【正文】 ..701 總 論 項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱：順天大廈項(xiàng)目地址：沈陽(yáng)市大東區(qū)總建筑面積：19160 平方米。其中：公寓及寫(xiě)字間約 11369 平方米，商鋪約為5091 平方米，地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房約 2660 平方米。建筑高度：15 層（含地下一層） 建設(shè)單位情況建設(shè)單位：沈陽(yáng)市宏建房屋開(kāi)發(fā)有限公司法人代表：王立祥資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)三級(jí)公司地址：遼寧省沈陽(yáng)市沈河區(qū)彩塔街 11 號(hào) 實(shí)踐大東區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃的需要在沈陽(yáng)市大東區(qū)“十一五”經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中指出：結(jié)合市府大路沿線餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)、東陵西路汽車貿(mào)易漸成規(guī)模和地鐵 1 號(hào)線出口處的潛在商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃發(fā)展具有商務(wù)休閑、金融中介、特色餐飲、購(gòu)物娛樂(lè)、汽車品牌貿(mào)易為特色的商業(yè)功能“東擴(kuò)軸” 。本項(xiàng)目處于地鐵 1 號(hào)線出口和內(nèi)環(huán)線交匯口，項(xiàng)目的實(shí)施實(shí)現(xiàn)了相關(guān)規(guī)劃的建設(shè)要求 協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要大東區(qū)是沈陽(yáng)民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過(guò)近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)械設(shè)計(jì)制造、生物制藥、儀器儀表和其他機(jī)械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是中國(guó)著名的航空發(fā)動(dòng)機(jī)制造基地、數(shù)控機(jī)床生產(chǎn)基地、輕型汽車生產(chǎn)基地。但是，大東區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以制造業(yè)為主，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)是第三產(chǎn)業(yè)漸成主流，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要的意義。 實(shí)現(xiàn)大東區(qū)“一帶三圈”規(guī)劃目標(biāo)的需要隨著沈陽(yáng)地鐵一號(hào)線進(jìn)入大東區(qū)，圍繞在這里設(shè)立的 3 個(gè)站位，大東區(qū)將推出“一帶三圈”的地鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架。其中“一帶”指大東區(qū)新的經(jīng)濟(jì)隆起帶。 “三圈”指，在地鐵一號(hào)線津橋站、滂江站、黎明文化宮站站口的周邊，半徑 500~700米的范圍內(nèi)，打造 3 個(gè)經(jīng)濟(jì)圈。本項(xiàng)目處于滂江站，依托一環(huán)路靠近城市中心區(qū)，商業(yè)較發(fā)達(dá)、居民密度較大、收入層次較高和交通便利的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展以行政辦公、金融保險(xiǎn)、信息產(chǎn)業(yè)、商務(wù)和商貿(mào)為主的、具有高科技含量的現(xiàn)代城市集群商業(yè)帶，拉動(dòng)和提升城市居民的生活消費(fèi)水平和消費(fèi)能級(jí)。1） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ，2022，國(guó)家計(jì)委以計(jì)辦投資[2022]15 號(hào)文件，中國(guó)電力出版社2） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） 》 ，2022，中國(guó)計(jì)劃出版社3） 《沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》4） 《沈陽(yáng)市城市總體規(guī)劃大綱（2022—2020 年） 》5） 國(guó)家、遼寧省及沈陽(yáng)市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件6） 《大東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2022 年） 》7） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額8） 沈陽(yáng)市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料9） 投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)10） 其他有關(guān)依據(jù)資料11） 項(xiàng)目批復(fù)文件表 順天大廈項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位一 建筑類1 總建筑面積 19160 ㎡2 占地面積 ㎡二 投資類1 項(xiàng)目投入總資金 萬(wàn)元 土地取得費(fèi)用 萬(wàn)元 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 園區(qū)配套費(fèi) 萬(wàn)元 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元2 資金籌措 萬(wàn)元 項(xiàng)目資本金 萬(wàn)元 銀行借款 萬(wàn)元 銷售收入投入 萬(wàn)元三 財(cái)務(wù)類1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%） 萬(wàn)元2 內(nèi)部收益率（稅后） % %3 靜態(tài)投資回收期（稅后） 年4 借款償還期 年“順天大廈”項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)總投資為 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總銷售收入為 萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。