【正文】 體規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)首先體現(xiàn)于樓層高度，共 35 層，建筑雄偉，巍峨聳立，36 / 91豪氣凌云。5) 全新智能人生化物管模式35 / 91a. 樓宇管理執(zhí)行嚴(yán)密的 ISO9000 國(guó)際物業(yè) 管理體系；b. 計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心；c. 新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。3) 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格a. 三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂房與高層私家花園）。2) 全新健康舒暢居住空間a. 米層高。33 / 91 該項(xiàng)目以新大陸廣場(chǎng)命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個(gè)“新” 字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。四 新大陸廣場(chǎng) 新大陸廣場(chǎng)位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時(shí)代廣場(chǎng)，新老百貨等大廈相領(lǐng)。7 環(huán)境31 / 91開創(chuàng)貴陽住宅區(qū)主題式景觀設(shè)計(jì)之先河，在“日月星辰” 作為主題的引導(dǎo)下，設(shè)計(jì) 4000M2主題庭院——太陽廣場(chǎng)。文化廳做為書吧、琴吧、做 為工作室、棋室，可多層面體現(xiàn)主人的生活情調(diào)。一梯二戶，無梁無柱，實(shí)用率高。經(jīng)過十多年專業(yè)經(jīng)營(yíng)，今天，中天以自己的市場(chǎng)份額，物業(yè)品質(zhì)，服 務(wù)質(zhì)量和社會(huì)信譽(yù)，全面鎖定了貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭地位。感受高品味的現(xiàn)代生活，體會(huì)超值的享受。增強(qiáng)室內(nèi)室外的美感，層次感有別墅之感，適應(yīng) 21 世紀(jì)家庭生活方式，文化性趣。有安全感，采景效果好，有自己的公園，采光好，空氣好，視覺好。而且它的后27 / 91繼廣告沒有形成一定的連續(xù)性，也就很難塑造“貴陽外灘” 的品牌。2. 目標(biāo)客戶群1①商界中的成功人士；2①金融界中的高層管理人士；26 / 913①追求一種身份象征的人士。25 / 911．鉆石廣場(chǎng)推出市場(chǎng)的形象 南明河畔，貴陽外灘。鉆石場(chǎng)總建筑面積 6 萬平方米，總投資近 2 億，由貴州金鷹物業(yè)有限公司獨(dú)資開發(fā)，國(guó)內(nèi)外名師攜手設(shè)計(jì)，外觀宏偉氣派，內(nèi)部精致實(shí)用。二 鉆石廣場(chǎng)案例： 該項(xiàng)目地處貴陽市繁華中心華南路大南廣場(chǎng)位置，六條道路在此交匯，交通便利。e①?gòu)?qiáng)勢(shì)推廣其市中心首屈一指的歐式高層建筑群，與其“ 歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的定位相配合。3. 推廣策略①1① 產(chǎn)品策略采取一種多戶型產(chǎn)品策略，從 67M2271M2的開間，而且大戶型采用一種比較流行的躍式概念設(shè)計(jì)，充分顯示生活對(duì)目標(biāo)客戶群的細(xì)分程度的同時(shí)，又充分體現(xiàn)其大氣風(fēng)范的優(yōu)越的生活方式。①3① 康體會(huì)所21 / 91中天廣場(chǎng) 20220M2的大型康體會(huì)所內(nèi)有：58M 2的室內(nèi)恒溫游泳池，18 道保齡球場(chǎng)、高爾夫球推桿練習(xí)場(chǎng)、壁球、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)攀巖、器械健身房、大型組合式兒童娛樂設(shè)施、老年活動(dòng)中心等一系列配套設(shè)施。有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，營(yíng)造良好人文環(huán)境——孩子的健康成長(zhǎng)。從而打破了筑城高層建筑中只見高樓不見環(huán)境的格局。因此，中天廣場(chǎng)可以說是貴陽新一代建筑設(shè)計(jì)精品樓盤。6) ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證的物管.中天星園在廣告推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實(shí)力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價(jià)位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.18 / 91四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析：一 中天廣場(chǎng)案例：該項(xiàng)目位于都司路中段以北的位置，東距中華南路約 500 米，西緊靠南明河一支流，北依市青少年宮，南傍都司路。2) 高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細(xì)節(jié)。5) 各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項(xiàng)目引用了有新意的概念如自助模式等 ,但促銷手法欠缺 .17 / 91樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析新大陸廣場(chǎng)1) 貴陽,明天發(fā)現(xiàn)新大陸!2) 都市正中心,成功新起點(diǎn).3) 聚焦新大陸貴陽,今天.4) 涌向新大陸貴陽今天.1) 坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)悟先機(jī)。5) 借西部開發(fā)將成各熱點(diǎn)襯托自身樓宇,也將成名熱點(diǎn).廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標(biāo)客戶群又是注重素質(zhì)的,可以說比較成功.逸豪峰黃金寶地,商機(jī)無限1) 住宅全為錯(cuò)躍式結(jié)構(gòu),單元獨(dú)立電梯。紳士風(fēng)度的生活品味沒有塑造.溫州公寓1)首座全歐式設(shè)計(jì)2)首座天文觀景臺(tái)1) 擁南明甲秀之美景。2)24 小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)。2)花明天的錢,圓今天的夢(mèng)。6) 營(yíng)造陽光綠意的自然生活給您 老 師。