【正文】 鄰甲秀樓，人民廣 場，緊鄰花鳥市場，南明河?？偨Y(jié)語 中天廣場緊扣住“歐陸風(fēng)情，典雅氣派” 的項(xiàng)目形象定位作為宣傳的中心，不斷提練出新優(yōu)勢，加強(qiáng)人們對(duì)中天廣場的印象和了解， 通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及環(huán)境的配合達(dá)到成功銷售的目標(biāo)。 ①2① 價(jià)格策略塑造樓盤高質(zhì)素，以中高檔次的豪宅價(jià)位推盤，配以一種相對(duì)豪華的室內(nèi)裝修，令物業(yè)具豪宅的檔次，這是中天廣場受大眾歡迎的一種原因這一。①4① 物業(yè)管理a①物業(yè)配套 純凈水管道供應(yīng)系統(tǒng)、有線電視、有線電話、住宅電梯、煤氣、獨(dú)立電表、樓宇 對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、2022 平方米康體運(yùn)動(dòng)中心等近 50 項(xiàng)配套的高科技設(shè)施。b①生活配套 處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間，購物消費(fèi)，應(yīng)有盡有；市一醫(yī)，婦幼醫(yī)院，文化路菜市場和 122 路公交車及8 條中巴專線構(gòu)架的便捷交通。廣場上擁有 30 米的歐工羅馬立柱拱門、3000M2的羅馬式中心廣場，高 12 米、 寬 米的羅馬連廊，噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景觀。19 / 911. 中天廣場推出市場的形象是： 歐陸風(fēng)情，典雅氣派，體驗(yàn)完美人生感覺?？偨ㄖ娣e為 180000M2，其中住宅面積 130000M2，居住戶數(shù) 1000 戶，戶型 18種，大型康體會(huì)所 20220M2，停 車位 350 個(gè)，歐式園林廣場12022M2。3) 中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品。2) 居住中心,事為業(yè)半徑定會(huì)寬廣無限。2) 樓頂花園,游泳池。2) 聚東山仙人之靈氣。3)錯(cuò)層,標(biāo)準(zhǔn)層,躍層。3)六個(gè)風(fēng)格各異的綠色庭院。7) 教師購房優(yōu)惠 12%.廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價(jià)位相矛盾.鑫海大廈封頂在即 1) 4 月 10 日前優(yōu)惠價(jià) 2780 元/M2 起 。3) 1138 元/M 2 起價(jià)。2)商\住\辦一體的綜合樓。2)貴州省唯一的國家級(jí)城市住宅示范小區(qū)。6．從消費(fèi)群體上分析不成熟的市場,消費(fèi)者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項(xiàng)目在推廣時(shí)應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)觀念成為主導(dǎo)思想。從一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看,每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性,消費(fèi)者對(duì)新事物的了解,接受也有一過程。3．從項(xiàng)目包裝推廣手法分析1) 策劃及項(xiàng)目包裝理念有超前意識(shí),但建筑商對(duì)精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯。由于市中心的房價(jià)高企,該區(qū)域成為眾多貴陽市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場還存在極大的發(fā)展空間。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火，同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是你怎樣去做。與此同時(shí)，國家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級(jí)市場，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年貴州省共完成住宅總投資 37 億元，比上年增長 90%。房管部門將會(huì)有更大的動(dòng)作，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進(jìn)二、三級(jí)市場大力發(fā)展。目前，據(jù)稱房管部門仍有60 萬 M2存量房。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)涉及面還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。(三) 貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化貴州屬聯(lián)合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因?yàn)楸阋耍@就很矛盾。貴陽市的房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng)在所難免。市民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯(cuò)誤。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增3 / 91設(shè)省級(jí)中心。因而盤活存量有大量工作要做。2. 貴州省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。住房新開工面 積 480 多萬4 / 91M2，竣工面積近 420 萬 M2，分 別比去年增長 64%和 56%。面對(duì)這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。