【正文】 計(jì)算期 2020 2020 2020 2020 2020 1 銷售（營(yíng)業(yè)）收入 0 2 銷售稅金及附加（ 15%） 3 總成本費(fèi)用 4 利潤(rùn)總額（ 123） 5 彌補(bǔ)以前年度看虧損 6 應(yīng)納稅所得額（ 45） 7 所得稅（ 33%） 0 0 0 8 稅后利潤(rùn) 9 提 取法定盈余公積金（ 15%） 0 0 0 10 提取公積金（ 3%） 0 0 0 11 提取任意盈余公積金 0 0 0 0 0 12 可供分配利潤(rùn)（ 891011） 0 0 0 13 應(yīng)付利潤(rùn) 14 未分配利潤(rùn)（ 1213） 15 累計(jì)未分配利潤(rùn) 項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 項(xiàng)目全部投資按折現(xiàn)率 8％測(cè)算，得出累計(jì)凈現(xiàn)值（稅前、稅后）、財(cái)務(wù)凈限值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。 現(xiàn)設(shè)定建設(shè)總成本在 10%～ 10%范圍內(nèi)變動(dòng)：全部投資（資本金）內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的變動(dòng)狀況見(jiàn)下表： 因素變化對(duì)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率的影響 項(xiàng)目 變化率 09 年凈現(xiàn)金流量 10 年凈現(xiàn)金流量 11 年凈現(xiàn)金流量 12 年凈現(xiàn)金流量 13 年凈現(xiàn)金流量 NPV IRR 敏感度系數(shù) 銷售收入 10% 676 24 9914 2 274 ￥ 11,7 102% 5% 676 664 4014 2 312 ￥ 10,6 91% 0 676 504 8114 2 35 ￥ 9,85 85% 0 5% 676 344 2214 2 388 ￥ 8,86 76% 2 10% 676 184 6314 2 426 ￥ 7,84 67% 建設(shè)投資 10% 9676 904 114 2 35 ￥ 8,62 63% 5% 2676 204 9614 2 35 ￥ 9,22 72% 0% 676 504 8114 2 35 ￥ 9,85 85% 0 5% 676 04 6614 2 35 ￥ 10,4 101% 10% 676 04 5114 2 35 ￥ 11,0 127% 敏感性分析表 不確定性因素 變化率（ %） 敏感度系數(shù) 臨界點(diǎn) 臨界值 銷售收入 177。 10 % NPV 與銷售收入變化的函數(shù)： NVP=（ 1+X） NPV 與建設(shè)投資變化的函數(shù)： NVP=（ 1+X） 通過(guò)敏感分析得：在分析的各種情況下，項(xiàng)目均能保持較高的內(nèi)部收益率，并且內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率。其中 P0 為盈虧平衡時(shí)銷售價(jià)格， C1 為總成本中的固定成本， C2 為單位產(chǎn)品可變成本，t 為單位產(chǎn)品營(yíng)業(yè)稅金及附加， Qc 為建筑面積， P 為平均單位產(chǎn)品銷售價(jià)格， Q0 盈虧平衡時(shí)銷售量。 90 平方米～ 140 平方米居多。而且越來(lái)越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購(gòu)房選擇的要素。同時(shí)，別墅、公寓住宅、高層、商業(yè)街渾然一體，這樣的綜合商住一體的規(guī)劃，在龍灣新區(qū)必然會(huì)吸引各大商家投資者的關(guān)注。有很好的品牌效應(yīng)，直接影響到此項(xiàng)目。如融資方式的選擇，招標(biāo)方式選擇 ，施工合同類型的選擇等都會(huì)影響項(xiàng)目未來(lái)的收益。 大部分的融資來(lái)源于銀行貸款，如果銀行貸款利率上升，可能導(dǎo)致無(wú)法按期常會(huì)貸款及利息。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （一）建立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門(mén)，加強(qiáng)市場(chǎng)研究、政策研究以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，成本核算，銷售價(jià)格確定采用相對(duì)保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)椐，以求得利潤(rùn)水平的真實(shí)性。普通公寓住宅相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 。在周邊樓盤(pán)以普通居住住宅為主力戶型的情況下，發(fā)展公寓住宅必定獨(dú)樹(shù)一幟，同時(shí)也能彌補(bǔ)凈月開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)公寓住宅稀少的缺憾。另外從社會(huì)效益與環(huán)境效益方面講，也是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目。在融資渠道的拓寬方面，可以考慮的渠道主要有：股權(quán)收購(gòu)、開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款、階段性股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資銀行等等。通貨膨脹導(dǎo)致原材料、設(shè)備、勞動(dòng)力、機(jī)械等上漲，造成流動(dòng)資金緊張。 