【文章內(nèi)容簡介】 惠州市民購買商品房的基本特點是： ◆一次性投資額度為 13 萬元。 ◆低端需求戶（接受商品房價格為 1500－ 2020 元／平方米者）收入 4130元，需求房屋面積均值為 113m2。 41％的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290 元。 ◆高端需求戶（ 2020－ 2500 元／平方米）收入 4541 元，需求房屋面積均值為 122 平方米。 22％的人希望一次付款，月均供樓支出 1311 元。 ◆有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。 3． 4． 2 商品房為惠州居民主要的消費支出 隨著全省實物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。近兩年來惠州經(jīng)濟有了穩(wěn)步增長，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然會投向一些投資領域，如股票、債券、教育、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的機會也頗 為可能。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。 3． 4． 3 接受商品房的平均價格為 1805 元／平方米 從對消費者購買力的分析來看，惠州居民已具有相當?shù)馁徺I力，他們對房屋的要求已從安置型過渡到適用和舒適型。據(jù)調(diào)查，惠州市民能夠接受的商品房平均價格為 1805 元／平方米，其中中高收入家庭則為 2050 元／平方米。在付款方式上，大多 中國最大的管理資源中心 數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方式。消費 者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。 3． 4． 4 主流消費面積在 100 平方米以上 消費者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。 3． 5 惠州居民對商品房環(huán)境及配套要求 隨著收入水平提高，惠州居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買 商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領人士，這方面的祈求更強烈。 3． 5． 1 對住房硬件的要求 數(shù)據(jù)表明，對住房的硬件要素，房屋質(zhì)量是被認為最重要，認同比例達 68％，其次是小區(qū)綠化環(huán)境，認同率達 61％，再次是地理位置，認同比例達 ％。如圖 2 所示。 3． 5． 2 對小區(qū)配套設施要求 數(shù)據(jù)顯示，對小區(qū)的休閑娛樂配套設施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。具體數(shù)據(jù)如圖 3 所示。 第四章 惠州市商品房供給狀況 4． 1 商品房供給總量及特點 惠州房地產(chǎn)在九 二、九三年曾與海南海口、廣西北海成為全國的三大開發(fā)熱點，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國家宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)業(yè)進入谷底，商品房市場明顯呈現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。 中國最大的管理資源中心 二 00 二年，市區(qū)商品房銷售面積 萬平方米 ,其中售給個人 萬平方米，二 00 三年，商品房銷售面積 萬平方米。近幾年來，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過國家政府的正確引導和市場的良性競爭和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的 1300多家，演變到目前的 70 多家，買方市場正在逐漸形成。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房 地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務競爭演進。 各個房地產(chǎn)商為了在市場上爭得更大的市場份額，不論在規(guī)劃設計、房型、環(huán)境布置上，而且在質(zhì)量管理、綠化、物業(yè)管理水平上都十分注重提高檔次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花園、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場銷售上創(chuàng)出了不俗的成績，形成房地產(chǎn)消費的一個個小高潮。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應求，空置房面積居高不下，據(jù)二 00 三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為 85 萬平方米。但總量過剩并不代表適銷對路的房 地產(chǎn)項目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設計失當、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。 4． 2 惠州市商品房市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些相關產(chǎn)業(yè)的助動器?；葜菔械姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關注。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設部也先后出臺了相應的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已 成為國民經(jīng)濟的一項關系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展，與國內(nèi)其它城市的房地產(chǎn)業(yè)相比，既具有共同之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面?；葜菔猩唐贩堪l(fā)展有以下幾個趨勢： （ 1） 在政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。國家為鼓勵消費，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導人們加大消費量，擴大內(nèi)需。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導作用極為明顯。加之國家加快房改進程，取消了實物分房，開始實行貨幣分房，商 中國最大的管理資源中心 品房的消費日益成為 千家萬戶的的大宗消費。惠州市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。 （ 2） 房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，競爭將更多地表現(xiàn)在發(fā)展商的實力、信譽、品牌上的競爭，通過競爭，市場日益規(guī)范和成熟。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務實，競爭不僅在戶型設計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。 （ 3） 伴隨南海石化項目的啟動及惠州一系列集團公司的發(fā)展壯大，勢必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進一步刺激惠州房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達城市，經(jīng)濟建設發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機會。 （ 4） 隨著消費者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機會。 在滿足了住的基本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū) 智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。 第五章 個案分析 5． 1 總體供給狀況 惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設、管理服務等方面都投入了一定的力量，目前市場上進行銷售的和準備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。 中國最大的管理資源中心 5． 2 本類項目的個案分析 根據(jù)項目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為 **廣場的主要競爭者進行對比和研究。 5． 2． 1 地理位置 從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。 5． 2． 2 樓盤建設 以上兩個樓盤，小區(qū)占地面積各有不同，碧水灣占地面積超過 18 萬平方米，而君華府占地面積為 萬平方米。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主基本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采用粉紅色的較 多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風格上，則以歐陸式風格為主，碧水灣是港式風格。 綠地方面，碧水灣的綠化率均在 38％以上，君華府因為單體樓的原因未做過多的綠化。 5． 2． 3 銷售情況 君華府于 2020 年 5 月開盤，已售出 45％；碧水灣自 2020 年 10 月份開盤以來，已完成銷售 70%；從售價來看，君華府售價在 2300 元／ m2 以上，均價為 2850 元／m2。碧水灣均價為 2300 元／ m2 在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在銀行按揭上為 8 成 30 年。 在這兩個樓 盤當中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。 具體如下表： 會所項目配置 樓盤 會所 君華 中國最大的管理資源中心 府 健身 /健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳 碧水灣 健身 /健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場 5． 2． 4 各樓盤銷售策略 在銷售策略上 ，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。 5． 2． 5 小結(jié) 君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比： 君華府： 優(yōu)勢： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設計合理 3） 配套設施完善 劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。 碧水灣： 優(yōu)勢： 1） 發(fā)展商信譽好 2） 小區(qū)地理位置好 3） 配套設施完善 4） 智能化小區(qū) 5）規(guī)劃設計水平高 第六章 項目評估 6． 1 項目概括 中國最大的管理資源中心 **廣場惠州新城江北 27 號小區(qū)，占地面積 平方米，為集中高檔房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成 40%。 6． 2 項目優(yōu)勢 （ 1） 本項目的發(fā)展商實力雄厚，信譽良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學、高效的管理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設 **廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎。 （ 2） **廣場住宅區(qū)的建設目標是建設 一個大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變化的戶型設計、具有現(xiàn)代氣息的建筑造型均由名師精心設計，整個小區(qū)規(guī)劃既考慮住戶的現(xiàn)實需要，配套設施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建設之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時，感受到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這類項目在惠州的具有相當?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。 （ 3） 住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負陰抱陽，客廳、臥室、書房三房朝陽，南北通透，是名副其實的陽光房。 （ 4） 本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小 1000 余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。 （ 5） 本項目正南位置為政府擬建的 80000 平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購物在 **廣場的們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。 （ 6） 本項目與同類住宅小區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價格 的路線，在規(guī)劃建設和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。 （ 7） 本項目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟、文化、教育為 一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。 （ 8） 南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方， **廣 中國最大的管理資源中心 場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的