【文章內容簡介】 泳池、網球場、中心會所、超市、幼托、凈水及智能化系統(tǒng)，地下車庫等。感受高品味的現(xiàn)代生活，體會超值的享受。2. 物業(yè)管理 由獲 ISO9000 質 量認證的中天物業(yè)公司按國 際標準實施 24 小時全方位的酒店式管理，展示未來的社區(qū)文化。有信賴感、舒適、方便、安全、尊貴。29 / 913. 中天星綜合素質體現(xiàn)：1 品牌中天企業(yè)是貴州唯一地產類上市公司。經過十多年專業(yè)經營，今天，中天以自己的市場份額，物業(yè)品質，服 務質量和社會信譽，全面鎖定了貴州省房地產市場的龍頭地位。 2 智能化可視對講系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)測系統(tǒng)，IC 系統(tǒng)，室內防盜，防火系統(tǒng)，緊急求助系統(tǒng)，以及適應于知識經濟時代的 INTERNET 系統(tǒng)。3 設計在規(guī)劃上以古典建筑美學控制整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個勻質空間，引動空間環(huán)境的交替滲透，讓每一個窗戶都能體現(xiàn)室外風景。建筑設計引進澳洲三段式建筑風格，表現(xiàn)瑰麗典雅、俊朗流暢的審美格調 。一梯二戶，無梁無柱，實用率高。大面積地下停車場，完全實現(xiàn)了高尚住宅區(qū)“人車分流” 的原則。30 / 914 管理由貴州省通過 ISO9000 質量認證中天物業(yè)管理公司提供酒店管家服務。5 戶型篇引進最前衛(wèi)的錯層式和中空復式室內設計，營造身居別墅的室內立體空間感覺。文化廳做為書吧、琴吧、做 為工作室、棋室，可多層面體現(xiàn)主人的生活情調。飄窗、觀景陽臺、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構成了充滿陽光的多層次空間環(huán)境，光與影內外流動。6 配套營造“別墅式 ”的房子，營造“ 公園式”的室外環(huán)境和智能型網絡化安全設施。配置了泳池、網球場、 書亭、超市、托兒所和 3000M2業(yè)主會所。7 環(huán)境31 / 91開創(chuàng)貴陽住宅區(qū)主題式景觀設計之先河，在“日月星辰” 作為主題的引導下，設計 4000M2主題庭院——太陽廣場。4. 目標客戶群1 崇尚自然追求高尚生活模式，盡情享受人生的人士；2 對中天集團及項目持較高信心的投資者；3 向往智能化生活方式的人士；4 事業(yè)非常成功的高收入金領人士；5 部分經商一族；6 在周邊生活習慣的富人之家。5. 推廣策略中天星園于 1999 年 9 月 19 日正式開盤，以“高品味智能化經典社區(qū)”推出市場 ，價位遠超出地段支撐的價位，而且 業(yè)績非常理想，它成功的原因：1 小區(qū)人車分流的設計概念在貴陽市場比較超前；32 / 912 導入智能化的概念符合高消費的生活品味；3 中秋之夜， “中天星園星光溢彩音樂晚會”以及中國科學院副院長、院士陳 宜瑜考察等公關活動，曾加了社區(qū)的內涵和品味；4 以中天集團的企業(yè)品牌并在廣告上強勢推廣，塑造高檔物 業(yè)形象并使買家追捧，是它的成功之關鍵。 總的來說，中天星園的成功體現(xiàn)了貴陽房地產策劃時代的來臨及精品樓盤萌芽。四 新大陸廣場 新大陸廣場位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達德小學、市府路小學等，交通便捷。距貴陽火車站 5 分鐘，機場 15 分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價值相當高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。33 / 91 該項目以新大陸廣場命名，它的策劃重點放在了一個“新” 字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。1. 新大陸廣場在推出市場時的形象是：全新城市居住地理觀念全新健康舒暢居住空間全新演繹歐陸建筑風格全新園林會所文化內涵全新智能人生化物管模式1) 全新城市居住地理概念a. 住宅區(qū)域與城市信息資源的共同聯(lián)網，實現(xiàn)智能化居住的全新構想。b. 裙樓 15 層設商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商 業(yè)氛圍。c. 交通便捷，距貴陽火車站 5 分鐘，機場 15 分鐘。2) 全新健康舒暢居住空間a. 米層高。34 / 91b. 全景落地窗與大凸窗。c. 觀景陽臺與生活隔合。d. 帶獨立衛(wèi)生間的工人房。3) 全新演繹歐陸建筑風格a. 三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂房與高層私家花園）。b. 歐陸建筑符號點綴。c. 全新三段式立面格局（即轉換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。