【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 組合的靈活性。 定位闡述1） 位置、地段和未來(lái)升值是商務(wù)廣場(chǎng)宇租、售行為重要因素， “順天大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺(jué)沖擊力，能夠激發(fā)購(gòu)買和入主的沖動(dòng)。2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過(guò)效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，買家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣點(diǎn)” 。綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項(xiàng)目先天后天優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘新亮點(diǎn)；在市場(chǎng)上贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16 客戶類型分類一、 初創(chuàng)業(yè)者二、 一般投資者三、 中小企業(yè)主四、 跨國(guó)公司或大型公司代表處五、 風(fēng)險(xiǎn)投資者 客戶屬性分析一、 行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。A 類──傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計(jì)公司、印刷公司、公關(guān)活動(dòng)公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計(jì)公司、雜志社等；B 類── 貿(mào)易公司、旅游公司、貨運(yùn)代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、照明等）公司；C 類── 投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、駐沈代表處（辦事處） 、中介服務(wù)公司、顧問(wèn)公司、環(huán)保類公司。D 類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂(lè)行業(yè)機(jī)構(gòu)；E 類──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司；F 類──證券金融系統(tǒng)、商會(huì)組織、出國(guó)留學(xué)組織等；G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。二、 職業(yè)性國(guó)有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營(yíng)、民營(yíng)、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。三、 文化 /年齡大學(xué)?？瞥潭染痈?，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下；2835 歲為主，35順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1745 歲為輔。四、 收入水平公司每月純利潤(rùn)在 5 萬(wàn)172。80 萬(wàn)之間，其中以 1015 萬(wàn)元居多。五、 購(gòu)房情況絕大多數(shù)為首次置業(yè)購(gòu)買商務(wù)樓，60%以上將在一個(gè)月內(nèi)購(gòu)買本項(xiàng)目；20%以上 13 個(gè)月決定購(gòu)買。交通位置是購(gòu)房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價(jià)位低（包括首付/月供/物業(yè)費(fèi)） ，第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位/員工餐廳/ 空調(diào)） ，第五技術(shù)指標(biāo)（使用率/層高）及物業(yè)管理。以上五個(gè)因素實(shí)際的比例相差甚微，可以作為同層面同時(shí)考慮的五大因素。六、 區(qū)域分布工作區(qū)域在大東區(qū)將占到 50%左右，沈河區(qū)占 30%左右，其他城區(qū) 20%。七、 支付能力首付 1030 萬(wàn)元將會(huì)過(guò)半，其中以 20 余萬(wàn)者居多；月還款能力在 60001 萬(wàn)元為主。八、 購(gòu)房目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客購(gòu)買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。 定價(jià)原則1） 應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價(jià)格的前提；2） 以全程銷售期內(nèi)具有良好性價(jià)比優(yōu)勢(shì)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段；3） 以入市形成較好的人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價(jià)格體系；4） 合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)的價(jià)格結(jié)構(gòu)，在一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對(duì)均衡出貨；5） 計(jì)劃底商類物業(yè)銷售適當(dāng)后置，以便在前期接待中積累客戶，謀求更大利潤(rùn)空間。 價(jià)格定位通過(guò)區(qū)域地緣性項(xiàng)目的價(jià)格可接受度調(diào)查，可行性市場(chǎng)定位價(jià)格：順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告181） 寫字間全程均價(jià) 6150 元/平方米；2） 底商均價(jià) 12500 元/平方米；3） 具體價(jià)格方案包括各種戶型價(jià)差、開盤價(jià)格明細(xì)及銷控、后期價(jià)格調(diào)整，在戶型設(shè)計(jì)方案確定后再做定案。 價(jià)格定位說(shuō)明以上定價(jià)在分析了近沈陽(yáng)市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。根據(jù)“低開高走”的定價(jià)原則，如開盤均價(jià) 5800 元/平方米，經(jīng)過(guò) 1 個(gè)月的客群成交、市場(chǎng)摸底試探，如反饋良好可以飆升 200 元/平方米左右，即均價(jià) 6000 元/ 平方米；經(jīng)過(guò)兩三個(gè)月的熱銷反饋，再提升至 6500 元/平方米是有可能的。市場(chǎng)預(yù)期良好，爭(zhēng)取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至 6800 元/平方米左右。但認(rèn)購(gòu)初期如果賣出項(xiàng)目的最高價(jià)，會(huì)違背低開高走的原則。 