2 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 沈陽(yáng)市概況沈陽(yáng)是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽(yáng)為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)，分布著鋼鐵基地鞍山、煤炭基地?fù)犴?、化纖基地遼陽(yáng)、煤鐵基地本溪、石油基地盤錦、煤糧基地鐵嶺、電力基地阜新等 7 座百萬(wàn)人口以上的大型工商業(yè)城市，構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系特別緊密、市場(chǎng)容量巨大的城市群體，不僅可為工業(yè)企業(yè)提供豐富的礦產(chǎn)資源，而且還是一個(gè)購(gòu)買力極強(qiáng)的產(chǎn)品銷售市場(chǎng)。沈陽(yáng)市是中國(guó)交通最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐。以沈陽(yáng)為中心，至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東高速公路網(wǎng)已經(jīng)建成。距營(yíng)口港 200公里，距大連港 400 公里，可與世界 140 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的港口通航。連接山海關(guān)、大連、丹東、長(zhǎng)春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集于此，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是東北地區(qū)最大的樞紐機(jī)場(chǎng)，距大東區(qū) 20 公里。沈陽(yáng)東站坐落在區(qū)內(nèi)，101 條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。圖 沈陽(yáng)市在遼寧省的位置 大東區(qū)概況大東區(qū)位于沈陽(yáng)市東部，是沈陽(yáng)市市內(nèi)五城區(qū)之一。面積 平方公里，人口 63 萬(wàn)，是沈陽(yáng)市內(nèi)面積最大的城區(qū)。一、 交通條件大東區(qū)所在地沈陽(yáng)是中國(guó)交通最發(fā)達(dá)地區(qū)之一，也是東北地區(qū)最大的交通樞紐，已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)。公路：以沈陽(yáng)為中心，沈陽(yáng)至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。鐵路：沈陽(yáng)作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國(guó)首位。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長(zhǎng)春、哈爾濱等地 6 條鐵路干線匯集沈陽(yáng)，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。海運(yùn)：從沈陽(yáng)出發(fā)，2 小時(shí)可達(dá)營(yíng)口港，4 小時(shí)可達(dá)大連港，可與世界 140 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的港口通航?？者\(yùn)：沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是東北地區(qū)最大的樞紐機(jī)場(chǎng)。從沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)，25 分鐘可抵桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)。以桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)為基地的北方航空公司，已開(kāi)通國(guó)內(nèi)外航線 70 多條，可直達(dá)中國(guó)香港特別行政區(qū)和國(guó)內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國(guó)等國(guó)家。貨運(yùn)：沈陽(yáng)東站座落在大東區(qū)內(nèi)，101 條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達(dá)的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。沈陽(yáng)一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，沈陽(yáng)市東西快速干道 1/3 在大東區(qū)內(nèi)。二、 基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。沈海熱電廠提供充足的電力，進(jìn)行各項(xiàng)投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈陽(yáng)市前列。三、 居住條件大東區(qū)是沈陽(yáng)市最適合于居住的城區(qū)之一，南北兩條運(yùn)河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團(tuán)錦簇、樹(shù)木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開(kāi)發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是正在建設(shè)的大東廣場(chǎng)，是沈陽(yáng)市最大的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險(xiǎn)、高檔寫(xiě)字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)及生活用地可供開(kāi)發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。四?