市場分析與產品分析(完整版)
【正文】 南路商圈資源，打造一個適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時尚生活特區(qū)。由分析可知，本項目最大的優(yōu)勢在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位置，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購物、娛樂等設施，項目的主要威脅來自現(xiàn)階段上市的同質物業(yè)對潛在客戶的分流，以及拆遷過程中的不確定因素對工程進度的影響。基地環(huán)境如圖所示，地塊位于鼓樓區(qū)中山北路與樂業(yè)村路交叉口南側。W（劣勢）■項目車位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求；■自2001年取得土地至今已6年，土地年限縮水；■緊鄰的大方巷加油站影響項目形象；■緊鄰城市內環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。項目產品定位本項目建設內容批復為商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓（其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的20%）。216。萬豪中心公寓（乾康）①項目概況萬豪中心公寓由南京中商房產開發(fā)有限公司和江蘇乾康房地產實業(yè)有限公司聯(lián)合開發(fā)，目前在售部分為乾康。四、地塊產品建議戶型面積區(qū)間主要競爭項目的戶型面積掃描：項目名稱戶型面積（㎡）中環(huán)國際廣場酒店標間式460、65萬豪中心公寓一房一廳、二房一廳34456656670、7102江蘇議事園酒店標間式5069龍吟廣場一房一廳、二房二廳、三房二廳3412253虹橋新城市中心挑高5090木馬公寓一房一廳、二房一廳2575金輪國際廣場酒店標間式5912126約瑟夫公寓酒店標間式34447主要競爭項目中，酒店式公寓或辦公項目均采用酒店標間式的戶型設計，公寓項目以一房一廳、二房一廳為主，整體面積區(qū)間以4060平方米為主；一房一廳、二房一廳的戶型設計具有較好的居住性和親和力，是公寓類物業(yè)普遍采用的設計，通過控制主力面積，確保主力總價的市場抗性較低。 精裝修產品可以迅速進入租賃市場，更受投資者青睞。23 / 23項目財務分析及評價緒言：本報告的財務測算是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎上進行調查、估算、分析和預測后得出的。 項目建議銷售價格測算就本項目而言，最終拿利潤率同預計項目銷售均價存在密切聯(lián)系，本項目建筑主體物業(yè)預計包含平層商住樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)部分，商住樓及酒店式公寓方面保守預計銷售均價14000元/平方米。amp。樂業(yè)商城銷售總價測算表分類可售面積（萬平方米）建議銷售單價銷售收（萬元）商住、公寓（精裝修）314000元/平方米42000商業(yè)用房（1層）42000元/平方米24000商業(yè)用房（2層）25000元/平方米15600商業(yè)用房(3層)18000元/平方米12000商業(yè)用房（4層）15000元/平方米9000總銷額102600amp。本報告在測算數(shù)據(jù)時，一方面充分了解了當前宏觀和微觀的房地產市場和鼓樓未來發(fā)展規(guī)劃，同時對未來市場中短期地演變進行了科學地預測，結合制定了多種市場策略。建議采取如下幾種方式：——委托設計幾種室內裝修方案，供業(yè)主選擇；——選幾家裝飾企業(yè)，提供裝飾樣板房，標出綜合報價和分項報價，供業(yè)主選擇，或參考；——業(yè)主挑選裝飾方案并可做適當修改或另提設計方案，最后確定裝飾定單。交付標準主要競爭項目交付標準掃描：項目名
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