【正文】 敏感性分析表 項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目 序號(hào) 變動(dòng)幅度 IRR(稅后) NPV(稅后) 萬元 投資回收期(稅后) 年　 0 原方案 % 土地價(jià)格+20% % 土地價(jià)格+10% % 土地價(jià)格+5% % 土地價(jià)格5% % 土地價(jià)格10% % 土地價(jià)格　 土地價(jià)格20% % 建造成本+20% % 建造成本+10% % 建造成本+5% % 建造成本5% % 建造成本10% % 建造成本 建造成本20% % 銷售價(jià)格+20% % 銷售價(jià)格+10% % 銷售價(jià)格+5% % 銷售價(jià)格5% % 銷售價(jià)格10% % 銷售價(jià)格 銷售價(jià)格20% % 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告44%%%%%%%20%10%5%05%10%20% IRR土 地 價(jià) 格 建 造 成 本 銷 售 價(jià) 格圖 IRR 敏感性分析變動(dòng)幅度圖600060012001800240020%10%5%05%10%20%NPV土 地 價(jià) 格 建 造 成 本 銷 售 價(jià) 格圖 NPV 敏感性分析變動(dòng)幅度圖從圖 和圖 可以看出：銷售價(jià)格為最敏感性因素，在經(jīng)營過程中需要密切關(guān)注，但是當(dāng)銷售價(jià)格降低10%時(shí)，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 萬元，內(nèi)部收益率為 %，說明該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)。凈現(xiàn)值（所得稅前，全部投資，ic=8%）= 萬元凈現(xiàn)值（所得稅后，全部投資，ic=8%）= 萬元凈現(xiàn)值（所得稅后，自有資金，ic=8%）= 萬元二、 內(nèi)部收益率項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前，全部投資）=%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后，全部投資）=%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后，自有資金）=%以上詳見全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金投資現(xiàn)金流量表。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告419 經(jīng)濟(jì)效益分析 銷售價(jià)格的確定1） 寫字間 6150 元/平方米；2） 網(wǎng)點(diǎn)平均售價(jià) 12500 元/平方米；3） 車位 12 萬元/個(gè)。 建筑工程工程量依據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，可以得到該項(xiàng)目建筑工程建筑面積工程量表：表 建筑工程建筑面積工程量表序號(hào) 建設(shè)項(xiàng)目 建筑面積 單位1 公寓及寫字間 11369 平方米2 商鋪 5091 平方米3 地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房 2660 平方米合計(jì) 19120 平方米順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告40 總投資估算結(jié)果依據(jù)投資估算的依據(jù)，結(jié)合建筑工程建筑面積工程量，可以得到總投資估算表：表 項(xiàng)目總投資估算表序號(hào) 類別 計(jì)算基數(shù) 單位技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位金 額(萬元) 備注1 土地取得費(fèi)用 平方米 5020 元/㎡ 　2 前期費(fèi)用 平方米 110 元/㎡ 　3 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 平方米 148 元/㎡ 　4 建筑安裝工程費(fèi) 平方米 2556 元/㎡ 　5 園區(qū)配套費(fèi) 平方米 300 元/㎡ 　6 管理費(fèi)用 萬元 % 　 　7 銷售費(fèi)用 萬元 % 　 　8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　萬元 % /年 　9 預(yù)備費(fèi) 　萬元 % 　 　合計(jì) 　 　 　萬元 　 元/㎡ 　綜上可得項(xiàng)目總投資為 萬元。因此，本報(bào)告將銷售費(fèi)用劃分為營銷費(fèi)用（例如，廣告宣傳、售樓員工薪金等）和其他費(fèi)用兩大部分，大約的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為銷售收入的 %。 建筑安裝工程及裝修費(fèi)根據(jù)國家建設(shè)部、財(cái)政部二 00 三年十月十五日聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》的通知（建標(biāo)[2022]206 號(hào)） ，結(jié)合沈陽地區(qū)的有關(guān)工程、設(shè)備及材料等的市場(chǎng)行情，并適當(dāng)考慮《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》 （GB505002022）的有關(guān)精神，估算得出本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)（含土建、水電、設(shè)備等）及裝修費(fèi)的估算結(jié)果，大約為 2556 元/平方米。在運(yùn)營期，將按時(shí)組順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37織設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，檢查噪音源，將設(shè)備噪音控制在最低水平。二、 運(yùn)營期：在水資源保護(hù)方面，一方面是做到雨污分流，雨水通過管線排至污水管中；另一方面是所有生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)，輸送至污水處理廠。這些固體廢棄物如果處理不當(dāng)，將對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生不良影響，需要通過采取合理的規(guī)劃和有效的措施加以控制。 對(duì)水環(huán)境的影響分析和評(píng)價(jià)一、 水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目對(duì)水環(huán)境的影響主要表現(xiàn)為實(shí)驗(yàn)用水和日常工作中的污水排放，根據(jù)沈陽市污水排放使用有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目廢水排放濃度限值執(zhí)行 GB89781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 環(huán)境噪音的影響分析和評(píng)價(jià)一、 噪聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目屬于商業(yè)為主的建筑，其施工期噪音應(yīng)遵循 GB 12523－90《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》標(biāo)準(zhǔn)。 