【正文】 場需求 長葛市在河南省縣域經(jīng)濟(jì)及人均收入水平均排名前列，而且是河南省改革開放重點(diǎn)縣 (市 )，由于受當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展落后影響，根本無法滿足當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟆Ｔ撈?區(qū)內(nèi)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。 人民路商業(yè)分布主要以五交化、手機(jī)賣場、電動(dòng)車賣場、家具廣場、眾信電器廣場為主。 文化路是長葛的建材集中地，臨街門面主要以建材為主，而且擁有目前長葛最大的廣場 文化怡園。 八七路臨街門面房主要以友誼服飾商場、巴藜婚紗攝影店、金伯利鉆石、網(wǎng)通公司及正在施工的城市廣場、市政府等事業(yè)行政單位為主。但從目前長葛的商業(yè)發(fā)展來看，還存在以下問題： A、商業(yè) 形態(tài)主要以沿街店及低檔商場為主，缺乏中高檔的綜合百貨店 從目前長葛的商業(yè)分布來看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門面及商場主要集中在市中心主干道八七路及建設(shè)路旁，建設(shè)路是長葛目前人流量最大的道路，目前已形成市區(qū)主要商業(yè)街。 三、 項(xiàng)目市場分析及市場定位 項(xiàng)目市場分析 隨著城鄉(xiāng)一體化、鄭許一體化、許長一體化進(jìn)程的加快，長葛市房地產(chǎn)近兩年發(fā)展迅速，出現(xiàn)了前所未有的良好發(fā)展勢(shì)頭。 （ 5）物業(yè)管理 天下城由河南鑫苑物業(yè)管理公司實(shí)行現(xiàn)代化物業(yè)管理。屋頂綠化結(jié)合組團(tuán)綠化，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 （ 1）小高層電梯景觀洋房 天下城的住宅總建筑面積約 ，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺(tái)，部分做成景觀陽臺(tái)。 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 “ 天下城 ” 項(xiàng)目總占地面積 25089平方米，總建筑面積約 。 城市廣場 中高檔 住宅： 1850 元 /㎡ 底商： 6500 元 /㎡ 此項(xiàng)目以一棟小高層及三層底商為主，體量較小，因其距離我項(xiàng)目較近，入市時(shí)間較早，將會(huì)截流一部份客戶，對(duì)我項(xiàng)目產(chǎn)生一定威脅。 世紀(jì)鑫 尚 城 中高檔 住宅：均價(jià) 2200 元 /㎡ 底商：一期 40005000元 /㎡ 此項(xiàng)目以高層為主，從規(guī)模、檔次、商業(yè)配套、環(huán)境景觀來講，將對(duì)我項(xiàng)目產(chǎn)生一定的威脅。如黃河小區(qū)、紅旗小區(qū)的推出，雖然這些項(xiàng)目與本案的項(xiàng)目定位有些差距，但也給項(xiàng)目今后的銷售利潤帶來一定的影響。 常 住 人 群 本案周邊集中有以鹽業(yè)公司家屬院、農(nóng)資公司家屬院、二車隊(duì)家屬院、煙草局家屬院、供銷社家屬院、王莊街家屬院、服裝廠家屬院、鐵路家屬院、紡織品、五交化、糖煙酒公司家屬院、日雜、土產(chǎn)公司家屬院、醫(yī)藥公司家屬院、義 民街、王莊街、城關(guān)鎮(zhèn)家屬院、黃河住宅小區(qū)、毛澤東視察村、和平小區(qū) 為代表的多個(gè)家屬院小區(qū)；黃河小區(qū)、紅旗小區(qū)為代表的在建、在售樓盤。 金 融 本案周邊有以工行、農(nóng)行、中行、農(nóng)村信用社、郵政儲(chǔ)蓄為代表的多家金融機(jī)構(gòu)。 文 教 本案周邊集中有以長葛市市直幼兒園、長葛市二中、長葛市二小為代表的學(xué)校教育機(jī)構(gòu)。整體交通狀況良好?；疖囌揪驮诒景傅臇|臨，遠(yuǎn)行更為便利。 D、交通狀況分 析： 本項(xiàng)目周邊的主要路網(wǎng)南北有人民路、建設(shè)路，東西有新華路、八七路等市中心主要道路。后期將規(guī)劃道路。 