業(yè)街式的商務中心，商業(yè)、商務兩不誤 龍奧 9號 〃 商業(yè)街式的商務中心 商業(yè) 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外立面不受任何影響 ！ 按相關建筑規(guī)定， 低亍 高 空間 ，可以丌計入建筑面積 ，結合本案現(xiàn)狀，建議通過安裝“可拆卸凸窗” 手法增加戶型空間。匯展國際 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 13% 100% 98% 90% 90% 道路交通 15% 100% 100% 95% 95% 商業(yè)氛圍 20% 100% 95% 85% 85% 發(fā)展?jié)摿? 13% 100% 102% 102% 103% 工程進度 14% 80% 80% 75% 78% 產(chǎn)權年限 13% 80% 80% 100% 100% 開發(fā)商品牌 12% 90% 90% 95% 105% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 35000 25000 30000 26000 各樣本修正后價格 32690 23100 27300 24180 本項目價格 26818 本案商業(yè)價格定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 海信 〃 龍奧 9號 案名解讀： 龍奧 9號 ：龍奧二字直接表明項目所在區(qū)域； 9號是項目地塊兒的標號，9為陽數(shù)之最，是非常吉利的數(shù)字，有著富足、智慧、興盛等等很多美好的含義，與項目的氣質(zhì)、調(diào)形相吻合。 參考因素 權重 中海 注：魯商 〃 國奧城 4000元 /㎡ 的精裝標準 參考因素 權重 萬豪國際 銀座中心 名士豪庭 魯商 〃 國奧城 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 17% 95% 98% 95% 95% 道路交通 13% 110% 95% 97% 98% 景觀視野 15% 115% 110% 115% 110% 配套設施 17% 95% 95% 98% 95% 物管服務 15% 110% 108% 110% 110% 裝修程度 11% 100% 105% 100% 96% 開發(fā)商品牌 12% 95% 98% 95% 98% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 13000 13000 11000 18000 各樣本修正后價格 13260 13260 18360 本項目價格 14013 本案 LOFT公寓價格定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 在目前市場條件下，通過調(diào)整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信 〃 龍奧 9號底商目前入市的銷售均價為： 26800元 /㎡ 。 按照項目 2023年 9月份推出 LOFT產(chǎn)品，并依據(jù)商業(yè)物業(yè)價格年增率 8%計算，得出項目LOFT產(chǎn)品推售時的均價約為： 15100元 /㎡ 。 參考因素 權重 海爾玉蘭公寓 名士豪庭 藍調(diào)國際 魯商 〃 國奧城 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 14% 98% 95% 108% 98% 道路交通 13% 105% 108% 105% 105% 景觀視野 18% 95% 110% 115% 95% 配套設施 17% 100% 98% 100% 90% 物管服務 15% 95% 105% 108% 105% 裝修程度 11% 92% 96% 105% 92% 開發(fā)商品牌 12% 90% 95% 115% 98% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 14000 9500 7600 14000 各樣本修正后價格 13530 9690 8284 13720 本項目價格 11215 注：以下公寓價格為簡裝交房標準下的價格定位。 按照項目推售時間預期，商業(yè)物業(yè)價格年增率 8%計算，得出項目公寓產(chǎn)品 2023年下半年入市時的均價約為： 11600元 /㎡ 。 考慮墓地因素對本項目價格的影響，寫字樓正式推售時的價格可通過優(yōu)惠方式適當降低，已試探市場反應。 