【正文】 有較好意愿 100㎡以上 較差 比較偏 N/A N/A 龍騰煙酒 自營 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 華魯醫(yī)藥商場(chǎng) 加盟 有拓展意愿 N/A 一般 N/A N/A N/A 正康藥店 自營 有拓展意愿 30~50㎡ 一般 N/A N/A 本行業(yè)競(jìng) 爭(zhēng)不能太激烈 民樂醫(yī)藥 加盟 有拓展意愿 N/A 一般 N/A N/A 超市主力店引進(jìn)很重要 德信醫(yī)藥 自營 有拓展意愿 N/A 一般 N/A N/A 超市主力店引進(jìn)很重要 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 安建醫(yī)藥 自營 針對(duì)小區(qū) N/A N/A N/A N/A N/A 天福名茶 加盟 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A 家樂福沃爾瑪有合作 黃山茶莊 自營 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A 跟秦新合作過 八馬茶葉 自營 有拓展意愿 N/A 一般 比較偏 N/A 超市主力店引進(jìn)很重要 新華書店 書店 有拓展意 愿 N/A N/A N/A N/A 超市主力店引進(jìn)很重要 金鑰匙書店 自營 無 N/A N/A N/A N/A N/A 富達(dá)書店 自營 無 N/A N/A N/A N/A N/A 秦大干洗店 自營 無 N/A N/A N/A N/A N/A 意大利特麗潔洗染 自營 有拓展意愿 30~40㎡ 一般 N/A N/A 要有良好的停車位 橄欖干洗店 自營 無 N/A N/A N/A N/A N/A 雅維干洗 自營 有拓展意愿 30~40 一般 N/A N/A 租金不能太高 福奈特干洗 加盟 無 N/A N/A N/A N/A N/A 華僑商店 自營 無 N/A N/A N/A N/A N/A 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 大地服飾 自營 無 N/A N/A N/A N/A N/A 中都商店 自營 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A 租金不能太高 凱利服飾 自營 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A 租金不能太高 無名服裝 自營 有拓展意愿 20~30 N/A N/A N/A 超市主力店引進(jìn)很重要 農(nóng)業(yè)銀行 自營 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 建設(shè)銀行 自營 有 意愿 回遷 N/A N/A N/A N/A N/A 工商銀行 自營 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 交通銀行 自營 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A N/A 中國銀行 自營 有拓展意愿 N/A N/A N/A N/A N/A 附件 3：次主力店商戶訪談 ? 列入附件的次主力店商戶 ，含餐飲、電玩、兒童樂園、休閑娛樂等 一、餐飲類商戶訪談 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 商家名稱 商家類型 未來在秦皇島市場(chǎng)拓展的策略 物業(yè)條件 對(duì)本項(xiàng)目的興趣度 對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看法 對(duì)本項(xiàng)目的看法 對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的建議 西餐、咖啡店 KFC 直營 拓展意向 比較強(qiáng) 300500㎡ 興趣較好 興趣較好 比較認(rèn)可 N/A 麥當(dāng)勞 直營 拓展意向比較強(qiáng) 根據(jù)項(xiàng)目情 況確定 興趣一般 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 德克士 直營 拓展意向比較強(qiáng) 根據(jù)項(xiàng)目情 況確定 興趣一般 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 上島咖啡 直營 拓展意向比較強(qiáng) 根據(jù)項(xiàng)目情 況確定 興趣一般 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 綠茵閣 直營 拓展意向比較強(qiáng) 根據(jù)項(xiàng)目情 況確定 興趣一般 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 名典咖啡 直營 拓展意向較差 根 據(jù) 項(xiàng)目 情況確定 N/A N/A N/A N/A 樂美佳 直營 拓展意向較差 根 據(jù) 項(xiàng)目 情況確定 N/A N/A N/A N/A 味好家 直營 拓展意向較差 根 據(jù) 項(xiàng)目 情況確定 N/A N/A N/A N/A 豪客來 直營 拓展意向比較強(qiáng) 根據(jù)項(xiàng)目情 況確定 興趣一般 不了解，需要調(diào)查 N/A N/A 必勝客 直營 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 棒約翰 直營 不做 N/A N/A N/A N/A N/A 中式餐飲 味千拉面 直營 不做 N/A。 