【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)場不火熱。 2020年 8月 28日廣告公開； 電話 53589903 上海九陽策劃 世紀苑 濱河路與東倉路圍合 太倉經(jīng)濟適用房中心 蘇州富麗 小區(qū)總建筑面積 23萬平方米，小區(qū)分四期建設， 13期已交付使用；綠化率 45% 2房 95㎡左右 3房 131135㎡ 均價 3500 14 有景觀 3F 3800 4F 3700 19 4F 34003500 18 4F 3500 市府示范小區(qū) 辦實事工程 現(xiàn)房社區(qū) 園林景觀 （優(yōu)點） A 棟距大，采光通風好； B板式建筑，格局方正； C 小區(qū)規(guī)模大，且有前三期的成功開發(fā)經(jīng)歷，人氣旺； D國有開發(fā)商； E 小區(qū)生活配套齊全； （缺點） A銷售現(xiàn)場包裝粗糙，沒有銷售氣氛；B 銷售價格偏高，銷售阻力大，銷售進度緩慢。 上海新聯(lián)康策劃銷售 電話 53591997 華僑花園 東亭南路和濱河路交匯處 華僑房產(chǎn)；江蘇五洋房地產(chǎn)；蘇州銘成房地產(chǎn)三家聯(lián)合開發(fā)； 占地面積 273050 平方米，總建筑面積約 315200平方米，小區(qū)由 26 棟高層、小高層 、多層和105 棟別墅組成，總共近 2020 戶。綠化率 52%，容積率 2房 復式， 95316平方米 多層 3000 元 小高層均價約 3300 元，最高價 3800 元，樓層差價30 元 大社區(qū) 品牌 （優(yōu)點） A 板式建筑，格局較好； B小區(qū)體量巨大，高綠化率，低容積率； C價位適中，較有競爭力； （缺點） A本案由三家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，但各自銷售各自的部分，給人以雜亂的感覺； B 銷售包裝較差，除其中一家開發(fā)商有適當營銷包裝外，其它兩家基本上沒有成型的營銷。 電話 53568683 彩虹天下 人民北路和弇山路交匯處 太倉 宏達房地產(chǎn) 總建筑面積 63000平方米，小區(qū)由16 幢多層、 4幢小高層組成；綠化率 55% 兩房 100平方；三房127145平方米；復式190227平方米 多層住宅均價約為3600元左右；小高層均價約為 3500元 綠化好 （優(yōu)點） A 棟距大，采光通風好； B板式建筑，格局方正； （缺點） A 地理位置偏北，周邊人氣不旺； B銷售現(xiàn)場包裝粗糙，沒有銷售氣氛； C 銷售價格偏高，小區(qū)配套少，銷售阻力大，銷售進度緩慢。 蘇州德豐倉房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理 電話 53530253 君悅豪庭 204國道靠縣府西街段 投 資商：上海蘭生經(jīng)典房產(chǎn) 開發(fā)商：太倉華僑房地產(chǎn) 本案位于太倉 204 國道及昆太公路邊，交通便捷。小區(qū)占地 公頃，總建筑面積約 10 萬平方米，小區(qū)建有八幢小高層住宅，輔以沿街商業(yè)街和兩個大型城市休閑廣場 ； 兩房 90115平方；三房 127143 平方；復式 130192平方 住宅均價約 4000元，樓層差價 30元 豪宅旗艦；國際名流生活；五星級會所；和金茂大廈同樣的物業(yè)管理 （優(yōu)點） A 營銷手段專業(yè)，售樓處裝修豪華，賣場氣氛好； B 銷售人員素質(zhì)較高； C 背靠市政廣場，活動空間大；（缺點） A 沿國道及昆太公路，灰 塵、噪音污染大； B 銷售價格偏高，抗性大。 