【正文】 防雷措施在建筑物女兒墻上用 Φ 鍍鋅園鋼做避雷帶，利用建筑物周邊構(gòu)造柱內(nèi)兩根主筋做引下線，利用建筑物樁基做接地裝置。 采暖節(jié)能措施建筑采用低溫?zé)崴孛孑椛洳膳到y(tǒng)。用水設(shè)備均選用國(guó)家有關(guān)部門推薦使用的節(jié)能產(chǎn)品。綠色的草坪、綠色的屋頂花園、綠色的大堂中庭、綠色的生活空間……踏入“順天?聯(lián)創(chuàng)商務(wù)廣場(chǎng)” ，便是撲面而來的盎然綠意。在主樓屋頂、附樓屋頂建造屋頂花園。 生態(tài)節(jié)能措施綠色生態(tài)辦公，縮寫 EOD，它是一種健康、環(huán)保、生態(tài)、綠色的具有生命力的新型商務(wù)辦公模式。4） 根據(jù)燈具光學(xué)特性，選用無眩光的高效燈具。2） 在滿足顯色性要求的基礎(chǔ)上采用高效光源。 建筑標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （JGJ2695） ，居住建筑節(jié)能 50%，其中建筑物承擔(dān) 30%，在外墻、屋頂、窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴(yán)格控制，構(gòu)造上減少冷橋，加強(qiáng)窗氣密性，以利達(dá)到節(jié)能指標(biāo)要求。7） 當(dāng)煤氣泄露時(shí)報(bào)警探測(cè)器報(bào)警，聯(lián)動(dòng)關(guān)閉煤氣閥。5） 自動(dòng)迫降電梯至首層，供消防人員待用。3） 應(yīng)急疏散指示標(biāo)志燈自動(dòng)點(diǎn)燃。三、 聯(lián)動(dòng)功能當(dāng)火災(zāi)時(shí)感煙探測(cè)器、感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開關(guān)、水充批示器、壓力開關(guān)動(dòng)作向消防中心報(bào)警，經(jīng)自動(dòng)識(shí)別確認(rèn)后，聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)發(fā)生執(zhí)行予設(shè)程序指令：1） 火災(zāi)時(shí)，在消防中心手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)消防泵、噴灑泵滅火。該系統(tǒng)采用總線制報(bào)警、總線制聯(lián)動(dòng)方式，對(duì)于直接參與滅火的消防泵、噴灑泵、加壓水泵等重要設(shè)備在消防中心設(shè)置直接手動(dòng)控制按鈕。 電氣消防一、 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)組成由火災(zāi)報(bào)警控制器，聯(lián)動(dòng)控制器、消防專用電話機(jī)箱、消防廣播機(jī)柜及感煙探測(cè)器，感溫探測(cè)器、消火栓報(bào)警開關(guān)、手動(dòng)報(bào)警開關(guān)、編碼模塊、控制模塊、煤氣泄漏報(bào)警探測(cè)器等組成。 暖通防火系統(tǒng)送風(fēng)（兼補(bǔ)風(fēng)）系統(tǒng)，排風(fēng)（兼排煙）系統(tǒng)，出機(jī)房總管設(shè)防火閥，風(fēng)道采用鍍鋅鐵皮制作，保溫材料采用超細(xì)玻璃棉板，內(nèi)走道排煙按 60m3/㎡?h 計(jì)算排煙量，地下車庫排煙按 6 次/h 計(jì)算排煙量，按 5 次/h 計(jì)算補(bǔ)風(fēng)量。七、 滅火器配置按輕危險(xiǎn)級(jí)配置，配置基準(zhǔn) 3A/具，最大保護(hù)面積 20㎡/A；均采用手提式磷酸銨鹽型滅火器，地下車庫按中危險(xiǎn)級(jí)配置，采用推車式磷酸銨鹽型滅火器，每具25Kg 裝。水流指示器前設(shè)信號(hào)閥。采用直立型噴頭。供水系統(tǒng)，系統(tǒng)不分區(qū)，設(shè)溫式報(bào)警閥三組。五、 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)采用濕式滅火系統(tǒng)，設(shè)于地下停車場(chǎng)等。為滿足足上部幾層消火栓的工作壓力，在頂層水箱間分別設(shè)消火栓增壓泵（一用一備）和增壓罐。消火栓栓口工作壓力大于 時(shí)，采用減壓消火栓。四、 供水系統(tǒng)系統(tǒng)分為高低兩個(gè)區(qū)，頂層分別設(shè)有效容積為 18m3 的消防水箱，以儲(chǔ)備消防初期用水。三、 高層住宅用水量標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi) 201/S；室外 150/S。 （本區(qū)內(nèi)高層建筑最大的室外消防用水量為 301/S，故本工程的室外消防用水量按 301/S 考慮） 。 3．消防給排水一、 室外消防給水本項(xiàng)目室外消防用水按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定，主要道路均設(shè)消火栓，消火栓間距為 150m。防煙分區(qū)；防煙分區(qū)的面積不超過 500㎡，并且不跨越防火分區(qū)。所有設(shè)在防火墻上的門均為耐火極限不低于 的甲級(jí)防火門或設(shè)加密噴淋的防火卷簾（丙級(jí)防火門） 。每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上安全出口，并有 1 個(gè)或 1 個(gè)以上能直通室外的安全出口。本工程高層建筑與網(wǎng)點(diǎn)之間設(shè)有防火墻等防火分隔設(shè)施。地下公共停車場(chǎng)屬于 II 類停車場(chǎng)，停車場(chǎng)耐火等級(jí)為一級(jí)。 