【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要供應(yīng)區(qū)域集中在項(xiàng)目所在的中心區(qū)域， 總體量在 45萬(wàn)平方米，區(qū)域供應(yīng)量巨大 ，因此，項(xiàng)目如果規(guī)劃寫(xiě)字樓，將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ?從建筑成本來(lái)講，寫(xiě)字樓的建筑成本將高于其他建筑，且寫(xiě)字樓對(duì)相關(guān)配套的要求教高，對(duì)物業(yè)管理等服務(wù)要求較高，這些都是 增加成本 的因素。 ?從銷(xiāo)售速度來(lái)看， 寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售速度明顯低于居住類(lèi)物業(yè) ，這影響了項(xiàng)目快速回籠資金的要求。 ?綜合以上因素， 我們不建議項(xiàng)目其余公建部分規(guī)劃寫(xiě)字樓物業(yè) 。 綜合商場(chǎng)分析 ?關(guān)于綜合商場(chǎng)的建設(shè)，首先面臨的情況是與數(shù)百米之遙的中心商圈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 ?這些綜合商業(yè)計(jì)有萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、銀座地下購(gòu)物廣場(chǎng)、家樂(lè)福超市、貴和商廈、貴和購(gòu)物中心、銀座商城、恒隆廣場(chǎng)等。在業(yè)態(tài)定位上各有偏向，本案如規(guī)劃綜合商業(yè)將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。 ?因此， 我們不建議項(xiàng)目其他公建部分建設(shè)綜合商業(yè) 。 公寓分析 ?公寓具有暫時(shí)居住性和工作便利性這種選擇趨向，一般都位于城市的繁華地段，比如它周邊有一個(gè)良好的交通性和商務(wù)服務(wù)氛圍。 ?本案符合公寓類(lèi)產(chǎn)品的上述條件，比如位于城市繁華地段，且規(guī)劃功能綜合，具備商住功能，且具有暫時(shí)居住性和工作便利性的特點(diǎn)。 ?更重要的是，本案規(guī)劃公寓類(lèi)產(chǎn)品，在區(qū)域內(nèi)基本屬于市場(chǎng)空白。因此 ， 我們建議項(xiàng)目商業(yè)以外公建產(chǎn)品規(guī)劃為公寓 。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 通過(guò)上面針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)與其余公建部分的綜合分析，我們建議項(xiàng)目的綜合產(chǎn)品定位為： 小戶(hù)型公寓 +底商 +集中式特色商業(yè) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 文化西路 集小戶(hù)型公寓與時(shí)尚商業(yè)的復(fù)合地產(chǎn) ?根據(jù)項(xiàng)目 SWOT分析，項(xiàng)目適合的產(chǎn)品為處于市場(chǎng)空白點(diǎn)的居住類(lèi)產(chǎn)品與順應(yīng)商圈、差異化經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)。 ?經(jīng)研究，市中心區(qū)域最具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的居住類(lèi)物業(yè)為公寓。 ?商業(yè)部分的產(chǎn)品形態(tài)建議為特色街鋪，并形成商業(yè)街區(qū)。理由如下：與市中心商場(chǎng)類(lèi)區(qū)隔；順應(yīng)文西商業(yè)街基礎(chǔ)；便于銷(xiāo)售工作展開(kāi)。 ?所以，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位建議為： 目標(biāo)客群定位 —— 公寓 主力客群： 1. 時(shí)尚人士 ，年齡一般在 30歲左右，追求個(gè)性獨(dú)立，追求新的生活方式。 2. 企業(yè)白領(lǐng) ，主要是區(qū)域內(nèi)的企業(yè)白領(lǐng)客群，在高節(jié)奏的環(huán)境中追求生活便利。 3. 投資者 ，在產(chǎn)品有效包裝的情況下（尤其是存貸款利息較低的金融環(huán)境下）的投資者，其帶來(lái)的居住人群有短租者、小型企業(yè)。 輔助客戶(hù)： ? 其他自用或投資人士以總價(jià)低的原因購(gòu)買(mǎi)公寓，目的是居住，在公寓消費(fèi)中該部分客群不屬于主流。 目標(biāo)客群定位 —— 商業(yè) 1. 區(qū)域內(nèi)及附近經(jīng)營(yíng)商戶(hù) 。 這些客戶(hù)絕大多數(shù)既是投資者，又是經(jīng)營(yíng)者。 