【文章內容簡介】 每年將到達 60 萬平方米。據了解，呼市雖然制訂了實物動遷（包 括現房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實力一般不強，且舊城改造區(qū)域內居民的層次和消費能力十分有限，無法自行貼補購買較高品質的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。 專業(yè)好文檔 由于統(tǒng)計體系不健全，對呼市近年新建商品房存量說法各一。但最可信的數據是 15%。一般的購買對象是由各機關、事業(yè)單位（集團消費）和個人，近年個人購買的比例開始上升，但集團消費的現象依然有一定的比例，在 20%至 30%左右。 呼市近三年房產成交價格及房型特點分析 呼 市 近 年 的 住 宅 銷 售 價 格 平 均 在 1400 元 /M2， 其 中 市 中 心 區(qū) 均 價 在18001900 元 /M2，個別超過 2021 元 /M2。經濟適用房銷售價格在 1150 元 /M2。 2021 年房價較上一年度上升了 %。銷售的主力房型為 80100 平方米的兩房。超過 100 平方米的三房，主要的購買對象是機關和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。 新建商品房市場區(qū)域分布分析 目前呼市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。 熱點區(qū)域 ―― 東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使呼市東北部成為房產開發(fā)的熱點區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以 中檔形象出現，其中北恒街以北地區(qū)均價在 1300 元 /平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價在 1750 元 /平方米左右。 次熱點區(qū)域 ―― 東南部，目前呼市東南部尚未成為房產開發(fā)的真正熱點地區(qū)，但 “ 東苑 ”60 萬平方米的開發(fā)量足以引起呼市房產市場的關注，預計在 3－ 5 年后會有一個地位的提升。 房地產市場有關政策分析 內蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會于 2021 年 2 月 12 日發(fā)布了《內蒙古自治區(qū)城市房地產開發(fā)經營管理條例》。該條例根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內容有： l、 設立房地產開發(fā)企業(yè)應有 100 萬元以上的注冊資本和 4 名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員， 2 名以上持有資格證書的專職會計人員。 自治區(qū)以外一、二級房地產開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內從事房地產開發(fā)經營，并必須到項目所在地房地產開發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設行政管理部門備案后才可進行房地產開發(fā)經營。 注：建設部規(guī)定僅一級企業(yè)可在全國范圍內自由開發(fā)房地產。 房地產開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設項目后應辦理城市房地產開發(fā)建設項目手冊，在項目建設過程中應當將主要事項記錄在項目手冊 中，定期報送有關部門備案。 土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿 1 年未動工開發(fā)的，可以征相當于土地出讓金 20%以下的土地閑置費；滿 2 年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權（但動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外）。 專業(yè)好文檔 竣工驗收時，政府有關部門組織的綜合驗收包括拆遷安置方案的落實情況。 預售房的購買人在交房后 90 天內，現售房在簽訂合同后 90 天內辦理土地使用權變更和產權登記手續(xù)。房地產企業(yè)協(xié)助辦理。 銀行項目貸款和按揭貸款政策 由于呼市的經濟發(fā)展狀況不如上海，因此銀行的貸款能力也相當有限。銀行向開發(fā) 商發(fā)放的項目專項貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競爭這一盤子相當激烈。 職工公積金由呼市的住房資金管理中心負責管理。職工貸款由中心負責審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，呼市并非每個企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。 呼市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔住房公積金和房改基金的管理工作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計不全 的局面。 建設周期 呼市地處北方，傳統(tǒng)上每年 10 月中旬左右到第二年 4 月中旬為凍土期，一般的工程建設全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。 預售許可 雖然在預售管理上，自治區(qū)服從國務院和建設部的有關預售條件的規(guī)定，但實際執(zhí)行較松。 另一方面，由于市場不成熟，呼市居民有購買現房的習慣，以免上當受騙。一般在建筑結構出形象后，才會有銷售量。 交付許可 呼市沒有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是呼市的氣候 冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設周期過長，開發(fā)商壓力過大。 