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正文內(nèi)容

太倉(cāng)寶龍城市廣場(chǎng)市場(chǎng)分析及整體銷售方案(編輯修改稿)

2024-12-10 20:04 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 現(xiàn)場(chǎng)不火熱。 2020年 8月 28日廣告公開(kāi); 電話 53589903 上海九陽(yáng)策劃 世紀(jì)苑 濱河路與東倉(cāng)路圍合 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)適用房中心 蘇州富麗 小區(qū)總建筑面積 23萬(wàn)平方米,小區(qū)分四期建設(shè), 13期已交付使用;綠化率 45% 2房 95㎡左右 3房 131135㎡ 均價(jià) 3500 14 有景觀 3F 3800 4F 3700 19 4F 34003500 18 4F 3500 市府示范小區(qū) 辦實(shí)事工程 現(xiàn)房社區(qū) 園林景觀 (優(yōu)點(diǎn)) A 棟距大,采光通風(fēng)好; B板式建筑,格局方正; C 小區(qū)規(guī)模大,且有前三期的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)歷,人氣旺; D國(guó)有開(kāi)發(fā)商; E 小區(qū)生活配套齊全; (缺點(diǎn)) A銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝粗糙,沒(méi)有銷售氣氛;B 銷售價(jià)格偏高,銷售阻力大,銷售進(jìn)度緩慢。 上海新聯(lián)康策劃銷售 電話 53591997 華僑花園 東亭南路和濱河路交匯處 華僑房產(chǎn);江蘇五洋房地產(chǎn);蘇州銘成房地產(chǎn)三家聯(lián)合開(kāi)發(fā); 占地面積 273050 平方米,總建筑面積約 315200平方米,小區(qū)由 26 棟高層、小高層 、多層和105 棟別墅組成,總共近 2020 戶。綠化率 52%,容積率 2房 復(fù)式, 95316平方米 多層 3000 元 小高層均價(jià)約 3300 元,最高價(jià) 3800 元,樓層差價(jià)30 元 大社區(qū) 品牌 (優(yōu)點(diǎn)) A 板式建筑,格局較好; B小區(qū)體量巨大,高綠化率,低容積率; C價(jià)位適中,較有競(jìng)爭(zhēng)力; (缺點(diǎn)) A本案由三家開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā),但各自銷售各自的部分,給人以雜亂的感覺(jué); B 銷售包裝較差,除其中一家開(kāi)發(fā)商有適當(dāng)營(yíng)銷包裝外,其它兩家基本上沒(méi)有成型的營(yíng)銷。 電話 53568683 彩虹天下 人民北路和弇山路交匯處 太倉(cāng) 宏達(dá)房地產(chǎn) 總建筑面積 63000平方米,小區(qū)由16 幢多層、 4幢小高層組成;綠化率 55% 兩房 100平方;三房127145平方米;復(fù)式190227平方米 多層住宅均價(jià)約為3600元左右;小高層均價(jià)約為 3500元 綠化好 (優(yōu)點(diǎn)) A 棟距大,采光通風(fēng)好; B板式建筑,格局方正; (缺點(diǎn)) A 地理位置偏北,周邊人氣不旺; B銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝粗糙,沒(méi)有銷售氣氛; C 銷售價(jià)格偏高,小區(qū)配套少,銷售阻力大,銷售進(jìn)度緩慢。 蘇州德豐倉(cāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理 電話 53530253 君悅豪庭 204國(guó)道靠縣府西街段 投 資商:上海蘭生經(jīng)典房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商:太倉(cāng)華僑房地產(chǎn) 本案位于太倉(cāng) 204 國(guó)道及昆太公路邊,交通便捷。