【正文】 0 七、 “太倉寶龍城市廣場”開盤前工作計(jì)劃預(yù)案 ???????? ..P25 第二部分 推廣策略 一、 項(xiàng)目形象定位 ????????????????????? ..P27 二、 渠道策略 ??????????????????????? ..P29 三、 促銷策略 ??????????????????????? ..P31 四、 媒體推廣計(jì)劃 ????????????????????? ..P32 五、 開盤前行銷推廣策略 ?????????????????? ..P38 六、 寶龍城市廣場 38 月（開盤前）推廣計(jì)劃 ????????? ..P41 第三部分 附件 一、 一期銷售價(jià)格 ????????????????????? ..P43 二、 “太倉寶龍城市廣場”開盤前工作計(jì)劃預(yù)案 ???????? ..P55 三、 《太倉寶龍城市廣場樓書 基礎(chǔ)文案》 ???????????? .P70 四、 《太倉寶龍城市廣場企劃活動計(jì)劃表》 ??????????? .P79 五、 《太倉寶龍城市廣場 38月（開盤前）推廣計(jì)劃 ??????? .P84 3 第一部分 營銷策略 4 一、 太倉印象 市區(qū)人口（包含外來人口）不足 20 萬，全市人口 45 萬； 2020 年太倉已批準(zhǔn)預(yù)售商品房 147 萬平方米； 從 2020 年至今，太倉的平均房價(jià)從每平方不足 1000 元上升至近 3000 元； 太倉房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢已結(jié)束，部分樓盤售價(jià)開始下滑 ； 上海往返太倉小車過路費(fèi)近 100 元，普通工薪階層基本不會在太倉買房； 蘇州和昆山的客戶在太倉購房者極少； 太倉只有肯德基，沒有麥當(dāng)勞； 太倉主要商業(yè)街“人民路”人氣不旺，其它主要街道更是人流稀少； 太倉目前沒有國際知名的賣場進(jìn)駐； 太倉缺少上檔次成規(guī)模的娛樂場所； 1 太倉沒有大規(guī)模的特色餐飲，快餐店極少（太倉人三餐都習(xí)慣在家里吃）； 1 銷售包裝專業(yè)有特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況比包裝不善的項(xiàng)目好； 1 太倉現(xiàn)有樓盤大多人流稀少； 1 太倉的商鋪市場還沒有培育成熟，市民對商鋪投資缺少熱情； 1 太倉本地人人均收入較高，就業(yè)環(huán)境 好，服務(wù)性質(zhì)的崗位大多是外地人在做； 1 太倉消費(fèi)水平較高，物價(jià)和廈門不相上下（的士 400 部 ,起步 8 元，在三線城市極少）； 1 太倉本地居民自建住房的占很大比例，大多是別墅類型的住宅，居住品質(zhì)高； 1 太倉本地居民沒有夜生活的習(xí)慣，大多數(shù)沿街店面 6 點(diǎn)前就關(guān)門； 1 太倉政府部門眾多，沿上海路一線兩三公里大多是政府機(jī)關(guān)的辦公樓； 太倉的工廠大多是高科技工廠，工人以產(chǎn)業(yè)工人為主，勞動密集型工廠較少； 5 二、 宏觀市場分析 2020 年太倉房地產(chǎn)市場狀況 2020 年，太倉房地產(chǎn)業(yè)整體上呈現(xiàn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，商品房屋銷售 持續(xù)增加，空置商品房面積逐漸減少。 商業(yè)部分的詳細(xì)市場調(diào)查待招商人員進(jìn)駐太倉后再有針對性的進(jìn)行。 1 “太倉寶龍城市廣場 ”營銷和推廣策略 2020 年 1 月 10 日到 2020 年 1 月 23 日營銷公司對太倉房地產(chǎn)及廣告等各方面市場進(jìn)行了市場調(diào)研，并制訂出全案的營銷策劃方案，目的是為項(xiàng)目的全面啟動打?qū)嵒A(chǔ)。 