如銀行貸款利率上升， 導(dǎo)致無(wú)法按期常會(huì)貸款及利息 。 ，樓盤(pán)定位面向中高端，消費(fèi)群體的定位有局限性。 12 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)定義、作用 風(fēng)險(xiǎn)分類 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn) ?社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) ?技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) ?自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等 ,而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大 ,同時(shí)又是可以預(yù)測(cè) ?規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) ?經(jīng) 濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ?經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等 ? 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ，而且質(zhì)量高，面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)。在未來(lái)的幾年中，龍灣新區(qū)必然成為房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)。 ，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購(gòu)房更趨理性化。 11 項(xiàng)目投資社會(huì)效益評(píng)價(jià) 社會(huì)效益影響 一 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有助于保證項(xiàng)目社會(huì)環(huán)境的相互協(xié)調(diào)； 二 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有利于促進(jìn)國(guó)家社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)； 三 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有利于減少項(xiàng)目投資的短期行為和盲目投資； 四 、社會(huì)效益評(píng)價(jià) 有利于資源的合理利用和社會(huì)環(huán)境保護(hù)。 盈虧平衡分析 分析所用數(shù)據(jù)如下：固定成本包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 萬(wàn)元、居民安置費(fèi) 2600 萬(wàn)元、房屋拆除費(fèi) 56 萬(wàn)元、拆遷安置管理費(fèi) 萬(wàn)元、土地批租費(fèi) 400 萬(wàn)元；總可變成本為項(xiàng)目投入總資金 萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅 萬(wàn)元、城市維護(hù)建設(shè)稅 萬(wàn)元，共 萬(wàn)元；銷售收入 萬(wàn)元；總建筑面積 250000㎡。 10 % 建設(shè)投資 177?？傆?jì)貸款額度為 萬(wàn)元，支付利息總額為 萬(wàn)元。 7 項(xiàng)目總投資與開(kāi)發(fā)成本估算 項(xiàng)目建安工程組成：住宅、商業(yè)、公建及配套設(shè)施、地下結(jié)構(gòu)。 。 項(xiàng)目論證及準(zhǔn)備工作在 2020 年 12 月前完成。 （ 6）安裝與裝修工程： 2020 年 1 月初～ 2020 年 5 月初。 （ 2）基礎(chǔ)工程： 2020 年 7 月末～ 2020 年 8 月末。 （ 2）委托設(shè)計(jì)： 2020 年 5 月初完成。 6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目施工組織 前期工作 （ 1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資： 2020 年 4 月前完成。用普通公寓的價(jià)格坐擁葫蘆島核心商業(yè)城，不再只是夢(mèng)想。 價(jià)格定位 定價(jià)，普通高層住宅 3900 元 /平方米。 產(chǎn)品定位 以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營(yíng)造空間布局、主題生活環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的居住社區(qū)。項(xiàng)目將購(gòu)物休閑融為一體，成為葫蘆島龍灣新城區(qū)集 商業(yè)、休閑、時(shí)尚購(gòu)物為一體的新時(shí)代街區(qū)。隨著政府規(guī)劃發(fā)展，此區(qū)域?qū)⒊蔀橐越鹑?，信息，服?wù)，交流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的城市商務(wù)平臺(tái)。 項(xiàng)目劣勢(shì)（ Weakness） 項(xiàng)目包括零售超市及娛樂(lè)設(shè)施，人口流動(dòng)性大，管理難度大。”相信高質(zhì)量的 房屋品質(zhì)，加上低廉的銷售價(jià)格，必然能夠吸引葫蘆島的消費(fèi)者。 