項(xiàng)目 建筑面積 (㎡ ) 租金（元 /㎡月 ，市場(chǎng)培育期租金七折計(jì)算，為 53 元 /平米月， 樓層 建筑面積 (㎡ ) 租金（元 /㎡月， 項(xiàng)目 出售物業(yè) 平均租金約為 60 元 /平米因此銷售型商業(yè)物業(yè)必須堅(jiān)持主力商家租賃區(qū)域只租不售；這樣不僅有利保證大商家做旺，帶旺市場(chǎng)，穩(wěn)定項(xiàng)目經(jīng)營；同時(shí)由于大商家租賃期長(zhǎng)，經(jīng)營穩(wěn)定，租金收益有保障，必能享受物業(yè)增值帶來的收益。因此返租銷售之于投資者，可以降低投資門檻，擴(kuò)大投資客戶層面，有利于項(xiàng)目銷售達(dá)到預(yù)期效果。月，按 7%回報(bào)率，折合售價(jià)為 12021 元 /平米。 定位難點(diǎn)分析： ? 主力店對(duì)商圈及項(xiàng)目物業(yè)條件要求較高，前期主力店招商壓力較大； ? 定位多組合商業(yè)街要注意控制業(yè)態(tài)的合理配比，重點(diǎn)突出，否則無法體現(xiàn)項(xiàng)目綜合業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)； ? 從招商來說， 要制定較為優(yōu)惠的招商政策 ，以利于招商。 結(jié)論： 綜合前期秦皇島商業(yè)情況調(diào)查及與商戶的洽談得出，電器百貨等主力店無意向進(jìn)駐本項(xiàng)目，因此，項(xiàng)目不能定位成區(qū)域商業(yè)中心，可以考慮社區(qū)商業(yè)中心的定位； 綜合消費(fèi)者和商戶的反饋 ， 建議本項(xiàng)目不宜走中高端路線，應(yīng)考慮秦皇島市場(chǎng)居民的消費(fèi)水平 以及項(xiàng)目位置和周邊環(huán)境； 如 項(xiàng)目 定位為中低端 、業(yè)態(tài)豐富、富有特色的多組合的、綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，將會(huì)有較大的生存空間。從定位與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃上突破，通過豐富多樣化的業(yè)態(tài)組合，齊全的配套，引進(jìn)特色業(yè)態(tài)，打造一站式消費(fèi)中心，確立項(xiàng)目的定位與業(yè)態(tài)在同類市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 市中心商圈輻射力越來越強(qiáng)，隨著新天地商業(yè)廣場(chǎng)的開業(yè)，市中心商圈的吸引力又將大幅提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 秦皇島目前適合引進(jìn)大型品牌主力店的項(xiàng)目極少，對(duì)吸引主力店有幫助； 項(xiàng)目離市中心商圈只有 10 分鐘車程，分散了人流； 項(xiàng)目具備引進(jìn)大型品牌主力店的能力，會(huì)大大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 項(xiàng)目周邊擁有大型居民區(qū)、兩所大學(xué)，周邊人口達(dá)到 10 萬，給項(xiàng)目提供了龐大的消費(fèi)人群； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 2）、商戶對(duì)本項(xiàng)目意見 小結(jié)： ? 服裝類商戶對(duì)項(xiàng)目的開店意向一般，非?？赡苓M(jìn)駐項(xiàng)目的商戶僅一家，其它商戶均對(duì)后期的經(jīng)營持觀望態(tài)度； ? 視后期項(xiàng)目規(guī)劃及運(yùn)營情況，服裝類商戶對(duì)本項(xiàng)目的需求面積集中在 30~80平米； ? 大量商戶表示，本項(xiàng)目可以做成吃、喝、玩、樂、購一站式城市商業(yè)體， 一 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 體化購物商城和大型超市 +商業(yè)街成為多數(shù)客戶所接受； ? 商戶建議引進(jìn)外地品牌超市，以大品牌超市的影響力， 延 長(zhǎng)商業(yè)經(jīng)營時(shí)間至夜間。 二、 次主力店商家訪談綜述 1. 所有次主力店商家 都對(duì)主力店超市的情況感興趣，主力店超市招商的情況會(huì)對(duì)次主力店商家招商產(chǎn)生至關(guān)重要的影響； 2. 外地大型品牌商家多對(duì)秦皇島市場(chǎng)興趣一般，只要條件很好時(shí)才會(huì)考慮進(jìn)場(chǎng)； 3. 了解項(xiàng)目地塊的商戶普遍比較看好項(xiàng)目的前景，但是均表示會(huì)觀望一段時(shí)間再做判斷； 4. 休閑娛樂業(yè)次主力店商戶開店意愿比較弱，一方面是由于本地 商戶多為獨(dú)一家經(jīng)營，能力有限 ；另一方面外地商家對(duì)于項(xiàng)目地塊不了解，明確表示條件很好才會(huì)考慮。 本地 各種類型主力店對(duì)項(xiàng)目反應(yīng) 經(jīng)過對(duì)本地金街百貨、國美電器和蘇寧電器的訪談，百貨和電器類型主力店對(duì)本項(xiàng)目無意向， 主要原因有 以下幾類： ? 