【正文】 10）煤氣表進戶7. 物業(yè)管理 按照 ISO9000 國 際質(zhì)量認證體系，實行酒店式的服 務(wù)。c. 維護服務(wù)；d. 清潔服務(wù)；e. 當用戶需要時，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿 足用戶諸如接送小孩，37 / 91看護老人，購物等方面的服務(wù)。五 時代名仕案例 時代名仕樓位于貴陽市“鉑金地段” ——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學校、醫(yī)院、菜場、郵局、 購物中心方集四周，四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。34 / 91b. 全景落地窗與大凸窗。人民廣場近在咫尺。飄窗、觀景陽臺、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構(gòu)成了充滿陽光的多層次空間環(huán)境，光與影內(nèi)外流動。 2 智能化可視對講系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)測系統(tǒng)，IC 系統(tǒng)，室內(nèi)防盜，防火系統(tǒng)，緊急求助系統(tǒng)，以及適應于知識經(jīng)濟時代的 INTERNET 系統(tǒng)。4 景觀設(shè)計 大面積的綠地，四季的花卉小徑、河堤、羅馬藝廊、太陽神雕像、休閑椅等。三 中天星園案例：中天星園位于外環(huán)東路團坡橋頭，東面、南面緊靠南明河，北面為居住區(qū)，西面靠馬路。 為了配合這個市場形象，鉆石廣場做了以下準備工作：1①總體規(guī)劃設(shè)計 一幢 32 層的景觀住宅，一幢 16 層景觀寫字樓，5 層的裙樓商鋪，是集商、住、娛為一體的多功能大廈， 設(shè)計錯落有致， 顯出高雅氣派。毗鄰甲秀樓，人民廣 場，緊鄰花鳥市場，南明河。 ①2① 價格策略塑造樓盤高質(zhì)素，以中高檔次的豪宅價位推盤，配以一種相對豪華的室內(nèi)裝修，令物業(yè)具豪宅的檔次，這是中天廣場受大眾歡迎的一種原因這一。b①生活配套 處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間，購物消費，應有盡有；市一醫(yī)，婦幼醫(yī)院，文化路菜市場和 122 路公交車及8 條中巴專線構(gòu)架的便捷交通。19 / 911. 中天廣場推出市場的形象是： 歐陸風情，典雅氣派，體驗完美人生感覺。3) 中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品。2) 樓頂花園,游泳池。3)錯層,標準層,躍層。7) 教師購房優(yōu)惠 12%.廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價位相矛盾.鑫海大廈封頂在即 1) 4 月 10 日前優(yōu)惠價 2780 元/M2 起 。2)商\住\辦一體的綜合樓。6．從消費群體上分析不成熟的市場,消費者的置業(yè)觀念必然滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項目在推廣時應認引導置業(yè)者的消費觀念成為主導思想。3．從項目包裝推廣手法分析1) 策劃及項目包裝理念有超前意識,但建筑商對精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的效果不明顯。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內(nèi)涵、價值上更加符合廣大中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火，同時，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是你怎樣去做。據(jù)統(tǒng)計，去年貴州省共完成住宅總投資 37 億元，比上年增長 90%。目前，據(jù)稱房管部門仍有60 萬 M2存量房。(三) 貴州將推進住宅產(chǎn)業(yè)化貴州屬聯(lián)合國土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因為便宜，這就很矛盾。市民將應改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。據(jù)了解，許多省份在機構(gòu)改革中，已有意增3 / 91設(shè)省級中心。2. 貴州省經(jīng)濟適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。8 / 913) 環(huán) 市路外圍板塊( 均價 1750 元/ M 2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價格低,為中低薪階層所接受。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風險性,同時也具超額利潤回報的可行性,這就要對物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項目會出現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。