【正文】 市場依據(jù) 依據(jù)一：市場調(diào)查 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)師的技術(shù)手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計(jì)。 依據(jù)三：超越時(shí)代消費(fèi)者需求 設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感以滿足市場需求，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。 二、規(guī)劃理念 規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃理念，要做到三點(diǎn)： 第一：符合大型商業(yè)項(xiàng)目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性； 第二：有具體的主題功能區(qū)； 第三：規(guī)劃理念 具有超前性、市場性，與消費(fèi)者消費(fèi)心理為規(guī)劃的主導(dǎo)核心。 以 SHOPPING MALL 為例。 四、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 空間布局 今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計(jì)，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計(jì)，聚會場所設(shè)在中央，人們逛完商場宛如散步于城市步行街。柱子不宜落在店面線上。這里人流密集，上上下下動感強(qiáng)烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。 ★★ 多樣化活動互動 在廣場的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點(diǎn)停留空間。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計(jì)思想，塑造場所。線型街區(qū)適于購物，廣場適合休息。 下沉式廣場為主體的立體空間構(gòu)成 由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計(jì)的又一主要形 式。 要點(diǎn)三：材料正確選取 地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。 ⑵ 小品設(shè)計(jì)技巧 技巧一：。 要點(diǎn)四：地、墻面的圖案選擇 商場地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運(yùn)用不同圖案。 要點(diǎn)二：墻、地面色調(diào)與商場鳳格一致 色調(diào)是鳳格的主要表現(xiàn)形式，商場墻、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場鳳格。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。 最佳整體規(guī)劃 廣場的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對廣場空間造成壓迫感，所以盡是使廣場寬度與周圍建筑高度比例值接近 1，這樣的廣場尺度將達(dá)到適度寬敞。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場設(shè)計(jì)之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。新東安市場地下 3 層，地上 11 層，其 1－ 6 為購物中心，內(nèi)設(shè)21990 停車場，購物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電梯 37部，構(gòu)成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購物中心 對于 SHOPPING MALL 的大型中庭空間的設(shè)計(jì)，要做到以下幾點(diǎn)： 第一：流暢，明快 消費(fèi)者購物圖的是一個(gè)心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購物、瀏覽的興奮點(diǎn)，是很重要的； 第二：體驗(yàn)式的環(huán)境空間 消費(fèi)者走進(jìn)來后，就是一種商業(yè)消費(fèi)的體驗(yàn)，中庭空間設(shè)計(jì)作為大型 SHOPPING MALL 的標(biāo)志， 在很大程度上就是讓消費(fèi)者有一個(gè)巨大的互不干涉體驗(yàn)氛圍； 第三：打造引領(lǐng)的消費(fèi)者的功能 一個(gè) SHOPPING MALL 的消費(fèi)空間相當(dāng)大，如何有效地吸引消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者到SHOPPING MALL 各處購物，游玩也是設(shè)計(jì)中很重要的一部分； （ 5）、內(nèi)部庭院空間設(shè)計(jì)建議 一般大型商場都會有商場內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計(jì)，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：和諧性與均好性 以商場核心主題特色為基點(diǎn)，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場主題 特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性； 要點(diǎn)二：與市場互動 商場內(nèi)庭與廣場，一“內(nèi)”一“外”，萁 兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動活動空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場內(nèi)人流的停留時(shí)間，廣場側(cè)重于商場外圈的人流集合。如果開間方向的柱距是 6 米（ 1 1 1 2 24），那么進(jìn)深方向可以是 2 3 4 6。 ⑶ 開間設(shè)計(jì)建議 大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。 FIP 空間設(shè)計(jì)六原則 ① 商業(yè)空間步行化 ② 商業(yè)空間室內(nèi)化 ③ 公共空間社會化 ④ 有限空間的利益最大化 ⑤ 商業(yè)空間的休閑化 ⑥ 商業(yè)環(huán)境的個(gè)性化 ⑴ 商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)建議 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的 機(jī)會，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。 三、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計(jì) 產(chǎn)品功能 功能組合設(shè)計(jì)包括整體功能組合設(shè)計(jì)和單層功能組合設(shè)計(jì)； FIP 對疾風(fēng)迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：樓層設(shè)計(jì)與業(yè)種組合 商場樓層設(shè)計(jì)要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場。 此外，現(xiàn)在參加互動的顧客越來越 少，為新的參與形式提供了可能性。一旦功能與店家明確，設(shè)計(jì)必然從頭推翻。通過對項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場 研究，對項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)； 依據(jù)二：商家的需求 在考慮商家需求時(shí)，最重要的是主力店的設(shè)計(jì)。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依賴于市場而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專業(yè)公司責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。如何走出傳統(tǒng)大型商場的局限，滿足現(xiàn)代人消費(fèi)購物習(xí)慣，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費(fèi)購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。 