對(duì)空氣環(huán)境影響的分析和評(píng)價(jià)一、 空氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)空氣環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)執(zhí)行 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。就社會(huì)環(huán)境而言，主要影響參數(shù)為周邊的土地資源、建筑物、人文景觀等；生活環(huán)境影響參數(shù)為指關(guān)系到校區(qū)及周圍居民生活區(qū)的環(huán)境空氣質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量等；生態(tài)環(huán)境中的主要影響參數(shù)為水環(huán)境質(zhì)量、固體廢棄物與污水排放處理情況等。 防雷級(jí)別的確定高層按二級(jí)防雷措施設(shè)施。它遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展原則，規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的布置和能源約束，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能夠有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，從而獲得一種高效、低耗、無廢物污染的生活和辦公方式。3） 根據(jù)視覺工作需要，精選照度水平。8） 按《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置消防電話。4） 加壓風(fēng)機(jī)自動(dòng)開啟保證人員疏散安全。二、 探測(cè)器的設(shè)置地下車庫、電氣配電室等位置設(shè)置感煙、感溫探測(cè)器，并在主要出入口設(shè)置手動(dòng)報(bào)警銨鈕。八、 消防排水消防電梯的井底設(shè)潛水排污泵，排水量大于 101/A，排水井容量大于 2㎡。每區(qū)配消防水泵結(jié)合器兩組。室內(nèi)消火栓給水管成環(huán)狀布置，消火栓的布置保證兩股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。二、 消火栓給水系統(tǒng)消火栓給水系統(tǒng)設(shè)于區(qū)內(nèi)高層建筑內(nèi)。四、 建筑疏散通道、安全出口及防火門設(shè)置本工程地下室設(shè)有疏散樓梯寬度、疏散距離、疏散口寬度，均滿足現(xiàn)行防火規(guī)范及有關(guān)規(guī)范的要求。二、 建筑分類和耐火等級(jí)本工程公寓為一類高層，耐火等級(jí)為一級(jí)。 煤氣一、 編制依據(jù)1） 建設(shè)單位提供的煤氣性質(zhì)2） 建設(shè)單位提供的控規(guī)3） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范二、 編制內(nèi)容建設(shè)單位提供煤氣性質(zhì)為低壓，中壓天然氣，熱值為 70008000kcal/m3。二、 總圖外線建筑通信及寬帶網(wǎng)所用線纜視開發(fā)先后、功能需求，可先期直接配送，或由端局配出。六、 負(fù)荷級(jí)別的確定及配電本工程中，用于消防泵、噴灑泵、排煙機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、消防中心設(shè)備及應(yīng)急照明裝置等負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷；電梯、生活水泵及地下室照明等負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷；公寓的照明及高層建筑的普通動(dòng)力設(shè)備和照明裝置等負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。四、 變電所的設(shè)置高層公寓的供電采用地下局自維變電所一座，容量為 5，000KVA。按 4 次/h 換氣計(jì)算風(fēng)量。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26地下車庫排風(fēng)（排煙）按 6 次/h 計(jì)算風(fēng)量，按 5 次 /h 計(jì)算送風(fēng)（補(bǔ)風(fēng)）量。二、 編制內(nèi)容在地下一層設(shè)供熱換熱站，供本區(qū)及停車場(chǎng)用熱，熱水溫度為 60/50℃。雨水系統(tǒng)：設(shè)計(jì)重視期為 1 年，設(shè)計(jì)降雨歷為 15min。高層公寓：給水分為高、中、低三個(gè)區(qū)，每區(qū)控制壓力不超過 ，超壓部分設(shè)減壓閥。焊條： E43 型 E50 型鋼板及型鋼： A3填充墻：多孔磚。 技術(shù)措施一、 抗震要求為達(dá)到國家抗震規(guī)范的要求， （即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則） ，體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對(duì) L0/h4 的柱采用箍筋全長加密，鋼筋接頭采用焊接。 設(shè)計(jì)依據(jù)一、 自然條件1） 基本風(fēng)壓 ㎡2） 基本雪壓 ㎡3） 土壤標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度（自天然地面下）4） 沈陽市抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本加速度為 。每層商務(wù)樓層面積約為 889 平方米，標(biāo)準(zhǔn)層使用率在為 70％以上。三、 外立面材料外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條） 。四、 清水房交房標(biāo)準(zhǔn)地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂；隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻；潔具預(yù)留客戶自裝。大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。三、 功能分區(qū)設(shè)計(jì)廣場(chǎng)以入場(chǎng)的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道路、水景、樹木以及草順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21地營造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨滂江街。十四層主體樓規(guī)劃為：114 商務(wù)公寓，地下一層為停車場(chǎng)。 把握銷售黃金周在上市推廣一個(gè)月后，對(duì)銷售情況進(jìn)行分析，把握五一國際勞動(dòng)節(jié)放假長達(dá) 10順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19天的假期，爭取積累更多的準(zhǔn)客戶。 