【正文】 這次危機(jī)中并沒有受到世紀(jì)沖擊的投資基金、私募基金，他們在危機(jī)之后把到眼光聚焦到了中國的一些中、小城市的房地產(chǎn)市場，通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金的方式來進(jìn)行股權(quán)投資，簽訂回購協(xié) 議，把抄底房地產(chǎn)作為一種機(jī)會(huì)。 2020 年，杭州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比 2020 年凈增 億元，相當(dāng)于 1994 年全年總量，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 ％，連續(xù) 18年保持兩位數(shù)增長 ,增速快于全國、全省 2 和 個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)（全國、全省回落 和 個(gè)百分點(diǎn)）。 又據(jù)抽樣調(diào)查顯示，今年一季度杭州市市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入為9787 元，人均可支配收入為 8927 元，分別比去年同期增長 ％和 ％。 杭州市統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯 示，今年一季度全市 房地產(chǎn) 行業(yè)經(jīng)營狀況有所改善，企業(yè)景氣指數(shù)為 117． 1，比去年四季度回升 8． 5 點(diǎn)，繼續(xù)維持在 “ 相對景氣 ” 區(qū)間運(yùn)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 該項(xiàng) 調(diào)查涵蓋了城市的社會(huì)和諧力、文化號(hào)召力、科技創(chuàng)新力、政府執(zhí)政力、形象傳播力、教育發(fā)展力等 10 項(xiàng)指標(biāo) 。 杭州品質(zhì)之城的魅力仍在熠熠生輝。這個(gè)年齡段正是年輕人首次置業(yè)和中年人改善居住條件的黃金時(shí)間，這一人群的購買力也相對強(qiáng)勁，為杭州市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供良好的客群條件 。 同時(shí)，綠色房地產(chǎn)也是一種必然的趨勢， 將資源節(jié)約、降低污染等方面作為考核標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)出節(jié)能、無污染、少浪費(fèi)、高使用率的房地產(chǎn)產(chǎn)品， 這也是居民生活品質(zhì)和社會(huì)效應(yīng)的重要體現(xiàn) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 九堡鎮(zhèn)目前常住人口 7 萬，杭州最大的經(jīng)濟(jì)適用房 ——— 九堡經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目占地 2480 畝，規(guī)劃建筑面積 130萬平方米，建成之后將有近 5 萬人入住，是杭州市東面最大的一個(gè)住宅區(qū)。 區(qū)域 概況 在 杭州市提出的 “ 城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開發(fā)、跨江發(fā)展 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略中 ， 已經(jīng) 提出了 “ 1500 億 決戰(zhàn)東部 ” 規(guī)劃，準(zhǔn)備將城東建設(shè)成接軌上海的東大門，磁懸浮、高速鐵、地鐵、高速公路等一大批基礎(chǔ)設(shè)施和大型居住區(qū)都將相繼在該地區(qū)建設(shè) 。隨著城市東擴(kuò)步伐的不斷加快，九堡區(qū)域潛力、區(qū)域優(yōu)勢日益凸顯。 據(jù)杭州市規(guī)劃， 未來包括九堡在內(nèi)的杭城東北區(qū)域?qū)⑿纬山?40 萬人口的居住區(qū)，而九堡正處于該區(qū)域的中心位置，勢必成為未來城市的熱點(diǎn)地區(qū)之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 可以說九堡肩負(fù) “ 承主啟副 ” 的大任。 另外， 隨著城市東擴(kuò)步伐的加快，錢江新城二期 沿江大道的開工 建設(shè)，城市空間的擴(kuò)容 更是讓 九堡板塊 與 錢江新城無縫連接。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 建設(shè)中的錢江新城 CBD，商務(wù)辦公占了總量的四分之三，居住功能僅占四分之一。這樣的業(yè)態(tài)格局給九堡的住宅發(fā)展提供了很好的契機(jī)。 九堡不僅是杭州重要的交通要地，還將成為整個(gè)華東地區(qū)的交通重鎮(zhèn)。通過九堡大橋 (規(guī)劃中 )可直達(dá)蕭山機(jī)場、滬杭甬高速公路、杭金衢高速、繞城公路；汽車東站、汽車南站、火車東站、城站等均在 15 分鐘車程之內(nèi)；德勝路、九沙大道、世紀(jì)大道經(jīng)九堡延伸入杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)和下沙大學(xué)城、將城東城西連成一體；杭海路將拓寬至40 米，使九堡與未來的城市中心 — 錢江新城溝通更為快捷；沿江大道的規(guī)劃將從海寧經(jīng)過下沙穿過九堡與之江路貫通；而最為引人注目的規(guī)劃地鐵一號(hào)線在九堡設(shè)有 3 個(gè)站點(diǎn)。 