【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主，頂級(jí)寫字樓缺少外部環(huán)境支撐。 公寓必須突破價(jià)格和銷售速度壁壘，使項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，并實(shí)現(xiàn)快速回款。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 30 設(shè)定目標(biāo) 三、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題 四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位 一、企業(yè)愿景 /項(xiàng)目目標(biāo) 二、現(xiàn)狀梳理 /面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 五、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略 提出問(wèn)題 解決問(wèn)題 報(bào)告結(jié)構(gòu) 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 31 項(xiàng)目 SWOT分析 內(nèi)部能力 外部環(huán)境 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ?區(qū)位優(yōu)勢(shì)：科技商務(wù)核心區(qū)，交通方便，配套齊全。 ?項(xiàng)目商務(wù)氛圍濃厚，人流量大。 ?地塊齊整，產(chǎn)品高端，公寓小戶型低總價(jià)。 ?開(kāi)發(fā)商在科技及電子信息服務(wù)領(lǐng)域知名度高，資金充裕。 ?位于傳統(tǒng) CBD以外，缺少頂級(jí)寫字樓區(qū)域的外部條件。 ?周邊自然環(huán)境較差，噪音大，缺少居住氛圍。 ?寫字樓公寓均為商業(yè)上蓋物業(yè)，缺少獨(dú)立形象。 ?土地使用年限只有 40年。 ?開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)領(lǐng)域缺少知名度。 機(jī)會(huì) SO （發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)） WO （利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)） ?新政對(duì)住宅投資打擊較大，給商務(wù)項(xiàng)目投資帶來(lái)機(jī)會(huì)。 ?商業(yè)部分能給項(xiàng)目聚集人氣，帶來(lái)客戶。 ?大力宣傳投資概念，充分挖掘投資客戶。 ?充分利用項(xiàng)目招商客戶資源。 ?宣揚(yáng)商業(yè)商務(wù)功能，弱化居住功能。 ?利用山大路商業(yè)特征，主推項(xiàng)目商業(yè)前景與投資高回報(bào)。 威脅 ST （利用優(yōu)勢(shì)，回避威脅） WT （減少劣勢(shì)，回避威脅） ?寫字樓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)供應(yīng)量大。 ?利用開(kāi)發(fā)商品牌，賦予項(xiàng)目更高附加值，跳出同質(zhì)產(chǎn)品，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。 ?利用公寓投資客戶引入寫字樓投資客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目客戶群。 ?引入寫字樓標(biāo)桿客戶，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 32 定位思路 如何通過(guò)定位來(lái)形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 項(xiàng)目 市場(chǎng) 我們面臨著哪些市場(chǎng)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)？ 我們自身具備什么樣的條件？ 我們希望得到什么？ 根據(jù)現(xiàn)狀及目標(biāo)擬合，我們需要通過(guò)什么來(lái)形成本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 發(fā)展戰(zhàn)略 形象定位 目標(biāo) 營(yíng)銷廣策略 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 33 售樓處要有現(xiàn)代科技感，給人現(xiàn)代、時(shí)尚、科技含量的感覺(jué)。 售樓處內(nèi)設(shè)專門展示體驗(yàn)區(qū)： 高科技體驗(yàn)區(qū) 將項(xiàng)目未來(lái)的高技術(shù)含量設(shè)施設(shè)備，讓客戶提前親身體驗(yàn)。（如高速網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)絡(luò)管家等） 綠色材料展示區(qū) 將項(xiàng)目所用有利于環(huán)保、節(jié)能的新工藝、新材料等進(jìn)行展示，讓客戶直接看到，體會(huì)到綠色建筑的與眾不同。 包裝建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 34 未來(lái)風(fēng)格數(shù)字型裝飾。 整個(gè)銷售中心采用科技型風(fēng)格裝飾，并加以金屬及玻璃等高反射材質(zhì)的鋪設(shè)。以科技感十足的流線型、圓弧和球體為主的造型元素反復(fù)出現(xiàn)，形成對(duì)項(xiàng)目的直觀認(rèn)識(shí)。