【正文】 套設施不宜自建，為解決目前城市配套設施不健全的問題，小區(qū)應多設小型多功能配套設施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。 第三章 項目整體規(guī)劃思路與建議 第一節(jié) 規(guī)劃主導思想 一、課題 規(guī)劃中力求達到的目標 我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否還能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關那份恬靜？是否還會擁有田園風光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否還能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？人與人是否還會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？ 在本項目中，力求營造一個這樣的居家環(huán)境 ，這一切將會成為本項目的一大賣點。并根據(jù)這種分 析的價格定位結(jié)果， 1650元／ M2的均價，最高價也不會突破 2500元，對膠州地區(qū)的目標客戶應具極強的誘惑力。根據(jù)以上理論分析和膠州市、青島市場的價格差異性，而對膠州市的目標客戶，合理平均單價定位 1650 元／ M2，毛利潤率約在 34％。 項目評價模式的因素構(gòu)成及風險分析： 目標客戶群的數(shù)量： （ 1）少量 （ 2）一般 （ 3）較足 （ 4）充足 目標客戶群的需求程度： （ 1）不強烈 （ 2）一般 （ 3）較強烈 （ 4）很強烈 目標客戶的交易資金量： （ 1）不足 （ 2）差不多 （ 3）足夠 （ 4）有余 開發(fā)商品牌及資金實力： （ 1）不足 （ 2）有差距 （ 3）相當 （ 4）有余 政策環(huán)境： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）無影響 （ 4）有利 同檔競爭： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）一般 （ 4）不激烈 硬環(huán)境： （ 1）不適合 （ 2）一般 （ 3）較適合 （ 4）很適合 從以上（ 1）、（ 2）、（ 3）、（ 4）選項中，分別取 4分。 二、定位分析 對住宅產(chǎn)品而言，在一定戶型面積范圍內(nèi)，總價決定客戶群的區(qū)隔，而單價卻直接影響消費心理。 市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。 該群族都有一個消費指導思想，就是“享受天倫之樂，安度晚年”，因此，對居住環(huán)境的要求高于一切。 政府公務員 雖然在膠州市該群族龐大，但是能成為本項目目標客戶的十分有限。對居住環(huán)境有著較高的要求，該 階層收入雖并不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。其中膠州市約占 60％份額，膠州市其他城鎮(zhèn)占 40％份額。 三、廚衛(wèi)部分 建 議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位。因此，本項目的中小型以帶裝銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務方式為主。 使用過程的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素 使用過程是指消費者在購買了物業(yè)之后，入伙時或入伙之后，業(yè)主真實看到的小區(qū)、自己入住的單位 以及良好的售后服務（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值提升。智能化配套包含有： ※ 小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng) ※ 防盜報警系統(tǒng) ※ 防火報警系統(tǒng) ※ 出入口管理系統(tǒng) ※ 煤氣泄漏報警系統(tǒng) ※ 通訊自動化系統(tǒng) （四）延伸產(chǎn)品 產(chǎn)品品牌與形象 延伸產(chǎn)品包括售前服務及售后服務，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。 交通組織：是由 U字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構(gòu)成的小區(qū)交通的一級道路。 （三）形式產(chǎn)品 形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。 （ 4）各戶應集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管線不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復合管和配件等。 （ 2）合理有序布置廚衛(wèi)的各項設備和設施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當分隔。 廚房空間 建議廚房應盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應在：一房戶型 M2，二房戶型 M23 M2，三房戶型在 M25 M2，四房以上的戶型在 5 M2 以上，餐廳也是根據(jù)戶型大小不同而設計，一般的戶型在 5 M28 M2，四房以上的戶型，可適當放寬，以保證戶型的合理與尊貴。其次是以 210 M2290 M2 的較大戶型和復式結(jié)構(gòu)的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的 21%。 二、核心產(chǎn)品 產(chǎn)品的基本功能 本項目的市場定位是以“新生活＋新人居”為市場主導，引導城市新貴的假日消費心理。 此手法意在吸引顧客，實際上是“羊毛出在羊身上”，可以通過提高總價的方法，一次性送 10萬元 創(chuàng)業(yè)基金，總底價仍保持在預售價格水平。