建筑消防一、 編制依據(jù)以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。二、 消防車道在總平面布置中，依據(jù)沈陽規(guī)劃局控詳文件和現(xiàn)行消防規(guī)范的規(guī)定，在滿足建筑及防火間距的前提下，結(jié)合具體的建筑形式設(shè)計(jì)消防通道，高層建筑的底邊至少有一個(gè)長(zhǎng)邊或周邊長(zhǎng)度的 1/4 且不小于一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度落地，滿足撲救面的要求。管道材料為室外采用鑄鐵管，室內(nèi)采用鍍鋅水煤氣輸送鋼管。四、 外網(wǎng)區(qū)內(nèi)煤氣管線采用直埋敷設(shè)枝狀布置。 煤氣一、 編制依據(jù)1） 建設(shè)單位提供的煤氣性質(zhì)2） 建設(shè)單位提供的控規(guī)3） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范二、 編制內(nèi)容建設(shè)單位提供煤氣性質(zhì)為低壓，中壓天然氣，熱值為 70008000kcal/m3。并視實(shí)采取多表遠(yuǎn)傳計(jì)量和控制技術(shù)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)通信、有線電視及寬帶網(wǎng)線纜穿 PVC 管或雙波紋尼龍管，統(tǒng)一敷設(shè)在通信綜合管道路由內(nèi)。二、 總圖外線建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。對(duì)于特別重要負(fù)荷則增設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組或不間斷電源系統(tǒng)作為備用電源。六、 負(fù)荷級(jí)別的確定及配電本工程中，用于消防泵、噴灑泵、排煙機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、消防中心設(shè)備及應(yīng)急照明裝置等負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷；電梯、生活水泵及地下室照明等負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷；公寓的照明及高層建筑的普通動(dòng)力設(shè)備和照明裝置等負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。五、 設(shè)備選型開閉所及各變電所 10KV 中壓設(shè)備采用 HXGN 型封閉式金屬鎧裝開關(guān)柜，交流操作。四、 變電所的設(shè)置高層公寓的供電采用地下局自維變電所一座，容量為 5，000KVA。二、 用電指標(biāo)高層：15KW/ 戶三、 電源本工程擬在園區(qū)內(nèi)設(shè)置 1 處 20KV 開閉所總?cè)萘繛?5，000KVA 。按 4 次/h 換氣計(jì)算風(fēng)量。五、 地下設(shè)備用房設(shè)置機(jī)械循環(huán)水平串聯(lián)式采暖系統(tǒng)。地下車庫排風(fēng)（排煙）按 6 次/h 計(jì)算風(fēng)量，按 5 次 /h 計(jì)算送風(fēng)（補(bǔ)風(fēng)）量?？梢苑謶艨刂疲謶粲?jì)量收費(fèi)。二、 編制內(nèi)容在地下一層設(shè)供熱換熱站，供本區(qū)及停車場(chǎng)用熱，熱水溫度為 60/50℃。高層建筑屋面雨水內(nèi)排，與道路雨水一同排入?yún)^(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)，最后排入市政雨水管網(wǎng)。雨水系統(tǒng)：設(shè)計(jì)重視期為 1 年，設(shè)計(jì)降雨歷為 15min。園區(qū)內(nèi)各個(gè)建筑的生活污水經(jīng)過化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。高層公寓：給水分為高、中、低三個(gè)區(qū)，每區(qū)控制壓力不超過 ，超壓部分設(shè)減壓閥。二、 生活給水在地下室設(shè)生活及消防儲(chǔ)水池以及消防生活泵房，設(shè)高低區(qū)消火栓泵各兩臺(tái)（一用一備） ，自動(dòng)噴灑泵兩臺(tái)（一用一備） ，高中低區(qū)生活泵各兩臺(tái)（每區(qū)一用一備） ，以生活及消防的需要。焊條： E43 型 E50 型鋼板及型鋼： A3填充墻：多孔磚。二、 基礎(chǔ)選型根據(jù)地勘報(bào)告，基礎(chǔ)采用地下箱型基礎(chǔ)。 技術(shù)措施一、 抗震要求為達(dá)到國(guó)家抗震規(guī)范的要求， （即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則） ，體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭(zhēng)達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對(duì) L0/h4 的柱采用箍筋全長(zhǎng)加密，鋼筋接頭采用焊接。