【正文】 正常狀態(tài)當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多置疑很多是基于社會(huì)資源向這個(gè)行業(yè)的過度傾斜必須實(shí)現(xiàn)各行業(yè)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展 ②土地市場(chǎng)化配置成為趨勢(shì) 國家現(xiàn)行土地管理政策是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐步完善的縱觀其演變的過程一個(gè)貫穿其中始終 未變的宗旨就是不斷推進(jìn)土地管理的市場(chǎng)化進(jìn)程作為一個(gè)新興的經(jīng)營高度市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)商品房?jī)r(jià)格的變化直接影響到了投資和消費(fèi)的增長(zhǎng)并與各地城市 GDP 的增速密切相關(guān)從某種程度上而言失去對(duì)開發(fā)用地的控制就意味著失去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制在商業(yè)銀行信貸管理更加市場(chǎng)化的形勢(shì)下政府出于加強(qiáng)管制的本能對(duì)于開發(fā)土地的控制趨嚴(yán)是必然的趨勢(shì)何況日趨活躍的土地交易市場(chǎng)將土地使用權(quán)價(jià)值發(fā)現(xiàn)得淋漓盡致土地收益逐步成為第二財(cái)政的角色已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí) 在 2020 年以土地市場(chǎng)建設(shè)和交易規(guī)范為重點(diǎn)的相關(guān)法律和具體政策出臺(tái)是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的主要 手段我國國有土地的管理進(jìn)入到有章可循治亂有方規(guī)范交易監(jiān)管嚴(yán)格的新階段國有土地的市場(chǎng)化配置水平顯著提高越來越規(guī)范和完善的土地二級(jí)市場(chǎng)操作程序和越來越高的進(jìn)入門檻對(duì)于下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將產(chǎn)生很大的沖擊使下游的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到業(yè)務(wù)規(guī)范透明資本實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)業(yè)內(nèi)企業(yè)集約化程度迅速提高的新階段 ③加息從負(fù)面影響供求 房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點(diǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面一是開發(fā)商買地和開發(fā)建設(shè)所需資金量大二是消費(fèi)者購買商品房所需資金量大生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的大資金流量特點(diǎn)決定了資金融通的必然性所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)利率非常敏感的行業(yè)利率提升既 影響開發(fā)商開發(fā)建設(shè)資金的成本從而影響到商品房的供給和價(jià)格同時(shí)又影響消費(fèi)者按揭貸款利息從而影響商品房的需求和價(jià)格 對(duì)于開發(fā)商來說加息提高投資資金來源中的貸款成本加息幅度越大貸款利息增幅也越大加息將限制開發(fā)商開發(fā)速度和商品房供給 ④品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞 一方面隨著一系列政策措施的出臺(tái)銀根地根的進(jìn)一步緊縮等將使國內(nèi)相當(dāng)一部分開發(fā)商面臨空前的資金鏈和拿地壓力行業(yè)內(nèi)的洗牌將加劇市場(chǎng)的逐出效應(yīng)將會(huì)顯現(xiàn)另一方面隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇房地產(chǎn)業(yè)中的優(yōu)勝劣汰企業(yè)間整合將會(huì)成為常態(tài)品牌與實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè) 1 市場(chǎng)回顧 2020 年以前經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后房地產(chǎn)投資基本停滯市政設(shè)施得不到改善房地產(chǎn)開發(fā)以沿路剝皮式開發(fā)和零星開發(fā)為主房地產(chǎn)價(jià)格一直在低水平線徘徊2020 年以來隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐的加快市實(shí)施了大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和危陋平房改造加大了住房分配制度改革的力度并相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響 2020年開始商品房的成交量開始大于上市量市場(chǎng)正逐漸消化前幾年積壓下的房源商品房開發(fā)快速增長(zhǎng) 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投放 255 億元增長(zhǎng) 426 占全市固定資產(chǎn)投資的 1689 