【正文】 月均已達到6196元/平方米。新增面積最小的是錦江區(qū)，占比9%。就預售方面而言，成都搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示：2011主城區(qū)新增預售面積最大的區(qū)域為高新區(qū)，占比主城區(qū)37%。其中，商品住宅跌幅最大，其次是辦公，再次是商業(yè)。B商品房供給量分析據(jù)前瞻數(shù)據(jù)中心監(jiān)測：2011年10月。可以看出，保障房進入市場還需要一定時間，而且數(shù)量也較少，分階段的投入無異于杯水車薪，可以說未來對成都商品房市場的影響很小，商品房市場單就此而言，前景依然看好。但保障性住房對房地產(chǎn)市場造成影響需一定條件：經(jīng)濟適用房、廉租房供應(yīng)量要足，一部分城市低中收入者都能通過購買該類房地產(chǎn)解決自己的需求，對商品房的依賴性降低。土地出讓金的也大為降低，土地也多以底價成交。而價格方面，受到整個樓市環(huán)境的影響，開發(fā)商的資金壓力較大，雖然郊縣區(qū)出讓的中小型地塊較多，但開發(fā)商普遍謹慎拿地，出讓土地以底價成交的情形占據(jù)多數(shù)。圖 5：20092011年成都市主城區(qū)各區(qū)域住宅用地樓面均價對比（元/平米）（5）成都近郊土地供需市場概況，流拍31宗。圖 4：20082011年成都市主城區(qū)各區(qū)域住宅用地可開發(fā)量對比（萬平米）C樓面均價明顯減少，以城西、城中為最或是由于樓市的不景氣，開發(fā)商拿地尤為謹慎，底價成交的情況較多，今年的住宅用地市場樓面均價整體出現(xiàn)下滑。B城北及城中住宅用地較少近三年來，土地市場的住宅用地可開發(fā)量保持著小幅減少的趨勢。圖3： 2011年成都市主城區(qū)住宅用地成交均價月度走勢（3）商住倒掛 艱難前行2011年土地市場冷風勁吹，自限購政策出臺，即出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月的零供應(yīng)，市場重啟后雖有所起色，但調(diào)控步步緊逼，商品房銷售遇阻直接影響開發(fā)商拿地熱情，土地交易中頻現(xiàn)流拍及底價成交；不受限購的商業(yè)地產(chǎn)在今年總體市場表現(xiàn)好于住宅，也吸引不少開發(fā)商將目光投向商業(yè)用地，商業(yè)地塊成交量遠超住宅用地，但從成交地塊位置、條件、拿地開發(fā)商情況來看，稍嫌星光黯淡，對未來樓市具有較大影響的項目較少；整體看來，信貸收緊、商品房成交乏力、開發(fā)商資金鏈緊張、后市發(fā)展不明是今年土地市場走低的主要原因，而根據(jù)目前情況來看，土地市場持續(xù)低迷將難以避免。2011年，%；除城北及城東外，目前三環(huán)內(nèi)存量土地較為有限，且動遷成本高昂，土地市場外擴趨勢明顯，則為三環(huán)繞城段樓市發(fā)展再度增添砝碼，成都樓市主戰(zhàn)場正在逐步過渡到3環(huán)外。 圖 1：20102011年成都市主城區(qū)住宅及商業(yè)用地供需走勢（畝）（2）住宅類用地市場2011年，成都市主城區(qū)住宅用地供應(yīng)成交最多的為城南，%，天府新區(qū)的規(guī)劃優(yōu)勢及巨大的土地存量，是其占據(jù)成交榜首的主要原因；處于舊城改造中的城東也繼續(xù)保持穩(wěn)定的供需，土地出讓格局與成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略十分吻合。成交地塊中，住宅類用地23宗，同比下降大幅41%；商業(yè)類用地36宗，%。而近期市場的一個亮點是2月“北改”工程的全面啟動，隨著火車北站的擴能改造，小商鋪的遷出，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，未來主城區(qū)北部將會有較大的增值空間。成交的9宗地塊中商住混合為6宗，其余3宗為純商業(yè)地塊，且均以底價成交。