【正文】 體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。城市綜合體的開(kāi)發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，正是考慮到長(zhǎng)葛市住宅及商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀，結(jié)合項(xiàng)目地塊所處區(qū)域的獨(dú)特商業(yè)價(jià)值，并針對(duì)目前各種商業(yè)形態(tài)分布格局，從而確定我項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位為： 長(zhǎng)葛市首個(gè)集居住、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)于一體的新型精 品城市綜合體。另外，可在各處廣告牌上醒目的地點(diǎn)設(shè)置項(xiàng) 目標(biāo)志或路徑，清楚指示本項(xiàng)目的位置。本項(xiàng)目應(yīng)采用目前長(zhǎng)葛房產(chǎn)市場(chǎng)成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術(shù)，通過(guò)早期軟性宣傳，樹(shù)立市場(chǎng)形象，配合后期宣傳， 促進(jìn)銷售。 項(xiàng)目總圖布局 按照城市規(guī)劃及開(kāi)發(fā)要求，用一條十字商業(yè)步行街將地塊分為四部分，地塊的西北角即人民路與新華路交叉的方向，設(shè)置四層商業(yè)，上部設(shè)置兩棟 12層的住宅樓，其他三部分設(shè)置兩層商業(yè)，上部分別安排 9到 16層的住宅，四層裙樓高度控制在 24米，兩層商業(yè)裙樓高度 9米。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消火栓泵和自動(dòng)噴淋泵抽吸加壓供水。 ? 消防 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBJ1687)要求，小區(qū)消防用水按室外 25L/S，室內(nèi) 15L/S計(jì)算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時(shí)培訓(xùn)物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避 （ 1） 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場(chǎng)調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位， 適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。河南弘錦置業(yè)有限公司管理層十分重視本項(xiàng)目。 天下城項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，減少了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目資金籌措 項(xiàng)目計(jì)劃總投資： 23000 萬(wàn)元 項(xiàng)目自有資金： 5300 萬(wàn)元 申請(qǐng)銀行貸款： 5000 萬(wàn)元 九 、財(cái)務(wù)與效益分析 費(fèi)用名稱 費(fèi)用提取 金額（萬(wàn)元） 備注 一、前期工程費(fèi) 4220 征用土地費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 三通一平及規(guī)費(fèi) 辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用 辦理施工許可證費(fèi) 其他 二、建安工程費(fèi) 15795 萬(wàn)元 土建工程費(fèi) 電梯 三、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi) 2020 萬(wàn)元 水電設(shè)施及增容費(fèi) 區(qū)內(nèi)道路綠化 四、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 3%= 萬(wàn)元 985 小計(jì) 23000 五、平均造價(jià) 2745 元 /M178。有 關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運(yùn)至城市垃圾場(chǎng)處理。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后 排入室外生活污水排水管網(wǎng)。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。 （ 2）累計(jì)折扣優(yōu)惠 讓消費(fèi)者自主成為本累計(jì)折扣計(jì)劃的受益者?，F(xiàn)在， 長(zhǎng)葛 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已 經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到策劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得超額回報(bào)。 綜上對(duì)城市綜合體的特性分析，結(jié)合我項(xiàng)目具體情況及項(xiàng)目較高的市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)我項(xiàng)目整體市場(chǎng)進(jìn)行定位： 市場(chǎng)定 位： 定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)，創(chuàng)造差異性。 商業(yè) 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能。 首先，表現(xiàn)在對(duì)物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要 求較高； 其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜 人的環(huán)境。 ? 化解劣勢(shì)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) ? 充分挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，以產(chǎn)品為基礎(chǔ)，將高品位滲透到項(xiàng)目的每一處細(xì)節(jié)，樹(shù)立真正的高檔綜合性社區(qū)、行業(yè)領(lǐng)跑者形象。 ◆ 商業(yè)面積體 量過(guò)大，將直接影響項(xiàng)目居住環(huán)境。 項(xiàng)目緊臨新華路，集中有永樂(lè)電器、創(chuàng)維電器等十幾家電器專賣店；有食怡閣、傳統(tǒng)永和豆?jié){、新華夜市廣場(chǎng)等特色飲食；有緣來(lái)是你、香雪兒、小倆口等休閑酒吧； E齊來(lái)臺(tái)球休閑娛樂(lè)城；新星歌寨等練歌房。 