【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 趨勢(shì)將更加明顯； 區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)的稀缺，導(dǎo)致公寓產(chǎn)品發(fā)展為寫字樓的替代品 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 供應(yīng)量 成交均價(jià) 品質(zhì) 客群 區(qū)域內(nèi)在售公寓產(chǎn)品的供應(yīng)量少，僅有； 潛在供應(yīng)量較多，約有 44萬(wàn)平方米，以當(dāng)前區(qū)域內(nèi)未上市的公寓產(chǎn)品體量和去化速度計(jì)算，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)的簡(jiǎn)裝修成交均價(jià)為 9995元 /平方米； 地段是決定公寓產(chǎn)品定位及價(jià)格的重要因素，越靠近奧體板塊核心的公寓產(chǎn)品定價(jià)越高，產(chǎn)品品質(zhì)越高，購(gòu)置門檻也越高； 奧體片區(qū)是濟(jì)南市場(chǎng)中首屈一指的高端產(chǎn)品集中地，公寓產(chǎn)品的精裝標(biāo)準(zhǔn)高，從“ 硬裝 ” 向 “ 軟裝 ” 品質(zhì)提升； 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的客群從以居住和投資為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐赞k公自用或投資為主，企事業(yè)單位大客戶和私營(yíng)企業(yè)主成為客群主流； 結(jié)論 公寓市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)較大，高端產(chǎn)品相對(duì)集中，投資及辦公需求為主； 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域公寓市場(chǎng)小結(jié) 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研綜述 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 奧體板塊是濟(jì)南新興的政務(wù)商務(wù)中心，文博片區(qū)以城市高檔寫字樓為主， 無(wú)論在硬件配套還是交通條件上，均體現(xiàn)一定的優(yōu)越性。目前辦公氛圍還不夠濃厚，但可以預(yù)見(jiàn)將來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，售價(jià)將超越各板塊位居首位。尤其緊鄰經(jīng)十路一線是辦公價(jià)值峰值地段，本案的區(qū)位商業(yè)價(jià)值較高。 平均體量 10萬(wàn)平米，目前標(biāo)準(zhǔn)層面積為13001600平米。 代表項(xiàng)目有 魯商國(guó)奧城、黃金時(shí)代廣場(chǎng) 高新區(qū)板塊聚集了大批高科技企業(yè)和創(chuàng)業(yè)人才，配套設(shè)施有待完善，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展尚待成熟； 板塊土地資源豐富，遠(yuǎn)離市中心， 寫字樓體量居于各板塊之首，平均 17萬(wàn)平米。 標(biāo)準(zhǔn)層面積 10003000平米，主力面積 300平米。 代表項(xiàng)目有 三慶世紀(jì)財(cái)富中心、 IT總部基地、齊魯軟件園 奧體板塊當(dāng)前無(wú)在售寫字樓供應(yīng)，高新區(qū)板塊寫字樓產(chǎn)品以出租為主。 區(qū)域內(nèi)奧體板塊成交價(jià)格區(qū)間在 1000016000元 /平米，高新區(qū)板塊寫字樓的成交均價(jià)約 9008元 /平米。 ?奘體板塊寫字樓品質(zhì)高端，無(wú)在售寫字樓供應(yīng)，已售寫字樓均為整棟或整層出售，去化速度較快； 海爾綠城A座寫字樓整棟出售給山東高速集團(tuán)。成交均價(jià)僅為 6900元 /平方米。 ?目前高新區(qū)板塊寫字樓的成交價(jià)格區(qū)間為 72009800元 /平方米，成交均價(jià)為 9008元 /平方米， 為目前成交價(jià)格最低的區(qū)域（土地成本較低、供應(yīng)量大）； 板塊整體平均成交率為 %。 奘體板塊成交價(jià)格 高新區(qū)板塊成交價(jià)格及成交率 1000014000165006900020234000600080001000012023140001600018000魯銀銀河大廈 魯商國(guó)奧城 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 海爾綠城全運(yùn)村72009800927595%40%48%020234000600080001000012023三慶世紀(jì)財(cái)富中心 中鐵匯展國(guó)際 中齊未來(lái)城0%20%40%60%80%100%銷售價(jià)格 銷售率區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研 —— 價(jià)格分析 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 區(qū)域內(nèi)當(dāng)前僅高新區(qū)有寫字樓在租，租金水平低于濟(jì)南市平均水平，平均出租率 %。 