【正文】 21 / 91中天廣場 20220M2的大型康體會所內(nèi)有：58M 2的室內(nèi)恒溫游泳池，18 道保齡球場、高爾夫球推桿練習(xí)場、壁球、網(wǎng)球場、室內(nèi)攀巖、器械健身房、大型組合式兒童娛樂設(shè)施、老年活動中心等一系列配套設(shè)施。e①強勢推廣其市中心首屈一指的歐式高層建筑群，與其“ 歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的定位相配合。鉆石場總建筑面積 6 萬平方米，總投資近 2 億，由貴州金鷹物業(yè)有限公司獨資開發(fā)，國內(nèi)外名師攜手設(shè)計，外觀宏偉氣派，內(nèi)部精致實用。2. 目標(biāo)客戶群1①商界中的成功人士；2①金融界中的高層管理人士；26 / 913①追求一種身份象征的人士。有安全感，采景效果好，有自己的公園，采光好，空氣好，視覺好。感受高品味的現(xiàn)代生活，體會超值的享受。一梯二戶，無梁無柱，實用率高。7 環(huán)境31 / 91開創(chuàng)貴陽住宅區(qū)主題式景觀設(shè)計之先河，在“日月星辰” 作為主題的引導(dǎo)下，設(shè)計 4000M2主題庭院——太陽廣場。33 / 91 該項目以新大陸廣場命名，它的策劃重點放在了一個“新” 字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。3) 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格a. 三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂房與高層私家花園）。1. 時代名仕樓在推出市場時的形象是：享不盡的都市風(fēng)情1①總體規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計首先體現(xiàn)于樓層高度，共 35 層，建筑雄偉，巍峨聳立，36 / 91豪氣凌云。相對來說它的推廣比較成功的。2. 區(qū)域有優(yōu)勢 項目位于貴陽中華南路段，是繁華的商業(yè)區(qū)，交通便捷，該地段有傳統(tǒng)的甲秀樓風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、景色怡人，空氣清新，靠南明河，具備塑造高尚住宅區(qū)的先天條件。5)貴陽第一家以樓盤名稱命名的具文化內(nèi)涵的休閑步行街。 （要具連帶性和配合項目推廣來做）3. 項目目標(biāo)客戶層面較窄項目立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。即權(quán)威性。(三) 目標(biāo)客戶群定位1. CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）1) 40 歲以上，思想成熟，事業(yè)有所成就；2) 社會圈子十分廣泛；3) 有孩子的家庭，太太在家全職照顧孩子；4) 注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活；5) 對于 CEO 來說，單純追求經(jīng)濟收入的意義已經(jīng)不大；6) 經(jīng)常出入高級消費場所（如高爾夫球會、高級食肆、夜總會等）；需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。該類居民都有較強的經(jīng)濟實力，手頭上擁有不只一個物業(yè)。3 策略作為項目包裝，應(yīng)遵循市場的需求和消費者心理，策略上應(yīng)循序漸進，具系統(tǒng)性， 專業(yè)性和可操作性。b．能直接鎖定不同類型的目標(biāo)客戶群,同時也可以使目標(biāo)客戶群按號就座,滿足不同置業(yè)者的偏好。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射?！?聞 售稿及 報紙 廣告的 發(fā) 布56 / 91在項目經(jīng)過重新包裝定位后,可以作一些適時的、軟性的、鋪墊式的宣傳。2① 在貴陽飯店、騰飛大酒店、金橋飯店等處的大堂設(shè)置廣告展板,提升57 / 91地標(biāo)性物業(yè)形象。同時增加了項目的附加值。6. 藥浴桑拿：60 / 91 提供不同種類的藥浴桑拿及專業(yè)按摩。61 / 91(七) 物業(yè)管理建議：以全方位的服務(wù)為宗旨物業(yè)的價值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。2. 物 業(yè) 管理方面，可以 實現(xiàn) ：① 物業(yè)管理實現(xiàn)計算機化、部 門管理自動化、建立物 業(yè)管理信息系統(tǒng)。3. 安全管理采用集中 監(jiān) 控手段。(3) 垃圾處理：垃圾分類收集。66 / 91七、全林國際廣場市場推廣策略(一) 市場推廣策略臺階貴陽市地 標(biāo)性物 業(yè)南明河畔對本項目宣傳 “演繹西部風(fēng)情” 的概念1) 借美國西部開發(fā)的成功典范事件或建筑物嫁接到本項目,塑造本項目是貴陽西部大開發(fā)的歷史鑒證和里程碑。2)通過報紙宣傳選擇如：貴陽飯店、體育館、全林國際廣場。生態(tài)園林”，塑造生態(tài)特區(qū)，給業(yè)主一種精品園林的環(huán)境，提升其生活品位。2. 項目 A、B、C 座的推廣手法： 由于全林國際廣場的名稱具備氣派，但不尊貴和高雅，從稱謂來講不適貴賓一族的居住，因此敝司建議將 A、B、C 座分別命名為“賓士閣、72 / 91名門閣、匯俊閣” 。c. e 代金領(lǐng)，笑傲 貴陽未來！