鎮(zhèn)江寶龍城市廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告【中篇】(編輯修改稿)
2025-05-10 00:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以廣告、婚慶、咨詢(xún)中小企業(yè)為主 90% 屬于較為弱化的寫(xiě)字樓，入口設(shè)置較為隱秘，產(chǎn)品水平一般。 [租賃市場(chǎng) ]鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體出租率較高；其中客戶(hù)以中小企業(yè)為主， 行業(yè)以貿(mào)易、咨詢(xún)、裝潢為主。 1 2 東邦國(guó)際 單位：元 /平米 /天 3 紫金大廈 誠(chéng)和商務(wù)大廈 4 潤(rùn)居商務(wù) 京凌大廈 濱江 1號(hào) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 八百伴 [租賃市場(chǎng) ]鎮(zhèn)江寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金水平在 1－ /平方米 /天之間，產(chǎn)品品質(zhì)和物業(yè)朋務(wù)是影響租金水平的重要因素。 [銷(xiāo)售市場(chǎng) ] 2022年鎮(zhèn)江市區(qū)辦公物業(yè)供應(yīng)量猛增，創(chuàng)歷史新高 ,供求嚴(yán)重失衡。 2022年鎮(zhèn)江市內(nèi)累計(jì)銷(xiāo)售 辦公物業(yè) 用房 ，環(huán)比下跌 %；總 供應(yīng) 面積 162218平米 ,環(huán)比上升 %%；全年平均成交價(jià)格 6624元 /㎡，環(huán)比 下降 %。 [銷(xiāo)售市場(chǎng) ] 2022年鎮(zhèn)江市區(qū)辦公物業(yè)隨著供應(yīng)量的新增，供大亍求趨勢(shì)明顯。 2022年鎮(zhèn)江市內(nèi) 辦公物業(yè) 19月供銷(xiāo)冷清，供應(yīng)和成交主要以國(guó)信宜和和亞太 SOHO為主，迚入 10月新區(qū)物流大廈、萬(wàn)科錦程、時(shí)代大廈、南山華庨、中建大觀(guān)天下癿出現(xiàn)，供應(yīng)量陡增，銷(xiāo)售量相應(yīng)有所提升，但供大二求趨勢(shì)明顯。 鎮(zhèn)江市市區(qū) 2022 年 1 月 2 0 1 3 年辦公用物業(yè)供銷(xiāo)及價(jià)格走勢(shì)0500001000001500000202240006000800010000供應(yīng)量 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9672 3399 3150 0 0 0 5096成交量 5354 485 3081 2541 1986 8587 218 438 115 2344 4623 9771 6523 6377 5554 6066成交價(jià) 5504 5287 6701 6219 6998 5972 7350 5703 9473 6214 6316 7754 7199 7022 6575 78541 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月項(xiàng)目 國(guó)信宜和 旭輝時(shí)代城 中建大廈 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 總體量 13500㎡ 28000㎡ 32500㎡ 銷(xiāo)售現(xiàn)狀 推出 248套 , 目前銷(xiāo)售 201套 ,銷(xiāo)售 81%。 推出 311套 ,成交 80套 ,銷(xiāo)售率 25% 推出 157套，目前銷(xiāo)售26套，銷(xiāo)售率 16%。 面積區(qū)間 40450平 861300平 1001300平 均價(jià) 8500元 /平 11000元 /平 8200元 /平 總價(jià) 40400萬(wàn) 901500萬(wàn) 801200萬(wàn) 客戶(hù) 本地投資客和企業(yè)客戶(hù)為主 企業(yè)客戶(hù)為主 企業(yè)、本地投資客 [純寫(xiě)字樓市場(chǎng) ]鎮(zhèn)江市區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售速度較快，市場(chǎng)表現(xiàn)良好；其中，客戶(hù)以本地投資客為主，企業(yè)自用客戶(hù)相對(duì)較少，且以本地中小企業(yè)為主。 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)商 觃模（平米） 類(lèi)型 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 綠地中央廣場(chǎng) 綠地集團(tuán) 85000 純辦公 江河匯 京河建筑 80000 純辦公 牡丹園 鎮(zhèn)江紅星置業(yè) 10000 純辦公 2022 蘇寧廣場(chǎng) 蘇寧置業(yè) 100000 純辦公 從競(jìng)爭(zhēng)格局看，蘇寧廣場(chǎng)等地標(biāo)建筑地處大市口絕對(duì)核心地段丏產(chǎn)品高端，將會(huì)吸引絕大多數(shù)大型公司癿注意； 而從同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)看，鎮(zhèn)江目前正在開(kāi)發(fā)癿多個(gè)綜吅體項(xiàng)目均設(shè)有辦公，丏競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 。 [純寫(xiě)字樓市場(chǎng) ]后續(xù)供應(yīng)充足，辦公競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加劇。 [SOHO、酒店式公寓市場(chǎng) ]目前鎮(zhèn)江即將在售的 SOHO、酒店式公寓主要集中在市中心，丹徒區(qū)在售的主要有紫泉宮。 頤高廣場(chǎng) 領(lǐng)城國(guó)際 財(cái)富廣場(chǎng) 紫泉宮 項(xiàng)目名稱(chēng) 頤高廣場(chǎng) 領(lǐng)城國(guó)際 財(cái)富廣場(chǎng) 紫泉宮 效果圖 建筑類(lèi)型 商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓 商業(yè)、寫(xiě)字樓、 LOFT 商業(yè)、 SOHO、寫(xiě)字樓 SOHO 占地面積 / 7萬(wàn) 18萬(wàn) 總建筑面積 20萬(wàn) 35萬(wàn) 容積率 / / / 2 綠化率 / / / 50% 同質(zhì)產(chǎn)品觃模 未知 未知 未知 未知 產(chǎn)權(quán) 40年 商業(yè) 40年、其余 70年 40年 40 產(chǎn)品 3060㎡ ,層高 3 4090㎡ ,層高 5090㎡，層高 4570㎡ ,層高 3 均價(jià)（元 /㎡ ） 未定 待定 待定 9000元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)日期 已上市套數(shù) 0 0 0 827 已銷(xiāo)售套數(shù) 0 0 0 243 銷(xiāo)售率 / / / % 月去化 / / / 40 客群 公務(wù)員 /私營(yíng)業(yè)主 /企業(yè)高管 /投資客 公務(wù)員 /私營(yíng)業(yè)主 /企業(yè)高管 /投資客 公務(wù)員 /私營(yíng)業(yè)主 /企業(yè)高管 /投資客 公務(wù)員 /私營(yíng)業(yè)主 /企業(yè)高管 /投資客 [SOHO、酒店式公寓市場(chǎng) ]目前鎮(zhèn)江在售或即將銷(xiāo)售的 SOHO、酒店式公寓主要集中在市中心供應(yīng)量巨大，丹徒區(qū)在售的主要有紫泉宮。 [典型案例 ]紫泉宮 溫泉酒店 +臨近高鐵 +空氣清新 區(qū)域價(jià)值 :京滬高鐵鎮(zhèn)江站南側(cè)。 周邊現(xiàn)有資源：溫泉、南山、高鐵。 總體點(diǎn)評(píng)：高品質(zhì)、小戶(hù)型、精裝修，性?xún)r(jià)比丌高。 觃模 35萬(wàn)㎡ 外立面 石材 +真石漆 +涂料 公共空間 精裝大堂、樓層精裝 面積范圍 4570㎡ 銷(xiāo)售狀況 推出 827套 ,目前銷(xiāo)售 243套 ,銷(xiāo)售率 % 價(jià)格 10000元 /㎡（精裝） 客戶(hù)構(gòu)成 公務(wù)員 /私營(yíng)業(yè)主 /企業(yè)高管 /投資客 核心賣(mài)點(diǎn) 溫泉、精裝、南山、高鐵 客戶(hù)關(guān)注要素 產(chǎn)品品質(zhì)、升值潛力、周邊觃劃。 [典型案例 ]紫泉宮 總平面圖 地理位置 精裝樣板 精裝樣板 售樓處 施工現(xiàn)場(chǎng) 商辦 \公寓市場(chǎng)研究分析 1 3 2 市場(chǎng)發(fā)展： 以中小面積需求的公寓、 SOHO為起點(diǎn)逐漸向形象、檔次等成熟階段發(fā)展。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) :本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)來(lái)于中小戶(hù)型公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ,競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多 ,市場(chǎng)壓力大。 供銷(xiāo)市場(chǎng)： 供大于求趨勢(shì)明顯 ,后市風(fēng)險(xiǎn)大 。 報(bào)告內(nèi)容及目錄 項(xiàng)目研究 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷(xiāo)策略 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目界定 宏觀(guān)分析 整體市場(chǎng)分析 住宅市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng)分析 辦公 \公寓市 場(chǎng)分析 客戶(hù)定位 形象定位 現(xiàn)狀分析 核心策略 策略體系
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