租金水平及出租率 ?奧體板塊無(wú)在租寫字樓。 ?高新區(qū)板塊遠(yuǎn)離市中心，雖配套有待完善 ,但交通條件較為理想，寫字樓租金水平在 /平 /天 ,主要集中在 /平 /天 ，板塊整體租金水平低于濟(jì)南市平均水平，為租金水平最低區(qū)域。 ?板塊內(nèi)集中大量科技型企業(yè)，平均出租率為 %，其中齊魯軟件園的租金水平較低，出租率近 100%。 1 . 31 . 63 . 1100%70%75%00 . 511 . 522 . 533 . 5齊魯軟件園 三慶世紀(jì)財(cái)富中心 IT 總部基地0%20%40%60%80%100%120%租金（元/ 平米〃天） 出租率 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研 —— 租金、回報(bào)率分析 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 區(qū)域?qū)懽謽菨撛诠?yīng)量（單位：萬(wàn)平米） ?區(qū)域是未來(lái)寫字樓潛在供應(yīng)量最大的區(qū)域，預(yù)計(jì)近 149萬(wàn)平米，主要集中在奧體板塊 .潛在項(xiàng)目中啟德國(guó)際金融中心項(xiàng)目尤為引人注目，該項(xiàng)目將給區(qū)域增加 17萬(wàn)方寫字樓供應(yīng)量。 ?新城東擴(kuò)、政府行政單位的東遷，全運(yùn)會(huì)的召開(kāi)以及東部大片土地的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)讓東部成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)最炙手可熱的區(qū)域之一。 ?東部新城的雛形逐漸顯現(xiàn)，聚集了大量的人氣、吸引了各地投資者，商業(yè)商務(wù)氛圍也逐步提升，東城 COD呼之欲出。 高新區(qū)板塊和奧體板塊寫字樓市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)，增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研 —— 未來(lái)發(fā)展分析 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 ?共性：區(qū)域內(nèi)兩板塊客戶以自用和投資為主，部分私營(yíng)企業(yè)主以自用為主兼顧投資 ?區(qū)別： 奧體片區(qū)寫字樓主要被政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、律師行領(lǐng)域大中型實(shí)力企業(yè)級(jí)單位整棟或整層購(gòu)買，具有明顯的大客戶特征。 高新區(qū)板塊入駐企業(yè)既有山東黃金、中鐵十局等企業(yè)總部，也有大量從事科技研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，覆蓋范圍廣泛。 奧體片區(qū)整棟、整層購(gòu)買大客戶對(duì)交通、視覺(jué)景觀、立面昭示效果較為挑剔。 高新區(qū)板塊客戶對(duì)價(jià)格、地段、戶型更關(guān)注。 奧體板塊均為大客戶購(gòu)買，單層 1100平米以下寫字樓無(wú)供應(yīng)，大量總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈上的下游企業(yè)及實(shí)力成長(zhǎng)型企業(yè)的辦公需求難以得到滿足，形成區(qū)域辦公新的市場(chǎng)空白。 這類客戶 關(guān)注辦公區(qū)位、寫字樓檔次、總價(jià) ， 辦公需求面積 200500平方米。 項(xiàng)目名稱 客戶類型 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 省國(guó)資委、省安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局、省企業(yè)聯(lián)合會(huì) 魯商國(guó)奧城 省國(guó)電定制 1棟，其它寫字樓整層出售，以評(píng)估公司、房地產(chǎn)公司、外貿(mào)公司、律師行等為主 海爾綠城全運(yùn)村 A座寫字樓由山東高速集團(tuán)整棟團(tuán)購(gòu) 魯銀銀河大廈 山東能源集團(tuán)整棟購(gòu)買 中鐵匯展國(guó)際 主要為周邊以經(jīng)貿(mào)、建筑、 IT行業(yè)大型企業(yè)，部分小型私企和獨(dú)立創(chuàng)業(yè)者 中齊未來(lái)城 周邊中小企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)業(yè)者，少部分投資客 IT總部基地 以黃金、中鐵十局、山鋼、凈雅等整棟客戶為主，同時(shí)同圓、市政院、星火傳媒、眾成仁和律師事務(wù)所、中孚信息、省電信等整層企業(yè) 齊魯軟件園 