秦皇島商業(yè)中心 影響力太強(qiáng)大，交通發(fā)達(dá)，本項(xiàng)目距商業(yè)中心較近， 他們認(rèn)為 沒有開設(shè)分店的必要。 總結(jié)分 析 : 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)： ? 地段好，周邊居民密集 ? 有市民休閑廣場(chǎng)， 配套設(shè)施較完善 。 ? 消費(fèi)場(chǎng)所： ? 消費(fèi)品類： 小結(jié)： ? 本區(qū)域人最常去的消費(fèi)場(chǎng)所主要有華聯(lián)、秦皇島商城和太陽城，說明本區(qū)域人群消費(fèi)力處于秦皇島中低消費(fèi)水平； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ? 本區(qū)域人去商業(yè)中心消費(fèi)最多的品類是服裝類，占到七成以上，說明商業(yè)中心百貨零售類業(yè)態(tài)影響力強(qiáng)大。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 消費(fèi)行為研究 ? 交通工具調(diào)查 小結(jié)： ? 受訪人群出行中，一半為公共汽車， 得益于本區(qū)域公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)； ? 其中選擇私家汽車出行占 23%，說明本區(qū)域內(nèi)人均收入較高。 業(yè)態(tài) 訪談商戶量 意向進(jìn)駐量 進(jìn)駐意向率 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 便利店（煙、酒） 4 2 50% 保健品（蜂蜜、滋補(bǔ)品等） 3 1 33% 美容 \美發(fā) 2 1 50% 藥店 5 4 80% 金融 5 2 40% 蛋糕西點(diǎn) 2 1 50% 飲品 1 1 100% 干洗 6 3 50% 茶葉 5 3 60% 書店 3 1 33% 數(shù)碼、通訊、電腦 5 1 20% 合計(jì) 41 20 % 小結(jié)： ? 目前秦皇島社區(qū)配套商業(yè)主要有便利店、藥店、干洗店、茶葉等業(yè)態(tài)，經(jīng)營面積大多在 40— 100 平米左右 ； ? 根據(jù)目前 品牌商戶的 反饋的情況 ，部分商家認(rèn)為項(xiàng)目位置比較偏，但若能引進(jìn)大品牌超市，將會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，若 引進(jìn)大商家 ，其 它品牌商戶進(jìn)駐意向會(huì)大大增強(qiáng)，同時(shí)商戶希望有相應(yīng)的前期優(yōu)惠政策。 若能引進(jìn)類似于大潤(rùn)發(fā)等品牌超市，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可引進(jìn)的商戶量約占現(xiàn)在商戶的 25%左右。 本地地次主力店商戶資源分析 類別 訪談商戶量 意向進(jìn)駐量 所需面積預(yù)估（㎡） 中 餐 7 3 10002021 西餐咖啡 4 2 300500 西式快餐 2 2 300400 中式快餐 3 1 300500 休閑娛樂 5 2 10002021 電玩 1 1 3000 健身 2 0 培訓(xùn) 4 0 合計(jì) 28 11 小結(jié)： ? 中餐類對(duì)于項(xiàng)目地塊普遍看好，進(jìn)場(chǎng) 與否 關(guān)鍵看物業(yè)條件和租金水平 ，商戶的需求面積在 1000 平米以上，商戶表示看好項(xiàng)目所以區(qū)域的餐飲業(yè)發(fā)展 ； ? KFC、 麥當(dāng)勞 都表示可以考慮開設(shè)分店，其中 KFC 意 向比較大，但是需要項(xiàng)目的平面圖等詳細(xì)數(shù)據(jù) ，需求面積為 300~400 平米 ； ? 本地休閑娛樂商戶多為自營、品牌連鎖較少，且多為 獨(dú) 一家店面，對(duì)于開分店意向不強(qiáng)烈， 一般需求面積在 1000 平米以上， 要求提供項(xiàng)目詳細(xì)資料； ? 本地健身房，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)多為獨(dú)一家店經(jīng)營，沒有連鎖品牌，沒有開設(shè)分店計(jì)劃。 沃爾瑪 超市 較強(qiáng) 13000 以上 樓層不限，單層面積不低于7000 平米。 ? 本土超市經(jīng)營狀況較好的有廣緣超市和家惠超市，兩品牌超市的單店經(jīng)營面積在 3000~7000 平米， 經(jīng)過洽談，廣緣超市只經(jīng)營自有物業(yè)，家惠超市對(duì)本項(xiàng)目意向較強(qiáng)，希望進(jìn)一步溝通。 附件 1：零售品牌商家訪談表 .................................................................................................................. 35 附件 2：社區(qū)商家訪談表 .......................................................................................................................... 40 附件 3：次主力店商戶訪談 .....................................................................