【正文】 這十個(gè)樓盤，成交均價(jià)已經(jīng)全部超過了 8000 元 /平方，其中大部分都逼近了萬元大關(guān)。 麗江公寓 、 名城 香濱灣 、 昆侖 麗江公寓 ，其銷售均價(jià) 達(dá)到 了 14000 元 /平方，而已經(jīng)全部售完 的 萬科 樓盤規(guī)模的擴(kuò)大和成交均價(jià)的上漲正是九堡樓市積極發(fā)展現(xiàn)狀的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)，這也正九堡板塊樓市的巨大潛力的展現(xiàn)。 萬科 ?魅力之城 推出的戶型在 85 平方米至 110 平方米之間。 麗江公寓 推出的首批房源主要是兩房的小戶型，兼有少量 138 平方米、 143 平方米的三房。剛剛開工的德信 ?泊林公寓主力戶型是 90 平方米的三室。 而根據(jù)已有的信息顯示，九堡樓市也逐漸地出現(xiàn)了向中高檔樓盤和大戶型發(fā)展的趨勢(shì)，昆侖 魅力之城 最近 推出 的樓盤也以 135 平方米的三房作為主打戶型 。 此外 已售完的萬科 表 四 ：九堡樓盤現(xiàn)狀分析 序號(hào) 樓盤名稱 在售 已售 最近一次開盤時(shí)間 已售均價(jià) (元 /方 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () (套 ) [括號(hào)里為預(yù)定 ] (套 ) [括號(hào)里為開盤均價(jià) ] (元 /方 ) [最近一次開盤為準(zhǔn) ] 1 德信 麗江公寓 515 633(10) 081127(1300014000) 14203 3 中興 左鄰右舍 195 742 0881(11500) 11337 5 萬均 匯盛德堡 192 353 0859(10750) 9735 7 金海 紅蘋果 72 1191 071115(9000) 12030 9 萬科 風(fēng)林公寓 373 88 081211(9500） 9422（ 7月份第一次開盤已售均價(jià)） 11 圣奧 陽(yáng)光國(guó)際 (預(yù)售 ) 類比 樓盤分析 九堡在售樓盤中，綠城魅力之城無疑是最有代表性和最有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤。綠城萬科而在今年上半年的銷售過程中，萬科最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。麗江公寓分別以銷售 590 套和 541 套高居杭州樓市銷售套數(shù)的第二、第三位，其成交均價(jià)都在萬元以上，綠城而萬科 目前熱銷中的 德信 九洲芳園 等樓盤同樣代表了九堡板塊樓盤的主要特征。而在九堡樓市的大環(huán)境下，自 2020 年 2 月 26日第二期開盤以來截止到今年 3 月底， 德信 而近期之內(nèi)，圣奧、宋都等幾家著名房地產(chǎn)開發(fā)商將全面推出圣奧陽(yáng)光國(guó)際，必然將給九堡的房地產(chǎn)市場(chǎng)代來新的活力和競(jìng)爭(zhēng)。領(lǐng)域 和宋都因而，市場(chǎng)定位也更接近于中高端，其預(yù)售均價(jià)分別達(dá)到了 9500 元 /平方米和 14000 元 /平方米，而這也是九堡樓市風(fēng)向的一個(gè)反映。近期除了已經(jīng)售完的萬科 泊林公寓 、 金海 九月庭院甚至達(dá)到了一次性八九折、按揭九折的“瘋狂”折扣 現(xiàn)象。 從區(qū)域房?jī)r(jià)變動(dòng)情況看， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 九堡和市中心、濱江等區(qū)塊 的 房?jī)r(jià) 較其他區(qū)塊 上升 更 快?？梢?，今年的樓市后勁較強(qiáng) ， 首先婚房和基本居住需求為主的剛性需求占了近 50%。由此可見，小戶型、低總價(jià)房源將成為市場(chǎng)主流?？梢姡@部分消費(fèi)者在戶型上與上述兩種消費(fèi)者并無太大區(qū)別，但對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)提出更高要求。 圖一：杭州市各戶型住宅 需求分布 隨著市場(chǎng)的回暖，一部分投資客也開始顯露頭角。而 7%的投資客則采用出租 的方式賺取利潤(rùn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 圖二：杭州市購(gòu)房動(dòng)機(jī)分布 近六成消費(fèi)者能夠承受 5090 萬元的總價(jià)，其次有 27%的消費(fèi)者可以承受90130 萬元的總價(jià)。 圖三：杭州市居民住房?jī)r(jià)格承受能力分布 從以上分析，我們不難看出，出于投資動(dòng)機(jī)而購(gòu)房的 ,不足整個(gè)市場(chǎng)的10%，而自居的占整個(gè) 市場(chǎng)的 90%以上。