高新技術(shù)企業(yè)、從事科技研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)等 三慶世紀(jì)財(cái)富中心 高新技術(shù)企業(yè)、從事科技研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)等 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研 —— 客群分析 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)小結(jié) 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 奧體片區(qū)暫無(wú)寫字樓產(chǎn)品出售，高新區(qū)板塊尚有部分寫字樓產(chǎn)品出售、出租，區(qū)域內(nèi)未來(lái)潛在供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到 180萬(wàn)平方米，主要都集中在奧體板塊，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈； 1 產(chǎn)品：奧體板塊寫字樓平均體量 10萬(wàn)平米，目前標(biāo)準(zhǔn)層面積 13001600平米，絕大多數(shù)整棟 /整層出售，能滿足大面積辦公的需求，高新板塊寫字樓平均體量 17萬(wàn)平米，居各板塊之首，產(chǎn)品豐富，大中小型客戶需求均可以滿足；奧體板塊產(chǎn)品供應(yīng)存在市場(chǎng)空白點(diǎn)； 2 價(jià)格：奧體板塊無(wú)在售項(xiàng)目，魯商國(guó)奧城去年推出部分剛剛售罄，成交均價(jià)為 14000元 /平方米；高新區(qū)板塊寫字樓租金主力區(qū)間 /平米 〃 天，成交均價(jià) 9008元 /平米； 3 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 客戶基本特征 ?潛在個(gè)人販買客戶年齡在 2535歲 之間，年收入在 1020萬(wàn) 之間，以私營(yíng)為主。 ?單位販買的主體是私營(yíng)企業(yè)和行政事業(yè)單位，其行業(yè)類別以 房地產(chǎn)類、 IT類、貿(mào)易 類 為主。 對(duì)本案價(jià)格定位，推廣方式及推廣渠道具有指導(dǎo)意義； 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 客戶購(gòu)房特征 ?潛在客戶販買商務(wù)物業(yè)（包含公寓和寫字樓）的目的以 投資和首置辦公自用為主， 面積需求為 55150㎡ 丌等； ?能承受的單價(jià)區(qū)間為 9000—12023元 /㎡總價(jià)區(qū)間為 60150萬(wàn)； ?完善的 城市 商業(yè)配套、市政交通便利、較低的支付價(jià)格 是潛在客戶考慮商務(wù)物業(yè)的最重要的 三個(gè)影響因素； 對(duì)本案產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)筑，具有一定指導(dǎo)意義； 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 公墓對(duì)客戶影響 ◆絕大多數(shù)客戶都認(rèn)為墓地 對(duì)販買 商務(wù)物業(yè)有一定影響。 ◆三成客戶在鄰近墓地的商務(wù)物業(yè)比相同樓盤中的其他樓座 便宜 2023元左右才會(huì)選擇 購(gòu)買 。而墓地對(duì)商務(wù)物業(yè)的影響僅作為商務(wù)物業(yè)定價(jià)的參考因素，丌作為最終決定 因素； 應(yīng)通過(guò)產(chǎn)品打造及營(yíng)銷手段最大限度規(guī)避； 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 結(jié)論 1 2 3 城市宏觀層面： 市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，本案地處城市主流發(fā)展帶； 區(qū)域市場(chǎng)層面： 公寓產(chǎn)品相對(duì)價(jià)值較高，現(xiàn)行寫字樓市場(chǎng)，存 在一定市場(chǎng)空白，未來(lái)市場(chǎng)公寓與寫字樓均面臨較大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 客戶調(diào)研層面： 多數(shù)客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)為投資和首臵辦公，因此 對(duì)于本案產(chǎn)品的功能復(fù)合性提出一定要求。 借助區(qū)域發(fā)展，搶占市場(chǎng)空白，滿足客戶需求 第二篇 項(xiàng)目屬性界定 ?項(xiàng)目背景 ?本體分析 ?小結(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 本體分析 項(xiàng)目背景 小結(jié) ?4棟樓基礎(chǔ)同步施工，預(yù)計(jì) 2023年 10月 30日左右具備辦理預(yù)證條件，先開(kāi)發(fā)項(xiàng)目西側(cè) 4號(hào)樓，根據(jù)銷售情況決定 3號(hào)樓開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)； ?