呼市招商引資的優(yōu)惠政策 內聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（ 1）經營 10 年以上，市外投資在 100 萬元以上（含 100 萬元）且占中投資 25％以上的生產性內聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起，3 年內免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后， 2 年內減半征收企業(yè)所得稅。 在開發(fā)區(qū)或經濟園區(qū)新辦的內聯(lián)企業(yè)，除享受相應的財稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。 市外投資者在呼和浩特新辦的內聯(lián)項目，減半征收城市基礎設施配套費、增容費和 7000 平方米 以下的人防結建費。 專業(yè)好文檔 市場微觀狀況分析 區(qū)位競爭對象研究 與本案同區(qū)域、同品質的樓盤以 “ 東苑 ” 為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標準進行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。 n 物業(yè)單價、總價及房屋面積 A 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 二室二廳 1450 140926 2F 二室二廳 1600 155504 3F 二室二廳 1716 166778 4F 二室二廳 1660 161335 5F 二室二廳 1550 150645 6F 躍層 1850 241259 小計 1016446 B 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 三室二廳 1450 172231 2F 三室二廳 1600 190048 3F 三室二廳 1716 203826 4F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計 1212309 C 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 二室二廳 1450 151119 2F 二室二廳 1600 166752 3F 二室二廳 1716 178842 4F 二室二廳 1660 173005 5F 二室二廳 1550 161541 6F 躍層 1850 258889 小計 1090148 D 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 三室二廳 1450 177625 2F 三室二廳 1600 196000 3F 三室二廳 1716 210210 4F 三室二廳 1660 203350 專業(yè)好文檔 5F 三室二廳 1550 189875 6F 躍層 1850 333740 小計 1310800 E 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 四室二廳 1450 234683 2F 四室二廳 1600 258960 3F 四室二廳 1716 277735 4F 四室二廳 1660 268671 5F 四室二廳 1550 250868 6F 躍層 1850 403578 小計 1694493 銷售總額 6324196 銷售面積 平均價格 1649 n 建筑類型 ―― 多層住宅 房型結構及比例 房型 一房 二房 三房 四房 躍層 合計 比例 0 % % % % 100 n 交付狀態(tài) 一期 2021 年 10 月交房，二期將于 7 月份開盤。 n 物業(yè)管理 物業(yè)管理由開發(fā)商進行管理，管理費用為 元 /平方米 .月 n 配套設施 200 米范 圍內：東瓦窯副產品批發(fā)市場。 500 米范圍內：郊區(qū)醫(yī)院。 1000 米范圍內：內蒙師大、農業(yè)大學等。 n 地段位置 位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于呼市的南端，開發(fā)商獲得的地價也在 6 萬元左右。 板塊競爭對象研究 在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。 專業(yè)好文檔 n 地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 50 多萬方左右，其中一期 30 萬方，二期 22萬方。 n 物業(yè)類型 一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。 n 銷售價格 一期平均價格： 1300 元 /平方米左右，二期初步定價為 2200 元 /平方米左右 n 主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小戶型為主，二期主力房型以 100－ 130 大戶型為主。 n 環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。 n 交房時間 一期為現房。 n 銷售情況 一期所剩不多，只剩 1－ 2 萬余量。一期的銷售速度在每年 3 萬平方米左右，是呼市銷售較好的項目。二期尚未開盤。 n 消費者 外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。 n 發(fā)展態(tài)勢 目前麗苑正準備第二期工程的規(guī)劃設計，價格將會有較大幅度的提升。 其它競爭對象研究 （ 1）學府花園 n 地理位置 位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 10 萬方，其中一期 3 萬方。 n 物業(yè) 類型 純多層小區(qū) n 銷售價格 表價區(qū)間： 1310－ 1580 元 /平方米 平均價格： 1400 元 /平方米左右 折扣：一次性付款 95 折，貸款 98 折。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為 70－ 100元 /平方米。 n 環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特色，以帶狀綠化為主。 n 交房時間 一期于 2021 年 4 月底交房；二期于 4 月中旬開盤， 2021 年年底交房 。 專業(yè)好文檔 n 銷售情況