【正文】 綜上所述，本項目具有良好的抗風險能力。2） 盈虧平衡點（建安工程費）=4166 元/平方米建安工程費允許上升到 4166 元/平方米，項目達到盈虧平衡。依據投資計劃與融資方案，可以得到項目借款計劃與還本付息表，如附表所示：順天大廈項目可行性研究報告43 盈虧平衡分析盈虧平衡分析又稱保本點分析或量本利分析法，是根據產品的業(yè)務量（產量或銷量） 、成本、利潤之間的相互制約關系的綜合分析，用來預測利潤，控制成本，判斷經營狀況的一種數學分析方法。二、 靜態(tài)投資回收期項目投資回收期（所得稅前）= 年項目投資回收期（所得稅后）= 年 動態(tài)指標一、 凈現(xiàn)值根據銀行貸款利率及風險因素，本項目采用銀行貸款利率加風險調整值合計委8%為財務基準收益率。 銷售計劃表 項目銷售計劃匯總表序號 項目 數量 單位 銷售均價 單位 銷售收入 單位1 寫字間 11369 平方米 6150 元/㎡ 萬元2 商業(yè)網點 5091 平方米 12500 元/㎡ 萬元3 車位 36 個 12 萬元/個 432 萬元合 計 萬元項目按季度銷售計劃如下表所示表 項目按季度銷售計劃0 0 合計 0 2022 年 0 0序號 類別 萬元 四季 一季 二季 三季1 網點銷售百分比 100% 5% 5% 45% 45%2 網點銷售額 3 寫字間銷售百分比 100% 5% 5% 45% 45%4 寫字間銷售額 5 車位銷售百分比 100% 10% 15% 35% 40%6 車位銷售額 432 7 合計 稅金估算一、 稅金估算依據1） 項目繳納的營業(yè)稅及附加綜合稅率 %；順天大廈項目可行性研究報告422） 企業(yè)預交土地增值稅暫定為銷售收入的 %，待項目清盤后按增值的 30%計，多退少補。因此，初步的融資方案基本可行。 投資計劃依據投資估算的依據及說明與總投資估算結果，結合項目進度計劃，可以得到項目投資計劃，如附表 1 所示：項目總投資的具體來源包括：1） 自有資金：4000 萬元，第一年全部投入；2） 銀行金融機構貸款：根據項目進展向銀行金融機構貸款；（年利率 %）3） 房地產預售。對于“順天大廈”項目及工期而言，上述兩項費用根據估算大概為總投資的%。三、 建設期利息根據金融機構現(xiàn)行 13 年期限的貸款政策，貸款年利率取 %。二、 銷售費用由于沈陽市公建類房地產市場的競爭日趨激烈， “順天大廈”項目也應采取科學的營銷策略、有效的營銷手段，進而在市場上贏得主動。 園區(qū)配套費包括園區(qū)內場地平整、路面、軟制環(huán)境及硬制環(huán)境建設等相關費用，大約為300 元/平方米。 前期費用順天大廈項目的主要前期工作費用，包括政府收費、社會費用等兩大部分，其中政府收費包括工程定額編制測定費、建設工程質量監(jiān)督費、規(guī)劃服務費、衛(wèi)生設施審查費等；社會費用包括勘察規(guī)劃設計費、工程監(jiān)理費和建筑工程保險費等，大約為每平方米建筑面積 110 元。順天大廈項目可行性研究報告388 投資估算與資金籌措 土地費用本項目共占土地面積 平方米，土地用途為商業(yè)，以出讓方式取得，取得土地過程所支付的費用包括土地使用權出讓金、動遷及安置補助費、契稅及其他費用，按照目前沈陽市土地出讓的基本制度及公司實際投入情況，可確定此項費用約為 5020 元/平方米。二、 運營期：通風、空調系統(tǒng)制冷機設備選用低噪聲設備，對電機、水泵、風機等設備采取隔聲、吸聲、減振降噪措施，對噪聲較大環(huán)節(jié)建設隔聲機房。 聲環(huán)境保護措施一、 建設期：本建設項目的施工是露天施工，具有流動性和間歇性較強的特點，施工過程中優(yōu)先采用低噪聲機械設備，嚴禁使用明顯老化或擬淘汰的設備，同時，對各施工環(huán)節(jié)中噪聲較強的設備采取局部吸聲、隔聲降噪措施，建設臨時隔聲屏障以達到降噪效果。 