【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 現(xiàn)場(chǎng)不火熱。 2020年 8月 28日廣告公開(kāi)； 電話 53589903 上海九陽(yáng)策劃 世紀(jì)苑 濱河路與東倉(cāng)路圍合 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)適用房中心 蘇州富麗 小區(qū)總建筑面積 23萬(wàn)平方米，小區(qū)分四期建設(shè)， 13期已交付使用；綠化率 45% 2房 95㎡左右 3房 131135㎡ 均價(jià) 3500 14 有景觀 3F 3800 4F 3700 19 4F 34003500 18 4F 3500 市府示范小區(qū) 辦實(shí)事工程 現(xiàn)房社區(qū) 園林景觀 （優(yōu)點(diǎn)） A 棟距大，采光通風(fēng)好； B板式建筑，格局方正； C 小區(qū)規(guī)模大，且有前三期的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，人氣旺； D國(guó)有開(kāi)發(fā)商； E 小區(qū)生活配套齊全； （缺點(diǎn)） A銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝粗糙，沒(méi)有銷售氣氛；B 銷售價(jià)格偏高，銷售阻力大，銷售進(jìn)度緩慢。 上海新聯(lián)康策劃銷售 電話 53591997 華僑花園 東亭南路和濱河路交匯處 華僑房產(chǎn)；江蘇五洋房地產(chǎn)；蘇州銘成房地產(chǎn)三家聯(lián)合開(kāi)發(fā)； 占地面積 273050 平方米，總建筑面積約 315200平方米，小區(qū)由 26 棟高層、小高層 、多層和105 棟別墅組成，總共近 2020 戶。綠化率 52%，容積率 2房 復(fù)式， 95316平方米 多層 3000 元 小高層均價(jià)約 3300 元，最高價(jià) 3800 元，樓層差價(jià)30 元 大社區(qū) 品牌 （優(yōu)點(diǎn)） A 板式建筑，格局較好； B小區(qū)體量巨大，高綠化率，低容積率； C價(jià)位適中，較有競(jìng)爭(zhēng)力； （缺點(diǎn)） A本案由三家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，但各自銷售各自的部分，給人以雜亂的感覺(jué)； B 銷售包裝較差，除其中一家開(kāi)發(fā)商有適當(dāng)營(yíng)銷包裝外，其它兩家基本上沒(méi)有成型的營(yíng)銷。 電話 53568683 彩虹天下 人民北路和弇山路交匯處 太倉(cāng) 宏達(dá)房地產(chǎn) 總建筑面積 63000平方米，小區(qū)由16 幢多層、 4幢小高層組成；綠化率 55% 兩房 100平方；三房127145平方米；復(fù)式190227平方米 多層住宅均價(jià)約為3600元左右；小高層均價(jià)約為 3500元 綠化好 （優(yōu)點(diǎn)） A 棟距大，采光通風(fēng)好； B板式建筑，格局方正； （缺點(diǎn)） A 地理位置偏北，周邊人氣不旺； B銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝粗糙，沒(méi)有銷售氣氛； C 銷售價(jià)格偏高，小區(qū)配套少，銷售阻力大，銷售進(jìn)度緩慢。 蘇州德豐倉(cāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理 電話 53530253 君悅豪庭 204國(guó)道靠縣府西街段 投 資商：上海蘭生經(jīng)典房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商：太倉(cāng)華僑房地產(chǎn) 本案位于太倉(cāng) 204 國(guó)道及昆太公路邊，交通便捷。小區(qū)占地 公頃，總建筑面積約 10 萬(wàn)平方米，小區(qū)建有八幢小高層住宅，輔以沿街商業(yè)街和兩個(gè)大型城市休閑廣場(chǎng) ； 兩房 90115平方；三房 127143 平方；復(fù)式 130192平方 住宅均價(jià)約 4000元，樓層差價(jià) 30元 豪宅旗艦；國(guó)際名流生活；五星級(jí)會(huì)所；和金茂大廈同樣的物業(yè)管理 （優(yōu)點(diǎn)） A 營(yíng)銷手段專業(yè)，售樓處裝修豪華，賣場(chǎng)氣氛好； B 銷售人員素質(zhì)較高； C 背靠市政廣場(chǎng)，活動(dòng)空間大；（缺點(diǎn)） A 沿國(guó)道及昆太公路，灰 塵、噪音污染大； B 銷售價(jià)格偏高，抗性大。 