4) 全新園林會所文化內涵a. 中西園林藝術品味優(yōu)雅人生；b. 裙樓頂層的立體式園林會所；c. 實行會員制，豪貴生活盡彰示。5) 全新智能人生化物管模式35 / 91a. 樓宇管理執(zhí)行嚴密的 ISO9000 國際物業(yè) 管理體系；b. 計算機管理中心及監(jiān)控中心；c. 新加坡獅島全自動消防預警，廣播及滅火系統(tǒng)。五 時代名仕案例 時代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段” ——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學校、醫(yī)院、菜場、郵局、 購物中心方集四周，四通八達的交通網絡為家居辦公提供便利。 本大廈高 140 多米，共 35 層，凌于時代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會所于一體，總面積 2 萬多平方米。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出 85%以上。1. 時代名仕樓在推出市場時的形象是：享不盡的都市風情1①總體規(guī)劃 規(guī)劃設計首先體現(xiàn)于樓層高度，共 35 層，建筑雄偉，巍峨聳立，36 / 91豪氣凌云。采用超大戶型 165205m2，且 80M2的大客廳盡顯尊耀。2①小區(qū)功能配套a. 康體中心；b. 兒童游樂園；c. 1600M2的高級觀光會所；d. 24 小時中央供熱水系統(tǒng)；e. 4000 多 M2大型地下停車場。3①物業(yè)管理a. 安全服務 保安 24 小時巡邏，負責應接車庫泊車，交通疏導，消防及閉路監(jiān)控。b. 商務服務 郵件寄送，報刊收發(fā)，文件電訊，打字復印等。c. 維護服務；d. 清潔服務；e. 當用戶需要時，可與用戶簽訂服務合同；滿 足用戶諸如接送小孩，37 / 91看護老人，購物等方面的服務。2. 目標客戶群1)在中華路做生意的大商家；2)追捧在鬧市中生活的高級人仕；3)用于辦公的企業(yè)或單位；4)事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；3. 推廣策略 項目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結合。而它的戶型設計不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的吵雜，但它推盤的時間比較早，大部分優(yōu)秀競爭樓盤都是近段時間推出，因此它抓住了推盤的先機。相對來說它的推廣比較成功的。 38 / 91五、項目分析(一) 項目概況1. 位置 ：項目處于中華路、富水路 、護 國路、文昌路、新華路、西湖路、陽明路及濱河路交匯處。距火車站、第二客運站 1200 米，距龍洞堡國際機場僅十二分鐘車程，交通便捷。2. 周邊環(huán)境： 大南廣場、人民廣場、 南 明 河 及著名古跡甲秀樓。39 / 913. 周邊配套： 一中、三中、九中、 十 六 中、十八中、二十七中、南明中學、新華中學、甲秀中學、達德小學、富水小學； 郵電大樓、貴陽眼科醫(yī)院、大南門飯店。4. 樓宇配套設施： 4000M2會所、大堂、休 閑購 物步行街，6000M 2空中花園，其中包括：1）兒童樂園 2）兒童托管服務 3）老年活動中心 4）健身房 5）乒乓球館 6）網球場 7）保齡球館 8）游泳池 9）法律咨詢服務中心 10）家政鐘點服務中心 11）醫(yī)療 咨詢中心 12）娛樂餐飲服務 13）購物小超市 14）郵政及車票機票代辦 15）洗滌服務中心 16）車庫附設洗車場5. 智能化管理系統(tǒng)1) 安全防盜監(jiān)控系統(tǒng) 2) 消防警報系統(tǒng)3)車場停車系統(tǒng)4) 三菱高速電梯40 / 916. 戶內配套1)獨立電表 2）分戶水表 3）程控電話端頭預設進戶 4）閉路電視端頭預設進戶 5）門鈴三方彩色可視對講系統(tǒng) 6）住戶大廳設置郵政專用箱 7）自來水凈化器 8）負壓排氣衛(wèi)生間及廚房各送一套 9）送大帶子防火防盜門、實木門、 10）煤氣表進戶7. 物業(yè)管理 按照 ISO9000 國 際質量認證體系，實行酒店式的服 務。8. 總體規(guī)劃1)1 5 層商場，三幢裙樓，其中 A 座：29 層 B 座：15 層 C 座：27 層 2)總戶數(shù)：316 套戶型面積(m2) 戶數(shù)比例( %)% % % % % % % % % % % % %41 / 91(二) 項目機會點1. 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質商的高檔住宅精品小區(qū)有較強的承接力。隨著外來和本地經營的成功人士和高級的白領階層隊伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設計，功能配套先進的高尚住宅小區(qū)將有一個持續(xù)成長的市場空間。