【正文】 2021 年之前， CBD 地區(qū)將新增 50 萬平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng) 。其中家樂福雙井店和那爾水晶城的商業(yè)全部售出，而愛家國際收藏品交易中心和大紅門亮驛服裝城也有不錯的業(yè)績。 租金售價分析 銷售價格28900400030000100003000014900050001000015000202102500030000350001 2 3 4 5 6元/平方米 出租價格100246810121 2 3 4 5 6元/平方米/天 2021 年 6 月商業(yè)物業(yè)銷售均價為 19963 元 /平方米，出租平均價格為 元第 17 頁 共 56 頁 /平方米 /天。 許多中小投資者紛紛看好 商業(yè)市場的投資潛力，成為 寫字樓和住宅底商的強有力需求者。 隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘 零售業(yè)市場，跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明 顯增加，美國沃爾瑪、法國家樂福、百安居等競相在京選址開店。 ? 其他幾個南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量概況 新增供給分析： 2021 年 6 月 商業(yè)營業(yè)用房新增供給項目： 項目名稱 項目位臵 總建筑面積 建筑形式 燕莎盛世 海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋 2800 平米 底 商 中安盛業(yè)大廈 朝陽區(qū)北苑路 3000 平米 底 商 莫奈花園 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng) 5000 平米 單體（會所） ZAMA?咱們 朝陽區(qū) 東風(fēng)橋東 2021 平米 單體（會所） 瑞都國際 通州區(qū)九棵樹 48 號 不清楚 底 商 太陽花社區(qū) 豐臺區(qū)五里店 2021 住宅可做底 商 大紅門亮驛服裝城 豐臺區(qū)南頂路 51 號 20210 平米 單體 季景沁園 朝陽區(qū)望京西路 不清楚 底 商 天創(chuàng)科技大廈 海淀區(qū)海淀北大街 14000 平米 底 商 柏陽景園 朝陽區(qū)東五環(huán)五方橋東北 5000 平米 底 商 第 14 頁 共 56 頁 那爾水晶城 大興區(qū)興豐大街 3000 平米 底 商 嘉多麗巢 朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋西南 10000 平米 底 商 西 BD 海淀區(qū)紫竹橋東南 4000 底 商 愛家國際收藏品交易市場 海淀區(qū) 30000 平米 單體 愛家國際商業(yè)中心 海淀區(qū) 168000 平方米 單體 家樂福雙井店 朝陽 12021 平米 單體 新增分布分析 數(shù)量與分布個數(shù)比較01234567朝陽區(qū) 大興區(qū) 豐臺區(qū) 海淀區(qū) 順義區(qū)050000100000150000202100250000 ? 新增項目分布呈現(xiàn)這種布局 —— 東、北部地區(qū)供應(yīng)較大，而南部地區(qū)等老城區(qū)供應(yīng)較少。根據(jù) 市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計在 2021 年人均商業(yè)面積將達(dá)到 0． 9 平方米 （這一目標(biāo)已經(jīng)在 2021 年提前實現(xiàn)） ，到 2021 年人均商業(yè)面積達(dá)到 平方米。 作為高度國際化的大都市， 近幾年 商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展勢頭十分迅猛，開發(fā)商也非常熱衷于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) 。 商業(yè)發(fā)展預(yù)測 ? 基于對 商業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)識和趨勢分析研究，經(jīng)專家反復(fù)論證，我們認(rèn)為 商業(yè)發(fā)展正在逐步形成 大企業(yè)主導(dǎo)型流通格局 的戰(zhàn)略發(fā)展模式，這一戰(zhàn)略模 式的確定，對預(yù)測 商業(yè)今后幾年的發(fā)展方向具有重要意義。近年 餐飲市場發(fā)展迅猛 ， 據(jù)不完全統(tǒng)計 ， 市餐飲業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點為 萬個 ， 餐飲市場規(guī)模巨大。 ? 餐廳聚集旺市。酒樓式店鋪連鎖規(guī)?；旧显?15 家以下 。 ? 注重文化品位 。目前 在圖書、醫(yī)藥、汽車及配件、家用電器、鐘表、眼鏡等領(lǐng)域都有很快的發(fā)展。 ? 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中百貨地位受到挑 戰(zhàn)，處于轉(zhuǎn)型期， 百貨企業(yè)發(fā)展一部分繼續(xù)鞏固百貨市場 ， 另一部分 則 利用資本集聚的優(yōu)勢向大型綜合超市或購物中心轉(zhuǎn)型 。 各商業(yè)業(yè)態(tài) 的競爭性分析 零售業(yè)市場分析 ? 各大 連鎖企業(yè) 集團紛紛把 在 選址開發(fā)列為重中之重，開店熱潮正在 各地展開，并且開店位臵已經(jīng)逐漸從城內(nèi)向四環(huán)、五環(huán)和郊縣擴散。此外，很多國外品牌，也相繼進入大陸市場和計劃擴張其業(yè)務(wù)。開業(yè)的購物中心，主要分布在木樨園、亞運村、中關(guān)村等新興的商業(yè)中心。所以在高收入居民聚集的地方，休閑娛樂餐飲業(yè)一般有著更好的發(fā)展前景。這就對 商業(yè)項目周邊的公交系統(tǒng)提出要求，盡可能?？扛嗟能嚧?。 消費習(xí)慣 一方面消費習(xí)慣對現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展起著指導(dǎo)作用；另一方面，通過正確引導(dǎo)，消費習(xí)慣也可以做到逐步調(diào)整。 2021 年 ， 的 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 更是達(dá)到 元，生活費支出 達(dá) 元 。外 來人口 萬人，如果加上規(guī)模龐大的流動人口，無疑將形成一個巨大的消費市場規(guī)模。三環(huán)、四環(huán)甚至是部分五環(huán)區(qū)域商業(yè)項目都成了商家竟相角逐的對象。而從業(yè)態(tài)發(fā)展來看，近幾年，以大賣場和超市為代表的先進商業(yè)業(yè)態(tài)在 得到了年均增速 30%以上的高速發(fā)展。 第 6 頁 共 56 頁 1 項目基本情況 項目是 房地產(chǎn)開發(fā)公司在 地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，項目占地 46 畝，開發(fā)商通過前期設(shè)計，計劃建設(shè)面積約為 6 萬平方米，擬建成東部地區(qū)的一個 標(biāo)志性的 購物中心。 項目規(guī)模定位 根據(jù)商圈消費力的估算，我們建議本項目的總面積在 9 萬平方米左右，其中包括約 2 萬平方米的停車場和 7 萬平方米的商業(yè)面積。 項目威脅 ? 未來東邊三、四、五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競爭關(guān)系將造成一定的威脅； ? 處于城市節(jié)點中心的 華貿(mào)中心 20 萬平方米商業(yè) 對 本項目 的分流 作用 ； ? 項目 周邊樓盤商業(yè) （如世紀(jì)華僑城） 對本項目客流 具一定的 分流作用 。