2. 區(qū)域內(nèi)及全市有閑置資金的非經(jīng)營(yíng)性投資者 。 這些投資者主要考慮商鋪的增值。 3. 省內(nèi)外等外地商鋪投資者 。這些客戶(hù)也多是非經(jīng)營(yíng)性投資者。 4. 大型商業(yè)單位整體購(gòu)買(mǎi) 。這些客戶(hù)可能是銀行、超市等經(jīng)營(yíng)者。 價(jià)格定位 —— 公寓 ?中原專(zhuān)案組對(duì)濟(jì)南公寓市場(chǎng)歷年的成交價(jià)格監(jiān)測(cè)，選取可類(lèi)比項(xiàng)目，根據(jù)市場(chǎng)比較方法五級(jí)加權(quán)計(jì)算得出本案目前公寓理論均價(jià)為： 8000元 /平方米左右。 ?如考慮精裝成本增加以提升品質(zhì)，且考慮價(jià)格上漲幅度，本案公寓部分價(jià)格區(qū)間應(yīng)在 8000~8500元 /平方米 。 ?該價(jià)格僅能代表本案此時(shí)推向市場(chǎng)的合理價(jià)格，因今年市場(chǎng)變化較大，且未來(lái)走勢(shì)不明朗，因此建議在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前根據(jù)屆時(shí)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目調(diào)整情況重新定價(jià)。 價(jià)格定位 —— 商業(yè) ?據(jù)調(diào)查，項(xiàng)目周邊的租金在 — /天 *㎡之間，根據(jù)項(xiàng)目目前的定位，通過(guò)對(duì)參考價(jià)格進(jìn)行加權(quán)計(jì)算得出，平均租金為 4元 /天 /㎡ ；濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率一般為 8%~10%之間，通過(guò)按照 8%來(lái)計(jì)算項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，應(yīng)為： 4 365247。 8%=18250元 /平方米 ?因?yàn)轫?xiàng)目距離開(kāi)盤(pán)尚有近一年時(shí)間，建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格為： 17000~20220元 /平方米 ?因市場(chǎng)變化，具體價(jià)格可視開(kāi)盤(pán)時(shí)間和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整。 項(xiàng)目形象定位 ?項(xiàng)目的位置具有稀缺性，距離泉城廣場(chǎng)數(shù)百米之遙，可以稱(chēng)之為 “ 市中心 ” 區(qū)域內(nèi)的綜合物業(yè)。 ?項(xiàng)目為復(fù)合地產(chǎn)，居住與購(gòu)物共同形成了一個(gè) “ 街區(qū) ” 的概念。 ?經(jīng)研究，市中心的公寓的居住人群，和文西路商業(yè)街的消費(fèi)人群都具有一個(gè)共同的特征，就是追求都市繁華與時(shí)尚生活。 ?因此，建議項(xiàng)目的形象定位為： 市中心時(shí)尚生活特區(qū) 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 物業(yè)類(lèi)型及配比建議 項(xiàng) 目 指標(biāo) 面積配比 備注 總用地（㎡） 18000 地上容積率 地下容積率 地下可建面積約為 19800平方米 建筑密度 ≦30% 建筑基地面積不大于 5400平方米 地上總建面（㎡） 45360 100% 小戶(hù)型公寓（㎡） 34560 76% 商業(yè)（㎡） 10800 24% 底商 2層聯(lián)售形式 集中商業(yè)部分內(nèi)街鋪位 地下車(chē)位（個(gè)） 453 經(jīng)初步測(cè)算，地下面積拋出設(shè)備間，基本可實(shí)現(xiàn) 450個(gè)左右地下車(chē)位，準(zhǔn)確數(shù)據(jù)以設(shè)計(jì)院實(shí)際規(guī)劃為準(zhǔn)，不滿(mǎn)足車(chē)位數(shù)可由地上車(chē)位解決 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 ?根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃條件限制，周邊道路交通情況、地勢(shì)高差等，建議項(xiàng)目整體規(guī)劃思路為（如下圖所示）： 因地制宜、南高北低、東西分布的開(kāi)放式條形建筑 ? 建議項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)盡可能實(shí)現(xiàn)沿街商業(yè)的體量，特別是重點(diǎn)考慮文化西路一側(cè)的商業(yè)的連貫性和體量，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)部分利潤(rùn)最大化和快速銷(xiāo)售的目的。 ? 建議項(xiàng)目主要的車(chē)行入口主要設(shè)置于東北兩側(cè)，以保證趵南路和文西路兩側(cè)商業(yè)的整體形象和連貫性。 ? 在戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，在保證戶(hù)型結(jié)構(gòu)合理的前提下，盡量降低面積，以實(shí)現(xiàn)低總價(jià)銷(xiāo)售，加快去化速度。 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 建筑風(fēng)格的表達(dá)要素 外立面通過(guò) 部分單元的前后錯(cuò)落、局部鏤空、線(xiàn)角 的設(shè)計(jì)，產(chǎn)生豐富的立體感。并通過(guò)南北建筑高差的限制，樓座呈南高北低階梯狀依次分布，并在較矮樓座的頂部建造屋頂花園，既產(chǎn)生豐富的天際線(xiàn)，又形成生動(dòng)多彩的視覺(jué)效果。 外形錯(cuò)落，有立體感； 樓座階梯狀分布，加入屋頂花園設(shè)計(jì)，天際線(xiàn)豐富 ； 建議外立面材料采用 金屬板飾面 ，通過(guò)不同色彩的結(jié)合，產(chǎn)生豐富的視覺(jué)效果。 建筑外立面應(yīng)追求年輕、時(shí)尚、色彩鮮艷的視覺(jué)感受。建議外立面可考慮采用 紅色及黃色系列與深灰色系列墻面顏色 。 建筑細(xì)部設(shè)計(jì) 一步式陽(yáng)臺(tái) 空調(diào)外機(jī)位 屋頂處理 公寓面積配比建議 戶(hù)型 一室 一室一廳或二廳 二室一廳或二廳 銷(xiāo)售面積（㎡） 3050 5060 6080 所占比例 65% 30% 5% 公寓戶(hù)型設(shè)計(jì)原則與建議 ?根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃布局特點(diǎn)，建議項(xiàng)目采用 內(nèi)廊式產(chǎn)品設(shè)計(jì) ，并通過(guò)設(shè)計(jì)戶(hù)型模塊，實(shí)現(xiàn)戶(hù)型的合理組合。 園林景觀建議 ? 根據(jù)項(xiàng)目地塊綠化率不小于 45%的限制，項(xiàng)目綠化主要以 A地塊東側(cè)（即 C地塊）綠地為主，輔以樓前景觀綠化。 ? 其中， C地塊綠地為公共綠地，須對(duì)社會(huì)公眾開(kāi)放；而樓前景觀綠化由于土地所限，無(wú)法實(shí)現(xiàn)大面積綠化。 ? 鑒于以上原因，建議本案景觀綠化的設(shè)計(jì)總體思路為： 采用城市廣場(chǎng)園林設(shè)計(jì)手法的公共綠化景觀 設(shè)計(jì)思路詮釋?zhuān)? C地塊以喬木、灌木、草坪、石徑、廣場(chǎng)、雕塑小品為主要表現(xiàn)元素， 打造出城市休閑廣場(chǎng)的開(kāi)闊大氣、整齊嚴(yán)謹(jǐn) 。 由于樓座一二層為底商，并有部分集中商業(yè)，且退去紅線(xiàn)之后面積極為有限，因此，建議樓前景觀以花壇、休閑長(zhǎng)凳、雕塑小品等為主要構(gòu)成要素，充分 營(yíng)造一種步行商業(yè)街的氛圍 。 目前，市場(chǎng)上在售的公寓項(xiàng)目一般為精裝修。因此，建議本項(xiàng)目公寓部分裝修標(biāo)準(zhǔn)為 精裝修 ： 公共部分： 外墻：金屬板飾面； 首層大堂和電梯前室：地面為高檔地磚，墻面為高檔瓷磚，乳膠漆頂棚； 標(biāo)準(zhǔn)層走廊及電梯前室：地面為高檔地磚，墻面為高級(jí)乳膠漆，乳膠漆頂棚； 電梯：高檔品牌電梯； 公共樓梯：鋼制扶手、水泥地面、墻面乳膠漆。 室內(nèi)部分： 室內(nèi)地面：衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)鑲貼瓷磚，臥室、客廳、餐廳為復(fù)合木地板； 室內(nèi)頂棚：內(nèi)墻乳膠漆。 室內(nèi)墻面：衛(wèi)生間、廚房瓷磚到頂，臥室、客廳、餐廳及室內(nèi)頂棚為乳膠漆。 專(zhuān)用廚房：地面瓷磚，墻面瓷磚到頂，頂棚乳膠漆，整體櫥柜，油煙機(jī)、洗菜盆。 簡(jiǎn)易廚房：整體櫥柜，油煙機(jī)； 衛(wèi)生間：地面防滑瓷磚，墻面瓷磚到頂，座便器、洗手盆。 空調(diào)：預(yù)留室外機(jī)位置。 外門(mén)窗：塑鋼（或鋁合金）窗，雙層玻璃。 入戶(hù)門(mén)：高檔防盜入戶(hù)門(mén)。 公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 商業(yè)部分建筑形式及格局建議 ?本項(xiàng)目商業(yè)部分整體規(guī)劃設(shè)計(jì)為 公寓部分規(guī)劃 2層底商，文西路沿線(xiàn)公寓與南北向公寓交接位置規(guī)劃 2層集中商業(yè) 。 ?街鋪部分綜合考慮不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需要，以及需求市場(chǎng)的承受能力，采取一二