(六) 貴陽市 2022 年 13 月批準(zhǔn)商品房預(yù)售棟數(shù)：31 建筑面積： 26 / 91其中批準(zhǔn)預(yù)售非住宅 申報(bào)預(yù)售價(jià) 310015000 元/M 2住 宅 申 報(bào) 15003000 元/M 2抵押登記信息在建工程項(xiàng)目 16 宗 3110 萬元個(gè)人房產(chǎn)抵押 122 萬元個(gè) 人 按 揭 741 萬元7 / 91二、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場分析：1．從市場板塊角度分析貴陽市的房地產(chǎn)市場從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。8 / 913) 環(huán) 市路外圍板塊( 均價(jià) 1750 元/ M 2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價(jià)格低,為中低薪階層所接受。2) 部分項(xiàng)目的前期策劃水平比較高,但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實(shí)操的驗(yàn)證,這是造成個(gè)別樓盤銷售不力的原因。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險(xiǎn)性,同時(shí)也具超額利潤回報(bào)的可行性,這就要對(duì)物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。三、貴陽市樓盤廣告分析11 / 91樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析銀通山莊入主銀通,財(cái)福享通1)千禧園概念2)即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢3)體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如:服務(wù),環(huán)境,配套,交通,設(shè)計(jì),位置.4)小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念此樓盤訴求點(diǎn)過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤獨(dú)特性友誼花園夢(mèng)中家園就在這里1) 展示會(huì)地點(diǎn)貴陽友誼集團(tuán)2) 順在時(shí)代廣場做SHOW之勢再推出精品樓.3)借迎國慶,賀中秋時(shí)機(jī)推盤.該盤能抓住時(shí)機(jī)推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強(qiáng),浪費(fèi)之前宣傳之勢.立云大廈酒店式小型公寓1)可自住出租參與酒店經(jīng)營2)一年后三年內(nèi)可原價(jià)回購3)10 月 8 日后部分房價(jià)上調(diào) 10%4)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的居室5)一份自尊一種驕傲6) 三萬元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營理念免費(fèi)住三年,但沒有金融機(jī)構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你 免費(fèi) 住三年1)開全國先河的高層全包式住宅2)現(xiàn)金概念3)小區(qū)配套貴陽第一4)立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計(jì)上比較超前,對(duì)市場有引導(dǎo)的作用。3)省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū)。3)省唯一獲建設(shè)部 建筑工程安全獎(jiǎng)工程。4) 面積 106300M2,躍層,錯(cuò)帶躍層。2) 機(jī)不可失,欲購從速。4)離塵不離城的綠色家園。4)多種戶型選擇。3) 居住不僅是有屋而居,而是美居。3) 兒童樂園,平臺(tái)花園。3) 五大全新豪宅理念:全機(jī)關(guān)報(bào)中心地位,全新歐陸風(fēng)格,全新會(huì)所內(nèi)涵,全新健康戶型,全新智能管家。4) 360O 全方位的綠公視 野感受,國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼房產(chǎn)。由三個(gè)組團(tuán) 六幢高層從西向東排列而成，其氣勢軒昂，規(guī)模宏大。 為了使項(xiàng)目市場形象充分體現(xiàn)，中天廣場通過幾個(gè)方面做了充分的準(zhǔn)備工作：①1① 建筑設(shè)計(jì)a①建筑風(fēng)格中天廣場主體建筑以歐式建筑風(fēng)格為主，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代的建筑韻律相結(jié)合，勾勒出筑城歐陸風(fēng)情之經(jīng)典。廣場四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂 3000M2的休閑花園，塔樓頂 2022M2的私家花園，構(gòu)成中天廣場獨(dú)特的立體綠化空間。c①休閑配套12022 平方米的歐式經(jīng)典園林，完全屬于業(yè)主的天地；庭院漫步，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫意。b①物業(yè)管理模式中天廣場將由西南首家獲得 ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證 的中天物業(yè)公司按國際標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施 24 小時(shí)全方位的物業(yè)管理。①3① 推廣手法a①借中天集團(tuán)的企業(yè)品牌去塑造樓盤的形象；b①以電視、報(bào)紙等媒體高密度傳播信息，提高樓 盤知名度；23 / 91c①聘請(qǐng)全國唯一獲“魯班獎(jiǎng)” 之北京六建作為承建商，塑造樓盤高質(zhì)量的形象。