長葛天下城購物廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 三 、項(xiàng)目市場分析及市場定位 市場分析 項(xiàng)目 SWOT分析 競爭策略 市場定位 四 、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 建設(shè)條件 五 、 天下城 項(xiàng)目整體策劃 及營銷計(jì)劃 六 、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 工程方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目總圖布局 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目配套設(shè)施 七 、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 安全衛(wèi)生 消防 節(jié)能 八 、 項(xiàng)目投資估算和資金籌措 投資估算 資金籌措 九 、財(cái)務(wù)與效益分析 財(cái)務(wù)分析 效益分析 十 、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避 十一 、結(jié)論 一、項(xiàng)目概況 A、項(xiàng)目宗地概況： 項(xiàng)目地塊原為長葛市面粉廠廠房及舊糧食倉庫，另有部分居民住宅及臨街商業(yè)，現(xiàn)土地附著建筑物拆遷工作正在進(jìn)行。 B、項(xiàng)目四臨： 項(xiàng)目地塊東臨長葛市火車站，西臨人民路，北臨新華路，南面為部份居民住宅。 C、項(xiàng)目地塊規(guī)模： 項(xiàng)目總占地約 畝，東西長 193米，南北 長 150 米。由本項(xiàng)目到達(dá)長葛市汽車南站也十分方便，只需 3 分鐘的路程。直通本項(xiàng)目的公交線路目前有 2 路和 6路。 交通示意圖： 新世界商城 益民步行街 一峰量販 胥李路 輕 工 路 市人民公園 友誼服飾商場 福臨門購物廣場 宇龍服飾廣場 項(xiàng)目地塊 新 華 路 站前街 人 民 路 八 七 路 火車站 新 華 路 長 社 路 穎川大道 文化路 建 設(shè) 路 長社步行街 E、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 商 業(yè) 本案周邊集中有以萬家量販、一分利超市、一峰超市為代表的購物場所；以永樂電器、中信電器廣場、手機(jī)廣場為代表的家電、通訊購物場所；以萬客苑為代表的小商品批發(fā)市場；有以王莊街為代表的農(nóng)貿(mào)市場 。 醫(yī) 療 本案周邊有以衛(wèi)生防疫站、新許醫(yī)院為代表的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。 企 業(yè) 本案周邊集中有以長葛煙草公司、行政服務(wù)中心、長葛農(nóng)機(jī)局、長葛工商局為代表的政府機(jī)構(gòu)；有以長葛新華書店、長葛第二棉紡織廠、奔馬集團(tuán)一分廠、長葛黃河模具廠為代表的多家企業(yè)單位；有以新華路夜市廣場、小天鵝火鍋、食怡閣為代表的多家餐飲企業(yè)；有以蘇州園賓館、海天酒 店為代表的多家服務(wù)企業(yè)。 F、競爭分析 項(xiàng)目位于長葛市的東南隅，在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的市場中，由于稍微偏離市區(qū)，周邊配套優(yōu)勢(shì)不明顯等原因，使這片戰(zhàn) 場似乎是低檔樓盤的代言。基于產(chǎn)品的市場定位，選取周邊類似項(xiàng)目進(jìn)行比對(duì)、研究： 項(xiàng)目名稱 檔次 定位 銷售價(jià)格 競爭分析 錦繡江南 中高檔 住宅：均價(jià) 1750 元 /㎡ 底商：未定 此項(xiàng)目為全多層產(chǎn)品，從產(chǎn)品定位、產(chǎn)品價(jià)格、區(qū)位來講，與我項(xiàng)目有一定差距，但從其標(biāo)準(zhǔn)的樓間距、較佳的環(huán)境景觀、較大的規(guī)模、前期有效的宣傳推廣都在一定程度上給我項(xiàng)目帶來一定的威脅。 匯金星城 中高檔 住宅：未定 底商：未定 此項(xiàng)目以多層為主，從規(guī)模、市場定位、入市時(shí)間均類似于我項(xiàng)目，但其特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將成為我項(xiàng)目的最大威脅。 城市花園 中底檔 住宅： 1500 元 /㎡ 底商：未 定 此項(xiàng)目以多層為主，另有兩棟小高層近期將開始發(fā)售，此項(xiàng)目將從產(chǎn)品規(guī)模，價(jià)格等多方面對(duì)我項(xiàng)目產(chǎn)生威脅。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、商業(yè)為一體的規(guī)劃設(shè)想，周邊配套齊全，有幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)療保健中心、郵局、銀行、餐飲等設(shè)施，建成之后將成為長葛的標(biāo)志性建筑，也是一個(gè)極具身份的中高檔社區(qū)。整個(gè)小區(qū)充分利用自然資源。 （ 2）商業(yè)面積 商業(yè)建筑面積約 22886平方米 （ 4）地下停車場面積 地下停車場建筑面積約 11163平方米。 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級(jí)安全插座； 通訊系統(tǒng)：每戶客