近幾年市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一并通過一系列控制市場(chǎng)供給培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施一定程度抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為擠壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)中虛熱的泡沫成分一系列的政治風(fēng)波也促使房地產(chǎn)行業(yè)操作日益規(guī)范市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持了健康均衡快速的發(fā)展勢(shì)頭 縱觀市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程隨著城市化建設(shè)的逐步加快隨著居民對(duì)改善居住環(huán)境的愿望被快速挖掘隨著居民有效購房能力的快速增長(zhǎng)在今后的 5 至10 年內(nèi)市住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持持續(xù)健康穩(wěn)步增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 2 當(dāng)前現(xiàn)狀及未來發(fā) 展 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析 目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在人民路與潁州路兩側(cè)并以人民路與潁州路交叉口為坐標(biāo)點(diǎn)向南 1000米向西 1000米為核心商業(yè)圈這里匯集了百貨大樓國貿(mào)商城千佰意購物中心綠色步行街浙江商貿(mào)城盛世衣莊等商業(yè)場(chǎng)所約占商業(yè)零售總量的 45 眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來越強(qiáng)的商業(yè)聚合效應(yīng)進(jìn)一步帶動(dòng)了周邊地區(qū)的人氣使之成為市重要的商業(yè)中心地帶 到 2020 年商鋪總保量約為 700 萬平方米其中中心城區(qū)約 200 萬平方米約占商業(yè)物業(yè)的 28％外圍區(qū)域約 500 萬平方米約占商業(yè)物業(yè)的 72％目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在 35 元平方米日區(qū)域底鋪平均售價(jià)達(dá) 3 萬元～ 4 萬元平方米 該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表 序號(hào) 商業(yè)名稱 規(guī)模萬㎡ 業(yè)態(tài) 距本項(xiàng)目距離 1 國貿(mào)商城 18 零售 1000 米 2 百貨大樓 12 零售 1000 米 3 和華仟百意 22 零售 1000 米 4 商廈 26 零售 1500 米 5 盛世衣莊 04 零售 800 米 6 綠色步行街 09 零售 1000 米 7 浙江商貿(mào)城 09 零售 1000 米 2020 年是商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)不僅在商業(yè)用房的開發(fā)銷售和投資上都有較大的增量市場(chǎng) 輪廓逐漸清晰投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立從目前的情況來看在的住宅開發(fā)趨勢(shì)影響下住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展二環(huán)兩側(cè)的商業(yè)用房得到較快增長(zhǎng)相對(duì)中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴(kuò)散而降低速度 總之今年商鋪將有著更多縱深方向的變化這對(duì)商鋪投資開發(fā)規(guī)劃方面提出了許多新的課題商鋪市場(chǎng)的技術(shù)要求會(huì)越來越高在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場(chǎng)重視定位和競(jìng)爭(zhēng)策略的制訂在投資方面更注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析而在市場(chǎng)價(jià)格方面將出現(xiàn)總體租價(jià)微調(diào)售價(jià)起穩(wěn)的局面 餐飲娛樂地產(chǎn)市場(chǎng)分析 隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高生活必需品的消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重 將不斷降低恩格爾系數(shù)也將降低而休閑消費(fèi)等將有驚人的增長(zhǎng) 2020 年全社會(huì)餐飲業(yè)營業(yè)額超過 1 萬億元同比增幅超過 14％保持了連續(xù) 15 年兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化比如快餐和休閑餐飲的興起洋快餐大舉進(jìn)入中國西餐逐漸被人們接受傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)化正在興起等等隨著中國快速融入世界經(jīng)濟(jì)的步伐在今后幾年中國餐飲業(yè)將會(huì)以更快的速度向前發(fā)展預(yù)計(jì) 2020 年餐飲業(yè)仍將保持高速增長(zhǎng)年?duì)I業(yè)額將突破 12020 億元大關(guān)增長(zhǎng)幅度將達(dá)到 17％左右 在市場(chǎng)餐飲企業(yè)營業(yè)額更是直線上升 2020 年 餐飲業(yè)營業(yè)額達(dá) 205 億元比上年增長(zhǎng) 203 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的普遍提高在未來幾年每年的餐飲營業(yè)額都將新增 