d. e 社會誕生了！誰將引領(lǐng)時代風(fēng)騷？e. 由 e 生活提出的信息生態(tài)，又結(jié)合社會生態(tài)和自然生態(tài)形成一整體。以下是推廣中的主要內(nèi)容（支持主題思想）?；顒咏ㄗh：A、一天高爾夫球比賽： ——比賽共接受 120 人之報名； ——收集 120 位參賽者及其他出席的嘉賓之資料作日后銷售跟進； ——增加對特定高級階層之宣傳及影響。 “全林杯 ”高爾夫球邀請賽活動目的：——以高爾夫球這項優(yōu)雅及時尚運動與“全林國際廣場”做形象聯(lián)系，從而提高“全林國際廣場” 之整體形象，有助社會之富有階層對“全林國際廣場” 產(chǎn)生78 / 91購買意欲，增加銷售。3）賓士閣的推廣手法： 賓士閣的主題定位： 方方面面， 優(yōu)越體現(xiàn)。b. 中心區(qū)一個完善的硬件和軟件可以提供良好的服務(wù)，而具備良好的服務(wù)就是一個美好的生活方式。第二步：塑造項目建筑實體的個性化形象，因為市場的競爭使建筑的產(chǎn)品趨向同質(zhì)化，必須從眾多建筑產(chǎn)品中跳出來，只有個性化的建筑物，才能塑造其獨特的風(fēng)格?！百F陽地標(biāo)性物業(yè)是哪棟建筑物”。2) 借市政之力去塑造周邊形象,如南明橋、大南廣場、甲秀樓及濱河路段及中華南路段未來的發(fā)展,襯托地標(biāo)性物業(yè)形象的周邊環(huán)境。在香港的啟德機場和新機場附近的物業(yè)均是采用這種隔音玻璃，可說是具有零分貝的功能。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。 （三表抄報可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項目自身條件出發(fā)，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，化而不實又增加成本的部份放棄不做；對項目確有素質(zhì)檔次提升，對業(yè)主切身利益有幫助的項目予以介入。14. 中餐廳、西式酒廊： 以特色服務(wù)為經(jīng)營之本。5. 小型會議室： 可供 30 人開會。雖然涉及到很多繁雜的報建手續(xù)，敝司認(rèn)為還是更改為佳，附件58 / 91提供一些外立面的參考。———制作精美的宣 傳單張在項目市場推廣期和銷售期,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時也擴大了項目的市場占有率。e．傳播媒介的運用項目的地盤包裝好之后,跟著的就是運用傳播媒介對項目進行包裝和宣傳。同時,于工程施工單位隨時保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無積,腳手架加綠色防護外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標(biāo)語,入夜亮燈( 亮度要夠),工程進度嚴(yán)格按照貴司要求和計劃執(zhí)行。賓士閣52 / 912 思路根據(jù)項目的市場定位、項目形象以及市場需求，直接面對消費者，使項目的規(guī)劃、形象和功能通過具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來。需求：選擇高質(zhì)素、成熟便利、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)。與其它樓盤所訴求的歐陸風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤最基本元素（或者可以說一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場上塑造一種新的品牌概念，具有極大的競爭力。2) 該項目有貴州最大的空中花園，6000 平方米，這是塑造其成為地標(biāo)性物業(yè)的環(huán)境空間的支持點，即獨特性。44 / 912. 項目前期形象口碑不好由于項目前期工程進度緩慢，甚至處于爛尾狀態(tài)，給市民的信心大打折扣，有損現(xiàn)階段項目品牌的樹立，同時給市民帶來置業(yè)的心理障礙。3)貴州最高大廈（樓高 151 米）。8. 總體規(guī)劃1)1 5 層商場，三幢裙樓，其中 A 座：29 層 B 座：15 層 C 座：27 層 2)總戶數(shù)：316 套戶型面積(m2) 戶數(shù)比例( %)% % % % % % % % % % % % %41 / 91(二) 項目機會點1. 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強的承接力。2. 目標(biāo)客戶群1)在中華路做生意的大商家；2)追捧在鬧市中生活的高級人仕；3)用于辦公的企業(yè)或單位；4)事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；3. 推廣策略 項目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結(jié)合。 本大廈高 140 多米，共 35 層，凌于時代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會所于一體，總面積 2 萬多平方米。c. 觀景陽臺與生活隔合。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。6 配套營造“別墅式 ”的房子，營造“ 公園式”的室外環(huán)境和智能型網(wǎng)絡(luò)化安全設(shè)施。