5） 地面粗糙度 B 類 6） 體型系數(shù) Us=二、 主要活荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）：1） 辦公室 ㎡2） 住宅衛(wèi)生間、廚房 ㎡3） 住宅及陽臺(tái) ㎡4） 上人屋面 ㎡5） 非上人屋面 ㎡三、 國(guó)家規(guī)范、規(guī)程1） 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GB500092022)2） 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500112022)3） 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500072022)4） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500102022)5） 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500032022)6） 本工程地上主樓采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí)為三級(jí)。 設(shè)計(jì)依據(jù)一、 自然條件1） 基本風(fēng)壓 ㎡2） 基本雪壓 ㎡3） 土壤標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度（自天然地面下）4） 沈陽市抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本加速度為 。三、 主體樓與附樓地下一層利用主樓地下一層設(shè)立物業(yè)辦公室、設(shè)備間。每層商務(wù)樓層面積約為 889 平方米，標(biāo)準(zhǔn)層使用率在為 70％以上。 樓層功能設(shè)計(jì)一、 商務(wù)樓層規(guī)劃商住樓首層入口大堂層高 米（二層） ，標(biāo)準(zhǔn)層高為 米。三、 外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條） 。 外觀形象一、 外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個(gè)單元外立面保證整體風(fēng)格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨(dú)特性，從而達(dá)到相互獨(dú)立而又整體協(xié)調(diào)的效果。四、 清水房交房標(biāo)準(zhǔn)地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂；隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻；潔具預(yù)留客戶自裝。電梯間內(nèi)地面采用優(yōu)質(zhì)花崗巖，墻面采用優(yōu)質(zhì)大理石，電梯廳吊頂主要以不銹鋼及玻璃為主，配發(fā)光燈槽；商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)層地面為優(yōu)質(zhì)大理石，墻面為高能環(huán)保涂料，所有樓層電梯間均采用大理石門套，頂棚造型吊頂；地下一層電梯廳吊頂為輕鋼龍骨石膏板，刷白色乳膠漆。大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一、 大堂裝修/門柱地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。三、 功能分區(qū)設(shè)計(jì)廣場(chǎng)以入場(chǎng)的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道路、水景、樹木以及草地營(yíng)造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。二、 道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計(jì)在西面，保證了人流和物流路線的明確分開，路線清晰。在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨滂江街。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。十四層主體樓規(guī)劃為：114 商務(wù)公寓，地下一層為停車場(chǎng)。二、 建筑高度共 14 層。 把握銷售黃金周在上市推廣一個(gè)月后，對(duì)銷售情況進(jìn)行分析，把握五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)放假長(zhǎng)達(dá) 10天的假期，爭(zhēng)取積累更多的準(zhǔn)客戶。 辦公、商鋪聯(lián)動(dòng)銷售體現(xiàn)辦公、商鋪的整體聯(lián)動(dòng)，而不是割裂開來推廣；充分利用這兩類物業(yè)各自的優(yōu)勢(shì)，起到相互促進(jìn)的作用。 把握入市時(shí)機(jī)市場(chǎng)上公建立項(xiàng)的商務(wù)廣場(chǎng)，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因?yàn)橘?gòu)買商務(wù)廣場(chǎng)的客群不同于購(gòu)買私宅，其選擇周期相對(duì)較長(zhǎng)，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)買，存在租房公約的合同時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃，先期納入計(jì)劃就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。市場(chǎng)預(yù)期良好，爭(zhēng)取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至 6800 元/平方米左右。 