目前，項目周邊市場仍無一家大超市，百貨店之類商家進駐為該項目周圍各片區(qū)居民所不便。即業(yè)主首期交 2萬元即可。此方法可大大減少業(yè)主投資的風險性。 針對目前膠州市單一的營銷模式，結(jié)合本項目商業(yè)網(wǎng)點的優(yōu)劣勢，建議開發(fā)商考慮以下幾種營銷模式，真正快速啟動，本項目商業(yè)網(wǎng)點的正常銷售，帶動住宅樓的銷售，以達到資金快速回籠。 建議各階段價格上、下幅度，同住宅樓價格一般。因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應市場需求，重點突出，現(xiàn)階段 市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。 劣勢：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會為進出貨帶來不方便，另外市場經(jīng)營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負面影響。 ： 優(yōu)勢：項目的整體規(guī)劃為 76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。分配不均的人流量。根據(jù)中國策劃研究院青島項目組成員做市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達 720人次 /日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。商鋪的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。總建筑面積約 1000 M2，均價 3064 元 /平方米，價格范圍 23303530 元 /平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設計成臨街獨立商鋪。 本項目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。 第三節(jié) 產(chǎn)品文化定位 定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。 小區(qū)內(nèi)的中環(huán)湖泊，都是小區(qū)可借用的寶貴財富，是營造小區(qū)綠化的重要資源。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。 一、居住環(huán)境的一度空間 一度空間，屬消費者個人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。 里：居住區(qū)。 本項目規(guī)劃 遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設施服務于消費者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫中精品住宅，怡然度假勝地 —— 東苑綠世界生態(tài)園林式住宅之典范。來填補膠州房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風光資源及歷史人文資源為強勢賣點，并以具有“新生活＋新人居”的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經(jīng)濟學的需求 供給理論。 自身因素 本項目前期的“棘手”遺留問題，導致了客戶在選擇項目過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過程中不能有效的把握形象 品牌戰(zhàn)略，進行廣告宣傳，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。無疑在膠州市原有知名度的基礎上，增加世人關注和青睞的焦點 ，為本項目開發(fā)提供了又一利好因素。 地理區(qū)位優(yōu)勢 目前膠州市房地產(chǎn)市場不成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢必然會贏 得較大的發(fā)展趨勢。 交通狀況 雖然地處蘭、梧公路入口，但市內(nèi)公共交通配套不足，導致了居民往市內(nèi)工作、生活的不便。 交通環(huán)境 本項目位于蘭州路與梧州路的交匯處，來往有 5 路、 17 路途經(jīng)此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加強了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天獨厚的資源優(yōu)勢和歷史文化底蘊構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。 青島東苑綠世界策劃書 第一章 項 目 概 況 第一節(jié)：項目區(qū)位分析 一、區(qū)位 本項目所在地為位于山東膠州市西側(cè)，距膠州市中心政府辦公大樓約 。 膠州市位于山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。其位于膠州市上風位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質(zhì)量佳。 開發(fā)商品牌 開發(fā)商雖在上海市場有一定的知名度及聲譽，但在本地屬外來開發(fā)商仍缺乏本地市場知名度和品牌形象，這對將來項目開發(fā)及銷售產(chǎn)生較大影響， 導致銷售成本及宣傳成本的增加。這一利好因素必然會刺激項目周邊商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場的升溫，影響住房消費升溫。 國際名牌企業(yè)的入住提高了膠州本地的知名度 世界著名企業(yè)紛紛落戶膠州市，包括世界著名跨國公司 ABB、美國 DOLE 德國DEGUSSA 韓國 HYUNDAI海爾集團等。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。 第 二章 定位策略 第一節(jié) 定位要素分析 區(qū)位利好因素分析 本項目順應這一市場的變化，在