電話 53109888 上海達(dá)潤(rùn)代理 第一太平戴維斯為物業(yè)管理顧問(wèn) 高爾夫湖濱花苑 濱河路、 東亭路口 協(xié)鑫置業(yè) 總占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積約 萬(wàn)平方米，容積率 ，建筑密度 20%，綠化率 5060%，小區(qū)內(nèi)設(shè) 10000 平方米號(hào)稱蘇州最大的會(huì)所，小區(qū)由 32 層高層、小高層、疊加別墅、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅構(gòu)成，為純居住區(qū) 疊加別墅 280380平方米；聯(lián)排別墅以 370平方為主 小高層建筑均價(jià)約為3400 元左右（未定）；聯(lián)排別墅 6200 元；疊加別墅均價(jià) 4600 元；獨(dú)立別墅均價(jià)約 7000 元；高層尚未規(guī)劃完畢； 蘇昆太領(lǐng)秀社區(qū) 1萬(wàn)多㎡會(huì)所 室內(nèi)恒溫泳池 南面高爾夫球場(chǎng) （優(yōu)點(diǎn)） A 小區(qū)對(duì)面是高爾夫球場(chǎng)，景觀好；B 小區(qū)智能化程度高，設(shè)備齊全奢華； C銷售包裝專業(yè)，售樓處及銷售工具豪華專業(yè)； D 戶型設(shè)計(jì)目的性強(qiáng)，客戶群體集中；除會(huì)所中有少量商業(yè)建筑外，其余全部為住宅，居住環(huán)境純凈； E 本案是太倉(cāng)目前檔次最高的樓盤(pán)，目前市場(chǎng)上沒(méi)有可比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目； （缺點(diǎn)） A 價(jià)位偏高，面積偏大，目前太倉(cāng)城鎮(zhèn)人口少，消費(fèi)力有限，去化速度慢； B目前周邊缺少生活配套設(shè)施。 東恒顧問(wèn)代理電話 53589888 太倉(cāng)人家 長(zhǎng)春路人民醫(yī)院南， 長(zhǎng)春路東側(cè) 太倉(cāng)振興房地產(chǎn) 6 萬(wàn)㎡純小高層社區(qū) 8 棟小高層 入社區(qū)會(huì)所、店面 1 125㎡、 146㎡ 3 150、 ㎡ 4 168㎡ 30003500元每平方，均價(jià)約為 3200 元；商鋪售價(jià)8300 元每平方米（報(bào)價(jià)，但均未銷售，價(jià)格彈性很大），樓上樓下相同價(jià)格； 老市區(qū) 配套齊全 低價(jià)格 （優(yōu)點(diǎn)） A 板式建筑，格局較好； B建筑外觀富有江南風(fēng)韻，清新樸素； C價(jià)位適中； （缺點(diǎn)） A 缺少營(yíng)銷手段，沒(méi)有銷售包裝，銷售進(jìn) 度慢； B 商鋪價(jià)格偏高，全部未售出。 電話 53510693 代言人廣告有限公司代理 世紀(jì)廣場(chǎng) 上海東路與東倉(cāng)路交匯處 蘇州甌江地產(chǎn) 集國(guó)際級(jí)商務(wù)辦公、高檔公寓及商務(wù)式公寓樓、商場(chǎng)等諸多功能于一體， 項(xiàng)目 的南邊設(shè)置了一棟 21 層點(diǎn)式高級(jí)商務(wù)樓， 北邊設(shè)置了兩棟 32層的公寓樓及商務(wù)式公寓樓，裙房設(shè)大型商場(chǎng)和可分隔商鋪 東樓 、 162㎡ 15 110㎡ 西樓 、 ㎡ 20 205㎡ 住宅均價(jià)約 3700 元，樓層差價(jià) 3050 元；寫(xiě)字樓未開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)均價(jià) 在每平方米 6000 元以內(nèi) 新市中心 高尚生活 （優(yōu)點(diǎn)） A本案是太倉(cāng)建筑層數(shù)最高，也是唯一設(shè)計(jì)有甲級(jí)寫(xiě)字樓的項(xiàng)目，在太倉(cāng)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； B 周邊生活配套設(shè)施較為齊全，生活便利； C 本案位于政府中央辦公區(qū)之中，方位理 想 ， 吸 引 了 較 多 公 務(wù) 員 購(gòu) 買(mǎi) ； （缺點(diǎn)）定價(jià)偏高，銷售速度較慢 上海百馬營(yíng)銷電話 53562222 萬(wàn)鴻 .