【正文】 項(xiàng)目的規(guī)劃與定位 一、項(xiàng)目總體規(guī) 劃及功能分區(qū) （一）總體規(guī)劃 本項(xiàng)目是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目。項(xiàng)目地塊位于漢口新華下路 305 號(hào) （建設(shè)大道與新華路交匯處） ，正處武漢 CBD 金融一條街和 CLD（中央生活 區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖） ，毗鄰江漢區(qū)政 府及政務(wù)中心。 （二）功能分區(qū) （ 1）項(xiàng)目由住宅、商務(wù)寫字樓、商業(yè)組成三位一體的復(fù)合型高檔物業(yè)。凈用地面積為 16272 平方 米，地上規(guī)劃總建筑面積為 88468 平方米。其中，住宅面 積為 38331 平方米，商務(wù)寫字樓面積 26391 平方米，商場 22235 平方米，會(huì)所 1511 平方米。 （ 3 ） 本項(xiàng)目住宅戶型面積對照表（見下頁 ） 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 序號(hào) 戶型 朝向 型號(hào) 建筑面積 （㎡） 套數(shù) 總面積 (㎡ ) 占總戶型百 分比 1 三室二廳二衛(wèi) 西南 A1 170 26 4420 % 2 三室二廳二衛(wèi) 西北 B1 168 26 4368 % 3 三室二廳二衛(wèi) 南 C1 137 26 3562 % 4 三室二廳二衛(wèi) 北 D1 139 26 3614 % 5 三室二廳一衛(wèi) 西南 E1 137 26 3562 % 6 三室二廳二衛(wèi) 東北 F1 137 26 3560 % 7 三室二廳一衛(wèi) 西南 E 123 26 3198 % 8 三室二廳一衛(wèi) 東 F 119 26 3094 % 9 三室二廳一衛(wèi) 西 C 126 26 3276 % 10 三室二廳一衛(wèi) 東 D 129 26 3354 % 11 四室二廳二衛(wèi) 南西 A 182 26 4732 % 12 三室二廳二衛(wèi) 東南 B 160 26 4160 % 合計(jì) 300 42250 % 二、項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè)計(jì)及設(shè)備 “萬全城”定位于高端綜合物業(yè)，除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路外，力 求在住宅型式、內(nèi)部功能、空間利用、靈活性、多樣化和土地的利用、節(jié)能、 新材料的應(yīng)用等方面有所創(chuàng)新。商務(wù)寫字樓結(jié)構(gòu)形式為框架核心筒結(jié)構(gòu)， 45 層之間設(shè) 有技術(shù)轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換形式為箱型，外墻采用隱框與半隱框相結(jié)合的玻璃幕墻， 體現(xiàn)了現(xiàn)代地標(biāo)建筑的特點(diǎn)，住宅結(jié)構(gòu)形式為核心筒短肢剪力墻結(jié)構(gòu)， 45 層 之間設(shè)有技術(shù)轉(zhuǎn)換層，外墻采用景觀飄窗、 彩鋁窗、中空玻璃、彈性外墻涂料， 即豐富了建筑立面的層次，又使建筑色彩、造型、區(qū)位環(huán)境與本建筑臨湖景觀 融為一體，無不體現(xiàn)本項(xiàng)目住宅功能和環(huán)境質(zhì)量，充分滿足消費(fèi)者的需求。 住宅戶型布置以基層平面形式設(shè)計(jì)，方案通過多次的調(diào)整，公攤面積 控制在 15～ 17%左右，設(shè)計(jì)過程充分的體現(xiàn)了以人為本的原則，獨(dú)特的人性化 理念貫穿了整個(gè)平面設(shè)計(jì)過程。 商務(wù)寫字樓每層建筑面積約為 1200M178?！?1200M178。 項(xiàng)目智能化程度充分體現(xiàn)時(shí)代的氣息和特征 整個(gè)項(xiàng)目導(dǎo)入了 BA弱電系統(tǒng)； 有線電視網(wǎng)、 高速寬帶數(shù)據(jù)光纖傳輸、交互式數(shù)字視頻服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 出入口及周邊安 防報(bào)警和電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對講的控制 系統(tǒng)；火災(zāi)報(bào)警、樓宇控制、背景音樂、會(huì)議、大屏幕顯示、通訊、防雷系統(tǒng)； 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 物業(yè)管理計(jì)算局部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。 