本案二期地塊尚未正式購買，所以本次的全案營銷策劃方案圍繞一期（主要是住宅）進(jìn)行，這次市調(diào)也是以住宅為主。 以下從“營銷策略”和“推廣策略”兩部分進(jìn)行闡述。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增長 %；房屋施工面積為 萬平方米，比上年同期增長 %。商品房銷售的紅火使空置商品房面積逐漸減少，2020 年全市房屋空置面積比上年同期下降 %，創(chuàng)近幾年來的新低。 2020 年，全市商品房 平均價(jià)格為1799 元 /平方米 ，比上年同期增長 % 。 其中 一季度 新開工面積 萬平方米，同比增長 136.%。（此數(shù)據(jù)包括周邊轄區(qū)如瀏河、陸渡地區(qū)），而太倉市區(qū)和開發(fā)區(qū)住宅價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 32003500元 /平方米 。 1997年后，太倉房價(jià)速度上升，進(jìn)入 2020 年，達(dá)到每平方米 1400 元左右。 2020 年下半年，住房價(jià)格上升的步伐突然加快，到 10 月份突破每平方米 2020 元大關(guān)， 2020 年春節(jié)過后，一舉突破每平方米 2500 元關(guān)口， 2020 年 4 月，多層期房價(jià)格每平方米在 2399 元到 2700 元之間，目前期房價(jià)已經(jīng)上升到 3200 到 3500 元，完全和上海遠(yuǎn)郊縣的房價(jià)接軌，已迅速進(jìn) 7 入了高位運(yùn)行的時(shí)期。（此數(shù)據(jù)應(yīng)為商品房交易登記的面積，不包括預(yù)定面積，與項(xiàng)目的開發(fā)周期有關(guān)，數(shù)據(jù)不一定反映實(shí)際情況）。近年來以上海、杭州為代表的長江三角洲房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)、文化、交通上的聯(lián)系日益緊密，房地產(chǎn)市場的聯(lián)動現(xiàn)象許多開發(fā)商早已敏感地認(rèn)識到了這一機(jī)遇。但另一個(gè)規(guī)律是，周邊小城市的房地產(chǎn)市場一旦起動，由于其總體市場容量小，就會快速發(fā)展，迅速進(jìn)入繁榮的階段。 從太倉房地產(chǎn)市場上的供給與需求關(guān)系發(fā)展看，在 2020 年以前幾年基本上是供大于求的格局， 但近兩年很快出現(xiàn)了明顯的供不應(yīng)求的局面，可以 8 說這在一定程度上受上海房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，出現(xiàn)了一個(gè)新的快速發(fā)展的時(shí)期。 近幾年是太倉房地產(chǎn)市場銷售的快速發(fā)展時(shí)期，僅 2020 年發(fā)放的預(yù)售許可證總面積為 55 萬平方米以上，而預(yù)計(jì) 2020 年將發(fā)放的銷售許可證不會少于 2020 年，這樣近二年的預(yù)售就達(dá)百萬平方以上，對于太倉市來說是前無未有的。 從這個(gè)城市的土地供應(yīng)看， 2020 年以后開始供應(yīng)較大的居住用地，當(dāng)年供應(yīng) 200 畝左右， 2020 年供應(yīng)了近 1000 畝的居住用地， 2020 年供應(yīng)居住用地 2280 畝，如果按 的容積率簡單測算， 2020 年供 應(yīng)的土地能產(chǎn)生住宅2 百萬平方米以上。 