2. 區(qū)域有優(yōu)勢 項目位于貴陽中華南路段，是繁華的商業(yè)區(qū)，交通便捷，該地段有傳統(tǒng)的甲秀樓風景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、景色怡人，空氣清新，靠南明河，具備塑造高尚住宅區(qū)的先天條件。而且周邊環(huán)境成為市政府形象工程改造的重要區(qū)域，區(qū)域社區(qū)大環(huán)境不斷成熟完善，使本項目能成為貴陽市明星樓盤的機會大大提高。42 / 913. 發(fā)展商有實力貴司有很強的資本實力，且與南明區(qū)改府合作開發(fā)項目，增強項目信譽度和買家的信心。經過發(fā)展商與代理商的資源整合，強強聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項目成為貴陽樓市一道亮麗的風景線。4. 自身規(guī)劃設計及概念超前1) 西南地區(qū)單體報建量最大。2) 西南第一大、第一家在中庭空中采用高 強 網架，1500M 2透光玻璃地板及一條用特殊材料鋪就的健身路。3)貴州最高大廈（樓高 151 米）。4)貴州最大空中花園 6000M2。5)貴陽第一家以樓盤名稱命名的具文化內涵的休閑步行街。 這些是塑造項目品牌最有力的支持，而且也只有這些基礎才能做出地標性物業(yè)。43 / 915. 有策劃前置觀念 項目處于銷售的初始階段，貴司有與專業(yè)代理公司合作意向，可以起到取長補短的借鑒作用，對樓盤的資源整合及推廣有很大的積極作用。貴司目光敏銳，注意到“凡事預則立 ”從各方面整合社會精英資源，貫徹如一，使 項目有的放矢，自然先機在握。(三) 項目問題點1. 發(fā)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時貴陽房地產業(yè)已開始逐步進入規(guī)模和品牌的競爭階段，而貴司的全林物業(yè)是首個進入房地產界的開發(fā)項目，因此在房地產界尚不具備較高知名度。建議：需要和較專業(yè)的房地產代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項目的品牌形象。44 / 912. 項目前期形象口碑不好由于項目前期工程進度緩慢，甚至處于爛尾狀態(tài)，給市民的信心大打折扣，有損現(xiàn)階段項目品牌的樹立，同時給市民帶來置業(yè)的心理障礙。建議：用南明區(qū)政府的招牌從多方面以采訪或以本項目作為貴陽市形象工程之一的方式進行大量的軟性文章宣傳，消除市民的疑慮的同時又可給項目大做宣傳。 （要具連帶性和配合項目推廣來做）3. 項目目標客戶層面較窄項目立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標客戶群為少數(shù)經濟實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。建議：1）針對目標客戶群的需求，參照他們的趨向時尚，精細和準確的把握項目實施的每一細節(jié)，務真求實，將策劃思路落實為實操步驟，盡量減少不確定性和模糊性，做到胸有成竹，步步為贏。2）將項目形象和檔次提升到另一高層次，增強自身素質從而提高市場競爭力，吸納和分流同檔次物業(yè)的客源，這是本項目成功與否的關鍵。45 / 91六、全林國際廣場項目包裝、項目定位策略(一) 全林國際廣場形象定位 全林國際廣場現(xiàn)狀處于營銷初期階段，由于之前的推廣手法沒能將項目優(yōu)勢最大化表達出，敝司建議首先將項目重新包裝，以下是敝司通過對貴陽房地產市場的調查及對該項目的詳細分析得出的系列思想： 首先對該項目進行項目定位為：貴陽市地標性物業(yè)（以貴陽市形象工程標準進行定義）46 / 91理由：。依據(jù)：1)該項目為貴州最高的大廈，高度為 151 米。這是其成為地標性物業(yè)最大的支持點，即唯一性。2) 該項目有貴州最大的空中花園，6000 平方米，這是塑造其成為地標性物業(yè)的環(huán)境空間的支持點，即獨特性。3) 該項目擁有至高檔次的星級酒店，這是提升其尊貴地位的象征，也是塑造其豪宅風范與眾不同之處。即權威性。最高大廈（唯一性）最大花園（獨特性） 貴 陽地 標 性物 業(yè)至高檔酒店（權威性） 3000 元/m 2以上的樓盤有 20 多個。豪宅市場處于供過于求的狀態(tài)，在這種競爭激烈的環(huán)境下，大部分項目都走向了一種同質化，他們的目標客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，全林國際廣場必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才見有更強的競爭力去占據(jù)市場。塑造47 / 91(二) 項目的市場推廣定位南明河畔市中心首個 CEO 尊貴府邸注：CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）依據(jù)：，所以項目的形象定位將圍繞這一客戶群體的特性，營造一個符合這一群體需求的概念化社