【正文】 套設(shè)施不宜自建，為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能配套設(shè)施，相對(duì)集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。 第三章 項(xiàng)目整體規(guī)劃思路與建議 第一節(jié) 規(guī)劃主導(dǎo)思想 一、課題 規(guī)劃中力求達(dá)到的目標(biāo) 我們?cè)撘栽鯓拥囊?guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否還能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)那份恬靜？是否還會(huì)擁有田園風(fēng)光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否還能笑看花開花落，體會(huì)碩果累累的豐收喜悅？人與人是否還會(huì)心手相連，共建遠(yuǎn)親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實(shí)？ 在本項(xiàng)目中，力求營造一個(gè)這樣的居家環(huán)境 ，這一切將會(huì)成為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。并根據(jù)這種分 析的價(jià)格定位結(jié)果， 1650元／ M2的均價(jià)，最高價(jià)也不會(huì)突破 2500元，對(duì)膠州地區(qū)的目標(biāo)客戶應(yīng)具極強(qiáng)的誘惑力。根據(jù)以上理論分析和膠州市、青島市場的價(jià)格差異性，而對(duì)膠州市的目標(biāo)客戶，合理平均單價(jià)定位 1650 元／ M2，毛利潤率約在 34％。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)模式的因素構(gòu)成及風(fēng)險(xiǎn)分析： 目標(biāo)客戶群的數(shù)量： （ 1）少量 （ 2）一般 （ 3）較足 （ 4）充足 目標(biāo)客戶群的需求程度： （ 1）不強(qiáng)烈 （ 2）一般 （ 3）較強(qiáng)烈 （ 4）很強(qiáng)烈 目標(biāo)客戶的交易資金量： （ 1）不足 （ 2）差不多 （ 3）足夠 （ 4）有余 開發(fā)商品牌及資金實(shí)力： （ 1）不足 （ 2）有差距 （ 3）相當(dāng) （ 4）有余 政策環(huán)境： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）無影響 （ 4）有利 同檔競爭： （ 1）不利 （ 2）較有利 （ 3）一般 （ 4）不激烈 硬環(huán)境： （ 1）不適合 （ 2）一般 （ 3）較適合 （ 4）很適合 從以上（ 1）、（ 2）、（ 3）、（ 4）選項(xiàng)中，分別取 4分。 二、定位分析 對(duì)住宅產(chǎn)品而言，在一定戶型面積范圍內(nèi)，總價(jià)決定客戶群的區(qū)隔，而單價(jià)卻直接影響消費(fèi)心理。 市場價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。 該群族都有一個(gè)消費(fèi)指導(dǎo)思想，就是“享受天倫之樂，安度晚年”，因此，對(duì)居住環(huán)境的要求高于一切。 政府公務(wù)員 雖然在膠州市該群族龐大，但是能成為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的十分有限。對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，該 階層收入雖并不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平。其中膠州市約占 60％份額，膠州市其他城鎮(zhèn)占 40％份額。 三、廚衛(wèi)部分 建 議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位。因此，本項(xiàng)目的中小型以帶裝銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務(wù)方式為主。 使用過程的產(chǎn)品附加值對(duì)消費(fèi)心理的影響因素 使用過程是指消費(fèi)者在購買了物業(yè)之后，入伙時(shí)或入伙之后，業(yè)主真實(shí)看到的小區(qū)、自己入住的單位 以及良好的售后服務(wù)（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值提升。智能化配套包含有： ※ 小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng) ※ 防盜報(bào)警系統(tǒng) ※ 防火報(bào)警系統(tǒng) ※ 出入口管理系統(tǒng) ※ 煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng) ※ 通訊自動(dòng)化系統(tǒng) （四）延伸產(chǎn)品 產(chǎn)品品牌與形象 延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù)，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。 交通組織：是由 U字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構(gòu)成的小區(qū)交通的一級(jí)道路。 （三）形式產(chǎn)品 形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費(fèi)者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。 （ 4）各戶應(yīng)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家與支管線不進(jìn)鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。 （ 2）合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。 廚房空間 建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在：一房戶型 M2，二房戶型 M23 M2，三房戶型在 M25 M2，四房以上的戶型在 5 M2 以上，餐廳也是根據(jù)戶型大小不同而設(shè)計(jì)，一般的戶型在 5 M28 M2，四房以上的戶型，可適當(dāng)放寬，以保證戶型的合理與尊貴。其次是以 210 M2290 M2 的較大戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的 21%。 二、核心產(chǎn)品 產(chǎn)品的基本功能 本項(xiàng)目的市場定位是以“新生活＋新人居”為市場主導(dǎo)，引導(dǎo)城市新貴的假日消費(fèi)心理。 此手法意在吸引顧客，實(shí)際上是“羊毛出在羊身上”，可以通過提高總價(jià)的方法，一次性送 10萬元 創(chuàng)業(yè)基金，總底價(jià)仍保持在預(yù)售價(jià)格水平。