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 客群需求分析 各區(qū)塊客群特征分析 市中心板塊，市中心的配套、便利、世襲等原因讓它集千萬寵愛于一身，價(jià)格高昂是必然，注定了它是多數(shù)人夢(mèng)想少數(shù)人擁有。 錢江新城板塊，政府對(duì)于該區(qū)塊的定位、開發(fā)商樓盤的定位，決定了錢江新城區(qū)塊中高端的區(qū)塊形象，房?jī)r(jià)也是水漲船高。基因的相似性，讓錢江新城成為眾多新貴們的心屬之地。 濱江板塊，曾經(jīng)的新板塊，現(xiàn)在已趨成熟。另外，只要錢塘江的南岸與北岸的比價(jià)優(yōu)勢(shì)依然存在，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，濱江區(qū)塊 也 一定會(huì)吸引來投資客。 橋西板塊，跟主城區(qū)無縫對(duì)接，但其“工業(yè)區(qū)”的形象在很多人眼里根深蒂固。 閑林板塊，由于歷史和政府規(guī)劃的原因，閑林板塊一直扮演著“娘不親爹不愛的”苦形象 ，發(fā)展 緩慢 。 對(duì)于價(jià)格極為敏感的人群是其潛在客戶 。當(dāng)價(jià)格有優(yōu)勢(shì)的時(shí)候，可以吸引一部分首次置業(yè)具有剛性需 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 求的年輕人，價(jià)格沒有優(yōu)勢(shì) 的時(shí)候，目標(biāo)消費(fèi)群體也變得很模糊。主要鎖定購(gòu)買欲望強(qiáng)、購(gòu)買力弱的目標(biāo)消費(fèi)群體。首次置業(yè)的年輕人是主力潛在消費(fèi)群體。 九堡區(qū)域客群分析 根據(jù)九堡地區(qū)的產(chǎn)業(yè)情況，我們把 九堡地區(qū)目標(biāo)客群主要 鎖定在 三大類： 城東專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工作者， 工業(yè)園區(qū)白領(lǐng)和高級(jí) 藍(lán)領(lǐng) 。 年齡集中在 25— 40 歲之間， 專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者人均年收入可達(dá) 10 萬元以上，創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員年度酬薪水平主要在 5— 10萬元，工業(yè)園區(qū)白領(lǐng)和高級(jí)藍(lán)領(lǐng)的 人均年收入也達(dá)到了 8— 10 萬元。他們追求時(shí)尚，想法獨(dú)特，觀念新潮， 對(duì)生活品質(zhì)有著較高的要求。 可以“屈就”于一片小天地中，但一定要設(shè)計(jì)精致 ，住得有格調(diào)。 第五章 區(qū)域市場(chǎng)定位 根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分析，我們將該區(qū)域的市場(chǎng)定位為： 以“夢(mèng)想、創(chuàng)新、時(shí)尚”為主題，以新一代歐洲小城整合開發(fā)思路和城市資源，以西式新古典主義風(fēng)格定位建筑形態(tài)，以 BLOCK 街區(qū)生活定位集居住功能、生活形態(tài)和商業(yè)資源于一體，以西式現(xiàn)代園林規(guī)劃園林景觀，引導(dǎo)一種以人為本、追求未來的尊貴現(xiàn)代的“新都市生活形態(tài)”。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 創(chuàng) e 時(shí)代，用創(chuàng)意和激情引領(lǐng)都市生活新時(shí)代。 因?yàn)閯?chuàng)意，所以精致； 因?yàn)榧で?，所以張揚(yáng)； 因?yàn)閴?mèng)想，所以起飛。 （四） 建筑類型以小高層、高層為主。普通住宅分緊湊型戶型和舒適型。 （五） 環(huán)境類型：采用西式現(xiàn)代園林的手法，講究自然藝術(shù)與人造藝術(shù)，導(dǎo)入一定的水景。 （七） 配套類型：導(dǎo)入“國(guó)際都市公寓”設(shè)計(jì)概念，設(shè)獨(dú)立會(huì)所；同時(shí)在沿街精品商鋪有意識(shí)導(dǎo)入咖啡吧、精品潮流店、洗衣房、書吧、網(wǎng)吧、美容俱樂部等設(shè)施，為業(yè)主 提供方便；部分獨(dú)立會(huì)所的功能，如健身中心、臺(tái)球室、游泳館、籃球場(chǎng)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 第六 章 研究結(jié)論 戰(zhàn)略和現(xiàn)實(shí)意義重大 該項(xiàng)目在全面提升城市形象、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力、更好地發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)、迎接市區(qū)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散、提高城市品味、優(yōu)化土地資源配置、切實(shí)改善居住條件和提高人們生活質(zhì)量方面具有十分重要的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實(shí)意義。 