工業(yè)基礎(chǔ)大東區(qū)是當(dāng)前沈陽(yáng)市最具競(jìng)爭(zhēng)力的工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢(shì)企業(yè)，如沈陽(yáng)金杯客車制造有限公司、沈陽(yáng)黎明航發(fā)集團(tuán)、沈陽(yáng)華潤(rùn)壓縮機(jī)有限公司、沈陽(yáng)三洋空調(diào)有限公司、沈陽(yáng)東芝電梯有限公司、沈陽(yáng)金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。同時(shí)，還吸引了一大批國(guó)外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國(guó)通用公司、德國(guó)寶馬汽車公司、日本三菱自動(dòng)車工業(yè)株氏會(huì)社、沃爾瑪（中國(guó)）有限公司、美國(guó)泰克公司、日本豐田通商株氏會(huì)社、三洋電機(jī)有限公司和美國(guó)吉列公司等。大東區(qū)是沈陽(yáng)民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過(guò)近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)械設(shè)備制造、生物制藥、儀器儀表和其它機(jī)械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群。是全國(guó)最大的機(jī)械加工區(qū)，其境內(nèi)所產(chǎn)輕型客車占全國(guó)的市場(chǎng)份額達(dá) 50%以上，航空發(fā)動(dòng)機(jī)占全國(guó) 60%以上。大東區(qū)內(nèi)可置換的與需重新盤活的工業(yè)用地有 500 萬(wàn)平方米，水、煤、氣、電等工業(yè)用基礎(chǔ)設(shè)施完備，有相當(dāng)豐富的工業(yè)資源尚未得到充分利用。區(qū)內(nèi)有一所大學(xué)、兩個(gè)國(guó)家級(jí)研究所以及眾多的工業(yè)企業(yè)，培養(yǎng)和儲(chǔ)備了大量專業(yè)技術(shù)人才，以及一支專業(yè)素質(zhì)高、技術(shù)精湛的產(chǎn)業(yè)工人大軍。五、 人才資源大東區(qū)的勞動(dòng)力資源極為豐富，勞動(dòng)人口近 40 萬(wàn)，40 多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人 7000 多名。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 11 萬(wàn)余人，是沈陽(yáng)市科技人員最為集中、科技力量最強(qiáng)的園區(qū)之一。 項(xiàng)目位置東：現(xiàn)狀住宅住宅南：航空西路西：傍江街北：107 中學(xué) 項(xiàng) 目 位 置 圖 項(xiàng)目在沈陽(yáng)市大東區(qū)的位置 周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市內(nèi)環(huán)線交通干道的滂江街；北為沈陽(yáng)市重點(diǎn)初中 107 中學(xué)，正東為遼寧省重點(diǎn)中學(xué)沈陽(yáng)市第一高級(jí)中學(xué)；周邊有以“東逸花園”為首的等高檔生活社區(qū)；有“世紀(jì)聯(lián)華”大型商業(yè)賣場(chǎng)；西南面為距今已有百年歷史萬(wàn)泉公園，園區(qū)內(nèi)水面面積為 公頃，草木繁茂。項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。 即將建成地鐵提高了項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?xiàng)目地塊處于滂江街地鐵站南延長(zhǎng)線上。目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國(guó)際酒店，沒(méi)有大型的商場(chǎng)和高檔的寫(xiě)字樓，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五號(hào)線的交會(huì)點(diǎn)，未來(lái)的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿杞藤Q(mào)圈。 沈陽(yáng)發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無(wú)限想象空間根據(jù)沈陽(yáng)市的發(fā)展戰(zhàn)略，中捷友誼廠、礦山機(jī)械廠都將搬遷至鐵西新區(qū)，這就為地鐵滂江站提供了廣闊的空間。在這里將建設(shè)義烏沈陽(yáng)國(guó)際商貿(mào)城，義烏的商品將通過(guò)這里發(fā)往東北各地。同時(shí)，在地鐵滂江站東部將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)的賓館、高檔的寫(xiě)字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。 自然環(huán)境條件大東區(qū)位于沈陽(yáng)城區(qū)的東部和東北部，位于北溫帶亞洲季風(fēng)氣候區(qū)的北緣，屬受季風(fēng)影響的溫帶半濕潤(rùn)氣候。據(jù)氣象臺(tái) 1951 年至 1981 年累計(jì)，市內(nèi)區(qū)最高氣溫年平均為 ℃，最低氣溫年平均為 ℃，全年平均溫度為 ℃，極端最高氣溫℃，℃。市內(nèi)平均降雨量為 毫米，最多年降水量 毫米（1953 年） ，最少為 445 毫米（1965 年） ，降水日數(shù)歷年平均是 天，日最大降水量為 毫米（1973 年 8 月 21 日） ，霜期開(kāi)始于 10 上旬，結(jié)束于 4月下旬，平均 210 天左右，無(wú)霜期平均 155 天左右。其氣候主要特征是：冬寒時(shí)間較長(zhǎng)少雪，夏季時(shí)間較短多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。 工程地質(zhì)條件該地段地處渾河南岸二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 米。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。 基礎(chǔ)設(shè)施條件隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)、使用經(jīng)營(yíng)需要。表 項(xiàng)目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表類別 容量或管線直徑 備注電力 10KV 和 6KV 線路 可滿足二級(jí)符合要求集中供熱 惠天熱電 Φ1500 供熱管線給水 沈陽(yáng)東部水廠（李巴彥）供水管線電訊 可滿足 1000 中繼線燃?xì)?