【正文】 專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機(jī)構(gòu) 統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。 ? 促銷推廣策劃 （ 1）擴(kuò)大軟性宣傳影響 力 房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報(bào)紙、電視、雜志等都設(shè)有?？?、專欄介紹的房產(chǎn)動(dòng)態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。一方面讓消費(fèi)者感到實(shí)惠；另一方面減輕消費(fèi)者的購房壓力。 （ 3）增設(shè)多種物業(yè)服務(wù) 目前長葛的物業(yè)管理還處于起步階段，所以本項(xiàng)目在物業(yè)服務(wù)上應(yīng)體現(xiàn)出地標(biāo)建筑的優(yōu)勢，提供如： 24小時(shí)保安巡邏、清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)服務(wù)令業(yè)主生活無憂。另一方面，讓消費(fèi)者看得見摸 得 著，給消費(fèi)者一種實(shí)實(shí)在在的感覺。 廣告牌擺放的位置， 一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印象；二是 市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的 顯 眼位置，吸引 市 區(qū)內(nèi)人流注意。 另外，良好的策劃還能為項(xiàng)目的推出作預(yù)先部署，以利于項(xiàng)目后期的銷售。 ? 建設(shè)條件 本項(xiàng)目原地塊為長葛 市 面粉廠， 地上附著物為原面粉廠廠房及家屬樓，符合開發(fā)條件。 在同行業(yè)中它將是一個(gè) “ 新城市綜合體的締造者 ” 的形象； 在投資商及經(jīng)營商眼中它將是一個(gè) “ 黃金碼頭、財(cái)富聚寶盆 ” 的形象； 在消費(fèi)者眼中，它是引領(lǐng)一種生活時(shí)尚、潮流現(xiàn)代的 “ 購物天堂，休閑娛樂新天地 ”的形象； 在居住者眼中，它將締造一種全新的 “ 健康、文明、便利、高品質(zhì)的生活方式 ” 的“ 新生活領(lǐng)跑者 ” 的形象。 在長葛市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的今天，市場細(xì)分已成為必然趨勢，新上市樓盤只有在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上確立全新的市場位置，方有望在競爭中謀取優(yōu)勢地位。 同時(shí)，因?yàn)榫C合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個(gè)綜合體要有自己的一個(gè)專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理項(xiàng)目，來為業(yè)主提供周到的服務(wù)。 3. 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢 城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。 1. 三大選址標(biāo)準(zhǔn) 城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式。 居住 居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。 城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。城市綜合體內(nèi)各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。 城郊結(jié)合部城市綜合體， 如世茂 ?蝶湖灣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。 ? 城市綜合體市場需求旺盛 由于目前城市客戶群大多從事腦力勞動(dòng)，具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高檔住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強(qiáng)的專業(yè)知識和職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來看， CBD本身就是一個(gè)龐大的綜合體。 ① 城市形態(tài)的表現(xiàn) 在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)置和分區(qū)得以保證。 特征三：現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì) 應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。 B、 城市綜合體的四大典型特征 特征一：超大空間尺度 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。 A. 城市綜合體的概念 所謂 “ 城市綜合體 ” 是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 ? 時(shí)刻把握競爭對手的動(dòng)作，采取“快半步”的推廣策略（超前）或避開正面產(chǎn)品銷售競爭策略（滯后）。 ? 利用項(xiàng)目區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)中心、大量的常住人口及便利的交通優(yōu)勢，有重點(diǎn)的 加強(qiáng)項(xiàng)目商業(yè)的開發(fā)，充分挖掘項(xiàng)目巨大的商業(yè)價(jià)值潛力。 ◆ 新房地產(chǎn)公司的第一個(gè)項(xiàng)目，各層面存在不協(xié)調(diào)。 ◆ 項(xiàng)目的市場定位及檔次定位將成為長葛房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者，也將成為長葛標(biāo)志性的新商業(yè)中心。 ◆ 項(xiàng)目周邊多為舊居民住宅，將對項(xiàng)目檔次的提升造成一定的影響。 B、項(xiàng)目劣勢（ W） ◆ 項(xiàng)目位于 長葛東南隅，距離市中心相對較遠(yuǎn)。 ◆ 2路、 6路公交車均可到達(dá)本項(xiàng)目，交通便利。 C、市區(qū)緊缺以餐飲、娛樂為代表的商業(yè)形態(tài)。該片 區(qū)內(nèi)涵蓋了從服裝、百貨、餐飲、娛樂等幾乎所有的商業(yè)形態(tài)。 文化路是長葛的建材集中地，臨街門面主要以建材為主，而且擁有目前長葛最大的廣場 文化怡園。但從目前長葛的商業(yè)發(fā)展來看，還存在以下問題： A、商業(yè) 形態(tài)主要以沿街店及低檔商場為主，缺乏中高檔的綜合百貨店 從目前長葛的商業(yè)分布來看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門面及商場主要集中在市中心主干道八七路及建設(shè)路旁，建設(shè)路是長葛目前人流量最大的道路，目前已形成市區(qū)主要商業(yè)街。 （ 5）物業(yè)管理 天下城由河南鑫苑物業(yè)管理公司實(shí)行現(xiàn)代化物業(yè)管理。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 （ 1）小高層電梯景觀洋房 天下城的住宅總建筑面積約 ，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，部分設(shè)計(jì)成復(fù)式，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺(tái)，部分做成景觀陽臺(tái)。 城市廣場 中高檔 住宅： 1850 元 /㎡ 底商： 6500 元 /㎡ 此項(xiàng)目以一棟小高層及三層底商為主，體量較小，因其距離我項(xiàng)目較近，入市時(shí)間較早，將會(huì)截流一部份客戶，對我項(xiàng)目產(chǎn)生一定威脅。如黃河小區(qū)、紅旗小區(qū)的推出，雖然這些項(xiàng)目與本案的項(xiàng)目定位有些差距，但也給項(xiàng)目今后的銷售利潤帶來一定的影響。 金 融 本案周邊有以工行、農(nóng)行、中行、農(nóng)村信用社、郵政儲(chǔ)蓄為代表的多家金融機(jī)構(gòu)。整體交通狀況良好。 D、交通狀況分 析： 本項(xiàng)目周邊的主要路網(wǎng)南北有人民路、建設(shè)路，東西有新華路、八七路等市中心主要道路。 長葛天下城購物廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 三 、項(xiàng)目市場分析及市場定位 市場分析 項(xiàng)目 SWOT分析 競爭策略 市場定位 四 、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 建設(shè)條件 五 、 天下城 項(xiàng)目整體策劃 及營銷計(jì)劃 六 、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 工程方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目總圖布局 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目配套設(shè)施 七 、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 安全衛(wèi)生 消防 節(jié)能 八 、 項(xiàng)目投資估算和資金籌措 投資估算 資金籌措 九 、財(cái)務(wù)與效益分析 財(cái)務(wù)分析 效益分析 十 、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避 十一 、結(jié)論 一、項(xiàng)目概況 A、項(xiàng)目宗地概況： 項(xiàng)目地塊原為長葛市面粉廠廠房及舊糧食倉庫，另有部分居民住宅及臨街商業(yè)，現(xiàn)土地附著建筑物拆遷工作正在進(jìn)行。 C、項(xiàng)目地塊規(guī)模： 項(xiàng)目總占地約 畝，東西長 193米，南北 長 150 米。直通本項(xiàng)目的公交線路目前有 2 路和 6路。 醫(yī) 療 本案周邊