小區(qū)占地 公頃,總建筑面積約 10 萬(wàn)平方米,小區(qū)建有八幢小高層住宅,輔以沿街商業(yè)街和兩個(gè)大型城市休閑廣場(chǎng) ; 兩房 90115平方;三房 127143 平方;復(fù)式 130192平方 住宅均價(jià)約 4000元,樓層差價(jià) 30元 豪宅旗艦;國(guó)際名流生活;五星級(jí)會(huì)所;和金茂大廈同樣的物業(yè)管理 (優(yōu)點(diǎn)) A 營(yíng)銷手段專業(yè),售樓處裝修豪華,賣場(chǎng)氣氛好; B 銷售人員素質(zhì)較高; C 背靠市政廣場(chǎng),活動(dòng)空間大;(缺點(diǎn)) A 沿國(guó)道及昆太公路,灰 塵、噪音污染大; B 銷售價(jià)格偏高,抗性大。 電話 53109888 上海達(dá)潤(rùn)代理 第一太平戴維斯為物業(yè)管理顧問(wèn) 高爾夫湖濱花苑 濱河路、 東亭路口 協(xié)鑫置業(yè) 總占地面積 萬(wàn)平方米,總建筑面積約 萬(wàn)平方米,容積率 ,建筑密度 20%,綠化率 5060%,小區(qū)內(nèi)設(shè) 10000 平方米號(hào)稱蘇州最大的會(huì)所,小區(qū)由 32 層高層、小高層、疊加別墅、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅構(gòu)成,為純居住區(qū) 疊加別墅 280380平方米;聯(lián)排別墅以 370平方為主 小高層建筑均價(jià)約為3400 元左右(未定);聯(lián)排別墅 6200 元;疊加別墅均價(jià) 4600 元;獨(dú)立別墅均價(jià)約 7000 元;高層尚未規(guī)劃完畢; 蘇昆太領(lǐng)秀社區(qū) 1萬(wàn)多㎡會(huì)所 室內(nèi)恒溫泳池 南面高爾夫球場(chǎng) (優(yōu)點(diǎn)) A 小區(qū)對(duì)面是高爾夫球場(chǎng),景觀好;B 小區(qū)智能化程度高,設(shè)備齊全奢華; C銷售包裝專業(yè),售樓處及銷售工具豪華專業(yè); D 戶型設(shè)計(jì)目的性強(qiáng),客戶群體集中;除會(huì)所中有少量商業(yè)建筑外,其余全部為住宅,居住環(huán)境純凈; E 本案是太倉(cāng)目前檔次最高的樓盤(pán),目前市場(chǎng)上沒(méi)有可比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目; (缺點(diǎn)) A 價(jià)位偏高,面積偏大,目前太倉(cāng)城鎮(zhèn)人口少,消費(fèi)力有限,去化速度慢; B目前周邊缺少生活配套設(shè)施。 東恒顧問(wèn)代理電話 53589888 太倉(cāng)人家 長(zhǎng)春路人民醫(yī)院南, 長(zhǎng)春路東側(cè) 太倉(cāng)振興房地產(chǎn) 6 萬(wàn)㎡純小高層社區(qū) 8 棟小高層 入社區(qū)會(huì)所、店面 1 125㎡、 146㎡ 3 150、 ㎡ 4 168㎡ 30003500元每平方,均價(jià)約為 3200 元;商鋪售價(jià)8300 元每平方米(報(bào)價(jià),但均未銷售,價(jià)格彈性很大),樓上樓下相同價(jià)格; 老市區(qū) 配套齊全 低價(jià)格 (優(yōu)點(diǎn)) A 板式建筑,格局較好; B建筑外觀富有江南風(fēng)韻,清新樸素; C價(jià)位適中; (缺點(diǎn)) A 缺少營(yíng)銷手段,沒(méi)有銷售包裝,銷售進(jìn) 度慢; B 商鋪價(jià)格偏高,全部未售出。 電話 53510693 代言人廣告有限公司代理 世紀(jì)廣場(chǎng) 上海東路與東倉(cāng)路交匯處 蘇州甌江地產(chǎn) 集國(guó)際級(jí)商務(wù)辦公、高檔公寓及商務(wù)式公寓樓、商場(chǎng)等諸多功能于一體, 項(xiàng)目 的南邊設(shè)置了一棟 21 層點(diǎn)式高級(jí)商務(wù)樓, 北邊設(shè)置了兩棟 32層的公寓樓及商務(wù)式公寓樓,裙房設(shè)大型商場(chǎng)和可分隔商鋪 東樓 、 162㎡ 15 110㎡ 西樓 、 ㎡ 20 205㎡ 住宅均價(jià)約 3700 元,樓層差價(jià) 3050 元;寫(xiě)字樓未開(kāi)始銷售,預(yù)計(jì)均價(jià) 在每平方米 6000 元以內(nèi) 新市中心 高尚生活 (優(yōu)點(diǎn)) A本案是太倉(cāng)建筑層數(shù)最高,也是唯一設(shè)計(jì)有甲級(jí)寫(xiě)字樓的項(xiàng)目,在太倉(cāng)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手; B 周邊生活配套設(shè)施較為齊全,生活便利; C 本案位于政府中央辦公區(qū)之中,方位理 想 , 吸 引 了 較 多 公 務(wù) 員 購(gòu) 買(mǎi) ; (缺點(diǎn))定價(jià)偏高,銷售速度較慢 上海百馬營(yíng)銷電話 53562222 萬(wàn)鴻 .