把握入市時(shí)機(jī)市場(chǎng)上公建立項(xiàng)的商務(wù)廣場(chǎng)，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因?yàn)橘?gòu)買商務(wù)廣場(chǎng)的客群不同于購(gòu)買私宅，其選擇周期相對(duì)較長(zhǎng)，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)買，存在租房公約的合同時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃，先期納入計(jì)劃就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。同時(shí)同類競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)面擴(kuò)大，能夠先入為主就能搶占 15%以上的客源。 辦公、商鋪聯(lián)動(dòng)銷售體現(xiàn)辦公、商鋪的整體聯(lián)動(dòng)，而不是割裂開來(lái)推廣；充分利用這兩類物業(yè)各自的優(yōu)勢(shì)，起到相互促進(jìn)的作用。 盡量縮短工期由于建筑工期尚未確定，建議盡量縮短工期，力爭(zhēng)在 2022 年 11 月進(jìn)行項(xiàng)目上市前的預(yù)熱，2022 年 2 月進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，2022 年 3 月末正式開盤，避開 5 月住宅上市的黃金季。 把握銷售黃金周在上市推廣一個(gè)月后，對(duì)銷售情況進(jìn)行分析，把握五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)放假長(zhǎng)達(dá) 10順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19天的假期，爭(zhēng)取積累更多的準(zhǔn)客戶。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告205 項(xiàng)目方案選擇 建筑面積和內(nèi)容一、 建筑面積總面積約 19，160 平方米，其中：公寓及寫字間約 11，369 平方米，商鋪約為5，091 平方米，地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房約 2，660 平方米。二、 建筑高度共 14 層。三、 建筑群組成包括：十四層的主體大廈、后四層的附樓、地下一層停車場(chǎng)、主建筑戶外停車場(chǎng)及院落。十四層主體樓規(guī)劃為：114 商務(wù)公寓，地下一層為停車場(chǎng)。建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，車輛可以駛?cè)氪筇?，賓客再通過(guò)設(shè)于大堂內(nèi)的前廳、寫字間前廳進(jìn)入各個(gè)功能。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)一、 總體平面布局做為一座綜合的商業(yè)項(xiàng)目，平面的布局顯得尤為重要。在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨滂江街。塔樓后退大街一段距離，減輕對(duì)城市道路的壓迫感，迎合了業(yè)主心理的要求，也符合建筑審美的需求。二、 道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計(jì)在西面，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。三、 功能分區(qū)設(shè)計(jì)廣場(chǎng)以入場(chǎng)的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道路、水景、樹木以及草順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21地營(yíng)造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。四、 景觀與視覺(jué)設(shè)計(jì)園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計(jì)了大面積的集中綠化部分，不僅可以形成良好的景觀效果，而且可以形成良好的視覺(jué)效果，不僅和建筑的對(duì)話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且注重了建筑群體的視覺(jué)景觀均好性。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一、 大堂裝修/門柱地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料） 。大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。二、 電梯廳 /電梯間商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫(kù)的出入口。電梯間內(nèi)地面采用優(yōu)質(zhì)花崗巖，墻面采用優(yōu)質(zhì)大理石，電梯廳吊頂主要以不銹鋼及玻璃為主，配發(fā)光燈槽；商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)層地面為優(yōu)質(zhì)大理石，墻面為高能環(huán)保涂料，所有樓層電梯間均采用大理石門套，頂棚造型吊頂；地下一層電梯廳吊頂為輕鋼龍骨石膏板，刷白色乳膠漆。三、 樓道 /樓梯間公共部分墻面為刷高級(jí)乳膠漆，吸音天花吊頂；標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面；樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料；車庫(kù)地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。四、 清水房交房標(biāo)準(zhǔn)地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂；隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻；潔具預(yù)留客戶自裝。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22五、 精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交房手冊(cè)）隔音天花吊頂，高級(jí)木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級(jí)開關(guān)（品牌） ；衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級(jí)瓷磚、高級(jí)衛(wèi)生潔具（品牌） 、高級(jí)照明燈、玻璃淋浴間隔斷；廚房：配套精裝修，高級(jí)炊具（品牌） 、高檔櫥柜、排油煙機(jī)。 外觀形象一、 外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個(gè)單元外立面保證整體風(fēng)格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨(dú)特性，從而達(dá)到相互獨(dú)立而又整體協(xié)調(diào)的效果。二、 外立面色系以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)到穩(wěn)重、高檔的效果。三、 外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條） 。四、 靜音設(shè)計(jì)選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機(jī)房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來(lái)噪音干擾及光污染。 