第 1 頁 共 50 頁 目 錄 報告摘要 ............................................................................................. 3 1 項目基本情況 ................................................................................... 6 2 投資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟市場與商業(yè)市場分析 ........................................... 6 市概況及投資環(huán)境分析 ....................................................... 6 市宏觀經(jīng)濟發(fā)展基本情況 ................................................... 6 市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 .......................................................... 6 市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況 .............................................. 12 市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié) ................................................. 19 3 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的政策、法律及規(guī)劃依據(jù) ......................................19 4 立地開發(fā)條件 ..................................................................................20 項目立地條件 ......................................................................... 20 項目地塊基本指標(biāo) .................................................................. 20 商業(yè)區(qū)位及道路交通 ............................................................... 20 附近商業(yè)及生活配套 ............................................................... 29 市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 ........................................................ 31 立地綜合評述 ......................................................................... 31 5 項目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 .........................31 供給分析 ................................................................................ 32 需求分析 ............................................................................... 34 租售分析 ............................................................................... 38 對項目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的總體評價 ............................. 42 第 2 頁 共 56 頁 商業(yè)用房項目 SWOT 分析 ....................................................... 42 6 項目 定位及設(shè)計建議 .......................................................................44 市場定位 ............................................................................... 44 產(chǎn)品定位 ............................................................................... 50 目標(biāo)客戶定位 ......................................................................... 53 7 項目綜合分析 .................................................................................56 第 3 頁 共 56 頁 報告摘要 項目概況 項目是 房地產(chǎn)開發(fā)公司在 地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，占地 46 畝，通過前期 初步 設(shè)計，計劃建設(shè)面積約為 6 萬平方米，擬建成東部地區(qū)的一個 標(biāo)志性的 購物中心。 項目機會 ? 商業(yè)發(fā)展的良好形勢與 WTO 的開放，四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪； ? 項目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶， 將 成為 四環(huán)重要商業(yè)設(shè) 施 之一； ? 項目處于規(guī)劃中的 CBD 東擴范圍和重點區(qū)域，未來區(qū)域潛力巨大； ? 與 OUTLETS 等商業(yè)的 業(yè)態(tài) 錯位 互補， 將可能形成“ 1+12”的效果； ? 項目區(qū)域的 四、五環(huán)間的 商業(yè) 空 缺，可能通過本項目的成功開發(fā)填補； ? 未來項目周邊眾多樓盤的興建和人口入住，將使本 項目基本商圈擴大。 項目 將立足于基本商圈的消費 人群，規(guī)劃滿足居民基本消費需求的大型綜合超市（ HYPERMARKET），同時充分利用環(huán)四環(huán)的交通區(qū)位優(yōu)勢及與 OUTLETS的錯位及互補性定位，引入符合商圈需要且輻射能力極強的業(yè)態(tài)如餐飲娛樂、家居建材等，以吸引二三級商圈的商務(wù)人群與 高收入階層， 從而 建成東 南四環(huán)區(qū)域第 5 頁 共 56 頁 的地標(biāo)性的 休閑娛樂購物中心。 我們認(rèn)為第一種相對比較適合。 ? 商業(yè)持續(xù)快速成長 ，從商業(yè)增長速度來看，近幾年， 市商業(yè)的年平均增長速度均在 15%左右，這要比同期 GDP 平均增長速度高出約 1/3左右。 ? 商家戰(zhàn)略布點加速 ，在商業(yè)發(fā)展的良好 形勢下，借助 2021 年年底商業(yè)領(lǐng)域全面開放的機會，國內(nèi)外知名商家紛紛加速在 的戰(zhàn)略布局。 巨大且不斷增長的 人口 規(guī)模是商業(yè)發(fā)展的基石 截止 2021 年 末， 市 常住人口 1456 萬人，其中戶籍人口 萬人。 領(lǐng)先全國的 購買力 水平是 商業(yè)真正繁榮的關(guān)鍵 近幾年， 市居民的