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 35 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 36 光線控制系統(tǒng)。 根據(jù)不同季節(jié)，不同主題，白天或黑夜，變幻光線顏色，給人以人性化的高科技體驗(yàn)感。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 37 3D虛擬體驗(yàn)區(qū)。 用 3d效果展示項(xiàng)目樓座布局結(jié)構(gòu)特征； 觸屏看房通道。 觸摸屏的看樓通道，到訪者可以在體驗(yàn)通道內(nèi)，通過(guò)觸摸屏的方式，直觀了解華強(qiáng)商業(yè)部分、公寓部分以及寫字樓部分的信息。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 38 升降沙盤臺(tái)。 具有升降功能的沙盤?？梢愿鶕?jù)客戶需要隨意升降，同時(shí)配合售樓顧問(wèn)講解。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 39 進(jìn)駐什么層次的客戶，決定了什么樣的檔次。 ?檔次 超越 ≠超支。 ?成本 物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目建議原則 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 40 客戶看得見(jiàn)的地方高成本投入 客戶看不到的地方嚴(yán)格控制成本 物業(yè)發(fā)展建議 成本控制原則 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 41 物業(yè)發(fā)展建議 建設(shè)部綠色認(rèn)證 美國(guó) LEED認(rèn)證 申請(qǐng) LEED認(rèn)證，增加建安成本在 5%10%之間。 ?咨詢公司咨詢費(fèi)： 4060萬(wàn)人民幣； ?LEED項(xiàng)目注冊(cè)費(fèi)： 1500045000美元； ?設(shè)計(jì)審核費(fèi)： /平方英尺； ?施工審核費(fèi)： /平方英尺。 費(fèi)用增加的建安成本比例： ?認(rèn)證型： 25%； ?實(shí)效型： 68%； ?領(lǐng)先型： 1020%。 打造綠色科技建筑，申請(qǐng)綠色建筑認(rèn)證。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 42 智能生態(tài)大堂 大堂設(shè)計(jì)要現(xiàn)代、科技、時(shí)尚，并要注入生態(tài)元素，引入水景 （瀑布）、雕塑、大型室內(nèi)綠植，盡可能采用自然光。 ?裝修檔次按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。 ?設(shè)觸屏式自動(dòng)查詢系統(tǒng)（售樓處使用過(guò)的 全息投影可用于此處）。 ?設(shè)視頻宣傳導(dǎo)示系統(tǒng)。 ?設(shè)一高檔咖啡吧及商務(wù)中心（開(kāi)放式）。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 43 員工俱樂(lè)部 利用寫字樓高區(qū)空置區(qū)域，設(shè)小型的健 身室、棋牌室、乒乓球室等運(yùn)動(dòng)健身中 心作為員工俱樂(lè)部。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 44 網(wǎng)上管家 —— 提供網(wǎng)上物業(yè)管理平臺(tái) 物業(yè)管理采用網(wǎng)絡(luò)化辦公，不僅物業(yè)部?jī)?nèi)部本身聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳輸信息，而且物業(yè)部與客戶之間也形成網(wǎng)絡(luò)傳輸。物業(yè)部可在大廈公告欄發(fā)布公告的同時(shí)，再向大廈各公司的行政部通過(guò) Email發(fā)布通知。同時(shí)各客房也可通過(guò) Email與大廈物業(yè)部進(jìn)行聯(lián)系，進(jìn)行投訴或報(bào)修，同時(shí)提出物業(yè)服務(wù)改進(jìn)意見(jiàn)和建議。 無(wú)線局域網(wǎng) 在寫字樓大堂、寫字樓室外廣場(chǎng)、山大路室外廣場(chǎng)、三樓餐廳、四樓屋頂花園設(shè)無(wú)限局域網(wǎng)，能隨時(shí)滿足移動(dòng)辦公的現(xiàn)實(shí)需求，激發(fā)商務(wù)靈感，讓工作與享受從容轉(zhuǎn)換輕松掌握。 視頻會(huì)議中心 引入知名網(wǎng)路營(yíng)運(yùn)商，在寫字樓內(nèi) 32或 33層建設(shè)高技術(shù)視頻會(huì)議中心。具有遠(yuǎn)程視頻會(huì)議、同聲傳譯、衛(wèi)星有線電視、多方電話會(huì)議、數(shù)字電影播放、無(wú)線寬帶上網(wǎng)、有線寬帶上網(wǎng)等功能；可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒體投影機(jī)、專業(yè)高性能電子白板、先進(jìn)影碟錄像播放系統(tǒng)、高保真專業(yè)會(huì)議音響等先進(jìn)的設(shè)備支持。 綜合信息化系統(tǒng) 整合大廈所有信息系統(tǒng)，統(tǒng)一管理使用 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 45 高速網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 垂直主干線，語(yǔ)音采用三類大對(duì)數(shù)電纜，數(shù)據(jù)采用 6芯多模光纖，整設(shè)到每層的POS小室，小室內(nèi)設(shè)置機(jī)柜及配線架。 