項(xiàng)目周邊的公共設(shè)施配套： 商業(yè)： 沃爾瑪 超市、世紀(jì)大廈、口岸大廈 教育：師范學(xué)校附屬小學(xué)、市實(shí)驗(yàn)中學(xué) 娛樂(lè)：潔康洗浴中心、健身會(huì)館 項(xiàng)目所在地龍灣大街是葫蘆島市目前最理想的居住區(qū)域之一，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級(jí)住宅區(qū)，政府在現(xiàn)有條件上正著力完善各項(xiàng)基礎(chǔ) 設(shè)施，市政配套設(shè)施在短期內(nèi)就會(huì)健全；項(xiàng)目鄰近師范學(xué)校附屬小學(xué)，毗鄰五里河，生活環(huán)境適宜；大批醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)散布于小區(qū)周圍，免去后顧之憂； 區(qū)內(nèi)會(huì)所、區(qū)外各類商業(yè)場(chǎng)所、商業(yè)購(gòu)物極為便利。周邊交通便利，五里河生態(tài)公園市政重點(diǎn)項(xiàng)目也同期在建設(shè)當(dāng)中。 根 據(jù)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)， 由 9 棟板式高層住宅、一棟產(chǎn)權(quán)式公寓 、 一棟建筑面積 4000平方米的綜合健身會(huì)館 、一棟商業(yè)娛樂(lè)綜合性建筑和 建筑面積 28000 平方米的財(cái)富街 所組成 ， 高層住宅主要設(shè)計(jì)層數(shù)為 18 層及 21 層，產(chǎn)權(quán)式公寓 33 層， 規(guī)劃建筑面積約 25 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)約 11 萬(wàn)平方米，高層住宅約 14 萬(wàn)平方米。所以可以判定，此價(jià)位在葫蘆島市是可以被中高收入人群所接受的價(jià)位。 （ 3）價(jià)格多在 3500 元左右，在葫蘆島市場(chǎng)屬于高檔住宅。水木清華 900 0 100 3000 100 150 50% 3000 3300 10% 凌云 象墅 葫蘆島市龍港區(qū)龍程街 7235 花園洋房 103 133149 315 3800 多層，高層，躍層； 高中低檔各種戶型齊全； 號(hào) 水岸帝景 教育園區(qū)五里河西岸 22 英倫風(fēng)情 102 3500 多層，高層，躍層； 戶型多為兩室一廳兩衛(wèi)及三室兩廳等大戶型； 天馬 從該項(xiàng)目附近的幾個(gè)樓盤(pán)，首創(chuàng) 2020 年葫蘆島市全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 ％，全市 GDP 完成 億元，增長(zhǎng) ％；地方級(jí)財(cái)政收入完成 億元，增長(zhǎng) ％。 項(xiàng)目地位于葫蘆島市龍灣大街西側(cè)，與五里河遙遙相望，所謂近水者智，必定吸引大部分消費(fèi)者的青睞。 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名大型零售商 ―― 沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍、歐尚、大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)等連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在不久的將來(lái)，在我市的中心區(qū)將會(huì)崛起一座現(xiàn)代化商業(yè)中心，這里正成為國(guó)內(nèi)外投資者、商家創(chuàng)業(yè)平臺(tái)和投資寶地。葫蘆島富爾沃財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目位于葫蘆島市教育園區(qū) J3B 地塊內(nèi)，地處我市城市規(guī)劃建設(shè)的中心，雄居教育園區(qū)之龍頭，由葫蘆島富爾沃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獨(dú)家投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。 2020 年，葫蘆島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)，高出全省平均水平 個(gè)百分點(diǎn)。葫蘆島市商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，高出全省平均水平 13 個(gè)百分點(diǎn)，其中：商品住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積分別為 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米，比上年分別增長(zhǎng) %、 %。 地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 葫蘆島市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 葫蘆島市人口 萬(wàn)人， 其中 城市人口 68 萬(wàn)人 ， 葫蘆島全市城鎮(zhèn) 日前 人均住房面積達(dá) 平方米比建市之初增加了 倍。 3 葫蘆島市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 今年前 7 個(gè)月，葫蘆島市房地產(chǎn)完成投資 億元，房屋施工面積 平方米，房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，商