目前，項(xiàng)目周邊市場仍無一家大超市，百貨店之類商家進(jìn)駐為該項(xiàng)目周圍各片區(qū)居民所不便。即業(yè)主首期交 2萬元即可。此方法可大大減少業(yè)主投資的風(fēng)險(xiǎn)性。 針對(duì)目前膠州市單一的營銷模式，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的優(yōu)劣勢，建議開發(fā)商考慮以下幾種營銷模式，真正快速啟動(dòng)，本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的正常銷售，帶動(dòng)住宅樓的銷售，以達(dá)到資金快速回籠。 建議各階段價(jià)格上、下幅度，同住宅樓價(jià)格一般。因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段 市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。 劣勢：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會(huì)為進(jìn)出貨帶來不方便，另外市場經(jīng)營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。 ： 優(yōu)勢：項(xiàng)目的整體規(guī)劃為 76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。分配不均的人流量。根據(jù)中國策劃研究院青島項(xiàng)目組成員做市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達(dá) 720人次 /日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。商鋪的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求?？偨ㄖ娣e約 1000 M2，均價(jià) 3064 元 /平方米，價(jià)格范圍 23303530 元 /平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成臨街獨(dú)立商鋪。 本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。在消費(fèi)者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。 第三節(jié) 產(chǎn)品文化定位 定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。 小區(qū)內(nèi)的中環(huán)湖泊，都是小區(qū)可借用的寶貴財(cái)富，是營造小區(qū)綠化的重要資源。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。 一、居住環(huán)境的一度空間 一度空間，屬消費(fèi)者個(gè)人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營造自己所需要的一度空間，體會(huì)高科技帶來的幸福感。 里：居住區(qū)。 本項(xiàng)目規(guī)劃 遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費(fèi)理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費(fèi)者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫中精品住宅，怡然度假勝地 —— 東苑綠世界生態(tài)園林式住宅之典范。來填補(bǔ)膠州房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，并以具有“新生活＋新人居”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對(duì)開發(fā)商來講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求 供給理論。 自身因素 本項(xiàng)目前期的“棘手”遺留問題，導(dǎo)致了客戶在選擇項(xiàng)目過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過程中不能有效的把握形象 品牌戰(zhàn)略，進(jìn)行廣告宣傳，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。無疑在膠州市原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點(diǎn) ，為本項(xiàng)目開發(fā)提供了又一利好因素。 地理區(qū)位優(yōu)勢 目前膠州市房地產(chǎn)市場不成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢必然會(huì)贏 得較大的發(fā)展趨勢。 交通狀況 雖然地處蘭、梧公路入口，但市內(nèi)公共交通配套不足，導(dǎo)致了居民往市內(nèi)工作、生活的不便。 交通環(huán)境 本項(xiàng)目位于蘭州路與梧州路的交匯處，來往有 5 路、 17 路途經(jīng)此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加強(qiáng)了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢和歷史文化底蘊(yùn)構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。 青島東苑綠世界策劃書 第一章 項(xiàng) 目 概 況 第一節(jié)：項(xiàng)目區(qū)位分析 一、區(qū)位 本項(xiàng)目所在地為位于山東膠州市西側(cè)，距膠州市中心政府辦公大樓約 。 膠州市位于山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。其位于膠州市上風(fēng)位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質(zhì)量佳。 開發(fā)商品牌 開發(fā)商雖在上海市場有一定的知名度及聲譽(yù)，但在本地屬外來開發(fā)商仍缺乏本地市場知名度和品牌形象，這對(duì)將來項(xiàng)目開發(fā)及銷售產(chǎn)生較大影響， 導(dǎo)致銷售成本及宣傳成本的增加。這一利好因素必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的升溫，影響住房消費(fèi)升溫。 國際名牌企業(yè)的入住提高了膠州本地的知名度 世界著名企業(yè)紛紛落戶膠州市，包括世界著名跨國公司 ABB、美國 DOLE 德國DEGUSSA 韓國 HYUNDAI海爾集團(tuán)等。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險(xiǎn)性。 第 二章 定位策略 第一節(jié) 定位要素分析 區(qū)位利好因素分析 本項(xiàng)目順應(yīng)這一市場的變化，在