西單華峰大廈可行性研究報告(原創(chuàng))-地產(chǎn)可研-閱讀頁
2024-09-02 07:14本頁面
【正文】 13400 增股出資 5390 3220 5390 14000 實際出資總額 18390 9924 16686 45000 投資分紅 14736 8803 14736 38275 投資回報率 % % % % 八、財務分析 現(xiàn)金流量分析： （ 1） 現(xiàn)金流出： 單位：萬元 階段 分項 月份 金額 備注 土地開發(fā) 土地出讓金 2020． 4 21000 假定土地出讓金一次交齊， 4月具備開工條件 拆遷費用 2020． 4 23000 拆遷費用一次支付 房屋建設(shè) 降水、護坡 2020． 5 94 假定降水護坡費用為 470萬元，付款為當月支付 20%，剩余待結(jié)構(gòu)完成后支付。 2020． 5 600 主體結(jié)構(gòu) 2020． 5 13120 主體結(jié)構(gòu)工程款封頂后支付 80%，剩余 20%按月均付，降水、護坡及土方支付 80%，假定主體結(jié)構(gòu)的造價為 。 設(shè)計、監(jiān)理、招投標費、綠化費 ，分 19個月按月均付。 保修金 2020． 12 450 保修金共計 450萬元，工程交付使用后一年付清。 （ 2） 現(xiàn)金流入： 銷售假定情況一： 單位：萬元 時間 金額 備注 4667/月 (收入 ) 4410/月 (稅后 ) 18個月銷售寫字樓的 80%，即 3111平米 /月，銷售單價 /平 米 3528/年 (收入 ) 3334/年 (稅后 ) 20%的寫字樓出租，出租時間 68年，租賃單價210元 /平米 *月，面積 14000平米 Page 12 of 19 7800/年 (收入 ) 7371/年 (稅后 ) 商業(yè)部分出租，出租時間 68年，租賃單價 260元 /平米 *月，面積 25000平米。 3846/月 (收入 ) 3634/月 (稅后 ) 商業(yè)部分 2020年 10月銷售完畢，銷售單價 2萬元 /平米，面積 25000平米。顯然現(xiàn)實情況下這四個假設(shè)前提難以 100％滿足，即存在上述 4 種風險，對此，我們分為“較好、一般、較差”三種市場狀況分析收益的期望值。 60%銷售完畢 ,租賃部分出租率為 50%,可以租賃 20年。 （ 2）市場狀況一般時的凈收益為： A、收入（稅后）： 70000 平米 *80％ * 萬元／平米 +70000 平米 *20％ *80％ *45年 *210 元／（平米 *月） *12 月 +25000 平米 *80％ *260 元／（平米 *月） *12 月 *45年＝ 491808 萬元 B、成本： 108200 萬元 C、凈收益： 491808108200＝ 383608 萬元。 市場狀況 較好 一般 較差 凈收益期望值 (萬元 ) 概率 銷售假定情況一 590917 383608 68080 361964 同樣 ,我們根據(jù)銷售假定情況二分析投資回收期及投資收益率是基于這樣的假設(shè)前提：（ 1）寫字樓與商場能夠全部銷售完畢；（ 2） 2020 年 10 月前可以銷售完畢?；谕顿Y報酬的風險，我們分為“較好、一般、較差”三種市場狀況分析收益的期望值。 （ 2）市場狀況一般時的凈收益為： A、收入（稅后）： 70000 平米 *80％ * 萬元／平米 +25000 平米 *2 萬元／平米＝ 134000 萬元 B、成本： 108200 萬元 C、凈收益： 134000108200＝ 25800 萬元。 市場狀況 較好 一般 較差 凈收益期望值 (萬元 ) 概率 銷售假定情況二 38275 25800 300 23195 說明：對于上述分析的假定前提是樓房全部用于銷售（不出租），所以市場最差的情況為銷售收回成本（即銷售 70％），否則會轉(zhuǎn)化為銷售情況假定一，不滿足本分析的假定；現(xiàn)實中不能售出部分會出租，這與本分析的“一般”與“較差”情況的收益不同，因本分析為基于假定前提的數(shù)學分析，所以與現(xiàn)實有差異。*+(383608361964) 178。* =167447 σ乙 = (3827523195) 178。*+(30023195) 178。 資金風險分析： 因為本房地產(chǎn)項目公司為 中平 、 林洲 、 華峰 融資注冊的 華元 公司，三股東的資金能否及時到位是主要的資金風險。 （ 2） 華峰 增股出資 3220 萬元不能及時到位， 3220 萬元由 林洲 單獨承擔。 （ 4） 中平 增股出資 5390 萬元不能及時到位， 5390 萬元由 林洲 單獨承擔。 風險應對方案： （ 1）風險一應對方案： 華峰 按照已出金額（ 6704 萬元）及房屋成本價（ 11389元／平米）享有 5886 平米寫字樓的收益權(quán)；同時 華元 公司變?yōu)槎荆?林洲與 中平 按照原配股出資確定二元分紅比例，并按此比例分擔 3220 萬元及參與剩余部分樓房（ 5886 平米外）的分紅。結(jié)果如下表 : 林洲 華峰 中平 合計 實際出資 13000 8000 10000 31000 配股出資 11935 7130 11935 31000 分紅比例 % % % 100% 已經(jīng)投資 0 8000 9600 17600 滿足配股追加 13000 1296 1696 13400 增股 出資 8610 0 5390 14000 實際出資總額 21610 6704 16686 45000 配股出資 +增股出資 20545 7130 17325 45000 二元分紅比例 56% 44% 100% 投資分紅 20260 2371 15644 38275 投資回報率 % % % % （ 3）風險三應對方案： 中平 按照已出金額（ 11296 萬元）及房屋成本價（ 11389元／平米）享有 9918 平米寫字樓的收益權(quán)；同時 華元 公司變?yōu)槎荆?林洲與 中平 按照原配股出資確定二元分紅比例，并按此比例分擔 5390 萬元及參與剩余部分樓房（ 9918 平米外）的分紅。結(jié)果如下表 : 林洲 華峰 中平 合計 實際出資 13000 8000 10000 31000 配股出資 11935 7130 11935 31000 分紅比例 % % % 100% 已經(jīng)投資 0 8000 9600 17600 滿足配股追加 13000 1296 1696 13400 增股出資 10780 3220 0 14000 實際出資總額 23780 9924 11296 45000 配股出資 +增股出資 22715 10350 11935 45000 二元分紅 比例 % % 100% 投資分紅 23549 10730 3996 38275 投資回報率 % % % % （ 5）風險五應對方案： 中平 按照已出金額（ 11296 萬元）及房屋成本價（ 11389元／平米）享有 9918 平米寫字樓的收益權(quán)； 華峰 按照已出金額（ 6704 萬元）及房屋成本價（ 11389 元／平米）享有 5886 平米寫字樓的收益權(quán)；同時 華元 公司變?yōu)?林洲 獨資公司，由 林洲 獨自承擔增股出資 14000 萬元，并獨自享有剩余部分（除 9918 平米及 5886 平米外）
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