西單華峰大廈可行性研究報(bào)告(原創(chuàng))-地產(chǎn)可研-wenkub.com
2025-07-30 07:14 本頁(yè)面
【正文】 結(jié)果如下表 : 林洲 華峰 中平 合計(jì) 實(shí)際出資 13000 8000 10000 31000 配股出資 11935 7130 11935 31000 分紅比例 % % % 100% 已經(jīng)投資 0 8000 9600 17600 滿足配股追加 13000 1296 1696 13400 增股出資 10780 3220 0 14000 實(shí)際出資總額 23780 9924 11296 45000 配股出資 +增股出資 22715 10350 11935 45000 二元分紅 比例 % % 100% 投資分紅 23549 10730 3996 38275 投資回報(bào)率 % % % % （ 5）風(fēng)險(xiǎn)五應(yīng)對(duì)方案： 中平 按照已出金額（ 11296 萬(wàn)元）及房屋成本價(jià)（ 11389元／平米）享有 9918 平米寫(xiě)字樓的收益權(quán)； 華峰 按照已出金額（ 6704 萬(wàn)元）及房屋成本價(jià)（ 11389 元／平米）享有 5886 平米寫(xiě)字樓的收益權(quán)；同時(shí) 華元 公司變?yōu)?林洲 獨(dú)資公司，由 林洲 獨(dú)自承擔(dān)增股出資 14000 萬(wàn)元，并獨(dú)自享有剩余部分（除 9918 平米及 5886 平米外）的分紅。 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案： （ 1）風(fēng)險(xiǎn)一應(yīng)對(duì)方案： 華峰 按照已出金額（ 6704 萬(wàn)元）及房屋成本價(jià)（ 11389元／平米）享有 5886 平米寫(xiě)字樓的收益權(quán)；同時(shí) 華元 公司變?yōu)槎荆?林洲與 中平 按照原配股出資確定二元分紅比例，并按此比例分擔(dān) 3220 萬(wàn)元及參與剩余部分樓房（ 5886 平米外）的分紅。 （ 2） 華峰 增股出資 3220 萬(wàn)元不能及時(shí)到位， 3220 萬(wàn)元由 林洲 單獨(dú)承擔(dān)。*+(30023195) 178。*+(383608361964) 178。 （ 2）市場(chǎng)狀況一般時(shí)的凈收益為： A、收入（稅后）： 70000 平米 *80％ * 萬(wàn)元／平米 +25000 平米 *2 萬(wàn)元／平米＝ 134000 萬(wàn)元 B、成本： 108200 萬(wàn)元 C、凈收益： 134000108200＝ 25800 萬(wàn)元。 市場(chǎng)狀況 較好 一般 較差 凈收益期望值 (萬(wàn)元 ) 概率 銷(xiāo)售假定情況一 590917 383608 68080 361964 同樣 ,我們根據(jù)銷(xiāo)售假定情況二分析投資回收期及投資收益率是基于這樣的假設(shè)前提：（ 1）寫(xiě)字樓與商場(chǎng)能夠全部銷(xiāo)售完畢；（ 2） 2020 年 10 月前可以銷(xiāo)售完畢。 60%銷(xiāo)售完畢 ,租賃部分出租率為 50%,可以租賃 20年。 3846/月 (收入 ) 3634/月 (稅后 ) 商業(yè)部分 2020年 10月銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售單價(jià) 2萬(wàn)元 /平米，面積 25000平米。 保修金 2020． 12 450 保修金共計(jì) 450萬(wàn)元，工程交付使用后一年付清。 2020． 5 600 主體結(jié)構(gòu) 2020． 5 13120 主體結(jié)構(gòu)工程款封頂后支付 80%，剩余 20%按月均付，降水、護(hù)坡及土方支付 80%，假定主體結(jié)構(gòu)的造價(jià)為 。 七、 華元 公司的融資方案： 經(jīng)過(guò)三方的多次洽談，基本確定以下融資方案： 三方融資 31000 萬(wàn)元， 林洲 出資 13000 萬(wàn)元，分紅比利為 ％，出資超額部分作為干股由 中平 與 華峰 按 6： 4 的比例分配，并且 林洲 與 中平 的出資比例相同。 ◆單一功能的寫(xiě)字樓因?yàn)槠涔δ艿膶?zhuān)一性，其市場(chǎng)出租率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于綜合型寫(xiě)字樓。 （ 2）產(chǎn)品面積配比建議： 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上取消大型商場(chǎng)擬建規(guī)劃，其商業(yè)配套作為專(zhuān)為寫(xiě)字樓提供服務(wù)，例如：餐飲、銀行、健身中心等，面積不宜超過(guò)總體規(guī)劃的 10%。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議： （ 1）項(xiàng)目定位建議： 從本項(xiàng)目所處的區(qū)位、規(guī)劃體量、資金預(yù)算分析，本項(xiàng)目具有成為地標(biāo)性頂級(jí)寫(xiě)字樓的先天條件。