城市華庭 弇山路和 204國(guó)道交匯處 蘇州萬(wàn)鴻房地產(chǎn) 小區(qū)由 20層及 28層的 2幢高層及 10幢多層建筑組成, 2 幢高層中一幢是寫(xiě)字樓,另一幢是 SOHO酒店式公寓,底層為商鋪,小區(qū)內(nèi)還有少量 雙拼別墅; 酒店式小套房挑高 米,面積 4859平方米,可自由分隔樓層,每層20戶 酒店式小套房均價(jià)約為 3900元左右(以底層面積計(jì)價(jià)),朝向差價(jià) 100200 元,樓層差價(jià) 50元 復(fù)式式社區(qū),現(xiàn)代派建筑,花小錢(qián),高享受; (優(yōu)點(diǎn)) A酒店式小套房的設(shè)計(jì)在太倉(cāng)是獨(dú)有的,沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手; B 價(jià)位比較適中,有吸引力; C銷售包裝精美,設(shè)有樣品房,較有說(shuō)服力; D 銷售氣氛較為熱鬧; (缺點(diǎn)) A小區(qū)設(shè)計(jì)太雜,什么都有,居住品質(zhì)下降; B 目前周邊缺少生活配套設(shè)施,位于國(guó)道邊,車流嘈雜。 電話 53100002成蒙房地產(chǎn)銷售代理公 司 18 四、 一期銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì) 詳見(jiàn)附件 1 注:本次制訂的價(jià)格并非今后實(shí)際的銷售價(jià)格,以目前市場(chǎng)行情逐步在走低的現(xiàn)狀(市場(chǎng)價(jià)格每月都略有不同)。本案在正式銷售前應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)即時(shí)價(jià)格制訂符合市場(chǎng)的銷售價(jià)格 。 19 五、 戶型配比及客戶群分析 類型 戶型 戶數(shù) 使用面積 建筑面積 總戶數(shù) 客戶群說(shuō)明 多層普通住宅 2 房 2 廳 60 168 以本地客戶為主(約占 70%)。主要針對(duì)人群為“太倉(cāng)市周邊鄉(xiāng)村居民、土地被征用、 二次購(gòu)房置業(yè)、父母為成家的子女購(gòu)置新房、子女為安頓老人購(gòu)置住房、在太倉(cāng)工作的國(guó)家公務(wù)員(公務(wù)員是有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的客戶群)”等。 在太倉(cāng)設(shè)廠的高級(jí)管理人員也會(huì)有一定需求(約占 15%)。在太倉(cāng)有工廠有事業(yè)的管理階層,為了工作及生活需要,在太倉(cāng)購(gòu)買(mǎi)住宅,這一類的人群消費(fèi)力充足,所購(gòu)買(mǎi)的往往是比較好的住宅。 上??蛻魬?yīng)該只是少數(shù)(約占 15),上海的客戶群看中的是太倉(cāng)和上海較近的距離以及太倉(cāng)相對(duì)上海而言較低的房?jī)r(jià)。在去年和前年太倉(cāng)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅最大的時(shí)期,上海的炒房者數(shù)量眾多,但從 2020 年下半年開(kāi)始明 顯減少,近期更是無(wú)聲無(wú)息。但如果過(guò)路費(fèi)有明確的解決時(shí)間,這部分的客戶群可能會(huì)占主導(dǎo)地位。 蘇州和昆山的客戶基本不會(huì)有。因?yàn)樘K州和昆山的房地產(chǎn)發(fā)展較太倉(cāng)好很多,他們的挑選余地較大,而且蘇州和昆山的房地產(chǎn)升值潛力也大于現(xiàn)在的太倉(cāng)房地產(chǎn)升值潛力(太倉(cāng)從 2020 年至今,平均房?jī)r(jià)從 1000 元左右漲到現(xiàn)在的近 3000 元,本地及周邊居民都認(rèn)為炒作味道太重,將來(lái)有可能會(huì)跌價(jià))。 