二、三樓的租金要相差 1,5 倍左右 按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對二、三樓進(jìn)行制定； 法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地 下降 樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會影響到營業(yè)狀況。 價(jià)格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，基于商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析， FIP“宏策劃”確定了商場最佳定價(jià)的三大法則。形象性的 POP 廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢。在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向越來越明顯。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進(jìn)深和購物動線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商接受，所有 這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學(xué)性，經(jīng)營業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢，贏得了現(xiàn)代消費(fèi)者對這種商業(yè)模式的依賴感。 倉儲商店（ DISCONTENT STORE） 在大綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲銷一體，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 大型綜合商場（ CENTERAL CHANDISE STORE） 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢全為一體的，滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。而業(yè)態(tài)定位即對商業(yè)項(xiàng)目林做成什么形式的商業(yè)確定定位。產(chǎn)品市場就媽像喜馬拉 雅山，底闊頂尖，價(jià)格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產(chǎn)品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境?，F(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項(xiàng)市場調(diào)查，很想聽聽您的意見。通過對未來 3－ 5 年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場的預(yù)測來決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。 三、目標(biāo)客戶的研究分析 目標(biāo)客戶經(jīng)營范 圍分析 找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。 測量商 圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS＝（ C RE） 247。 Ⅱ、 項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況： 包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等 Ⅲ、 人流研究： 人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)金額、對不同類別的需 求（吃、喝、玩、樂）等。 第四步： 確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。其輻射范圍已從過去的絕對地理距離變?yōu)闀r(shí)間距離，即商圈開始步入以交通時(shí)間來計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。 徒步圈走路可忍受的范圍或距離。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級商圈和邊緣 商圈的顧客密度大。 Ⅰ、 核心商圈 核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。 信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。 ② 區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析 供求走勢、價(jià)格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析 ③ 區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 ④ 區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析 各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。 【 調(diào)研分析 執(zhí)行 】 一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 人口因素分析 經(jīng)濟(jì)水平、全國 GDP 狀況分析 政策法規(guī) 市政規(guī)劃和建設(shè) 社會環(huán)境及文化分析 交通狀況 二、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場總體分析 通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。 ② 間接調(diào)查 通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對這些材料要對比分析，去偽存真。 工作二：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定 項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是 在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動計(jì)劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計(jì)劃地執(zhí)行。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡 工作任務(wù)： 通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析， 捕捉贏利的機(jī)會。 此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。 精華版商業(yè)地產(chǎn) 頂級策劃 模式 FIP 宏策劃模式 5F 商業(yè)項(xiàng)目前期策劃 商業(yè)項(xiàng)目前期策劃 一 、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 市場依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 市場總體形象 規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 二 、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 三 、經(jīng)濟(jì)分析 指標(biāo)預(yù)算 分析評估 四 、市場調(diào)研分析 宏觀市場分析 區(qū)域市場分析 客戶分析 消費(fèi)者分析 競爭對手分析 SWOT 分析 未來商業(yè)預(yù)測分析 五 、定位分析 戰(zhàn)略性總體定位 商業(yè)定位 FIP 宏策劃第一步 商業(yè)項(xiàng)目市場研究分析 一 、客戶分析 經(jīng)營范圍分析 投資動向分析 經(jīng)營狀況分析 客戶需求分析 二 、消費(fèi)者分析 消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 消費(fèi)水平研究 三 、宏觀市場分析 行業(yè)環(huán)境 城市規(guī)劃 政策法規(guī) 宏觀環(huán)境 四 、區(qū)域市場分析 本市商業(yè)環(huán)境 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍） 五、競爭對手分析 競爭對手情況 競爭項(xiàng)目情況 六、未來商業(yè)預(yù)測分析 略 七、 SWOT 分析 熱，像火一般的熱。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對待投資招商的謹(jǐn)慎。 一、市場調(diào)研分析 影響商業(yè)項(xiàng)目成 功的因素很多，如