價(jià)格定位說明以上定價(jià)在分析了近沈陽市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。 價(jià)格定位通過區(qū)域地緣性項(xiàng)目的價(jià)格可接受度調(diào)查，可行性市場(chǎng)定位價(jià)格：1） 寫字間全程均價(jià) 6150 元/平方米；2） 底商均價(jià) 12500 元/平方米；3） “順天大廈”屬小高層商務(wù)樓，同一面積區(qū)間、同一位置差價(jià)不宜過大，樓層差相對(duì)減?。ńㄗh位置差、樓層差 5080 元/平方米） 。 共享管理一、 設(shè)備共享樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視機(jī)；二、 辦公場(chǎng)所共享會(huì)議室、接待室、演示室、茶水間；三、 部門共享秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候 24 小時(shí)輪班） ；四、 單元生活獨(dú)立滿足現(xiàn)代都市生活方式對(duì)公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡(jiǎn)單配備。整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。三、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理“順天大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動(dòng)；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。同時(shí)對(duì)“順天大廈”進(jìn)行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。順天物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心” 。主要職能：1） 負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)；2） 負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)；3） 負(fù)責(zé)大中小型會(huì)議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度；4） 負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理；5） 負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。八、 購(gòu)房目的70%以上為自己辦公；另有部分投資客購(gòu)買后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。六、 區(qū)域分布工作區(qū)域在大東區(qū)將占到 50%左右，沈河區(qū)占 30%左右，其他城區(qū) 20%。交通位置是購(gòu)房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價(jià)位低（包括首付/月供/物業(yè)費(fèi)） ，第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位/員工餐廳/ 空調(diào)） ，第五技術(shù)指標(biāo)（使用率/層高）及物業(yè)管理。80 萬之間，其中以 1015 萬元居多。三、 文化 /年齡大學(xué)?？瞥潭染痈撸浯问谴髮Ｎ幕c大學(xué)本科不分上下；2835 歲為主，3545 歲為輔。D 類──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機(jī)構(gòu)；E 類──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司；F 類──證券金融系統(tǒng)、商會(huì)組織、出國(guó)留學(xué)組織等；G 類──裝修公司、裝飾公司及其他。 客戶屬性分析一、 行業(yè)屬性取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。五、 風(fēng)險(xiǎn)投資者一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對(duì)項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。四、 跨國(guó)公司或大型公司代表處實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并有長(zhǎng)期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)便能最終觸動(dòng)其投資決策。二、 一般投資者偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。 客戶類型分類一、 初創(chuàng)業(yè)者有短期及長(zhǎng)期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。這里，針對(duì)兩種的心理：5） 引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營(yíng)模式，準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買家雙贏的局面。3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不