這主要是因小城市市場容量小，容易被炒作，如果投資量快速上升，必然意味著未來供應(yīng)量有較大的增長，而小城市的空置消化能力弱，所以一旦供大于求的局面形成，市場波動就會產(chǎn)生。 三、 競爭項(xiàng)目分析 9 目前太倉主要在售樓盤有：城市華庭、彩虹天下、五洋商城、君悅豪庭、太倉人家、華僑花園、世紀(jì)廣場、世紀(jì)苑、華源 .上海城、湖濱高爾夫。下面就幾個(gè)比較典型項(xiàng)目進(jìn)行分析： 華源 .上海城（住宅、商業(yè)） 項(xiàng)目位置：濱河路和婁江路交匯處； 項(xiàng)目規(guī)劃： 總建筑面積 402649 平方米 ， 住宅總建筑面積 356637 平方米 ， 商業(yè)等配套建筑面積 46012 平方米 ，容積率 ， 綠地率 %，總戶數(shù) 2858 戶 ， 總停車 3230 輛 開發(fā)總工期為 4 年，分 3 期開發(fā) ； 戶型設(shè)計(jì)：以 88130平方米的兩房及三房為主； 小區(qū)設(shè)備：紅外報(bào)警、閉路監(jiān)控、可視對講、電子巡更、背景音樂等； 銷售價(jià)格：現(xiàn)多層建筑均價(jià)約為 3100 元左右，別墅、商鋪及小高層尚未開始建設(shè)，價(jià)格未定。 世紀(jì)苑四期（住宅） 項(xiàng)目位置：東倉路和濱河路交匯處； 項(xiàng)目規(guī)劃：小區(qū)總建筑面積 23萬平方米，小區(qū)分四期建設(shè)， 13期已交付使用；綠化率45%； 戶型設(shè)計(jì)：面積范圍 96233 平方米，有兩房、兩 房復(fù)式、三房復(fù)式； 小區(qū)設(shè)備：農(nóng)貿(mào)市 場、超市、衛(wèi)生服務(wù)所、公交進(jìn)社區(qū)、社區(qū)巴士、幼兒園、會所、體育中心、網(wǎng)球場、游泳池； 銷售價(jià)格：多層住宅均價(jià)約為 3500 元左右；除支付房款外，每套房子還要搭售 10萬元左右的車庫； 工程進(jìn)度：正進(jìn)行內(nèi)外裝修及周邊景觀工程施 工， 06 年 1 月 31 日交付； 優(yōu) 缺 點(diǎn)：（優(yōu)點(diǎn)） A棟距大，采光通風(fēng)好； B 板式建筑，格局方正； C小區(qū)規(guī)模大，且有前三期的成功開發(fā)經(jīng)歷，人氣旺； D國有開發(fā)商； E小區(qū)生活配套齊全； （缺點(diǎn)） A銷售現(xiàn)場包裝粗糙，沒有銷售氣氛； B銷售價(jià)格偏高，銷售阻力大，銷售進(jìn)度緩慢 。綠化率 52%，容積率 ； 戶型設(shè)計(jì)： 2 房 復(fù)式， 95316平方米； 小區(qū)設(shè)備：壁球館、文化廣場、會所、可視對講、電子巡更等； 銷售價(jià)格：小高層均價(jià)約 3300 元，最高價(jià) 3800元，樓層差價(jià) 30 元； 工程進(jìn)度：小高層即將封頂， 06 年 12 月交房； 優(yōu) 缺 點(diǎn)：（優(yōu)點(diǎn)） A板式建筑，格局較好； B小區(qū)體 量巨大 ，高綠化率，低容積率； C價(jià)位適中，較有競爭力； （缺點(diǎn)） A 本案由三家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，但各自銷售各自的部分，給人以雜亂的感覺；B銷售包裝較差，除其中一家開發(fā)商有適當(dāng)營銷包裝外，其它兩家基本上沒有成型的營銷。 君悅豪庭（高檔高層住宅） 項(xiàng)目位置： 204 國道靠縣府西街段； 項(xiàng)目規(guī)劃： 本案位于太倉 204 國道及昆太公路邊，交通便捷。 