城市華庭 弇山路和 204國(guó)道交匯處 蘇州萬(wàn)鴻房地產(chǎn) 小區(qū)由 20層及 28層的 2幢高層及 10幢多層建筑組成， 2 幢高層中一幢是寫(xiě)字樓，另一幢是 SOHO酒店式公寓，底層為商鋪，小區(qū)內(nèi)還有少量 雙拼別墅； 酒店式小套房挑高 米，面積 4859平方米，可自由分隔樓層，每層20戶 酒店式小套房均價(jià)約為 3900元左右（以底層面積計(jì)價(jià)），朝向差價(jià) 100200 元，樓層差價(jià) 50元 復(fù)式式社區(qū)，現(xiàn)代派建筑，花小錢(qián)，高享受； （優(yōu)點(diǎn)） A酒店式小套房的設(shè)計(jì)在太倉(cāng)是獨(dú)有的，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； B 價(jià)位比較適中，有吸引力； C銷售包裝精美，設(shè)有樣品房，較有說(shuō)服力； D 銷售氣氛較為熱鬧； （缺點(diǎn)） A小區(qū)設(shè)計(jì)太雜，什么都有，居住品質(zhì)下降； B 目前周邊缺少生活配套設(shè)施，位于國(guó)道邊，車流嘈雜。 電話 53100002成蒙房地產(chǎn)銷售代理公 司 18 四、 一期銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì) 詳見(jiàn)附件 1 注：本次制訂的價(jià)格并非今后實(shí)際的銷售價(jià)格，以目前市場(chǎng)行情逐步在走低的現(xiàn)狀（市場(chǎng)價(jià)格每月都略有不同）。本案在正式銷售前應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)即時(shí)價(jià)格制訂符合市場(chǎng)的銷售價(jià)格 。 19 五、 戶型配比及客戶群分析 類型 戶型 戶數(shù) 使用面積 建筑面積 總戶數(shù) 客戶群說(shuō)明 多層普通住宅 2 房 2 廳 60 168 以本地客戶為主（約占 70%）。主要針對(duì)人群為“太倉(cāng)市周邊鄉(xiāng)村居民、土地被征用、 二次購(gòu)房置業(yè)、父母為成家的子女購(gòu)置新房、子女為安頓老人購(gòu)置住房、在太倉(cāng)工作的國(guó)家公務(wù)員（公務(wù)員是有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的客戶群）”等。 在太倉(cāng)設(shè)廠的高級(jí)管理人員也會(huì)有一定需求（約占 15%）。在太倉(cāng)有工廠有事業(yè)的管理階層，為了工作及生活需要，在太倉(cāng)購(gòu)買(mǎi)住宅，這一類的人群消費(fèi)力充足，所購(gòu)買(mǎi)的往往是比較好的住宅。 上?？蛻魬?yīng)該只是少數(shù)（約占 15），上海的客戶群看中的是太倉(cāng)和上海較近的距離以及太倉(cāng)相對(duì)上海而言較低的房?jī)r(jià)。在去年和前年太倉(cāng)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅最大的時(shí)期，上海的炒房者數(shù)量眾多，但從 2020 年下半年開(kāi)始明 顯減少，近期更是無(wú)聲無(wú)息。但如果過(guò)路費(fèi)有明確的解決時(shí)間，這部分的客戶群可能會(huì)占主導(dǎo)地位。 蘇州和昆山的客戶基本不會(huì)有。因?yàn)樘K州和昆山的房地產(chǎn)發(fā)展較太倉(cāng)好很多，他們的挑選余地較大，而且蘇州和昆山的房地產(chǎn)升值潛力也大于現(xiàn)在的太倉(cāng)房地產(chǎn)升值潛力（太倉(cāng)從 2020 年至今，平均房?jī)r(jià)從 1000 元左右漲到現(xiàn)在的近 3000 元，本地及周邊居民都認(rèn)為炒作味道太重，將來(lái)有可能會(huì)跌價(jià)）。 