4 億元左右 娛樂市場(chǎng)快速發(fā)展始于 90 年代初由于改革的深入和對(duì)外開放的擴(kuò)大來華外商增加以及人民生活水平的提高對(duì)各種娛樂健身服務(wù)的需求迅速上升從1994年到 1997年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮從 1998年以來的 8 年中娛樂健身場(chǎng)所數(shù)量大約翻了三翻多這些場(chǎng)所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)因經(jīng)營項(xiàng)目不同投資額從幾十萬元至上千萬元不等 而根據(jù)統(tǒng)計(jì) 2020年城市居民家庭人均可支配 收入為 8817元人均消費(fèi)支出為 6930元其中文化娛樂服務(wù)消費(fèi)為 786元約占 11由此可見休閑娛樂業(yè)在的蓬勃發(fā)展 目前市餐飲場(chǎng)所主要集中在文峰路兩側(cè)清河路兩側(cè)文峰兩側(cè)主要以中低檔小酒店為主單鋪營業(yè)面積平均在 200 多平方而清河路兩側(cè)主要以中高檔大酒店為主單鋪營業(yè)面積平均在 500 平方以上而娛樂業(yè)除清河中路潁州南路兩側(cè)低檔練歌房外單鋪營業(yè)面積平均在 200 多平方主要以國會(huì)英皇鉆石年代錢柜檔次為高單鋪營業(yè)面積平均在 500平方以上但較為分散而在堪稱 CBD區(qū)域的人民路商圈只有國貿(mào)大酒店一家餐飲場(chǎng)所娛樂場(chǎng)所沒有功能配套明顯 缺失 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化國際零售業(yè)餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)駐中國市場(chǎng)同時(shí)本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場(chǎng)的發(fā)展加大了在這方面的投資力度在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的推動(dòng)下餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展用房需求劇增由于這些餐飲娛樂用房通常會(huì)采用購買或租賃的形式來獲得也從而推動(dòng)了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展 辦公樓市場(chǎng)分析 2020 年以前經(jīng)濟(jì)對(duì)外開放度較低經(jīng)濟(jì)總體較為落后寫字樓市場(chǎng)較為萎靡租售價(jià)格一直落后于住宅市場(chǎng)以致近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)寫字樓開發(fā)量一直處 負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)但隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和對(duì)外開放程度的加快寫字樓市場(chǎng)自2020年年中起開始復(fù)蘇租金開始上調(diào)出租率水平穩(wěn)步提高 GDP已經(jīng)連續(xù) 15年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)持續(xù)平穩(wěn)有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外來商家的投資信心為寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展蘊(yùn)含了無限機(jī)遇由于未來的需求量將明顯增長(zhǎng)更多的企業(yè)逐漸開始研究購買辦公樓自用的可行性此外作為經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊吸引了眾多的區(qū)域內(nèi)企業(yè)其中民營企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的生力軍與外來企業(yè)相比區(qū)域內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資調(diào)查顯示目前市場(chǎng)上的主要買家為國內(nèi)的一些金融投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu) 寫字樓市場(chǎng)過去 3 年的 新供應(yīng)量分別為 2020 年 4000 平方米 2020 年5000 平方米 2020 年 7000 平方米雖然寫字樓市場(chǎng)新供應(yīng)量不斷增加但在租賃媒介上仍有尋租啟事隨時(shí)可見報(bào)端由此可見供應(yīng)量相對(duì)不足供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理市場(chǎng)存量逐年消耗空置率大幅下降與此同時(shí)市場(chǎng)平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)租金從 2020 年的每天每平方米 035 元回升到目前的每天每平方米 056 元漲幅高達(dá) 60 現(xiàn)階段寫字樓市場(chǎng)的平均租金水平為每天每平方米 056 元高端市場(chǎng)每天每平方米 080100 元低端市場(chǎng)每天每平方米為 030040 元年收益率約為 69 2020 年 度在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下省內(nèi)外企業(yè)對(duì)的投資信心逐漸增強(qiáng)寫字樓市場(chǎng)逐漸回升寫字樓租金逐步走高租售率增加市場(chǎng)趨于活躍放眼未來兩年隨著新供應(yīng)量的萎縮使用需求的升溫租金水平將進(jìn)一步上揚(yáng)繼而刺激購買需求