【正文】 地下公共停車(chē)場(chǎng)屬于 II 類(lèi)停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)場(chǎng)耐火等級(jí)為一級(jí)。 建筑消 防 一、 編制依據(jù) 以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。 二、 消防車(chē)道 在總平面布置中，依據(jù)沈陽(yáng)規(guī)劃局控詳文件和現(xiàn)行消防規(guī)范的規(guī)定，在滿足建筑及防火間距的前提下，結(jié)合具體的建筑形式設(shè)計(jì)消防通道，高層建筑的底邊至少有一個(gè)長(zhǎng)邊或周邊長(zhǎng)度的 1/4 且不小于一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度落地，滿足撲救面的要求。管道材料為 室外采用鑄鐵管，室內(nèi)采用鍍鋅水煤氣輸送鋼管。 四、 外網(wǎng) 區(qū)內(nèi)煤氣管線采用直埋敷設(shè)枝狀布置。 煤氣 一、 編制依據(jù) 1） 建設(shè)單位提供的煤氣性質(zhì) 2） 建設(shè)單位提供的控規(guī) 3） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范 二、 編制內(nèi)容 建設(shè)單位提供煤氣性質(zhì)為低壓，中壓天然氣，熱值為 70008000kcal/m3。并視實(shí)采取多表遠(yuǎn)傳計(jì)量和控制技術(shù)。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)通信、有線電視及寬帶網(wǎng)線纜穿 PVC 管或雙波紋尼龍管，統(tǒng)一敷設(shè)在通信綜合管道路由內(nèi)。 二、 總圖外線 建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開(kāi)發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。 對(duì)于特別重要負(fù)荷則增設(shè)柴油發(fā)電機(jī)組或不間斷電源系統(tǒng)作為備用電源。 六、 負(fù)荷級(jí)別的確定及配電 本工程中，用于消防泵、噴灑泵、排煙機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、消防中心設(shè)備及應(yīng)急照明裝置等負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷；電梯、生活水泵及地下室照明等負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷； 公寓的照明及高層建筑的普通動(dòng)力設(shè)備和照明裝置等負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。 五、 設(shè)備選型 開(kāi)閉所及各變電所 10KV中壓設(shè)備采用 HXGN 型封閉式金屬鎧裝開(kāi)關(guān)柜，交流操作。 四、 變電所的設(shè)置 高層 公寓 的供電采用地下局自維變電所一座 ， 容量為 5， 000KVA。 二、 用電指標(biāo) 高層： 15KW/戶 三、 電源 本工程擬在園區(qū)內(nèi)設(shè)置 1 處 20KV 開(kāi)閉所總?cè)萘繛?5， 000KVA。按 4 次 /h換氣計(jì)算風(fēng)量。 五、 地下設(shè)備用房 設(shè)置機(jī)械循環(huán)水平串聯(lián)式采暖系統(tǒng)。 地下車(chē)庫(kù)排風(fēng)（排煙）按 6 次 /h計(jì)算風(fēng)量，按 5 次 /h計(jì)算送風(fēng)（補(bǔ)風(fēng)）量?？梢苑謶艨刂疲謶粲?jì)量收費(fèi)。 二、 編制內(nèi)容 在地下一層設(shè)供熱換熱站，供本區(qū)及停車(chē)場(chǎng)用熱，熱水溫度為 60/50℃ 。高層建筑屋面雨水內(nèi)排，與道路雨水一同排入?yún)^(qū)內(nèi)雨水管網(wǎng)，最后排入市政雨水管網(wǎng)。 雨水系統(tǒng) ： 設(shè)計(jì)重視期為 1 年，設(shè)計(jì)降雨歷為 15min。園區(qū)內(nèi)各個(gè)建筑的生活污水經(jīng)過(guò)化糞池處理后，排入市政污水管網(wǎng)。 高層 公寓 ：給水分為高、中、低三個(gè)區(qū)，每區(qū)控制壓力不超過(guò) ，超壓部分設(shè)減壓閥。 二、 生活給水 在地下室設(shè)生活及消防儲(chǔ)水池以及消防生活泵房，設(shè)高低區(qū)消火栓泵各兩臺(tái)（ 一順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 用一備），自動(dòng)噴灑泵兩臺(tái)（一用一備），高中低區(qū)生活泵各兩臺(tái)（每區(qū)一用一備），以生活及消防的需要。 焊條： E43 型 E50 型 鋼板及型鋼： A3 填充墻：多孔磚。 二、 基礎(chǔ)選型 根據(jù)地勘報(bào)告，基礎(chǔ)采用 地下箱型基礎(chǔ) 。 技術(shù)措施 一、 抗震要求 為達(dá)到國(guó)家抗震規(guī)范的要求，（即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則），體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭(zhēng)達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對(duì) L0/h4 的柱采用箍筋全長(zhǎng)加密，鋼筋接頭采用焊接。 5） 地面粗糙度 B 類(lèi) 6） 體型系數(shù) Us= 二、 主要活荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）： 1） 辦公室 ㎡ 2） 住宅衛(wèi)生間、廚房 ㎡ 3） 住宅及陽(yáng)臺(tái) ㎡ 4） 上人屋面 ㎡ 5） 非上人屋面 ㎡ 三、 國(guó)家規(guī)范、規(guī)程 1） 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GB500092021) 2） 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500112021) 3） 建 筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500072021) 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 4） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500102021) 5） 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500032021) 6） 本工程地上主樓采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí)為三級(jí)。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 方案 設(shè)計(jì) 依據(jù) 一、 自然條件 1） 基本風(fēng)壓 ㎡ 2） 基本雪壓 ㎡ 3） 土壤標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度（自天然地面下） 4） 沈陽(yáng)市抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本加速度為 。 