城市花園 中底檔 住宅： 1500 元 /㎡ 底商：未 定 此項(xiàng)目以多層為主，另有兩棟小高層近期將開(kāi)始發(fā)售，此項(xiàng)目將從產(chǎn)品規(guī)模，價(jià)格等多方面對(duì)我項(xiàng)目產(chǎn)生威脅。由本項(xiàng)目到達(dá)長(zhǎng)葛市汽車南站也十分方便，只需 3 分鐘的路程。 文 教 本案周邊集中有以長(zhǎng)葛市市直幼兒園、長(zhǎng)葛市二中、長(zhǎng)葛市二小為代表的學(xué)校教育機(jī)構(gòu)。屋頂綠化結(jié)合組團(tuán)綠化，力求達(dá)到戶戶見(jiàn)綠，推窗見(jiàn)景的景觀效果。 B、中高端商業(yè)發(fā)展緩慢，無(wú)法較大的滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求 長(zhǎng)葛市在河南省縣域經(jīng)濟(jì)及人均收入水平均排名前列，而且是河南省改革開(kāi)放重點(diǎn)縣 (市 )，由于受當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展落后影響，根本無(wú)法滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。 C、發(fā)展機(jī)遇（ O） ◆ 長(zhǎng)葛尚無(wú)真正意義的中高檔購(gòu)物廣場(chǎng)，缺乏現(xiàn)代商業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)下的商業(yè)企業(yè)和綜合性商業(yè)項(xiàng)目，市場(chǎng)空白，這是本案的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)； ◆ 區(qū)域內(nèi)，多為多層住宅，本項(xiàng)目高層住宅產(chǎn)品定位將能獲得較好的市場(chǎng)預(yù)期，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 基于我公司對(duì)長(zhǎng)葛整體 消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查，及對(duì)項(xiàng)目綜合條件的研究分析，將項(xiàng)目整體綜合定位為 —— 長(zhǎng)葛市首個(gè)精品城市綜合體。 ? 城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物 城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 D、 城市綜合體的分類 大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為： 城市 CBD中心的城市綜合體， 如北京萬(wàn) 達(dá)廣場(chǎng)。 酒店 酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動(dòng)的 “ 居住 ” 人口和活動(dòng)的人，并提供娛樂(lè)設(shè)施和夜間服務(wù)， 24小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其 活力。 長(zhǎng)葛市市民日常休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的最佳場(chǎng)所。 （ 4）售樓現(xiàn)場(chǎng) 從天下城項(xiàng)目的規(guī)模來(lái)看，應(yīng)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立一個(gè)售樓處，其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡(jiǎn)潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓處應(yīng)配置項(xiàng)目模型，給消費(fèi)者直觀的感受。 （ 2）公關(guān)宣傳活動(dòng) 當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動(dòng)。基地內(nèi)人流、車流通暢且互不干擾，地塊四周設(shè)環(huán)形車道，每棟建筑均滿足規(guī)范的消防登高面，符合消防要求。 ? 供電系統(tǒng) （ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺(tái)，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點(diǎn)，以配電室 向各用電點(diǎn)供電。 ? 節(jié)能 本項(xiàng)目主要節(jié)能為：水、電。 （ 2） 形象包裝和營(yíng)銷策劃 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在于銷售過(guò)程中成功的形象包裝和營(yíng)銷策劃。整合了企業(yè)內(nèi)部人力、財(cái)力等資源，成立了項(xiàng)目小組（跨職能項(xiàng)目 管理機(jī)構(gòu)），包括投資、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、人力資源等部門人員。 天下城項(xiàng)目的建設(shè)單位安徽金大陸集團(tuán)是一家按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范設(shè)計(jì)和運(yùn)作的大型民營(yíng)企業(yè)實(shí)體 ，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的企業(yè)信譽(yù)，集團(tuán)公司有著科學(xué)、合理的現(xiàn)代化管理運(yùn)作機(jī)制，為項(xiàng)目建設(shè)提供了可靠的保障。 （ 7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。并安排保潔人員進(jìn)行定時(shí)清理、打掃，以保持市場(chǎng)的清潔、衛(wèi)生。 （ 2）排水 排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。 項(xiàng)目工程方案設(shè)計(jì) 在滿足天下城各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下，確保建筑物質(zhì)量、安全，力求造型美觀。一方面讓消費(fèi)者感到實(shí)惠；另一方面減輕消費(fèi)者的購(gòu)房壓力。 另外，良好的策劃還能為項(xiàng)目的推出作預(yù)先部署，以利于項(xiàng)目后期的銷售。 同時(shí)，因?yàn)榫C合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個(gè)綜合體要有自己的一個(gè)專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的