規(guī)劃方案前臵并已報(bào)規(guī)，可調(diào)整余地不大； 產(chǎn)品可調(diào)整空間有限，項(xiàng)目操作更多要依據(jù)營(yíng)銷手段落地 海信地產(chǎn)品牌 “ 有愛(ài)，建筑也勱情 ”, 是海信地產(chǎn)的核心理念“做令人尊敬的企業(yè) ” ，是海信地產(chǎn)的追求；高度的社會(huì)責(zé)仸感和使命感是海信地產(chǎn)一貫的堅(jiān)持。 海信地產(chǎn)在 16年的収展歷秳中，先后獲得 “ 中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè) 50強(qiáng) ” 、“ 中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)商 50強(qiáng) ” 、 “ 中國(guó)值得尊敬的房地產(chǎn)品牌企業(yè) ” 等榮譽(yù)稱號(hào)，所建設(shè)的項(xiàng)目多次獲得魯班獎(jiǎng)、廣廈獎(jiǎng)、詹天佑住宅金獎(jiǎng)等國(guó)家榮譽(yù)，年開(kāi)収量逾百萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)遍及青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、威海、濰坊、東營(yíng)等省內(nèi)城市，幵亍 2023年走出山東，迚入安徽房地產(chǎn)開(kāi)収市場(chǎng)，已形成一整套具有自身特色的高端產(chǎn)品開(kāi)収不運(yùn)營(yíng)模式，得到了社會(huì)各界的認(rèn)可。 海信天璽 鳳凰金岸 濟(jì)南海信 慧園 馬山新城 溫泉王朝 天鵝湖 煙臺(tái)海信 慧園 本體分析 項(xiàng)目背景 小結(jié) 地塊環(huán)境分析 ? 區(qū)位環(huán)境優(yōu)越 —— 奧體核心片區(qū)，屬于濟(jì)南 COD，投資前景好； ? 交通通達(dá)性好 —— 路網(wǎng)組織完備，交通便利；目前沒(méi)有公共交通系統(tǒng)可以直接抵達(dá)，但就現(xiàn)有周邊狀況來(lái)看，未來(lái)交通系統(tǒng)將趨于完善； ? 區(qū)域配套完善 —— 項(xiàng)目 周邊 區(qū)域內(nèi)市政、醫(yī)療設(shè)施齊全，日常生活配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善。 國(guó)資委大廈 龍奧大廈 奧體中心 省立醫(yī)院東院區(qū) 國(guó)電 省高院 交通指揮中心 省武警總隊(duì)項(xiàng)目 省檔案館 省博物館 本案 本案 本體分析 項(xiàng)目背景 小結(jié) 地塊四至 ? 項(xiàng)目地塊北側(cè)為濟(jì)南市公交總公司立體停車場(chǎng)、東側(cè)為玉頂山公墓，南側(cè)緊靠龍奧北路，西側(cè)為山東才高臵業(yè)寫字樓。 ? 地塊整體地勢(shì)呈南高北低，東高西低，基本平整到位。 項(xiàng)目四至 東面：玉頂山 南面：龍奧北路 西面 :建設(shè)中的寫字樓項(xiàng)目 北面：公交總公司立體停車場(chǎng) 東 西 北 南 本體分析 項(xiàng)目背景 小結(jié) 地塊技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，可規(guī)劃建筑面積 143250㎡ ，項(xiàng)目用地規(guī)劃在奧體片區(qū)屬中等規(guī)模，適宜整體開(kāi)發(fā)，對(duì) 區(qū)域拉動(dòng)無(wú)明顯的提升作用。 用地基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總規(guī)劃用地（㎡） 23875 折合（畝） 地上規(guī)劃建筑容積率 6 地下規(guī)劃容積率 地上規(guī)劃建筑面積（㎡） 143279 其中底層商業(yè)面積（㎡） 13400 地下規(guī)劃建筑面積（㎡） 32538 規(guī)劃建筑密度 % 規(guī)劃綠化率 % 車位數(shù)（地下立體停車） 1433 本體分析 項(xiàng)目背景 小結(jié) ? 項(xiàng)目為現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，形象感、品質(zhì)感好，產(chǎn)品設(shè)計(jì)多樣化，可滿足多種客群需求； ? 產(chǎn)品規(guī)劃以小面積商務(wù)辦公產(chǎn)品為主，產(chǎn)品劃分靈活。相對(duì)區(qū)域同類產(chǎn)品，本案可支付性更高。 ? 建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，整體形成連續(xù)的城市景觀界面和活潑的天際線，外立面以玻璃幕與實(shí)墻體虛實(shí)結(jié)合為主，襯托出主體建筑的大氣。 產(chǎn)品規(guī)劃及外立面 1 2 3 4 戶型面積區(qū)間（㎡） 規(guī)劃方案 戶數(shù)百分比 面積百分比 4055（含 LOFT） 68% 56%