三、 主體樓與附樓地下一層利用 主樓地下一層設(shè)立物業(yè)辦公室、設(shè)備間。 每層商務(wù)樓層面積約為 889 平方米，標(biāo)準(zhǔn)層使用率在為 70％以上。 樓層功能 設(shè)計(jì) 一、 商務(wù)樓層規(guī)劃 商住樓首層入口大堂層高 米（二層），標(biāo)準(zhǔn) 層高為 米。 三、 外立面材料 外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條）。 外觀形象 一、 外立面風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架；每個(gè)單元外立面保證整體 風(fēng)格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨(dú)特性，從而達(dá)到相互獨(dú)立而又整體協(xié)調(diào)的效果。 四、 清水房交房標(biāo)準(zhǔn) 地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂； 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻； 潔具預(yù)留客戶自裝。 電 梯間內(nèi)地面采用優(yōu)質(zhì)花崗巖，墻面采用優(yōu)質(zhì)大理石，電梯廳吊頂主要以不銹鋼及玻璃為主，配發(fā)光燈槽； 商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)層地面為優(yōu)質(zhì)大理石，墻面為高能環(huán)保涂料，所有樓層電梯間均采用大理石門(mén)套，頂棚造型吊頂； 地下一層電梯廳吊頂為輕鋼龍骨石膏板，刷白色乳膠漆。 大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門(mén)，兩側(cè)設(shè)安全門(mén)。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 一、 大堂裝修 /門(mén)柱 地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 三、 功能分區(qū)設(shè)計(jì) 廣場(chǎng)以入場(chǎng)的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道 路、水景、樹(shù)木以及草地營(yíng)造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。 二、 道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計(jì)在西面，保證了人流和物流路線的明確分開(kāi)，路線清晰。 在總平面的布置上， 主入設(shè)在西面，臨滂江街 。首層的可用出租面積全部利用為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用，也給基地周邊提供服務(wù)。 十四層主體樓規(guī)劃為： 114 商務(wù)公寓，地下一層為停車(chē)場(chǎng)。 二、 建筑高度 共 14 層。 把握銷(xiāo)售黃金周 在上市推廣一個(gè)月后，對(duì)銷(xiāo)售情況進(jìn)行分析，把握五 一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)放假長(zhǎng)達(dá) 10天的假期，爭(zhēng)取積累更多的準(zhǔn)客戶。 辦公、商鋪聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售 體現(xiàn)辦公、商鋪的整體聯(lián)動(dòng)，而不是割裂開(kāi)來(lái)推廣；充分利用這兩類(lèi)物業(yè)各自的優(yōu)勢(shì)，起到相互促進(jìn)的作用。 銷(xiāo)售安排 把握 入市時(shí)機(jī) 市場(chǎng)上公建立項(xiàng)的商務(wù)廣場(chǎng)，普遍采取銷(xiāo)售短平快的策略，首先是因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)商務(wù)廣場(chǎng)的客群不同于購(gòu)買(mǎi)私宅，其選擇周期相對(duì)較長(zhǎng)，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)，存在租房公約的合同 時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃，先期納入計(jì)劃就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。市場(chǎng)預(yù)期良好，爭(zhēng)取半年左右能夠結(jié)案，入住前均價(jià)將上浮至 6800 元 /平方米左右。 價(jià)格定位說(shuō)明 以上定價(jià)在分析了近沈陽(yáng)市的類(lèi)似樓盤(pán)的基礎(chǔ)上分析得出的。 價(jià)格定位 通過(guò)區(qū)域地緣性項(xiàng)目的價(jià)格可接受度調(diào)查，可行性市場(chǎng)定位價(jià)格： 1） 寫(xiě)字間 全程均價(jià) 6150 元 /平方米； 2） 底商均價(jià) 12500 元 /平方米； 3） “順天大廈”屬小高層商務(wù)樓，同一面積區(qū)間、同一位置差價(jià)不宜過(guò)大，樓層差相對(duì)減?。ńㄗh位置差、樓層差 5080 元 /平方米）。 共享管理 一、 設(shè)備共享 樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視機(jī)； 二、 辦公場(chǎng)所共享 會(huì)議室、接待室、演示室、茶水間； 三、 部門(mén)共享 秘書(shū)、接待員、外勤、行政（共享的部門(mén)全天候 24 小時(shí)輪班）； 四、 單元生活獨(dú)立 滿足現(xiàn)代都市生活方式對(duì)公務(wù)和生活空間 的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡(jiǎn)單配備。 整體樓宇建立“以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的消防體系。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 三、 樓宇的設(shè)施設(shè)備管理 “順天大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活動(dòng)；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。同時(shí)對(duì)“順天大廈”進(jìn)行整體形象塑造、宣傳推介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。 順天物業(yè)公司以專(zhuān)業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心”。主要職能： 1） 負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)； 2） 負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)； 3） 負(fù)責(zé)大中小型會(huì)議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度； 4） 負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理； 5） 負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 八、 購(gòu)房目的 70%以上為自己辦公；另有部分投資客購(gòu)買(mǎi)后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)售。 