3 房 2 廳 60 3+1 房 48 小高層住宅 2 房 2 廳 44 208 3 房 2 廳 1 104 115 102 3 房 2 廳 2 60 多層躍式住宅 4 房躍層 1 38 201 這部分客戶群是以太倉(cāng)當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)企業(yè)主及在太倉(cāng)設(shè)廠的企業(yè)主及高層管理人員為主(約占 60)。這一部分客戶群購(gòu)買(mǎi)力充足,往往是二次或多次置業(yè),對(duì)居住品質(zhì)有較高的要求,本案的多層躍式住宅可以滿足他們的需求。 另外本地一部分公務(wù)員對(duì)這一類住宅也有一定的需求(約占 25%),我們可以利 用和當(dāng)?shù)卣块T(mén)良好的互動(dòng)關(guān)系,吸引這一部分人到本案購(gòu)買(mǎi)高檔住宅。 上海一些消費(fèi)力強(qiáng)大的客戶(約占 15%)對(duì)太倉(cāng)這一類比較小巧安靜,離上海又不遠(yuǎn)的城市有一定的興趣,他們會(huì)考慮在太倉(cāng)這一類城市購(gòu)買(mǎi)第二或第三居所,周未或假期可以遠(yuǎn)離上海的喧囂,過(guò)一個(gè)悠閑的假期。 4 房躍層 2 28 160 4 房躍層 3 38 4 房躍層 4 28 144 4 房躍層 5 66 5 房別墅 3 酒店式公寓 1 房 2 廳 180 460 以 投資者(約占 40%)、公司購(gòu)買(mǎi)用作高級(jí)員工宿舍(約占 40%)、以太倉(cāng)工廠企業(yè)的白領(lǐng)一族、本地有經(jīng)濟(jì)能力的年輕人、外地企業(yè)駐太倉(cāng)辦事處這五類為主。太倉(cāng)工廠企業(yè)眾多,許多高級(jí)員工的住宿問(wèn)題較難解決,住在工廠宿舍里不合適(沒(méi)有舒適的環(huán)境),租房子住又麻煩,所以這一類客戶群應(yīng)該有較大的市場(chǎng)需求。針對(duì)這部分客戶群我們可以主動(dòng)開(kāi)拓,利用和政府良好的關(guān)系,和政府部門(mén)配合聯(lián)系周邊工廠企業(yè),向他們推介本案的酒店式公寓,按他們需求裝修設(shè)計(jì),為 他們提供便利,爭(zhēng)取大的訂單,節(jié)省銷售時(shí)間。 2 房 2 廳 10 套房 270 20 六、 銷售進(jìn)度分析 據(jù)現(xiàn)有工程進(jìn)度來(lái)看,售樓處主體約在 2020 年 3 月底建好,樣板房在 2020 年 4 月底建好,我們以 2020 年 3 月底銷售人員進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始計(jì)算: 引導(dǎo)期:(內(nèi)部登記期) 目的是接受客戶咨詢,收集客戶資料,銷售人員熟悉項(xiàng)目,并為市場(chǎng)預(yù)熱。 時(shí)間大約為 2020 年 4 月 1 日 2020 年 5 月 31 日, 2 個(gè)月 ; 銷售進(jìn)度: 未銷售 。 試銷期:(預(yù)約認(rèn)購(gòu)期) 此時(shí)商業(yè)步行街、 酒吧步行街及多層住宅已有一定工程形象,所以可以開(kāi)始試銷,試銷的目的是為了試探市場(chǎng)反映,以便隨時(shí)調(diào)整銷售方式和方向。 這個(gè)階段可接受部分住宅的預(yù)約認(rèn)購(gòu)(多層普通住宅、多層躍式住宅)。 試銷期預(yù)計(jì)所需時(shí)間為 2020 年 6 月 1 月 2020 年 7 月 31 日, 2 個(gè)月 ; 銷售進(jìn)度: 多層普通住宅預(yù)約認(rèn)購(gòu) 30%( 16584480 元); 多層躍式住宅預(yù)約認(rèn)購(gòu) 20%( 22989040 元); 截止2 0 0 5 年7 月3 1 日銷售進(jìn)度0000020%30%0% 20% 40% 60% 80% 100%酒吧街高層底層商鋪商業(yè)步行街高層酒店公寓高層住宅多層躍式住宅多層普通住宅 本階段累計(jì)銷售額: 3957 萬(wàn)元。 多層住宅強(qiáng)銷期及高層住宅 、酒店式公寓、商鋪預(yù)約期: 正式進(jìn)入多層住宅銷售階段,爭(zhēng)取在小高層住宅推出前消化大部分多層住宅,為小高層住宅預(yù)熱人氣。 這個(gè)階段,高層住宅、酒店式公寓及商鋪也可以開(kāi)始接受內(nèi)部預(yù)約,利用多層住宅的人 2
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