電話 53109888 上海達潤代理 第一太平戴維斯為物業(yè)管理顧問 高爾夫湖濱花苑 濱河路、 東亭路口 協(xié)鑫置業(yè) 總占地面積 萬平方米，總建筑面積約 萬平方米，容積率 ，建筑密度 20%，綠化率 5060%，小區(qū)內(nèi)設 10000 平方米號稱蘇州最大的會所，小區(qū)由 32 層高層、小高層、疊加別墅、聯(lián)體別墅、獨立別墅構成，為純居住區(qū) 疊加別墅 280380平方米；聯(lián)排別墅以 370平方為主 小高層建筑均價約為3400 元左右（未定）；聯(lián)排別墅 6200 元；疊加別墅均價 4600 元；獨立別墅均價約 7000 元；高層尚未規(guī)劃完畢； 蘇昆太領秀社區(qū) 1萬多㎡會所 室內(nèi)恒溫泳池 南面高爾夫球場 （優(yōu)點） A 小區(qū)對面是高爾夫球場，景觀好；B 小區(qū)智能化程度高，設備齊全奢華； C銷售包裝專業(yè)，售樓處及銷售工具豪華專業(yè)； D 戶型設計目的性強，客戶群體集中；除會所中有少量商業(yè)建筑外，其余全部為住宅，居住環(huán)境純凈； E 本案是太倉目前檔次最高的樓盤，目前市場上沒有可比競爭項目； （缺點） A 價位偏高，面積偏大，目前太倉城鎮(zhèn)人口少，消費力有限，去化速度慢； B目前周邊缺少生活配套設施。 東恒顧問代理電話 53589888 太倉人家 長春路人民醫(yī)院南， 長春路東側(cè) 太倉振興房地產(chǎn) 6 萬㎡純小高層社區(qū) 8 棟小高層 入社區(qū)會所、店面 1 125㎡、 146㎡ 3 150、 ㎡ 4 168㎡ 30003500元每平方，均價約為 3200 元；商鋪售價8300 元每平方米（報價，但均未銷售，價格彈性很大），樓上樓下相同價格； 老市區(qū) 配套齊全 低價格 （優(yōu)點） A 板式建筑，格局較好； B建筑外觀富有江南風韻，清新樸素； C價位適中； （缺點） A 缺少營銷手段，沒有銷售包裝，銷售進 度慢； B 商鋪價格偏高，全部未售出。 電話 53510693 代言人廣告有限公司代理 世紀廣場 上海東路與東倉路交匯處 蘇州甌江地產(chǎn) 集國際級商務辦公、高檔公寓及商務式公寓樓、商場等諸多功能于一體， 項目 的南邊設置了一棟 21 層點式高級商務樓， 北邊設置了兩棟 32層的公寓樓及商務式公寓樓，裙房設大型商場和可分隔商鋪 東樓 、 162㎡ 15 110㎡ 西樓 、 ㎡ 20 205㎡ 住宅均價約 3700 元，樓層差價 3050 元；寫字樓未開始銷售，預計均價 在每平方米 6000 元以內(nèi) 新市中心 高尚生活 （優(yōu)點） A本案是太倉建筑層數(shù)最高，也是唯一設計有甲級寫字樓的項目，在太倉沒有競爭對手； B 周邊生活配套設施較為齊全，生活便利； C 本案位于政府中央辦公區(qū)之中，方位理 想 ， 吸 引 了 較 多 公 務 員 購 買 ； （缺點）定價偏高，銷售速度較慢 上海百馬營銷電話 53562222 萬鴻 .城市華庭 弇山路和 204國道交匯處 蘇州萬鴻房地產(chǎn) 小區(qū)由 20層及 28層的 2幢高層及 10幢多層建筑組成， 2 幢高層中一幢是寫字樓，另一幢是 SOHO酒店式公寓，底層為商鋪，小區(qū)內(nèi)還有少量 雙拼別墅； 酒店式小套房挑高 米，面積 4859平方米，可自由分隔樓層，每層20戶 酒店式小套房均價約為 3900元左右（以底層面積計價），朝向差價 100200 元，樓層差價 50元 復式式社區(qū)，現(xiàn)代派建筑，花小錢，高享受； （優(yōu)點） A酒店式小套房的設計在太倉是獨有的，沒有競爭對手； B 價位比較適中，有吸引力； C銷售包裝精美，設有樣品房，較有說服力； D 銷售氣氛較為熱鬧； （缺點） A小區(qū)設計太雜，什么都有，居住品質(zhì)下降； B 目前周邊缺少生活配套設施，位于國道邊，車流嘈雜。 電話 53100002成蒙房地產(chǎn)銷售代理公 司 18 四、 一期銷售價格統(tǒng)計 詳見附件 1 注：本次制訂的價格并非今后實際的銷售價格，以目前市場行情逐步在走低的現(xiàn)狀（市場價格每月都略有不同）。本案在正式銷售前應當根據(jù)市場即時價格制訂符合市場的銷售價格 。 19 五、 戶型配比及客戶群分析 類型 戶型 戶數(shù) 使用面積 建筑面積 總戶數(shù) 客戶群說明 多層普通住宅 2 房 2 廳 60 168 以本地客戶為主（約占 70%）。主要針對人群為“太倉市周邊鄉(xiāng)村居民、土地被征用、 二次購房置業(yè)、父母為成家的子女購置新房、子女為安頓老人購置住房、在太倉工作的國家公務員（公務員是有較強購買力的客戶群）”等。 在太倉設廠的高級管理人員也會有一定需求（約占 15%）。