3 設(shè)計在規(guī)劃上以古典建筑美學(xué)控制整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個勻質(zhì)空間，引動空間環(huán)境的交替滲透，讓每一個窗戶都能體現(xiàn)室外風(fēng)景。有在公園生活的狹意和在酒店住宿的舒適。整體由 14 幢小高層組成，為純住宅小區(qū)，它的樓盤素質(zhì)做得比較高，因此在同等地段中它的價格定位相當(dāng)高，幾乎高出一倍，可以說該項目創(chuàng)下貴陽房地產(chǎn)界的一個奇跡。 2①小區(qū)功能配套 在裙樓上方設(shè)計了三層的多功能會所。與南明河畔酒文化一條街隔河相望。①3① 推廣手法a①借中天集團的企業(yè)品牌去塑造樓盤的形象；b①以電視、報紙等媒體高密度傳播信息，提高樓 盤知名度；23 / 91c①聘請全國唯一獲“魯班獎” 之北京六建作為承建商，塑造樓盤高質(zhì)量的形象。c①休閑配套12022 平方米的歐式經(jīng)典園林，完全屬于業(yè)主的天地；庭院漫步，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫意。 為了使項目市場形象充分體現(xiàn)，中天廣場通過幾個方面做了充分的準(zhǔn)備工作：①1① 建筑設(shè)計a①建筑風(fēng)格中天廣場主體建筑以歐式建筑風(fēng)格為主，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代的建筑韻律相結(jié)合，勾勒出筑城歐陸風(fēng)情之經(jīng)典。4) 360O 全方位的綠公視 野感受,國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼房產(chǎn)。3) 兒童樂園,平臺花園。4)多種戶型選擇。2) 機不可失,欲購從速。3)省唯一獲建設(shè)部 建筑工程安全獎工程。三、貴陽市樓盤廣告分析11 / 91樓盤名稱廣告訴求點廣告內(nèi)容要點 評析銀通山莊入主銀通,財福享通1)千禧園概念2)即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢3)體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如:服務(wù),環(huán)境,配套,交通,設(shè)計,位置.4)小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念此樓盤訴求點過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨特性友誼花園夢中家園就在這里1) 展示會地點貴陽友誼集團2) 順在時代廣場做SHOW之勢再推出精品樓.3)借迎國慶,賀中秋時機推盤.該盤能抓住時機推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強,浪費之前宣傳之勢.立云大廈酒店式小型公寓1)可自住出租參與酒店經(jīng)營2)一年后三年內(nèi)可原價回購3)10 月 8 日后部分房價上調(diào) 10%4)星級標(biāo)準(zhǔn)的居室5)一份自尊一種驕傲6) 三萬元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營理念免費住三年,但沒有金融機構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你 免費 住三年1)開全國先河的高層全包式住宅2)現(xiàn)金概念3)小區(qū)配套貴陽第一4)立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計上比較超前,對市場有引導(dǎo)的作用。2) 部分項目的前期策劃水平比較高,但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實操的驗證,這是造成個別樓盤銷售不力的原因。(六) 貴陽市 2022 年 13 月批準(zhǔn)商品房預(yù)售棟數(shù)：31 建筑面積： 26 / 91其中批準(zhǔn)預(yù)售非住宅 申報預(yù)售價 310015000 元/M 2住 宅 申 報 15003000 元/M 2抵押登記信息在建工程項目 16 宗 3110 萬元個人房產(chǎn)抵押 122 萬元個 人 按 揭 741 萬元7 / 91二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析：1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等不同層次進行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。住房新開工面 積 480 多萬4 / 91M2，竣工面積近 420 萬 M2，分 別比去年增長 64%和 56%。因而盤活存量有大量工作要做。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進就要“糾正”這種錯誤。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進涉及面還很廣，各地的實際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強調(diào)的是觀念更新。房管部門將會有更大的動作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進二、三級市場大力發(fā)展。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住