水環(huán)境保護措施一、 建設期：對于施工過程中的水環(huán)境進行實施監(jiān)控和保護，對施工填、挖方時堆積的揚土、揚塵等影響水土環(huán)境的施工廢料及時進行簡易的綠化措施，以保持水土狀況和綠化環(huán)境。針對本項目的建設期和運營期將對環(huán)境可能產生的影響，制定以下措施加以控制。在項目運營期，固體廢棄物主要是生活垃圾。表 《中華人民共和國污水綜合排放標準》一級標準污染物 懸浮物 化學需氧物 動植物油 元素磷上限（mg/L） 100 60 20 二、 對水環(huán)境的影響分析水環(huán)境的影響主要通過對建筑范圍內地面水域及功能、工程的施工方案、生活服務區(qū)的位置及規(guī)模、本項目地表適流方位及現(xiàn)有水污染排放源的調查，取樣測試有害成分含量，決定排出污水是否處理，并提出處理措施或建議。項目施工期噪聲污染來源于推土機、挖掘機、打樁機、空壓機、攪拌機、風鎬、振搗機、電鋸等施工機械產生的機械噪聲，施工機械的噪聲特點是持續(xù)時間長，強度高，其瞬時噪聲值可達 89120 分貝，這些突發(fā)態(tài)非穩(wěn)態(tài)噪聲源將對周圍環(huán)境產生的影響可達到嚴重負影響程度。而運營期的聲環(huán)境應執(zhí)行 GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》1 類標準。而本項目投入使用后會產生一定量氣體污染物，在運營期會產生空氣環(huán)境污染。順天大廈項目可行性研究報告34表 環(huán)境空氣質量標準（二級標準）濃度限值（mg/m3）污染物年平均 日平均 1 小時平均TSP —SO2 CO — NO2 二、 空氣環(huán)境的影響本項目建設期的主要空氣污染來自于土建工程施工引起的揚塵污染。表 環(huán)境影響矩陣分析表工程階段環(huán)境項目 工程活動 影響因子建設期 運營期施工作業(yè) 揚塵 ■空氣環(huán)境綠化工程 景觀、減少污染 ○ □施工作業(yè) 施工機械噪聲 ■聲環(huán)境空調系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)噪聲 設備噪聲 ● ▲施工作業(yè) 施工排水 ▲水環(huán)境日常工作 生活排水、綜合排水 ▲施工作業(yè) 建材垃圾 ▲固體廢棄物 日常工作 生活垃圾、綜合垃圾 ▲注：□ 為嚴重正影響、 ○為中等正影響、△為輕度正影響■為嚴重負影響、●為中等負影響、▲為輕度負影響由上表可以看出，項目的建設對環(huán)境的影響主要是建設期的揚塵、噪聲和建材垃圾。根據本項目的性質、內容及規(guī)模，首先識別出工程實施后對區(qū)域環(huán)境產生影響的因素，這些因素主要體現(xiàn)項目施工過程和投入使用后兩個階段中。順天大廈項目可行性研究報告337 環(huán)境影響評價 環(huán)境影響范圍與影響因素本項目對周邊的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在社會環(huán)境、生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境三個方面。 防雷措施在建筑物女兒墻上用 Φ 鍍鋅園鋼做避雷帶，利用建筑物周邊構造柱內兩根主筋做引下線，利用建筑物樁基做接地裝置。 設計節(jié)能措施合理的開間設計，享受自然采光 采暖節(jié)能措施建筑采用低溫熱水地面輻射采暖系統(tǒng)。 建材節(jié)能措施“順天大廈” ，通體透明玻璃窗，采用透光率高，反射率低的玻璃，減少對周圍環(huán)境的光污染，降低熱輻射通過量，使大廈保溫節(jié)能。 生態(tài)節(jié)能措施綠色生態(tài)辦公，縮寫 EOD，它是一種健康、環(huán)保、生態(tài)、綠色的具有生命力的新型商務辦公模式。