1月30日，相關(guān)機構(gòu)發(fā)布最新報告顯示，春節(jié)期間，受春節(jié)黃金周假期、市場低迷、當?shù)胤抗芫謧浒赶到y(tǒng)暫停等多重因素影響，全國20個主要城市總成交量同比跌幅達81%。11月6日溫家寶總理重申了國家調(diào)控房地產(chǎn)的決心不動搖， 11月20日成都市也響應(yīng)黨中央的號召，繼續(xù)堅決執(zhí)行限購政策，11月30日住建部也發(fā)文稱限購令到期后仍會繼續(xù)執(zhí)行。另外，成都還有寬窄巷子、琴臺路、錦里、文殊坊等民俗文化風情街，科華北路、一品天下、錦華路萬達廣場、雙楠路等飲食聚集區(qū)，以及送仙橋古玩市場、跳傘塔磨子橋電子產(chǎn)品市場等專業(yè)性較強的商圈。2010年10月，國務(wù)院批準設(shè)立成都高新綜合保稅區(qū)。2006年，%。②商貿(mào)活動活躍都的商貿(mào)活動十分活躍，輻射范圍較廣，擁有年成交額上億元的商品交易市場31個，超10億元的市場8個。2011年成都市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為5945億元，%；金融機構(gòu)人民幣貸款余額13767億元，%，存貸款增速回升。（3）金融以及商貿(mào)發(fā)展狀況①經(jīng)濟快速增長，城鄉(xiāng)差距縮小統(tǒng)計顯示，2011年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23932元，%，；農(nóng)民人均純收入9895元，%。電子信息、醫(yī)藥、食品、機械（汽車）、%，%。成都共擁有國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家級高新區(qū)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，此外還有臺商投資聚集的全國四個之一、西部地區(qū)唯一的國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園和新加坡投資聚集地的成都新加坡科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園。（2）工業(yè)發(fā)展狀況目前，成都工業(yè)以電子信息、醫(yī)藥、航空航天、食品及煙草等為主，近年來又大力發(fā)展冶金、建材、化工、機械及汽車等產(chǎn)業(yè)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗工作受到國家充分肯定。②經(jīng)濟增長勢頭良好成都也是中國西部吸引外資最多的城市。 以下是項目周圍配套設(shè)施：配套設(shè)施名稱位置距項目距離幼兒園早慧幼兒園紅砂聯(lián)合2組8號570M錦江區(qū)小天才幼兒園錦江區(qū)半仙街道龍舟路16號院1160M星星幼兒園成都市錦江區(qū)1390M小太陽幼兒園一分部2050M小太陽幼兒園2240M貝貝幼兒園駙馬聯(lián)合4組89號1450M乖乖幼兒園新富街335號2870M小學三圣小學成都市錦江區(qū)120M成都伊頓國際學校國香街260號1660M錦江區(qū)駙馬小學洪柏路280號1060M鹽道街小學卓錦城分校成都市錦江區(qū)1530M糧豐小學成都市龍泉驛區(qū)2100M中學七中育才學校三圣分校紅砂聯(lián)合4組401號360M成都錦江實驗中學蝶花街577號2800M川師大附中川師大旁（北大門）3610M成都陵川中學成都市龍泉驛區(qū)3360M成都川師大附屬實驗學校成都市錦江區(qū)3410M本科院校四川師范大學獅子山路3號3200M成都行政學院一環(huán)路北四段1062510M四川廣播電視大學墨池校區(qū)南三環(huán)路二段1號2800M四川師范大學東區(qū)外事學院洪河大道中路1號3100M農(nóng)貿(mào)市場三圣鄉(xiāng)花卉市場成龍大道820M卓錦城農(nóng)貿(mào)市場錦江區(qū)1220M天天鮮綠