3)省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū)。4) 面積 106300M2,躍層,錯帶躍層。4)離塵不離城的綠色家園。3) 居住不僅是有屋而居,而是美居。3) 五大全新豪宅理念:全機關(guān)報中心地位,全新歐陸風格,全新會所內(nèi)涵,全新健康戶型,全新智能管家。由三個組團 六幢高層從西向東排列而成，其氣勢軒昂，規(guī)模宏大。廣場四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂 3000M2的休閑花園，塔樓頂 2022M2的私家花園，構(gòu)成中天廣場獨特的立體綠化空間。b①物業(yè)管理模式中天廣場將由西南首家獲得 ISO9000 質(zhì)量認證 的中天物業(yè)公司按國際標準實施 24 小時全方位的物業(yè)管理。其成功之處歸結(jié)為：①1① 項目在定位上具獨特性，以其本身各方面的優(yōu)越條件來支 持該定位；①2① 發(fā)掘項目本身的優(yōu)勢，并對其大肆宣傳其優(yōu)越性，使項目在市場上被接受程度加強，吸引買家視線，極大地調(diào)動了市場人氣；①3① 價格策略的相對合理原因；使項目的價位與買家的心理價位相接近，形成巨大的銷售能力。同進 ，鉆石廣場 也是貴陽市臨街面最寬之商場，地處市商業(yè)中心南延的交接點，極具升值潛力。在 1 月 14 日分別在《商報》、《晚報》上做了半版彩色版的宣 傳廣告，以“鉆 石廣 場，甲秀天下”為廣告主題，同時 宣傳其七大優(yōu)勢：(1) 地段顯赫，地氣充盈；(2) 自在悠游，怡然自我；(3) 輕松生活，自由主宰；(4) 舉步天下，往來無阻；(5) 星級居所，左右逢源；(6) 時尚選擇，享受生活；(7) 強勢后盾，厚積 薄發(fā)。舒適、便捷、有美感、實用率高。有信賴感、舒適、方便、安全、尊貴。30 / 914 管理由貴州省通過 ISO9000 質(zhì)量認證中天物業(yè)管理公司提供酒店管家服務(wù)。5. 推廣策略中天星園于 1999 年 9 月 19 日正式開盤，以“高品味智能化經(jīng)典社區(qū)”推出市場 ，價位遠超出地段支撐的價位，而且 業(yè)績非常理想，它成功的原因：1 小區(qū)人車分流的設(shè)計概念在貴陽市場比較超前；32 / 912 導入智能化的概念符合高消費的生活品味；3 中秋之夜， “中天星園星光溢彩音樂晚會”以及中國科學院副院長、院士陳 宜瑜考察等公關(guān)活動，曾加了社區(qū)的內(nèi)涵和品味；4 以中天集團的企業(yè)品牌并在廣告上強勢推廣，塑造高檔物 業(yè)形象并使買家追捧，是它的成功之關(guān)鍵。b. 裙樓 15 層設(shè)商業(yè)空間，營造了更為濃郁的商 業(yè)氛圍。c. 全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。2①小區(qū)功能配套a. 康體中心；b. 兒童游樂園；c. 1600M2的高級觀光會所；d. 24 小時中央供熱水系統(tǒng)；e. 4000 多 M2大型地下停車場。距火車站、第二客運站 1200 米，距龍洞堡國際機場僅十二分鐘車程，交通便捷。42 / 913. 發(fā)展商有實力貴司有很強的資本實力，且與南明區(qū)改府合作開發(fā)項目，增強項目信譽度和買家的信心。43 / 915. 有策劃前置觀念 項目處于銷售的初始階段，貴司有與專業(yè)代理公司合作意向，可以起到取長補短的借鑒作用，對樓盤的資源整合及推廣有很大的積極作用。2）將項目形象和檔次提升到另一高層次，增強自身素質(zhì)從而提高市場競爭力，吸納和分流同檔次物業(yè)的客源，這是本項目成功與否的關(guān)鍵。豪宅市場處于供過于求的狀態(tài)，在這種競爭激烈的環(huán)境下，大部分項目都走向了一種同質(zhì)化，他們的目標客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，全林國際廣場必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才見有更強的競爭力去占據(jù)市場。需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住所。7. 在中華路一帶的中小型公司單位 目前不少公司的生意面臨越來越大的競爭和壓力，為了節(jié)省開支，許多中小型公司從高級寫字樓搬往一般的寫字樓；然后又從一般寫字樓搬進地點好，交通方便的高尚住宅樓。2. 項目包裝系列凡是構(gòu)成項目的要素,都屬于項目包裝的范疇?？紤]到貴項目的具體情況,就此提出地盤包裝建議如下：a① 在樓盤上方掛一巨幅廣告牌( 晚上要有燈光照射), 廣告內(nèi)容初步建議為體現(xiàn)一種尊貴的生活方式,直接打動目標客戶群心。第二、在售樓部擺設(shè)些高爾夫球器具、智能化設(shè)施、精品的藝術(shù)品等,襯托樓盤檔次。組織有創(chuàng)意的、吸引力的高品位的廣告系列,強烈剌激消費者的購買欲望,全面吸引人潮,創(chuàng)造銷售的氣氛、先機和轟動效應。4① 在中華路選一約 30M2的鋪位作輔助售樓部,(外據(jù)點) 要集目標客源。(1) 原 則① 并不要包羅萬有，重要的是匹配項目的檔次和風格，更理想的是填補周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項目附加值提升；① 功能項目設(shè)置要求“小而精” ，規(guī)模不用太大；①可考慮部分功能設(shè)在商業(yè)物業(yè)內(nèi)59 / 91(2) 詳細建議如下：1. 