4） 根據燈具光學特性，選用無眩光的高效燈具。2） 在滿足顯色性要求的基礎上采用高效光源。 建筑標準根據《民用建筑節(jié)能設計標準》 （JGJ2695） ，居住建筑節(jié)能 50%，其中建筑物承擔 30%，在外墻、屋頂、窗等圍護結構傳熱系數上嚴格控制，構造上減少冷橋，加強窗氣密性，以利達到節(jié)能指標要求。7） 當煤氣泄露時報警探測器報警，聯(lián)動關閉煤氣閥。5） 自動迫降電梯至首層，供消防人員待用。3） 應急疏散指示標志燈自動點燃。三、 聯(lián)動功能當火災時感煙探測器、感溫探測器、消火栓報警開關、水充批示器、壓力開關動作向消防中心報警，經自動識別確認后，聯(lián)動系統(tǒng)發(fā)生執(zhí)行予設程序指令：1） 火災時，在消防中心手動、自動啟動消防泵、噴灑泵滅火。 電氣消防一、 火災自動報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)組成由火災報警控制器，聯(lián)動控制器、消防專用電話機箱、消防廣播機柜及感煙探測器，感溫探測器、消火栓報警開關、手動報警開關、編碼模塊、控制模塊、煤氣泄漏報警探測器等組成。 暖通防火系統(tǒng)送風（兼補風）系統(tǒng)，排風（兼排煙）系統(tǒng)，出機房總管設防火閥，風道采用鍍鋅鐵皮制作，保溫材料采用超細玻璃棉板，內走道排煙按 60m3/㎡?h 計算排煙量，地下車庫排煙按 6 次/h 計算排煙量，按 5 次/h 計算補風量。七、 滅火器配置按輕危險級配置，配置基準 3A/具，最大保護面積 20㎡/A；均采用手提式磷酸銨鹽型滅火器，地下車庫按中危險級配置，采用推車式磷酸銨鹽型滅火器，每具25Kg 裝。五、 自動噴水滅火系統(tǒng)采用濕式滅火系統(tǒng)，設于地下停車場等。為滿足足上部幾層消火栓的工作壓力，在頂層水箱間分別設消火栓增壓泵（一用一備）和增壓罐。消火栓栓口工作壓力大于 時，采用減壓消火栓。四、 供水系統(tǒng)系統(tǒng)分為高低兩個區(qū)，頂層分別設有效容積為 18m3 的消防水箱，以儲備消防初期用水。三、 高層住宅用水量標準：室內 201/S；室外 150/S。 （本區(qū)內高層建筑最大的室外消防用水量為 301/S，故本工程的室外消防用水量按 301/S 考慮） 。 3．消防給排水一、 室外消防給水本項目室外消防用水按同一時間內的火災次數和一次滅火用水量確定，主要道路均設消火栓，消火栓間距為 150m。本工程高層建筑與網點之間設有防火墻等防火分隔設施。地下公共停車場屬于 II 類停車場，停車場耐火等級為一級。二、 消防車道三、 人員疏散 建筑消防一、 編制依據以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車庫、修車庫、停車場設計規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據。三、 公寓本工程公寓用氣為每單元設一引入管；每戶設一塊煤氣表，采用外入戶方式，高層設減壓閥，經計算公寓用氣量為 275m3/h。園區(qū)內設置周界防范系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、閉路電視臨近系統(tǒng)。三、 系統(tǒng)設置高層公寓設置電話、寬帶網、有線電視、可視對講、家庭安全技術防范系統(tǒng)。順天大廈項目可行性研究報告27七、 電氣照明系統(tǒng)網點照明：300500LX 高效節(jié)能熒光燈動力機房：100LX 工廠燈變電所：150LX 高效節(jié)能熒光燈樓梯間：50LX 白熾燈或節(jié)能熒光燈 電訊一、 設計依據沈陽市規(guī)劃局《沈陽住宅區(qū)控詳規(guī)劃條件》以及國家現(xiàn)行有關規(guī)范及標準。