其成功之處歸結(jié)為：①1① 項(xiàng)目在定位上具獨(dú)特性，以其本身各方面的優(yōu)越條件來支 持該定位；①2① 發(fā)掘項(xiàng)目本身的優(yōu)勢，并對(duì)其大肆宣傳其優(yōu)越性，使項(xiàng)目在市場上被接受程度加強(qiáng)，吸引買家視線，極大地調(diào)動(dòng)了市場人氣；①3① 價(jià)格策略的相對(duì)合理原因；使項(xiàng)目的價(jià)位與買家的心理價(jià)位相接近，形成巨大的銷售能力。與南明河畔酒文化一條街隔河相望。同進(jìn) ，鉆石廣場 也是貴陽市臨街面最寬之商場，地處市商業(yè)中心南延的交接點(diǎn)，極具升值潛力。 2①小區(qū)功能配套 在裙樓上方設(shè)計(jì)了三層的多功能會(huì)所。在 1 月 14 日分別在《商報(bào)》、《晚報(bào)》上做了半版彩色版的宣 傳廣告，以“鉆 石廣 場，甲秀天下”為廣告主題，同時(shí) 宣傳其七大優(yōu)勢：(1) 地段顯赫，地氣充盈；(2) 自在悠游，怡然自我；(3) 輕松生活，自由主宰；(4) 舉步天下，往來無阻；(5) 星級(jí)居所，左右逢源；(6) 時(shí)尚選擇，享受生活；(7) 強(qiáng)勢后盾，厚積 薄發(fā)。整體由 14 幢小高層組成，為純住宅小區(qū)，它的樓盤素質(zhì)做得比較高，因此在同等地段中它的價(jià)格定位相當(dāng)高，幾乎高出一倍，可以說該項(xiàng)目創(chuàng)下貴陽房地產(chǎn)界的一個(gè)奇跡。舒適、便捷、有美感、實(shí)用率高。有在公園生活的狹意和在酒店住宿的舒適。有信賴感、舒適、方便、安全、尊貴。3 設(shè)計(jì)在規(guī)劃上以古典建筑美學(xué)控制整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個(gè)勻質(zhì)空間，引動(dòng)空間環(huán)境的交替滲透，讓每一個(gè)窗戶都能體現(xiàn)室外風(fēng)景。30 / 914 管理由貴州省通過 ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證中天物業(yè)管理公司提供酒店管家服務(wù)。6 配套營造“別墅式 ”的房子，營造“ 公園式”的室外環(huán)境和智能型網(wǎng)絡(luò)化安全設(shè)施。5. 推廣策略中天星園于 1999 年 9 月 19 日正式開盤，以“高品味智能化經(jīng)典社區(qū)”推出市場 ，價(jià)位遠(yuǎn)超出地段支撐的價(jià)位，而且 業(yè)績非常理想，它成功的原因：1 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)概念在貴陽市場比較超前；32 / 912 導(dǎo)入智能化的概念符合高消費(fèi)的生活品味；3 中秋之夜， “中天星園星光溢彩音樂晚會(huì)”以及中國科學(xué)院副院長、院士陳 宜瑜考察等公關(guān)活動(dòng)，曾加了社區(qū)的內(nèi)涵和品味；4 以中天集團(tuán)的企業(yè)品牌并在廣告上強(qiáng)勢推廣，塑造高檔物 業(yè)形象并使買家追捧，是它的成功之關(guān)鍵。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。b. 裙樓 15 層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商 業(yè)氛圍。c. 觀景陽臺(tái)與生活隔合。c. 全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。 本大廈高 140 多米，共 35 層，凌于時(shí)代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會(huì)所于一體，總面積 2 萬多平方米。2①小區(qū)功能配套a. 康體中心；b. 兒童游樂園；c. 1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所；d. 24 小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)；e. 4000 多 M2大型地下停車場。2. 目標(biāo)客戶群1)在中華路做生意的大商家；2)追捧在鬧市中生活的高級(jí)人仕；3)用于辦公的企業(yè)或單位；4)事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；3. 推廣策略 項(xiàng)目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢相結(jié)合。距火車站、第二客運(yùn)站 1200 米，距龍洞堡國際機(jī)場僅十二分鐘車程，交通便捷。8. 總體規(guī)劃1)1 5 層商場，三幢裙樓，其中 A 座：29 層 B 座：15 層 C 座：27 層 2)總戶數(shù)：316 套戶型面積(m2) 戶數(shù)比例( %)% % % % % % % % % % % % %41 / 91(二) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1. 市場有空間 在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。42 / 913. 發(fā)展商有實(shí)力貴司有很強(qiáng)的資本實(shí)力，且與南明區(qū)改府合作開發(fā)項(xiàng)目，增強(qiáng)項(xiàng)目信譽(yù)度和買家的信心。3)貴州最高大廈（樓高 151 米）。43 / 915. 有策劃前置觀念 項(xiàng)目處于銷售的初始階段，貴司有與專業(yè)代理公司合作意向，可以起到取長補(bǔ)短的借鑒作用，對(duì)樓盤的資源整合及推廣有很大的積極作用。44 / 912. 項(xiàng)目前期形象口碑不好由于項(xiàng)目前期工程進(jìn)度緩慢，甚至處于爛尾狀態(tài)，給市民的信心大打折扣，有損現(xiàn)階段項(xiàng)目品牌的樹立，同時(shí)給市民帶來置業(yè)的心理障礙。2）將項(xiàng)目形象和檔次提升到另一高層次，增強(qiáng)自身素質(zhì)從而提高市場競爭力，吸納和分流同檔次物業(yè)的客源，這是本項(xiàng)