商業(yè)暖通采用風(fēng)冷熱泵系統(tǒng)。使居民生活方 便、安全、安靜。東、南、西、北、中定位明確。 西、北：為人車出入口，約 7000m178。 中：商業(yè)內(nèi)街（商務(wù)寫字樓北 45m 15m 的人行架空通道）使之與裙房商 業(yè)、會(huì)所形成公共空間、平面交通遙相互應(yīng)。 住宅人流通過連接兩個(gè)市政出入口的內(nèi)環(huán)路到達(dá)住宅樓西南角的架空區(qū) 和出入口門廳，并在臨新華下路方向設(shè)有緊急疏散出口。 住宅、商務(wù)公寓人員分別可以通過東、南、西三個(gè)方向進(jìn)入大堂和電梯廳。 商場內(nèi)部人員平時(shí)通過裙樓北角的樓梯單獨(dú)進(jìn)出各層。 商務(wù)樓垂直交通設(shè)有三部電梯和一部消防電梯及兩個(gè)疏散樓梯，電梯、樓 梯均可到達(dá)地下一、二層和出屋面，在商場部位的電梯 2~4 層實(shí)行封閉，為了 便于裙樓商業(yè)的經(jīng)營，在裙樓西側(cè)設(shè)有一部觀光電梯可以直達(dá) 2~4 層。 立面造型與環(huán)境設(shè)計(jì) 1）商務(wù)樓造型體現(xiàn)現(xiàn)代高技術(shù)手法，精致的金屬與玻璃構(gòu)件，多層次全 隱框、半隱框、明框玻璃幕墻的分格，再現(xiàn)其時(shí)代感。 住宅樓屋面采用輕鋼結(jié)構(gòu)、造型豐富遮陽板、大飄板相互穿插，體現(xiàn)了時(shí) 代感和豐富了建筑的天際線。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 商場立面強(qiáng)調(diào)商業(yè)氣氛及與主塔樓的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，精致不銹鋼格架與玻璃燈 箱構(gòu)成的廣告牌烘托了濃厚的商業(yè)氛圍。 塔樓廣場與商業(yè)廣場、會(huì)所三者既分又合，協(xié)調(diào)統(tǒng)一，花壇小品，氣派典 雅。對于高端項(xiàng)目而言，除使用價(jià)值（居住、生活功能等） 、土地價(jià) 值外，標(biāo)簽價(jià)值、比較價(jià)值則成為重要的構(gòu)成部分。 高端項(xiàng)目精神層面的價(jià)值，恰恰就是營銷策劃來支撐。 （二）推廣策略 一、 全面 提升“萬全城”品牌形象， 實(shí)現(xiàn)公司開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。 三、創(chuàng)造“萬全城”的附加值，并借此提高銷售價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤空間最大 化。 四、大幅調(diào)整價(jià)格：從景觀、朝向、樓層以及均衡銷售等方面因素著手， 綜合價(jià)值權(quán)重，調(diào)整朝向差和層差，然后再根據(jù)景觀因素和銷控原則制定相應(yīng) 的價(jià)格系數(shù)。創(chuàng)建“時(shí)尚 寫意空間” “全景商務(wù)走廊” “精裝怡情天地”等樣板套型。 （ 三 ） 銷 售 計(jì) 劃 及 收 入 預(yù) 測 （ 見 下 表 ） 武 漢 萬 全 置 業(yè) 有 限 公 司 萬 全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 銷 售 計(jì) 劃 表 銷 售 計(jì) 劃 表 建設(shè)期 年 經(jīng)營期 1 年 合計(jì) 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售單價(jià) （元 /㎡） 面積 （㎡） 數(shù)量 （㎡） 銷售金額 （萬元） 數(shù)量（㎡）銷售金額 （萬元） 數(shù)量（㎡） 銷售金額 （萬元） 1 住宅 7,000 42,250 42,250 29,575 2 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 38,000 26,600 38,000 26,600 3 經(jīng)營期內(nèi)銷售面積 4,250 2,975 4,250 2,975 4 商務(wù)寫字樓 8,000 25,484 25,484 20, 5 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 19,113 15, 19,113 15, 6 經(jīng)營期內(nèi)銷售面積 6,371 5, 6,371 5, 7 商業(yè) (含會(huì)所 ) 12,000 22,544 