視頻及廣播系統(tǒng) 統(tǒng)一布置管理大廈公共區(qū)域內(nèi)的視頻系統(tǒng)及廣播系統(tǒng)，視頻平時(shí)作為導(dǎo)示、廣告宣傳使用，其他時(shí)候可以發(fā)布公告、問(wèn)候、歡迎等 。廣播系統(tǒng)可設(shè)置多種廣播節(jié)目，并且可以選擇播放的區(qū)域及節(jié)目?jī)?nèi)容。與緊急廣播系統(tǒng)合二為一，發(fā)生緊急情況時(shí)可以聯(lián)動(dòng)切換。 衛(wèi)星通信系統(tǒng) 樓頂預(yù)留安裝微波通訊（ VAST）位置 。 手機(jī)信號(hào)放大系統(tǒng)（ 3G信號(hào)全覆蓋） 采用微蜂窩基站系統(tǒng)，中國(guó)移動(dòng)、聯(lián)通公司在樓內(nèi)設(shè)置通訊基站，在吊頂、豎井內(nèi)設(shè)置天線，保證大樓內(nèi)部手機(jī)信號(hào)的暢通。 綜合信息化系統(tǒng) 整合大廈所有信息系統(tǒng)，統(tǒng)一管理使用 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 46 寫字樓大廈樓體、山大路外廣場(chǎng)、商業(yè)屋頂燈光工程統(tǒng)一設(shè)計(jì)，打造項(xiàng)目高端形象。 樓體燈光工程 建議采用 LED半導(dǎo)體照明技術(shù) ，上海世博會(huì)上，它將作為世博園區(qū)建設(shè)主要的應(yīng)用技術(shù)和展示世博主題的重要視覺(jué)元素。 LED泛光照明燈具采用隱藏式結(jié)構(gòu)，仿佛“見(jiàn)光不見(jiàn)燈”。外立面照明采用創(chuàng)新的系統(tǒng)控制和配光方式，燈具白光色溫和亮度可連續(xù)調(diào)節(jié)。在平時(shí)、節(jié)日、重大活動(dòng)等不同場(chǎng)合，可以營(yíng)造出不同的光色環(huán)境，達(dá)到“平時(shí)莊重，節(jié)日輝煌”的視覺(jué)效果。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 47 樣板房裝修的目的： 展現(xiàn)產(chǎn)品最強(qiáng)面 使客戶直接迸發(fā)購(gòu)買欲望 樣板房建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 48 內(nèi)部空間 —— 小戶型 “體現(xiàn)全面的商務(wù)功能，達(dá)到小空間實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)辦公功效” —— 以標(biāo)準(zhǔn)化辦公的要求來(lái)衡量小戶型， 做到“麻雀雖小，五臟俱全”， 公寓 樣板房建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 49 LOGO墻 經(jīng)理辦公區(qū) 員工辦公區(qū) 樣板房建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 50 屋頂園林建議 “ 休閑式 ” 屋頂園林 設(shè)計(jì)理念 主題： 心情園林 —— 根據(jù)人體一周的生理及心理變化，設(shè)計(jì)可組合和更換的屋頂園林，通過(guò)植物的氣味顏色和雕塑的形態(tài)調(diào)整人們的心情。 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 51 “ 休閑式 ” 屋頂園林提示 ? 物業(yè)發(fā)展補(bǔ)強(qiáng)建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 52 電梯建議 電梯品質(zhì)建議 一般中心區(qū)高層寫字樓的電梯速度為 /秒左右 ， 而超高層寫字樓為4— 6米 /秒之間 ， 為保證項(xiàng)目與普通高層寫字樓的差異化 ， 保持與超高層寫字樓的硬件水平 。 建議選用歐洲知名品牌的原裝進(jìn)口電梯 ， 高區(qū)電梯的速度在 3— 4米 /秒 ，轎廂尺寸在目前建筑規(guī)劃指標(biāo)的基礎(chǔ)上 ， 盡量在高度上體現(xiàn)差異化 。 ? 物業(yè)發(fā)展補(bǔ)強(qiáng)建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 53 電梯內(nèi)飾建議 ? 液晶顯示 ? 音樂(lè)背景 ? 空調(diào)系統(tǒng) ? 按鈕錯(cuò)誤修正功能 ? 采用雙排發(fā)光按鈕 ? 考慮殘疾人使用便利性 ? 吊頂后高度不低于 ? 物業(yè)發(fā)展補(bǔ)強(qiáng)建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 54 空調(diào)建議 ? 寫字樓選擇全球四大品牌中央空調(diào)主機(jī) （ 約克 、 開(kāi)利 、 特靈 、 麥克維爾 ） ， 分戶計(jì)量系統(tǒng) ， 配備獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng) ， 可考慮使用冰蓄冷 、 負(fù)離子等先進(jìn)空調(diào)系統(tǒng)； ? 建議項(xiàng)目寫字樓部分采用 24小時(shí)中央空調(diào)分戶計(jì)量系統(tǒng) 。 ? 物業(yè)發(fā)展補(bǔ)強(qiáng)建議 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 55 客戶定位 核心客戶：科技市場(chǎng)客戶，投資兼自用約 30% 重要客戶：市內(nèi)投資客戶約 40% 游離客戶：外來(lái)投資者約 10% 核心客戶 偶得客戶：部分其他行業(yè)中小企業(yè)自用約 20% 濟(jì)南華強(qiáng)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司 地址：濟(jì)南市歷下區(qū)解放路 62號(hào)鐵院大廈 電話： 053155560888 5