2) 實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想,只一步之遙。5)山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫,風(fēng)景就在窗前.中天花園為貴陽房地產(chǎn)向郊外發(fā)展起了典范作用,雖然該盤銷售不錯(cuò),但其品牌的延續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)管理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒城市花園都市里的花園,花園里的家整個(gè)廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題花園的家 但缺乏居住的理念.陽光都市做陽光下最快樂的人1)入住在即2)戶型設(shè)計(jì),內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動(dòng)的價(jià)位3)廣告畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合廣告版面搶眼,如果將心動(dòng)的價(jià)位打出來,可能會(huì)吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)1)座落人民廣場(chǎng)旁,擁 75000M2綠色。但廣告推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭1)城市中心唯一擁有花園廣場(chǎng)的高尚住宅2)今日集團(tuán)(香港 )有限公司特別恭賀 5 月 1 日開盤沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場(chǎng)布置相當(dāng)不錯(cuò)13 / 91樓盤名稱廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析龍港國(guó)際中心1) 投資回報(bào)的最佳捷徑2) 幫您抓住成功1)成立商場(chǎng)經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營(yíng)又投資2)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外名店3)替業(yè)主商鋪組織競(jìng)租或拍賣會(huì)4)中華中路將成為步行街,機(jī)會(huì)將越來越少5)投資龍港國(guó)際中心等于購(gòu)置一臺(tái)印鈔機(jī)如果廣告中能宣傳有實(shí)力的業(yè)主進(jìn)駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,否則說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家1)敬請(qǐng)光臨 99 貴陽房地產(chǎn)交易展示會(huì)C 展區(qū)2)選擇家就是選擇一種生活方式3)生活是恬靜開揚(yáng),優(yōu)越尊貴,充滿愛,澆灌希望主題鮮明,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實(shí)實(shí)在在的選擇1) 2022 年三月入住2) 房地產(chǎn)交易中心 215 室3) 躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢(shì)的樓盤,集中宣傳力度 推廣價(jià)格,或許效果能更好.港天大廈實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想只一步之遙!1)凈使用面積比一般的高 48%2)毗鄰黔靈公園3)感煙自動(dòng)報(bào)警消防系統(tǒng)4)一次性付款優(yōu)惠 3%作為 2680 元/M 2 樓盤做此種廣告可以說在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng),因?yàn)闆]有任何的生活品味.14 / 91樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析中天花園把風(fēng)景掛在窗前的住居1)品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠(chéng)摯奉獻(xiàn)。5．從價(jià)格定位上分析貴陽市樓盤項(xiàng)目的價(jià)格基本上順應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定位,即在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格范圍內(nèi)定價(jià),這反映了市場(chǎng)處于成熟的發(fā)展中階段,同時(shí)給本項(xiàng)10 / 91目的價(jià)格浮動(dòng)預(yù)留一定的空間,因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和建造精品成為項(xiàng)目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。4．從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析貴陽市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段,開發(fā)意識(shí),建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū) 510 年,但也有個(gè)別樓盤開 發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場(chǎng)參差不齊。2．從房地產(chǎn)實(shí)體分析貴陽的房地產(chǎn)實(shí)體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級(jí)階段,與西部大開發(fā)的貴陽城市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進(jìn)的建筑理念,但實(shí)操能力還有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場(chǎng)空間。2) 環(huán) 市路內(nèi)( 除中華路) 板塊(均價(jià) 2480 元/ M 2左右)此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，河沖路至小河一線及小河一帶，5 / 91花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁 ”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“ 行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。(五) 貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。