分物業(yè)價格定位原則 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 參考因素 權重 中潤世紀廣場 黃金 〃 時代廣場 中鐵 〃 匯展國際 魯商 〃 國奧城 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 15% 90% 90% 98% 90% 道路交通 15% 105% 90% 95% 92% 裝修程度 15% 105% 100% 110% 105% 工程進度 17% 80% 85% 85% 85% 硬件配臵 15% 105% 95% 110% 100% 物管服務 11% 102% 110% 110% 105% 開發(fā)商品牌 12% 105% 100% 105% 98% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 16600 16500 10000 14000 各樣本修正后價格 16296 15642 10110 13413 本項目價格 13865 在目前市場條件下，通過調(diào)整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信 〃 龍奧 9號寫字樓 2樓產(chǎn)品的銷售均價約為 : 13900元 /㎡ 。 ?現(xiàn)金流要求： 這是開發(fā)企業(yè)的硬性要求，是影響項目定價的關鍵因素。 本案公寓客群定位 5 4 3 2 1 本案 第 1圈層：周邊白領、公務員、中高層管理者、高級技術人員；（約占 40%） 第 2圈層：濟南市其他區(qū)域私營業(yè)主、事業(yè)單位職工及高收入的年輕臵業(yè)者；（約占 35%） 第 3圈層：已購買周邊項目的投資客；（約占 15%） 第 4圈層：未來將要入伙的寫字樓白領；（約占 5%） 第 5圈層：外地投資客；（約占 5%） 通過已售項目客戶及市調(diào)問卷調(diào)查結果分析，本項目的客群劃分成 5個圈層范圍 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 ?需求因素： 需求將決定項目的發(fā)展前景，隨著奧體片區(qū)的快速發(fā)展，片區(qū)的認同感、區(qū)域的發(fā)展前景，已被廣泛看好，且由于行政事業(yè)單位的進駐，區(qū)域吸引力逐步放大，逐步形成行業(yè)群體效應。 ?投資客群。如律師事務所、廣告公司、生物科技類、醫(yī)療器械、機械電子、商貿(mào)類等。 通過對以上三項進行深入研究分析后，再對其結論進行交叉分析，依此制定本項目寫字樓及公寓的客群定位。 項目定位及發(fā)展建議 本案形象延展 収展建議 項目定位 項目定位及發(fā)展建議 本案形象延展 収展建議 項目定位 國際化 的商務生活 品質(zhì)化 的辦公環(huán)境 項目定位及發(fā)展建議 本案形象延展 収展建議 項目定位 低碳 商務 綠色辦公 高可支付性產(chǎn)品、低能耗商務成本支出 項目定位及發(fā)展建議 本案形象延展 収展建議 項目定位 區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)于集 國際化商務氛圍加速中小企業(yè) 成長 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 本案形象延展 創(chuàng)意空間 百變生活 宜商宜居宜投資 首席 〃 成長型 〃 生態(tài)商務 寫字樓 公 寓 商 業(yè) 奧體核心 〃 創(chuàng)意空間 龍奧 9號商務街區(qū) 分物業(yè)產(chǎn)品定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 分物業(yè)客群定位依據(jù) 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 區(qū)域內(nèi)已售項目的客戶情況 客戶需求問卷調(diào)查 本項目自身屬性特點 客群定位至關重要，直接影響項目的發(fā)展方向，且對 2023年年度回款指標能否完成具有關鍵作用。 定位釋義： 項目定位及發(fā)展建議 本案形象定位 収展建議 項目定位 龍脈之上 〃MORE 空間 定位釋義： ?龍脈之上：指出項目地段的秲?nèi)焙唾Y源優(yōu)勢，上風上水，商務辦公極佳選擇； ?MORE空間：即指更多空間，更多選擇。奧體核心 充分考慮各類物業(yè)能夠為項目帶來的經(jīng)濟收益，目前區(qū)域市場寫字樓銷售價格與公寓相差較少，從時間成本考慮出發(fā)，本案應盡可能滿足多元化客戶需求。 潛在競爭激烈 最大劣勢：視覺影響、同質(zhì)競爭、配套丌足 價值梳理 SWOT分析 劣勢、威脅對策 項目核心價值：地段優(yōu)勢、高附加值產(chǎn)品價值 初裝修低門檻 營銷環(huán)境評估 價值梳理 SWOT分析 劣勢、威脅對策 價值梳理 SWOT分析 劣勢、威脅對策 營銷環(huán)境評估 制約條件 發(fā)展目標 問題界定 市場 客戶 項目