該地區(qū)的商鋪從租金上來(lái)看同北京高檔商業(yè)用房相當(dāng)，從租金收益率來(lái)看，西單地區(qū)的商鋪具有其他地區(qū)無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，該地區(qū)的租金基本能按月收取，即使在商家租約到期也會(huì)很快有其他商家簽約。 “九五”期間，西單商業(yè)區(qū)社會(huì)消費(fèi)零售額從 1996 年的 208 億元增至 2020Page 7 of 19 年的 336 億元，年均增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售總額從 1996 年的 225 億元增至 2020 年的445 億元，年均增長(zhǎng) 205%。 隨著中國(guó)將于近期加入 WTO，內(nèi)需市場(chǎng)不斷成熟及呈強(qiáng)勁增長(zhǎng)，北京在這一市場(chǎng)環(huán)境下，不斷吸引外資公司入駐北京，使得北京的甲級(jí)寫(xiě)字樓近年來(lái)租賃市場(chǎng)基調(diào)良好。除此之外還有一些國(guó)企業(yè)在北京的分支機(jī)構(gòu)或辦事處。估計(jì)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金可望于 2020 年隨世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇回升。首都時(shí)代廣場(chǎng)是該地區(qū)可租售的甲 級(jí)寫(xiě)字樓，目前該大廈的租金成交價(jià)在 25 美元 /月 /平方米建筑面積（含物業(yè)管理費(fèi)）左右；售價(jià)報(bào)價(jià)為 3200 美元 /平方米。 該地區(qū)的寫(xiě)字樓大部分已被整棟購(gòu)買(mǎi)，如中國(guó)銀行、中國(guó)電信和中國(guó)聯(lián)通等，其他的物業(yè)大多是商業(yè)和辦公綜合型，吸引了一些中小型商業(yè)公司在此辦公；同時(shí)一些與電信和金融相關(guān)的公司也租用了較多辦公面積。其中西單大街西側(cè)的“西西工程”規(guī)劃建設(shè) 48 萬(wàn)平方米的物業(yè)，商用和辦公面積為 42 平方米 。 （ 10）廣播系統(tǒng)：建筑內(nèi)公共區(qū)域設(shè)廣播系統(tǒng)，且均設(shè)有消防廣播應(yīng)急切換功能。 （ 7）通訊系統(tǒng)：樓內(nèi)設(shè)有綜合布線系統(tǒng)，按五類(lèi)信息考慮，垂直主干采用光纖傳輸，水平及工作區(qū)子系統(tǒng)采用超五類(lèi)非屏蔽雙絞線。冷源擬采用 4臺(tái)冷水機(jī)組設(shè)于地下。雨水均直接排 入市政雨水管道。抵抗風(fēng)荷載及水平地震力，周邊結(jié)合建筑立面布置梁柱，與中部鋼筋混凝土墻共同承受豎向荷載及豎向地震力并輔 助中部鋼筋混凝土墻抗風(fēng)及抗水平地震力。 建設(shè)周期： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2020 年上半年開(kāi)工， 2020 年底或 2020 年初完工，總施工工期控制在 18 個(gè)月至 20 個(gè)月。 而要抓住這個(gè)客戶群，最關(guān)鍵的秘訣就在于，將西單的購(gòu)物模式完全按照體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的模式進(jìn)行塑造 —— 換句話說(shuō)，應(yīng)當(dāng)將來(lái)西單購(gòu)物轉(zhuǎn)化為來(lái)西單體驗(yàn)休閑的樂(lè)趣，都市的樂(lè)趣，時(shí)尚的樂(lè)趣，購(gòu)物的樂(lè)趣。無(wú)論從目前的街區(qū)形態(tài)，還是從消費(fèi)群結(jié)構(gòu)來(lái)看，西單都能成為中國(guó)首都的“第一櫥窗”，一座真正的“時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)”。根據(jù)北京市政府的發(fā)展計(jì)劃，到 2020 年，北京城市居民將有 60%主要依靠公共交通，其中主要是軌道交通來(lái)解決出行問(wèn)題。根據(jù)城市發(fā)展的墨漬效應(yīng) —— 任何兩個(gè)功能過(guò)近的城市功能區(qū)，就像兩個(gè)相互鄰近由不斷擴(kuò)大的墨漬一樣，最終將連成一個(gè)整體。 從近距離來(lái)看，西單除了大家所知道的西西核心區(qū)域及西單北部以外，實(shí)際上還有一個(gè)西單南延的概念。 西單 華峰 大廈 可行性研究報(bào)告 二零零三年三月 Page 1 of 19 一、項(xiàng)目背景和概況 : 項(xiàng)目名稱(chēng) :西單 華峰 大廈 項(xiàng)目位置 : 華峰 大廈處于西單商業(yè)區(qū)的南端，對(duì)長(zhǎng)安街西單路口起到視覺(jué)延續(xù)作用，同時(shí)成為宣武門(mén)內(nèi)外商業(yè)街建筑中堅(jiān)，地理位置優(yōu)越，商業(yè)環(huán)境上佳。換句話說(shuō)，西單實(shí)際上分為南北兩個(gè)部分，即西單北大街和西單南大街。所以，今后的西單是一個(gè)為金融街服務(wù)的西單，而今后 的金融街也是一個(gè)有西單作依托的金融街，從而實(shí)現(xiàn)“金融街 —— 西單一體化”發(fā)展 —— 這就是大西單的概念。
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