出臺(tái)了以存量補(bǔ)貼為特點(diǎn)的住房分配貨幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價(jià)格出售是最好的方法之一。(四) 貴州省 2022 年居民住房消費(fèi)狀況1. 2022 年貴州省將重點(diǎn)啟動(dòng)居民住房消費(fèi)，實(shí)際上是在去年居民住房消費(fèi)居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。比如說，出臺(tái)以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)的政策，實(shí)際上是告訴開發(fā)商目前市場(chǎng)需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。(二) 2022 年貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1. 房?jī)r(jià)將適度上揚(yáng)；2 / 912. 土地交易活躍， “換手” 量增大；3. 花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；4. 多層住宅精品樓盤將會(huì)增多；5. 高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；6. 空置積壓房會(huì)特價(jià)優(yōu)惠拋售；7. 房屋置換量大大增加；8. 中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。1 / 91一、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析：(一) 2022 年貴陽房地產(chǎn)發(fā)展分析：2022 年貴陽房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相比，貴陽房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一直較好，前幾年空置房比例在 15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。馬當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地 產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2022 年的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場(chǎng)的問題。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是一個(gè)過程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。而通常手法是通過減免、補(bǔ)貼稅費(fèi)降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。貴州省經(jīng)濟(jì)適用房去年完成投資 億元，較上年增長(zhǎng) 108%，并帶動(dòng)其它相關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。其中經(jīng)濟(jì)適用房約占全省新開工面積的 80%，較上年增 長(zhǎng) 95%，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面積的 75%，是商品房竣工面 積的 倍。據(jù)悉，貴陽這樣一個(gè)不大的城市， 現(xiàn)已注冊(cè) 400 多家房開企業(yè)，仍有不少?gòu)氖缕渌袠I(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽”已成為共識(shí)。1) 中 華路板塊( 均價(jià) 3600 元/M 2左右)作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不斷上升,由于開發(fā)相對(duì)過量,處于供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)。特別貴 陽的西部準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)無限,但要把握好時(shí)機(jī)。9 / 913) 項(xiàng)目的全程營(yíng)銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個(gè)階段的促銷,對(duì)品牌的塑造帶來很多不利因素,同時(shí)也沒有達(dá)到整合營(yíng)銷的效果。這一點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒意義。但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公開,發(fā)售價(jià) 2880元/m 2起1)中華北路與黔靈東路交匯黃金地段2)平層,錯(cuò)層,躍層的戶型3)贈(zèng)送電話,有線電視, 對(duì)講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等 該項(xiàng)目以 2880 元/M 2 的低價(jià)入市造勢(shì),而且又贈(zèng)送多件物品作優(yōu)惠措施,本來可以促銷,但沒有限定時(shí)間,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會(huì)處于觀望狀態(tài).樓盤 廣告訴求點(diǎn) 廣告內(nèi)容要點(diǎn) 評(píng)析12 / 91名稱時(shí)代名仕樓1) 享不盡的都市風(fēng)情2) 高貴典雅,婷婷玉立1)精美樣板房敬請(qǐng)參觀2)1600M2 的高級(jí)觀光會(huì)所3)24 小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)4) 居都市之巔,全景觀落地大玻5)電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個(gè)婷婷玉立的女士與項(xiàng)目外觀的相對(duì)比，一語雙關(guān)，襯手……鉆石廣場(chǎng)1)南明河畔,貴陽外灘2)鉆石廣場(chǎng),甲秀天下3)龍騰盛世,惟我獨(dú)尊1)選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級(jí),享受,實(shí)力2)大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑3)七成三十年按揭4)成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推盤,塑造大南，廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?為什么?沒有將支持點(diǎn)宣 傳 出去.中天廣場(chǎng)1)歐陸風(fēng)情,典雅氣派2)登峰造極3)締造經(jīng)典的歐式