把握入市時(shí)機(jī)市場(chǎng)上公建立項(xiàng)的商務(wù)廣場(chǎng)，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因?yàn)橘徺I商務(wù)廣場(chǎng)的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對(duì)較長，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購買，存在租房公約的合同時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃，先期納入計(jì)劃就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。 價(jià)格定位說明以上定價(jià)在分析了近沈陽市的類似樓盤的基礎(chǔ)上分析得出的。七、 支付能力首付 1030 萬元將會(huì)過半，其中以 20 余萬者居多；月還款能力在 60001 萬元為主。五、 購房情況絕大多數(shù)為首次置業(yè)購買商務(wù)樓，60%以上將在一個(gè)月內(nèi)購買本項(xiàng)目；20%以上 13 個(gè)月決定購買。二、 職業(yè)性國有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營、民營、三資企業(yè)主為主，兼顧少部分外籍服務(wù)型公司。綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項(xiàng)目先天后天優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘新亮點(diǎn)；在市場(chǎng)上贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。在整體設(shè)計(jì)上充分考慮商住的需求，在樓層面的空間劃分上保證分隔和組合的靈活性。所謂“順天者存”就是順應(yīng)天命就會(huì)存在，而天命就是一種有益于人類繁衍生息的偉大而神奇的力量。作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相結(jié)合打造整體形象，在產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主，客戶群對(duì)高檔寫字樓外形象提升的要求。注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)；密切關(guān)注寫字樓市場(chǎng)的供需、價(jià)格等情況；保證資金鏈的連續(xù)性；注意宏微觀及區(qū)域市場(chǎng)的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險(xiǎn)。所以從理論上來看，只要方法到位，本項(xiàng)目是完全可以成功的。四、 商業(yè)貸款政策調(diào)整項(xiàng)目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒蓿焕阡N售。二、 項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流“順天大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。二、 臨時(shí)停車受到限制由于臨近一線馬路，臨時(shí)停車量有一定局限。大東區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，滂江街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)賓館、高檔寫字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。二、 綠化與景觀“順天大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢(shì)，但大廈正處于萬泉公園北面，登高遠(yuǎn)眺，密集而有序的綠化景觀便展現(xiàn)在眼前。目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場(chǎng)和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五號(hào)線的交會(huì)點(diǎn)，未來的商流、客流量將十分巨大。SWOT 分析的步驟：羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅。一、 資源因素二、 交通便捷度 STWO 分析 STWO 分析簡介SWOT 是一種分析方法，用來確定項(xiàng)目本身的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)（strength） ，競(jìng)爭劣勢(shì)（weakness） ，機(jī)會(huì)(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點(diǎn)密度、公交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。二、 商服繁華程度商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。一、 行政因素二、 經(jīng)濟(jì)因素三、 社會(huì)因素四、 人口因素五、 心理因素六、 國際因素 區(qū)域因素區(qū)域因素是指寫字樓所在市場(chǎng)和地區(qū)的特性對(duì)房地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響因素。 一般因素一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)需求量及其走勢(shì)有普遍性、一般性和共同性的影響因素。另外還包括由世鴻地產(chǎn)開發(fā)的并統(tǒng)一持有的三個(gè)中檔寫字樓物業(yè)鴻洋大廈，東祥大廈，鴻運(yùn)大廈等。 統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)機(jī)。 沈陽市寫字樓市場(chǎng)上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。 寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域特征逐漸形成沈陽市寫字樓現(xiàn)有項(xiàng)目主要分布于三個(gè)區(qū)域，即太原街商業(yè)區(qū)周邊，市府廣場(chǎng)周邊，三好街及青年大街一帶，當(dāng)然與全國幾個(gè)發(fā)達(dá)城市比較的，沈陽的寫字樓市場(chǎng)還是不成熟的。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。據(jù)氣象臺(tái) 1951 年至 1981 年累計(jì)，市內(nèi)區(qū)最高氣溫年平均為 ℃，最低氣溫年平均為 ℃，全年平均溫度為 ℃，極端最高氣溫℃，℃。是全國最大的機(jī)械加工區(qū)，其境內(nèi)所產(chǎn)輕型客車占全國的市場(chǎng)份額達(dá) 50%以上，航空發(fā)動(dòng)機(jī)占全國 60%以上。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲(chǔ)及生活用地可供開發(fā)利