高爾夫湖濱花苑（高檔住宅） 項(xiàng)目位置：濱河路 128 號，東亭路口； 項(xiàng)目規(guī)劃：總占地面積 萬平方米，總建筑面積約 萬平方 米，容積率 ，建筑密度 20%，綠化率5060%，小區(qū)內(nèi)設(shè) 10000 平方米號稱蘇州最大的會所，小區(qū)由 32層高層、小高層、疊加別墅、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅構(gòu)成，為純居住區(qū)； 13 戶型設(shè)計(jì)：疊加別墅 280380 平方米；聯(lián)排別墅以 370 平方為主； 小區(qū)設(shè)備：紅外報(bào)警、閉路監(jiān)控、 IC 卡門禁、家庭煤氣及緊急情況報(bào)警系統(tǒng)、彩色可視對講、智能信息終端、電子巡更、背景音樂、管道直飲水、 24小時(shí)熱水供應(yīng)等； 會所設(shè)施：室內(nèi)恒溫標(biāo)準(zhǔn)游泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、攀巖、 SPA 療中心、健身房、美容美發(fā)、西餐、咖啡廳等； 銷售價(jià)格： 小高層建筑均價(jià)約為 3400 元左右（未定）；聯(lián)排別墅 6200 元；疊加別墅均價(jià) 4600 元；獨(dú)立別墅均價(jià)約 8000 元；高層尚未規(guī)劃完畢； 工程進(jìn)度：多層建筑主體大多已建好，部分已落架，高層建筑正主體施工中； 優(yōu) 缺 點(diǎn)：（優(yōu)點(diǎn)） A小區(qū)對面是高爾夫球場，景觀好； B 小區(qū)智能化程度高，設(shè)備齊全奢華； C銷售包裝專業(yè)，售樓處及銷售工具豪華專業(yè)； D戶型設(shè)計(jì)目的性強(qiáng)，客戶群體集中；除會所中有少量商業(yè)建筑外，其余全部為住宅，居住環(huán)境純凈； E本案是太倉目前檔次最高的樓盤，目前市場上沒有可比競爭項(xiàng)目； （缺點(diǎn)） A 價(jià)位偏高，面積偏大，目前太倉城鎮(zhèn)人口少，消費(fèi)力有限，去化速度慢； B目前周邊缺少生活配套設(shè)施。 世紀(jì)廣場（住宅、寫字樓、商業(yè)） 項(xiàng)目位置：上海東路和東倉路交匯處； 項(xiàng)目規(guī)劃： 世紀(jì)廣場集國際級商務(wù)辦公、高檔公寓及商務(wù)式公寓樓、商場等諸多功能于一體， 項(xiàng)目 的南邊設(shè)置了一棟 21 層點(diǎn)式高級商務(wù)樓， 北邊設(shè)置了兩棟 32 層的公寓樓及商務(wù)式公寓樓，裙房設(shè)大型商場和可分隔商鋪 ； 戶型設(shè)計(jì)：住宅 105205 平方米，兩房 105 平方米；三房 138166 平方米；四房 205206 平方米 ； 小區(qū)設(shè)備：可視對講、閉路監(jiān)控、電子巡更、社區(qū)背 景音樂等； 銷售價(jià)格：住宅均價(jià)約 3700 元，樓層差價(jià) 3050 元；寫字樓未開始銷售，預(yù)計(jì)均價(jià)在每平方米 6000 元以內(nèi)； 工程進(jìn)度：主體施工中， 2020 年 10 月交付； 優(yōu) 缺 點(diǎn)：（優(yōu)點(diǎn)） A本案是太倉建筑層數(shù)最高，也是唯一設(shè)計(jì)有甲級寫字樓的項(xiàng)目，在太倉沒有競爭對手； B 周邊生活配套設(shè)施較為齊全，生活便利； C本案位于政府中央辦公區(qū)之中，方位理想，吸引了較多公務(wù)員購買；（缺點(diǎn)）定價(jià)偏高，銷售速度較慢； 15 萬鴻 .城市華庭（挑高酒店式套房） 項(xiàng)目位置：弇山路和 204國道交匯處； 項(xiàng)目規(guī)劃：小區(qū)由 20 層及 28 層的 2 幢高層及 10 幢多層建筑組成， 2 幢高層中一幢是寫字樓，另一幢是 SOHO 酒店式公寓，底層為商鋪，小區(qū)內(nèi)還有少量雙拼別墅； 戶