樓層功能設(shè)計(jì)一、 商務(wù)樓層規(guī)劃商住樓首層入口大堂層高 米（二層） ，標(biāo)準(zhǔn)層高為 米。主入口設(shè)在南面，臨航空街；地下停車場(chǎng)入口設(shè)于主樓東端。每層商務(wù)樓層面積約為 889 平方米，標(biāo)準(zhǔn)層使用率在為 70％以上。二、 室內(nèi)廚、衛(wèi)功能設(shè)置公寓層每個(gè)獨(dú)立單元預(yù)留室內(nèi)衛(wèi)生間、通風(fēng)換氣管道及上下水管道，寫字間層設(shè)置公用衛(wèi)生間；公寓層每個(gè)獨(dú)立單元?jiǎng)澐殖鰪N房區(qū)域，不設(shè)管道煤氣；順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23每層防火通道前廳，設(shè)立為樓層的公共吸煙區(qū)。三、 主體樓與附樓地下一層利用主樓地下一層設(shè)立物業(yè)辦公室、設(shè)備間。附樓地下一層為地下車庫(kù)，與主樓地下一層相同，設(shè)三個(gè)獨(dú)立入口，電梯直接可從地下一層直達(dá)頂層。 設(shè)計(jì)依據(jù)一、 自然條件1） 基本風(fēng)壓 ㎡2） 基本雪壓 ㎡3） 土壤標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度（自天然地面下）4） 沈陽(yáng)市抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本加速度為 。本工程按抗震設(shè)防烈度 7 度設(shè)計(jì)。5） 地面粗糙度 B 類 6） 體型系數(shù) Us=二、 主要活荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）：1） 辦公室 ㎡2） 住宅衛(wèi)生間、廚房 ㎡3） 住宅及陽(yáng)臺(tái) ㎡4） 上人屋面 ㎡5） 非上人屋面 ㎡三、 國(guó)家規(guī)范、規(guī)程1） 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GB500092022)2） 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500112022)3） 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500072022)4） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500102022)5） 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500032022)順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告246） 本工程地上主樓采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí)為三級(jí)。7） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)電算軟件采用三維建筑結(jié)構(gòu)分析程序，Satwe。 技術(shù)措施一、 抗震要求為達(dá)到國(guó)家抗震規(guī)范的要求， （即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則） ，體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭(zhēng)達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對(duì) L0/h4 的柱采用箍筋全長(zhǎng)加密，鋼筋接頭采用焊接。而對(duì)框架梁盡量減少高度，力避剛度過(guò)大，并加強(qiáng)約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計(jì)算配筋。二、 基礎(chǔ)選型根據(jù)地勘報(bào)告，基礎(chǔ)采用地下箱型基礎(chǔ)。三、 主要結(jié)構(gòu)材料選用混凝土： C25～C30鋼筋： Ⅰ（φ）Ⅱ（φ）級(jí) HRB400Mpa 新Ⅲ級(jí)鋼 (推薦使用)。焊條： E43 型 E50 型鋼板及型鋼： A3填充墻：多孔磚。水泥砂漿：M5，M10 給水排水一、 編制依據(jù)建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范。二、 生活給水在地下室設(shè)生活及消防儲(chǔ)水池以及消防生活泵房，設(shè)高低區(qū)消火栓泵各兩臺(tái)（一用一備） ，自動(dòng)噴灑泵兩臺(tái)（一用一備） ，高中低區(qū)生活泵各兩臺(tái)（每區(qū)一用一備） ，以生活及消防的需要。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水量公寓：200L/人?d，小時(shí)變化系數(shù)：；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：15L/㎡?營(yíng)業(yè)面積，小時(shí)變化系數(shù)：15； 綠化用水：㎡，灑水時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)；道路、廣場(chǎng)用水：25L/㎡，灑水時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)；未預(yù)見水量：按最高日用水量的 10%計(jì)；給水系統(tǒng)均采用微機(jī)變頻調(diào)整供水。高層公寓：給水分為高、中、低三個(gè)區(qū)，每區(qū)控制壓力不超過(guò) ，超壓部分設(shè)減壓閥。三、 生活排水園區(qū)內(nèi)采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)生活污水系統(tǒng)：排水量按生活用水量的 90%計(jì)算。園區(qū)內(nèi)各個(gè)建筑的生活污水經(jīng)過(guò)化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。各建筑內(nèi)均設(shè)專用排水通氣管。雨水系統(tǒng)：設(shè)計(jì)重視期為 1 年，設(shè)計(jì)降雨歷為 15min。園區(qū)內(nèi)設(shè)單獨(dú)的雨水管道。高層建筑屋面雨水內(nèi)排，與道路雨水一同排入?yún)^(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)，最后排入市政雨水管網(wǎng)。 供熱一、 編制依據(jù)建設(shè)單位提供的控規(guī)指標(biāo)；暖通專業(yè)提供的熱負(fù)荷；《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 、 《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范。二、 編制內(nèi)容在地下一層設(shè)供熱換熱站，供本區(qū)及停車場(chǎng)用熱，熱水溫度為 60/50℃。三、 公寓本建筑公寓為每戶分戶供暖，每戶供回水支管由分戶表箱引入室內(nèi)，供回水管均安裝鎖閉閥，回水支管設(shè)置冷熱型熱計(jì)量表。可以分戶控制，分戶計(jì)量收費(fèi)。四、 地下車庫(kù)地下車庫(kù)設(shè)置機(jī)械送風(fēng)（兼火災(zāi)補(bǔ)風(fēng)）系統(tǒng)；同時(shí)設(shè)置機(jī)械排風(fēng)（兼火災(zāi)排煙）系統(tǒng)。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26地下車庫(kù)排風(fēng)（排煙）按 6 次/h 計(jì)算風(fēng)量，按