3 房 2 廳 60 3+1 房 48 小高層住宅 2 房 2 廳 44 208 3 房 2 廳 1 104 115 102 3 房 2 廳 2 60 多層躍式住宅 4 房躍層 1 38 201 這部分客戶群是以太倉(cāng)當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)企業(yè)主及在太倉(cāng)設(shè)廠的企業(yè)主及高層管理人員為主（約占 60）。這一部分客戶群購(gòu)買(mǎi)力充足，往往是二次或多次置業(yè)，對(duì)居住品質(zhì)有較高的要求，本案的多層躍式住宅可以滿足他們的需求。 另外本地一部分公務(wù)員對(duì)這一類住宅也有一定的需求（約占 25%），我們可以利 用和當(dāng)?shù)卣块T(mén)良好的互動(dòng)關(guān)系，吸引這一部分人到本案購(gòu)買(mǎi)高檔住宅。 上海一些消費(fèi)力強(qiáng)大的客戶（約占 15%）對(duì)太倉(cāng)這一類比較小巧安靜，離上海又不遠(yuǎn)的城市有一定的興趣，他們會(huì)考慮在太倉(cāng)這一類城市購(gòu)買(mǎi)第二或第三居所，周未或假期可以遠(yuǎn)離上海的喧囂，過(guò)一個(gè)悠閑的假期。 4 房躍層 2 28 160 4 房躍層 3 38 4 房躍層 4 28 144 4 房躍層 5 66 5 房別墅 3 酒店式公寓 1 房 2 廳 180 460 以 投資者（約占 40%）、公司購(gòu)買(mǎi)用作高級(jí)員工宿舍（約占 40%）、以太倉(cāng)工廠企業(yè)的白領(lǐng)一族、本地有經(jīng)濟(jì)能力的年輕人、外地企業(yè)駐太倉(cāng)辦事處這五類為主。太倉(cāng)工廠企業(yè)眾多，許多高級(jí)員工的住宿問(wèn)題較難解決，住在工廠宿舍里不合適（沒(méi)有舒適的環(huán)境），租房子住又麻煩，所以這一類客戶群應(yīng)該有較大的市場(chǎng)需求。針對(duì)這部分客戶群我們可以主動(dòng)開(kāi)拓，利用和政府良好的關(guān)系，和政府部門(mén)配合聯(lián)系周邊工廠企業(yè)，向他們推介本案的酒店式公寓，按他們需求裝修設(shè)計(jì)，為 他們提供便利，爭(zhēng)取大的訂單，節(jié)省銷售時(shí)間。 2 房 2 廳 10 套房 270 20 六、 銷售進(jìn)度分析 據(jù)現(xiàn)有工程進(jìn)度來(lái)看，售樓處主體約在 2020 年 3 月底建好，樣板房在 2020 年 4 月底建好，我們以 2020 年 3 月底銷售人員進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始計(jì)算： 引導(dǎo)期：（內(nèi)部登記期） 目的是接受客戶咨詢，收集客戶資料，銷售人員熟悉項(xiàng)目，并為市場(chǎng)預(yù)熱。 時(shí)間大約為 2020 年 4 月 1 日 2020 年 5 月 31 日， 2 個(gè)月 ； 銷售進(jìn)度： 未銷售 。 試銷期：（預(yù)約認(rèn)購(gòu)期） 此時(shí)商業(yè)步行街、 酒吧步行街及多層住宅已有一定工程形象，所以可以開(kāi)始試銷，試銷的目的是為了試探市場(chǎng)反映，以便隨時(shí)調(diào)整銷售方式和方向。 這個(gè)階段可接受部分住宅的預(yù)約認(rèn)購(gòu)（多層普通住宅、多層躍式住宅）。 試銷期預(yù)計(jì)所需時(shí)間為 2020 年 6 月 1 月 2020 年 7 月 31 日， 2 個(gè)月 ； 銷售進(jìn)度： 多層普通住宅預(yù)約認(rèn)購(gòu) 30%（ 16584480 元）； 多層躍式住宅預(yù)約認(rèn)購(gòu) 20%（ 22989040 元）； 截止2 0 0 5 年7 月3 1 日銷售進(jìn)度0000020%30%0% 20% 40% 60% 80% 100%酒吧街高層底層商鋪商業(yè)步行街高層酒店公寓高層住宅多層躍式住宅多層普通住宅 本階段累計(jì)銷售額： 3957 萬(wàn)元。 多層住宅強(qiáng)銷期及高層住宅 、酒店式公寓、商鋪預(yù)約期： 正式進(jìn)入多層住宅銷售階段，爭(zhēng)取在小高層住宅推出前消化大部分多層住宅，為小高層住宅預(yù)熱人氣。 這個(gè)階段，高層住宅、酒店式公寓及商鋪也可以開(kāi)始接受內(nèi)部預(yù)約，利用多層住宅的人 2