Φ800 的中壓和 Φ500 低壓管線3 市場(chǎng)分析隨著國(guó)家振興東北的提出，沈陽(yáng)是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，物資集散地，作為對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)反應(yīng)敏感的寫(xiě)字樓市場(chǎng)近幾年有了很大的發(fā)展。沈陽(yáng)市建設(shè)現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市的定位是寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的區(qū)域特征逐漸形成沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓現(xiàn)有項(xiàng)目主要分布于三個(gè)區(qū)域，即太原街商業(yè)區(qū)周邊，如總統(tǒng)大廈、中興商業(yè)大廈寫(xiě)字樓、海潤(rùn)國(guó)際等；市府廣場(chǎng)周邊，如方圓大廈、新基火炬大廈、沈陽(yáng)財(cái)富中心等；三好街及青年大街一帶，如華新國(guó)際大廈、中潤(rùn)國(guó)際、百腦匯資訊廣場(chǎng)等。也開(kāi)始出現(xiàn)了一些至少在價(jià)格上可以與發(fā)達(dá)城市高檔寫(xiě)字樓物業(yè)相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，如總統(tǒng)大廈，方圓大廈等幾個(gè)沈陽(yáng)市場(chǎng)上的頂級(jí)寫(xiě)字樓，年租金己達(dá)到1400 元/平米。而目前深圳市的頂級(jí)寫(xiě)字樓華潤(rùn)中心平均租金換算為年租金 1560 元/平方米，地標(biāo)性建筑地王大廈年租金也僅為 1200 元。當(dāng)然與全國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市比較的，沈陽(yáng)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是不成熟的。從同價(jià)位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的商務(wù)中心成熟度的比較，寫(xiě)字樓物業(yè)管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，深圳，廣州等城市的相對(duì)成熟的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的較大差距。當(dāng)然這是與沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。 寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商大多都是本土企業(yè)但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，沈陽(yáng)市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓物業(yè)基本由本地開(kāi)發(fā)商持有，甚至沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，包括高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開(kāi)發(fā)的昌鑫置地廣場(chǎng)，新加坡華新國(guó)際開(kāi)發(fā)的華新國(guó)際大廈等少數(shù)的幾個(gè)外地資本項(xiàng)目，其余均為本地發(fā)展商開(kāi)發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團(tuán)資本背景。當(dāng)然這與沈陽(yáng)作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟(jì)背景聯(lián)系在一起。但是沈陽(yáng)作為東北的經(jīng)濟(jì)中心，物資流通中心，以及國(guó)家振興東北的大背景，沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有很大的發(fā)展?jié)摿ΑｋS著對(duì)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會(huì)有越來(lái)越多的外地資本進(jìn)入沈陽(yáng)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，越來(lái)越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)進(jìn)入沈陽(yáng)市場(chǎng)，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的寫(xiě)字樓物業(yè)。 沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓市場(chǎng)上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。從寫(xiě)字樓物業(yè)內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。這樣的差異由于沈陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上存在的寫(xiě)字樓既有近幾年上市的引進(jìn)較先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的高檔次寫(xiě)字樓物業(yè)，也有大量的由非專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的寫(xiě)字樓。相應(yīng)的寫(xiě)字樓物業(yè)管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。只有極少數(shù)的高檔次寫(xiě)字樓物業(yè)由專業(yè)的高素質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場(chǎng)上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。 統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫(xiě)字樓物業(yè)管理主要由開(kāi)發(fā)商自營(yíng)可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)