商務(wù)中心： 為客戶提供打字、復印、傳真、 訂購機（船、 車）票、訂購報紙（雜志）等服務(wù)。9. 棋牌室： 內(nèi)設(shè)棋藝室、橋牌室及麻將房。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為：① 著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲 ISO9002 認證的物業(yè)管理公司。① 各項設(shè)施的遠程管理。64 / 91(八) 項目有關(guān)提高附加值的建議1. 直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。(4) 墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。 采用后現(xiàn)代主義建筑風格 采用中西合璧，生態(tài)園林的概念 24小時貼身式酒店服務(wù)，又有唯一星級酒店作為服務(wù)實體的配套 名門閣、賓士閣、匯俊閣的高品位稱謂 自然生態(tài)，社會生態(tài)，信息生態(tài)67 / 91(二) 地標性物業(yè)的塑造貴陽市的高檔物業(yè)幾乎集中在中華路段,競爭日趨熾熱化狀態(tài),本項目同檔次物業(yè)在貴陽市有 20 多個,但主要競爭對手為中天廣場、鉆石廣場、新大陸 廣場、中天星園、 時代名仕樓、金 輝大廈、龍港國際中心等,且最主要的二個樓盤為中天廣場、新大陸廣場,它們具備企業(yè)品牌、地段的優(yōu)勢和概念設(shè)計的超前優(yōu)勢,全林國際廣場面對的競爭環(huán)境,必須提升自身素質(zhì),因此定位為貴陽地標性物業(yè),站在另一個層面上與競爭對手盤爭奪市場,才能在眾多樓盤中脫穎而出,具備不戰(zhàn)而屈人之兵的優(yōu)勢,這是敝司對該項目策劃最為重要的思路。3) 以 “機遇”為題作軟性文章,一語雙關(guān),含義為：a．西部開發(fā)機遇b．全林國際廣場的機遇(針對置業(yè)選擇物業(yè) 的機遇)4) 以 “騰飛”為題作軟性文章,一語雙關(guān),含義為：69 / 91a．貴陽經(jīng)濟的騰飛b．擁有全林國際廣場您身份的騰飛。70 / 91(二) 項目市場推廣步驟1. 塑造“ 南明河畔概念體現(xiàn)的是品位，大體現(xiàn)的是豪氣。市中心首個 CEO 尊貴府邸名門閣 賓士閣 匯俊閣大戶人家或世襲家族工商領(lǐng)袖階層 高官或高級管理層73 / 91匯俊閣的主題定位：為 132 位 e 時代金領(lǐng) 度身定造 因為匯俊閣針對的目標客戶群為高官或高級管理層，他們都屬社會上的金領(lǐng)階層，而且主要以事業(yè)為重，e 生活的提法恰好能助他們事業(yè)更上一層樓，在家生活同樣可顧及其事業(yè)。以下是它推廣的主要內(nèi)容（支持主題思想）。b. 顛峰境界（表達一種事業(yè)顛峰和豪 宅的至尊）。 ——“全林國 際廣場” 之介紹可配合 電視幕墻以錄像介紹。d. 工商領(lǐng)袖專有生活模式宣傳誕生（直接鎖定目標客戶）。b. 用“紫衣門第”的廣告手法表達上流社區(qū)的概念。a. 中心區(qū)自然性，71 / 91讓這種自然俗性滲透到人們的內(nèi)心深處，人都是來自然，回歸自然，每個都有返樸歸真的特性，體現(xiàn)以人為本的人性化社區(qū)。第一步：通過前面塑造的地標性物業(yè)后，接著推出項目的主題形象“南明河畔5) 在貴陽對外的經(jīng)濟窗口宣傳作些軟性文章及適當?shù)馁澲?可以通過對全國了解貴陽的信息中了解全林國際廣場,大大提升它的知名度和品牌形象。炒作內(nèi)容主題1) 西部開發(fā),市政工程塑造市容形象。(5) 選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。3. 節(jié) 能 設(shè)備 與 節(jié) 材的建 議 雖然節(jié)能材的設(shè)計在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點需要住戶在今后的生活中體會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計雖然見效慢，但同樣對于樹立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識，有利于提升項目的公益玩形象。① 設(shè)備管理： 目標是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、63 / 91發(fā)電機組、供水設(shè)施和電梯等實現(xiàn)集中監(jiān)控。① 酒店式貼身服務(wù)。11. 設(shè)置高爾夫球電腦模擬練習場、桑拿中心等12. 室外自然景觀游泳池： 融健身、休憩為一體。3. 網(wǎng)吧： 除提供網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上交友、網(wǎng)上購物等服務(wù)外，還可于網(wǎng)上查詢股票行情、收看最新的電影，并提供酒水、飲料、餐點。其它部分到現(xiàn)場后再進一步探討。展示出項目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。C．項 目工地的包裝在整個項目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營造氣氛,更