【正文】 幫洲、義洲的改造將形成一個良性互動。該項目拆遷范圍占地面積 231 畝，拆遷居民達 4019 戶，是福州市迄今為止搬遷戶數(shù)最多的舊屋區(qū)改造項目。 福州 西 南 段的發(fā)展前景已經(jīng)十分明朗。 目前， 大型高尚住宅區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模 ，如 融僑錦江 、碧水芳洲 、 江岸名都 等等大型社區(qū)。如下圖所示，以此分析商圈內(nèi)人口規(guī)模在方位上的情況： 圖 2 方位劃分示意圖 北 西 南 東 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 7 – 表 3 商圈內(nèi)人口規(guī)模在方位上的情況分析 核心商圈 次級商圈 合計 方位 人口數(shù) （人） 人口數(shù) （人） 人口數(shù) （人） 北 52729 42553 95282 南 55148 13130 68278 西 25921 7657 33578 東 56573 53755 110328 合計 190371 117095 307466 ? 商圈 社區(qū)分析 ? 北江濱高尚社區(qū) 預(yù)定地所在位置與北江濱相鄰，而 福州市的江濱兩岸無疑是高尚江景住宅的 高度集中 點。 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 6 – 主體 報告 一． 人口規(guī)模分析 ? 商圈人口 分析 由街道社區(qū)居委會數(shù)據(jù)資料得到，商圈內(nèi)共有 30 多萬人口，其中核心商圈人口 19萬，次級商圈人口近 12 萬。主要的競爭對手為 建 設(shè)中的歐倍德、百安居、 黎明永輝、黎明好又多以及次級商圈中的 世 紀聯(lián)華和好又多聯(lián)信店。 競爭分析 ：商圈內(nèi)共有 1528 家零售店，其中核心商圈占 876 家，次級商圈占 652 家。為保證普查質(zhì)量，訪問部經(jīng)理對訪問督導(dǎo)和訪問員進行一定比例的抽樣復(fù)查。 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 5 – 訪問員遵守一定的訪問行走規(guī)則，逐一訪問每家零售商店，登記商店營業(yè)面積 、年銷售額等 信息。正式普查前， 由 訪問部根據(jù)最新市政圖 盡量按照以核心商圈與次級商圈的區(qū)別 將 商圈 劃分為 13 普查片，然后，根據(jù)各片的大小，分配訪問員到具體的普查片 。 圖 1 商圈三級圖 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 4 – ? 調(diào)研方法 ? 零售店普查 ? 二手資料收集 ? 競爭對手的高 層深訪 ? 數(shù)據(jù)來源 表 1 數(shù)據(jù)來源表 資料類別 來源 人口數(shù)、戶數(shù)資料 街道社區(qū)居委會數(shù)據(jù)資料 城市 計劃、建設(shè)指定用圖 城市政府 競爭分布圖 實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會 競爭店銷售業(yè)績 高層深訪、 商業(yè)同仁口碑 ? 項目管理 網(wǎng)點普查是 商業(yè) 市場研究最基礎(chǔ)的工作 ，在 整個項目的管理工作 中顯得相當(dāng) 重要 。 ? 調(diào)研內(nèi)容 ? 商圈規(guī)模調(diào)查：商圈的人口數(shù)、 戶口數(shù) …… ? 選址調(diào)查：商圈所在區(qū)商貿(mào)狀況、環(huán)境的優(yōu)劣勢、道路交通狀況 …… ? 商鋪調(diào)查： 商圈內(nèi)有哪些零售商，面積多大，距 擬建 地塊多遠，在哪個方向及年銷售額 …… ? 概念界定 ? 核心商圈 ：在該商圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度 也較高； ? 次級商圈 ：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散； ? 邊緣商圈 ：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少，且非常分散。 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 2 – 第二章 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 ⒈ 土地使用指標 本項目的土地使用情況詳見表 表 用地平衡表 項 目 用地面積 (m2) 所占比重 (%) 項目規(guī)劃總用地 71693 100 其中 占地面積 32261 45 其中 商業(yè)占地 27145 娛樂占地 5116 綠地面積 17903 25 廣場、道路面積 13712 19 機 動及非機動車停車場 7817 11 ⒉密度指標 本項目的密度指標詳見表 表 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 指 標 數(shù) 量 總用地面積 71693 ㎡ 建筑密度 45% 容積率 綠地率 25% 總建筑面積 207073 其 中 商業(yè)面積 140858 ㎡ 娛樂面積 11847 m2 公寓面積 29387 ㎡ 地下停車場 24981 m2 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 3 – 項目市場研究 ? 研究背景和目的 寶龍集團就擬建福州寶龍城市廣場的所在地原福州市第二塑料廠為中心的核心商圈與次級商圈調(diào)查 的基本情況。 項目擬建成集旅游、購物、休閑 、娛樂、美食為一體的大型商業(yè)中心。 項目南靠寧化小區(qū)，北臨工業(yè)路，東至寧化路，西瀕西二環(huán)路，東西向約 300m，南北向約 230m，規(guī)劃用地紅線內(nèi)面積為 71693m2，總建筑面積 207073m2。毗鄰“閩江新區(qū)”的中心城區(qū)，周邊人口密集，交通四通八達，十分便利。 福州寶龍房地產(chǎn) 發(fā)展有限公司 TEL:05913943888 FAX:05913210533 EMAIL: 1 – 第一章 項目概況 福州寶龍城市廣場是 2021 年中國第七屆投資洽談會期間，福州政府引進的城市改造的重點項目之一。 該宗地位于臺江區(qū)，處于福州市兩條主干道“西二環(huán)路與工業(yè)路”交接處東南角，鏈接尤溪洲大橋。地理位置得天獨厚?？偨ㄖ芏?45%，容積率 ，綠地率 25%。 項目將于 2021 年初開發(fā)建設(shè)， 2021 年 12 月竣工，計劃總投資88946 萬元人民幣。 本項目所在地 位于 福州市 西 南 側(cè)， 地處臺江區(qū) ，距 北江濱 約 公里 ， 占地 畝 ， 是臺江區(qū) 建材、家 具、工業(yè)和生活區(qū) 的重點地帶 ， 本項目建成后將服務(wù)臺江區(qū)、 倉山區(qū)和鼓樓區(qū) ，輻射八縣及閩南、寧德等地區(qū) 。 ? 本次調(diào)研以 預(yù)定地 （福州市第二塑料廠） 為中心 ，以半徑為 公里的圓圈為核心商圈 ，以半徑為 2公里的圓環(huán)為 次級商圈 ，暫不考慮邊緣商圈 。 零售網(wǎng)點普查因針對 區(qū)域內(nèi)所有 零售商店 進行 調(diào)查，所涉及的工作量很大。 同時，各 片區(qū)還配備 了 相應(yīng)的訪問督導(dǎo)負責(zé)管理訪問員，嚴格檢查訪問質(zhì)量。訪問完畢后，訪問員在普查地圖上標識商店的地理位置。 ? 主要結(jié)論 ? 人口規(guī)模 ：商圈內(nèi)共有 30 多萬人口，其中核心商圈人口 19 萬，次級商圈人口近 12 萬。在零售店結(jié)構(gòu)中，主要是以 小型單體夫妻 日雜店為主。 ? 地理分析：預(yù)定地所在位置為 工業(yè)路與白馬 西二環(huán)路的 交叉口 ，為 叁 面臨街的十字路口 ，可見度較高，交通便利。 表 2