在太倉有工廠有事業(yè)的管理階層，為了工作及生活需要，在太倉購買住宅，這一類的人群消費力充足，所購買的往往是比較好的住宅。 上?？蛻魬撝皇巧贁?shù)（約占 15），上海的客戶群看中的是太倉和上海較近的距離以及太倉相對上海而言較低的房價。在去年和前年太倉房地產(chǎn)價格漲幅最大的時期，上海的炒房者數(shù)量眾多，但從 2020 年下半年開始明 顯減少，近期更是無聲無息。但如果過路費有明確的解決時間，這部分的客戶群可能會占主導地位。 蘇州和昆山的客戶基本不會有。因為蘇州和昆山的房地產(chǎn)發(fā)展較太倉好很多，他們的挑選余地較大，而且蘇州和昆山的房地產(chǎn)升值潛力也大于現(xiàn)在的太倉房地產(chǎn)升值潛力（太倉從 2020 年至今，平均房價從 1000 元左右漲到現(xiàn)在的近 3000 元，本地及周邊居民都認為炒作味道太重，將來有可能會跌價）。 3 房 2 廳 60 3+1 房 48 小高層住宅 2 房 2 廳 44 208 3 房 2 廳 1 104 115 102 3 房 2 廳 2 60 多層躍式住宅 4 房躍層 1 38 201 這部分客戶群是以太倉當?shù)厮綘I企業(yè)主及在太倉設廠的企業(yè)主及高層管理人員為主（約占 60）。這一部分客戶群購買力充足，往往是二次或多次置業(yè)，對居住品質(zhì)有較高的要求，本案的多層躍式住宅可以滿足他們的需求。 另外本地一部分公務員對這一類住宅也有一定的需求（約占 25%），我們可以利 用和當?shù)卣块T良好的互動關系，吸引這一部分人到本案購買高檔住宅。 上海一些消費力強大的客戶（約占 15%）對太倉這一類比較小巧安靜，離上海又不遠的城市有一定的興趣，他們會考慮在太倉這一類城市購買第二或第三居所，周未或假期可以遠離上海的喧囂，過一個悠閑的假期。 4 房躍層 2 28 160 4 房躍層 3 38 4 房躍層 4 28 144 4 房躍層 5 66 5 房別墅 3 酒店式公寓 1 房 2 廳 180 460 以 投資者（約占 40%）、公司購買用作高級員工宿舍（約占 40%）、以太倉工廠企業(yè)的白領一族、本地有經(jīng)濟能力的年輕人、外地企業(yè)駐太倉辦事處這五類為主。太倉工廠企業(yè)眾多，許多高級員工的住宿問題較難解決，住在工廠宿舍里不合適（沒有舒適的環(huán)境），租房子住又麻煩，所以這一類客戶群應該有較大的市場需求。針對這部分客戶群我們可以主動開拓，利用和政府良好的關系，和政府部門配合聯(lián)系周邊工廠企業(yè)，向他們推介本案的酒店式公寓，按他們需求裝修設計，為 他們提供便利，爭取大的訂單，節(jié)省銷售時間。 2 房 2 廳 10 套房 270 20 六、 銷售進度分析 據(jù)現(xiàn)有工程進度來看，售樓處主體約在 2020 年 3 月底建好，樣板房在 2020 年 4 月底建好，我們以 2020 年 3 月底銷售人員進場開始計算： 引導期：（內(nèi)部登記期） 目的是接受客戶咨詢，收集客戶資料，銷售人員熟悉項目，并為市場預熱。 時間大約為 2020 年 4 月 1 日 2020 年 5 月 31 日， 2 個月 ； 銷售進度： 未銷售 。 試銷期：（預約認購期） 此時商業(yè)步行街、 酒吧步行街及多層住宅已有一定工程形象，所以可以開始試銷，試銷的目的是為了試探市場反映，以便隨時調(diào)整銷售方式和方向。 這個階段可接受部分住宅的預約認購（多層普通住宅、多層躍式住宅）。 試銷期預計所需時間為 2020 年 6 月 1 月 2020 年 7 月 31 日， 2 個月 ； 銷售進度： 多層普通住宅預約認購 30%（ 16584480 元）； 多層躍式住宅預約認購 20%（ 22989040 元）； 截止2 0 0 5 年7 月3 1 日銷售進度0000020%30%0% 20% 40% 60% 80% 100%酒吧街高層底層商鋪商業(yè)步行街高層酒店公寓高層住宅多層躍式住宅多層普通住宅 本階段累計銷售額： 3957 萬元。 多層住宅強銷期及高層住宅 、酒店式公寓、商鋪預約期： 正式進入多層住宅銷售階段，爭取在小高層住宅推出前消化大部分多層住宅，為小高層住宅預熱人氣。 這個階段，高層住宅、酒店式公寓及商鋪也可以開始接受內(nèi)部預約，利用多層住宅的人 2