【文章內(nèi)容簡介】 服務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。 ② 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn) 隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個連廊或其它各 種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。 ? 優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體 城市綜合體依地段而生，城市一般都在 CBD區(qū)域出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來看， CBD本身就是一個龐大的綜合體。如北京萬達(dá)廣場就是一個典型的 CBD區(qū)域的城市綜合體。 以北京的 CBD規(guī)劃方案為例， CBD整個建筑規(guī)?？刂圃?1000萬平方米之內(nèi)，寫字樓約占 50％左右，公寓占 25％左右，其它 25％為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設(shè)， 最后形成一個大的綜合體，共同促進(jìn) CBD的整體建設(shè)。 ? 城市綜合體市場需求旺盛 由于目前城市客戶群大多從事腦力勞動，具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，有追求高檔住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿，并且一般受過良好教育，具有較強(qiáng)的專業(yè)知識和職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。 首先，表現(xiàn)在對物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要 求較高； 其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的 “ 水泥森林 ” 城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊 張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。 因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。 D、 城市綜合體的分類 大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為： 城市 CBD中心的城市綜合體， 如北京萬 達(dá)廣場。 交通樞紐型城市綜合體， 如北京國瑞城。 城郊結(jié)合部城市綜合體， 如世茂 ?蝶湖灣。 由于 很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地 5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。 E、 城市綜合體開發(fā)要點(diǎn) 在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應(yīng)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式就成為地產(chǎn)商們面臨的課題，綜合體建筑模式正在挑戰(zhàn)國外最先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)模式。 F、 城市綜合體的功能分析 城市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時間范圍，城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，使其保持 24小時的繁榮，提高 了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時間上的銜接，使其各部分的活動組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間 “ 死去 ” 了的地區(qū)的功能得到完善。 商務(wù) 商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。 城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。 商業(yè) 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提 供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。 居住 居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法，同時居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。 酒店 酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動的 “ 居住 ” 人口和活動的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)， 24小時的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其 活力。 G、 城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn) 大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。 1. 三大選址標(biāo)準(zhǔn) 城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式。 城市綜合體項(xiàng)目選址一般符合下列三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之一： 項(xiàng)目選址三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 三個標(biāo)準(zhǔn)： 項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)； 項(xiàng)目位于城市中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)； 位于新開發(fā)區(qū)。 典型案例：北京萬達(dá)廣場在 CBD區(qū)；北京國瑞城在有發(fā)展前景的崇文區(qū)；世茂 ?蝶湖灣位于有 “ 上海后花園 ” 之稱的昆山。 2. 必須有營造園林景觀的基礎(chǔ) 大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)。 3. 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢 城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。 交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流 ，保證所有資源使用的最大化。 4．必須營造齊備的生活系統(tǒng) 為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購物中心、星級酒店和國際化寫字樓。 同時，因?yàn)榫C合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個綜合體要有自己的一個專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理項(xiàng)目，來為業(yè)主提供周到的服務(wù)。 綜上對城市綜合體的特性分析，結(jié)合我項(xiàng)目具體情況及項(xiàng)目較高的市場預(yù)期，對我項(xiàng)目整體市場進(jìn)行定位： 市場定 位： 定位原則：適應(yīng)市場，創(chuàng)造差異性。 A、跳出長葛現(xiàn)有市場競爭格局 B、打破消費(fèi)者對項(xiàng)目區(qū)域傳統(tǒng)商圈淡化的消費(fèi)印象。 C、打破現(xiàn)有區(qū)域規(guī)劃格局的一貫?zāi)Ｊ健? 在長葛市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的今天，市場細(xì)分已成為必然趨勢，新上市樓盤只有在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上確立全新的市場位置，方有望在競爭中謀取優(yōu)勢地位。項(xiàng)目的市場定位，正是考慮到長葛市住宅及商業(yè)市場開發(fā)的現(xiàn)狀，結(jié)合項(xiàng)目地塊所處區(qū)域的獨(dú)特商業(yè)價值，并針對目前各種商業(yè)形態(tài)分布格局，從而確定我項(xiàng)目整體市場定位為： 長葛市首個集居住、休閑、購物、娛樂、商務(wù)于一體的新型精 品城市綜合體。 長葛市市民日常休閑、娛樂、購物的最佳場所。 形象定位： 項(xiàng)目的成功開發(fā)將帶動整個城南及長葛市的房地產(chǎn)開發(fā)，將成為長葛市房地產(chǎn)發(fā)展的一個飛躍，同時將再一次確立項(xiàng)目成為長葛市新中心商業(yè)圈的地位。 在同行業(yè)中它將是一個 “ 新城市綜合體的締造者 ” 的形象； 在投資商及經(jīng)營商眼中它將是一個 “ 黃金碼頭、財(cái)富聚寶盆 ” 的形象； 在消費(fèi)者眼中，它是引領(lǐng)一種生活時尚、潮流現(xiàn)代的 “ 購物天堂，休閑娛樂新天地 ”的形象； 在居住者眼中，它將締造一種全新的 “ 健康、文明、便利、高品質(zhì)的生活方式 ” 的“ 新生活領(lǐng)跑者 ” 的形象。 它將 成為 —— “ 長葛市的新城標(biāo)；首個時尚商住復(fù)合社區(qū)；市民日常休閑、娛樂、購物的主要場所 ” 的形象。 四 、 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 ? 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目選址 北臨汽車站 ， 東 臨 火車站 ，占地 25089平方米 。 目前地塊 一期 場地已經(jīng)完成平整，減少前期項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。 ? 建設(shè)條件 本項(xiàng)目原地塊為長葛 市 面粉廠， 地上附著物為原面粉廠廠房及家屬樓，符合開發(fā)條件。