六、 區(qū)域分布 工作區(qū)域在大東區(qū)將占到 50%左右，沈 河區(qū)占 30%左右，其他城區(qū) 20%。交通位置是購(gòu)房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價(jià)位低（包括首付 /月供 /物業(yè)費(fèi)），第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車(chē)位 /員工餐廳 /空調(diào)），第五技術(shù)指標(biāo)（使用率 /層高）及物業(yè)管理。80 萬(wàn)之間，其中以 1015 萬(wàn)元居多。 三、 文化 /年齡 大學(xué)專(zhuān)科程度居高，其次是大專(zhuān)文化與大學(xué)本科不分上下； 2835 歲為主， 3545歲為輔。 D 類(lèi)──服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂(lè)行業(yè)機(jī)構(gòu)； E 類(lèi)──電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司； F 類(lèi)──證券金融系統(tǒng)、商會(huì)組織、出國(guó)留學(xué)組織等； G 類(lèi)──裝修公司、裝飾公司及其他。 客戶屬性分析 一、 行業(yè)屬性 取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。 五、 風(fēng)險(xiǎn)投資者 一種典型的急需出路的資金持 有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對(duì)項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。 四、 跨國(guó)公司或大型公司代表處 實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并有長(zhǎng)期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)便能最終觸動(dòng)其投資決策。 二、 一般投資者 偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有 優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 目標(biāo)客戶 客戶類(lèi)型分類(lèi) 一、 初創(chuàng)業(yè)者 有短期及長(zhǎng)期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開(kāi)支，又想有規(guī)模，夠體面。保值、升值是作為樓盤(pán)入市的必要條件。這里，針對(duì)兩種的心理： 5） 引入“整 合型商務(wù)樓”經(jīng)營(yíng)模式，準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶，與目標(biāo)客戶形成廣泛有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買(mǎi)家雙贏的局面。 3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)”。 定位闡述 1） 位置、地段和未 來(lái)升值是商務(wù)廣場(chǎng)宇租、售行為重要因素，“順天大廈”在該方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺(jué)沖擊力，能夠激發(fā)購(gòu)買(mǎi)和入主的沖動(dòng)。項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式，同時(shí)加入廚、衛(wèi)功能，兼顧生活所需。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題“順應(yīng)天意、聯(lián)合創(chuàng)利”。 “順天”取自《孟子?離婁上》“順天者存”。 同時(shí)要特別關(guān)注地緣甲級(jí)寫(xiě)字樓與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研單位的購(gòu)買(mǎi)力，有意識(shí)從區(qū) 域周邊各項(xiàng)目分流買(mǎi)家。 作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔寫(xiě)字樓外形象提升的要求。 從市場(chǎng)消化能力來(lái)看，銷(xiāo)售、租賃都會(huì)有 一定的空間。 注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)； 密切關(guān)注寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需、價(jià)格等情況； 保證資金鏈的連續(xù)性； 注意宏微觀及區(qū)域市場(chǎng)的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險(xiǎn)。 物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類(lèi)似高質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理； 學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)際知名品碑的統(tǒng)一招商、管理等； 把握機(jī)會(huì)做好宣傳，提高影響，突出該項(xiàng)目樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，以降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給予的寫(xiě)字樓的租售壓力。所以從理論上來(lái)看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。特別在劣勢(shì)威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。 四、 商業(yè) 貸款 政策調(diào)整 項(xiàng)目的公建屬性，給銷(xiāo)售過(guò)程中的銀行按揭?guī)?lái)局限，不利于銷(xiāo)售。 二、 商住樓有集中趨勢(shì) 全市的行政辦公樓盤(pán)、商務(wù)公寓樓盤(pán)項(xiàng)目大多處于地理位置優(yōu)越、保有量豐富的狀態(tài)。 寫(xiě)字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源的共享，“三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“順天大廈”確立了項(xiàng)目的整合優(yōu)勢(shì)?！绊樚齑髲B”是 “區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的建筑。 二、 項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流 “順天大廈”是具有高