各級負荷的配電措施均滿足《民用建筑電氣設計規(guī)范》等相關電氣專業(yè)設計規(guī)范。低壓柜采用 GGD 型開關柜、柜內開關采用框架、朔殼系列斷路器?？紤]噪聲等原因，變電所應設在地下車庫，不宜設在高層地下室，網點的供電是引自其地下變電所。電源由該地區(qū)66KV 市政變電所采用電力電纜埋地引入開閉所。 供電一、 編制說明編制內容包括電力變配電系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、保護接地系統(tǒng)、火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)。設備用房機械送、排風系統(tǒng)。車庫排風下部排總風量的 2/3，上部排總風量的 1/3。四、 地下車庫地下車庫設置機械送風（兼火災補風）系統(tǒng)；同時設置機械排風（兼火災排煙）系統(tǒng)。三、 公寓本建筑公寓為每戶分戶供暖，每戶供回水支管由分戶表箱引入室內，供回水管均安裝鎖閉閥，回水支管設置冷熱型熱計量表。 供熱一、 編制依據建設單位提供的控規(guī)指標；暖通專業(yè)提供的熱負荷；《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 、 《鍋爐房設計規(guī)范》及有關規(guī)范。園區(qū)內設單獨的雨水管道。各建筑內均設專用排水通氣管。三、 生活排水園區(qū)內采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)生活污水系統(tǒng)：排水量按生活用水量的 90%計算。順天大廈項目可行性研究報告25用水量標準及用水量公寓：200L/人?d，小時變化系數：；商業(yè)網點：15L/㎡?營業(yè)面積，小時變化系數：15； 綠化用水：㎡，灑水時間按 8 小時計；道路、廣場用水：25L/㎡，灑水時間按 8 小時計；未預見水量：按最高日用水量的 10%計；給水系統(tǒng)均采用微機變頻調整供水。水泥砂漿：M5，M10 給水排水一、 編制依據建筑、總圖、采暖通風等專業(yè)提供的條件；給水排水專業(yè)有關的設計規(guī)范。三、 主要結構材料選用混凝土： C25～C30鋼筋： Ⅰ（φ）Ⅱ（φ）級 HRB400Mpa 新Ⅲ級鋼 (推薦使用)。而對框架梁盡量減少高度，力避剛度過大，并加強約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計算配筋。7） 結構設計電算軟件采用三維建筑結構分析程序，Satwe。本工程按抗震設防烈度 7 度設計。附樓地下一層為地下車庫，與主樓地下一層相同，設三個獨立入口，電梯直接可從地下一層直達頂層。二、 室內廚、衛(wèi)功能設置公寓層每個獨立單元預留室內衛(wèi)生間、通風換氣管道及上下水管道，寫字間層設置公用衛(wèi)生間；公寓層每個獨立單元劃分出廚房區(qū)域，不設管道煤氣；順天大廈項目可行性研究報告23每層防火通道前廳，設立為樓層的公共吸煙區(qū)。主入口設在南面，臨航空街；地下停車場入口設于主樓東端。四、 靜音設計選用低噪音設備，并采用減震基礎，在各類機房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內片為低輻射玻璃，具有良好的熱工性能，防止外來噪音干擾及光污染。二、 外立面色系以冷色調通透感強的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達到穩(wěn)重、高檔的效果。順天大廈項目可行性研究報告22五、 精裝房交房標準（待確定后編制交房手冊）隔音天花吊頂，高級木地板，墻面乳膠漆、藝術照明燈、高級開關（品牌） ；