色平價蔬菜藍谷地店2543米大觀農(nóng)貿(mào)2692米醫(yī)院三圣鄉(xiāng)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心駙江路18號720M五桂診所梔子街770M第二人民醫(yī)院人民南路四段55號7710M成都錦江國槐社區(qū)衛(wèi)生站國槐街5822810M第一精神衛(wèi)生防治院南三環(huán)路二段2860M鴻橋博中西醫(yī)結(jié)合診所國槐街1517號2340M商場惠欣小百貨上沙河鋪街26號4160M聚星樓商場龍泉驛區(qū)中街4530M詩儀商場龍泉驛區(qū)金泉路4860M萬達廣場二環(huán)路東五段成仁路口5910M便利店舞東風美林灣分店更多 706米佳園超市601米紅旗連鎖美林灣便利店710米723米多又好連鎖批發(fā)超市三圣店846米銀行中國工商銀行工行成龍大道1230M中國建設(shè)銀行建行卓錦城分理處1720M中國建設(shè)銀行東一巷儲蓄所2450M中國銀行川師分理處3060M國槐路郵政儲蓄所國槐街1155號2990M農(nóng)村信用社三圣合作社326米農(nóng)村信用社高店子分社1305米通訊營業(yè)廳中國移動柳江營銷服務(wù)中心成龍大道一段9號4棟1260M中國移動動感地帶靜安店靜安路3號附693300M派出所成龍路派出所華新村警區(qū)錦江區(qū)2110M成龍路派出所管理服務(wù)站錦江區(qū)3600M第二部分 市場研究（1）成都經(jīng)濟總體狀況成都是中國中西部重要的中心城市，自古以來就是中國西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、軍事中心。隨著成都市五環(huán)路和地鐵2號線的規(guī)劃建設(shè)，大面的交通環(huán)境將更加優(yōu)越。駕車線路：周邊路網(wǎng)發(fā)達三環(huán)路、洪十大道、繞城高速路、東大街東延線、成龍大道、成渝高速與龍泉大面相接。本項目的區(qū)域位子，以及四至：地塊地勢平坦，地塊形狀規(guī)則，沒有菱角。龍 城 豪 庭可行性研究報告四川大學09級土地資源管理專業(yè)房地產(chǎn)投資分析第一組小組成員：李亞風、譚慶蕓、陶卓琳、歐青坡、李坤庭二○一二年五月二十五日 龍庭豪宅可行性研究報告目錄第一部分 項目概況 1 1 2 2 3 第二部分 市場研究 6 6 6 8 9 9 14 19 19 20 21 第三部分 項目預定位 22 22 （Strength） 22 （Weakness） 23 （Opportunity） 23 （Threats） 24 項目初步定位 24 市場定位 24 主力客戶群定位 24 產(chǎn)品定位 24 第四部分 項目投資與收益估算 26 26 26 30 31 31 第五部分 財務(wù)評價 34 34 現(xiàn)金流量表 34 靜態(tài)財務(wù)評價 35 35 財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR： 36 動態(tài)投資回收期 36 財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 36 第六部分 不確定性分 37 盈虧平衡分析 37 敏感性分析 37 第七部分 項目社會效益評價 39 39 39 39 39 第八部分 結(jié)論與建議 40 結(jié)論 40 建議 40 第九部分 附表 41 龍庭豪宅可行性研究報告第一部分 項目概況項目占地總約16000m2，是此區(qū)域首個低密度新鄉(xiāng)村主義風格高品質(zhì)社區(qū)。以下是項目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：項目用地技術(shù)指標一、凈用地面積（平方米）24畝二、規(guī)劃總建筑面積（平方米）（一）地上計入容積率的建筑面積 住宅建筑面積： 商業(yè)用地面積 非住宅建筑面積114 A、物管用房建筑面積：