充分利用政策法律，合理制定項(xiàng)目策劃 目前杭州樓市正在緩慢回暖中，杭州市政府出臺(tái)了一系列救市措施，扶持促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，國(guó)家也加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整力度，尤其加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)信貸服務(wù)的管理，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力大幅提升 作為杭州城市的東大門，九堡憑借其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域建設(shè)過程中享受著獨(dú)特的機(jī)遇，也承擔(dān)著杭州城市規(guī)劃和發(fā)展的重大戰(zhàn)略意義。同時(shí)基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和日益完善的配套設(shè)施，也讓定居九堡的選擇 增 加了一份優(yōu)勢(shì)和吸引力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 區(qū)域樓市業(yè)績(jī)輝煌，房產(chǎn)市場(chǎng)回暖 經(jīng)歷了樓市短期的震蕩，杭州樓市總體進(jìn)入回暖階段。銷售數(shù)量的增加，銷售均價(jià)的上漲，其中更有萬科對(duì)此，投資九堡房地產(chǎn)的信心必然將得到極大地提升，市場(chǎng)也必然更為活 躍。而針對(duì)性地提高樓盤品質(zhì)，在價(jià)格和品質(zhì)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)就是最重要的，也是保證在其保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。新興的商貿(mào)城和鄰近的下沙大學(xué)城形成了數(shù)量巨大的潛在消費(fèi)群，而對(duì)于這部分消費(fèi)者，九堡憑借其區(qū)位和價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，無疑成為了一個(gè)理想的選擇?；谶@樣的分析，提前做好產(chǎn)品的風(fēng)格和價(jià)格定位，增加對(duì)適用消費(fèi)群體的吸引力，必然具有特別的意義。同時(shí)，錢江新城、下沙等鄰近板塊的樓市同樣充滿活力，而它們所在的區(qū)域又具有其各自特殊的優(yōu)勢(shì)，并以此延續(xù)著對(duì)消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力。而我們的項(xiàng)目主題定位是夢(mèng)想和創(chuàng)新，這是基于目標(biāo)群體的選擇，也是在競(jìng)爭(zhēng)中保持自我特色的途徑。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 綜上所述，在九堡區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)投資是處于一個(gè)相對(duì)有利的外部環(huán)境和自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)之中，而九堡區(qū)域的這種發(fā)展趨勢(shì)也會(huì)在近幾年之內(nèi)保持下去，這就保證了該項(xiàng)目從開發(fā)到投入市場(chǎng)的過程中 能夠保持一定程度的市場(chǎng)穩(wěn)定性，而利于實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。對(duì)于當(dāng)前已經(jīng)現(xiàn)象出來的劣勢(shì)和威脅，更要抓住關(guān)鍵，準(zhǔn)備好應(yīng)對(duì)方案，保證最終目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。同時(shí)制定出更為細(xì)化的項(xiàng)目實(shí)施方案，從而圓滿地完成總體構(gòu)想。感謝蘭總給我們提供這次寶貴的策劃?rùn)C(jī)會(huì)，并在百忙之 中抽空為我們進(jìn)行專業(yè)的指導(dǎo)。也感謝所有杰盟的員工，你們的友好、熱情、敬業(yè)給我們留下深刻印象， 在平常的交談中給我們很多的感觸和啟發(fā)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料