22,544 27, 8 建設(shè)期內(nèi)銷售面積 15,780 18,936 15,780 18,936 9 經(jīng)營期內(nèi)銷售面積 6,764 8, 6,764 8, 10 車位 180,000 450 個(gè) 250 個(gè) 4,500 200 個(gè) 3,600 443 個(gè) 8,100 合計(jì) 90,278 65, 19, 85,115 銷 售 收 入 預(yù) 測 表 單位：元 項(xiàng)目 面積 單價(jià) 金額 住宅 42,250 7,000 295,750, 商務(wù)寫字樓 25,484 8,000 203,872, 商場 22,544 12,000 270,528, 車位 450 個(gè) 180,000 81,000, 合計(jì) 90,278 851,150, 武漢萬全置業(yè)有限公 司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 第九章 物業(yè)管理及服務(wù) 一、物業(yè)管理 隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)商和業(yè)主越來越感受到物業(yè)管理的重要性。一般的物業(yè)管理可提供三 種服務(wù)：一是公共性服務(wù)，二是代辦性服務(wù)，三是特約性服務(wù)。 二、服務(wù)內(nèi)容 除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路，還將增加數(shù)字網(wǎng)絡(luò)線，區(qū)內(nèi)安保系統(tǒng)。給業(yè)主提供個(gè)性化物業(yè)服務(wù)，一拖 N 管理等。 （ 2）企業(yè)用自有資金投入約 億元。 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營期 合計(jì) 一、項(xiàng)目總投資 建設(shè)投資 53, 53, 建設(shè)期利息 3, 1, 4,130 項(xiàng)目總投資合計(jì) 55, 1, 57, 二、資金籌措 自有資金 23, 14, 37, 申請銀行長期借款 20, 20, 資金籌措合計(jì) 43, 14, 57, 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、銷售收入、銷售稅金及附加測算 具體如下表： （單位：萬元） 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營期 合計(jì) 銷售收入 銷售收入 65, 19, 銷售收入合計(jì) 65, 85, 經(jīng)營稅金及附加 3, 1, 5, 營業(yè)稅（ 5%） 3, 4, 城市建設(shè)維護(hù)稅（ 7%） 教育費(fèi)附加（ 3%） 堤防費(fèi)（ 2%） 平抑物價(jià)基金 (1? ) 教育發(fā)展基金 (1? ) 土地增值稅 (2%) 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 二、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 (單位：萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 一、現(xiàn)金流入 85,115 65, 19, 2 銷售收入 85,115 65, 19, 3 二、現(xiàn)金流出 67, 59, 8, 4 建設(shè)投資 5 經(jīng)營成本 57, 55, 1730 6 經(jīng)營稅金 5, 3, 1, 7 所得稅 5, 367 5, 8 三、凈現(xiàn)金流量 17, 5, 11, 9 四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量 17, 5, 17, 三、利潤測算 (單位：萬元 ) 項(xiàng)目 合計(jì) 銷售收入 85,115 減：總成本費(fèi)用 57, 銷售稅金及附加 5, 利潤總額 23, 減：所得稅 5, 稅后利潤 17, 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 四、財(cái)務(wù)償還能力測算 （一）現(xiàn)金投資估算現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 年度 指標(biāo) 0 1 4 合計(jì) 43 投資額 23, 23,000 9,270 1,730 銷售回款 6, 58, 19, 85,115 銷售稅金 3, 1, 5, 所得稅 2, 2, 5, 現(xiàn)金凈流入量 23, 17, 43, 14, 17, 現(xiàn)金凈流入量內(nèi)部財(cái)務(wù)收益率