據(jù)了解 : 杭州長途客運(yùn)中心將于年底建成使用，它能為九堡帶來每天至少 10 萬人次的人流量，從而間接促進(jìn)該地服務(wù)業(yè)的 騰飛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 公交 32 84 825 等路線均在鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)立總站，乘坐 30 K50 32 K205 等 8 條公交線路，可從九堡直達(dá)主城區(qū)的艮山門、武林廣場、郭東園巷等處，全天 24 小時(shí)皆有車次。 周邊市政配套設(shè)施 一般情況下， 在新型建設(shè)區(qū)，房產(chǎn)先行，配套跟進(jìn)。 主要是因?yàn)?政府安排的大型居住項(xiàng)目建設(shè) 。就未來來看， 杭 州市江干區(qū) 2020 年起新擴(kuò)建 (或交付 )27 所小學(xué)、幼兒園，其中 2020 年確保交付 6 所，爭取竣工 4 所。到 2020 年，江干區(qū)要基本實(shí)現(xiàn)小班化教育，全面提升基礎(chǔ)教育辦學(xué)水平。 與此同時(shí)，麥德龍、百安居、家好佳、聯(lián)華超市，或開張營業(yè)，或動(dòng)工興建。 從艮山東路、杭海路駛?cè)刖疟そ鐑?nèi)，映入眼簾的是公路兩旁鱗次櫛比的標(biāo)準(zhǔn)廠房、樓宇、金融機(jī)構(gòu)和大型 SHOPPINGMALL；從下沙大道駛?cè)刖疟?。此次規(guī)劃的文體設(shè)施，主要分布在這樣一個(gè)范圍：東至九堡鎮(zhèn)東側(cè)鎮(zhèn)界，南至錢塘江，西至貼沙河、滬杭 鐵路 (老線 )、白石港、同協(xié)路 (區(qū)界 )，北至皋亭山脈 (區(qū)界 )、筧橋機(jī)場以北，總面積約 94 平方公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 產(chǎn)業(yè)支持 工業(yè)園區(qū)： 占九堡鎮(zhèn)域面積 1/3 的江干科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)著力發(fā)展 “ 高端工業(yè)制造園、總部經(jīng)濟(jì)園、研發(fā)創(chuàng)意園 ” ，涌現(xiàn)出西子奧的斯、祐康、龍達(dá)新科、巨星科技等利稅超億元的重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)， 2020 年園區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售產(chǎn) 值 85億元，財(cái)政收入 億元 ,已發(fā)展壯大成為總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。該項(xiàng)目建成后，將為九堡奠定堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并加快九堡的城市化發(fā)展步伐。引進(jìn)企業(yè)納稅率為 %，稅收貢獻(xiàn)率達(dá) %。 另外，長途客運(yùn)中心、恒大建材市場、紅星美凱龍國際家居市場、石材交易市場、機(jī)床交易市場以及物流中心，共同打造商貿(mào)航母。 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也在這里扎下了根，杭州東部最大的藝術(shù)交流中心 —— “ 東街 6 號(hào) 周邊環(huán)境 錢塘江給了九堡得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，不但可提供長達(dá)近三公里的江岸線以及遼闊壯觀的江景、令人心曠神怡的江風(fēng)以及充足的日照還能提供寬闊的綠化帶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 和高綠化率，市政府對錢塘江一線已有 “ 生態(tài)居住 ” 的規(guī)劃定位。此外擁有 30 米綠化帶的景觀河道 ——— 和睦港，僅河道兩側(cè)就可享受綠化面積達(dá) 萬平方米。綠地、江景觀潮平臺(tái)加上小橋等標(biāo)志性建筑，南片居住區(qū)將更強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧。 土地情況 2020 年 6 月 29 日，杭州市國土資源局掛牌出讓杭政儲(chǔ) [2020]17－ 21 號(hào) 建設(shè)用地使用權(quán)，此次掛牌出讓的土地將于 2020 年 7 月 13 日進(jìn)行競拍。面積 50613 平方米，用于 住宅（設(shè)配套公建）用地 ，容積率 ，建筑密度 25％，綠化面積 30％；杭政儲(chǔ) [2020]20 號(hào) 土地，位于 江干區(qū)（九堡 R217B 地塊） ， 東至九堡鎮(zhèn)八堡村，南至九喬路，西至九 堡區(qū)塊 R2107A 地塊，北至園區(qū)二號(hào)路 。 在杭州“城市東擴(kuò)”的影響下，九堡、下沙逐漸成為杭州東部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的排頭兵，尤其是地鐵一號(hào)線的建設(shè)所產(chǎn)生的推動(dòng)作用也無疑讓九堡樓市進(jìn)一步升溫。 通過對近兩年江干區(qū)九堡地塊成交土地價(jià)格的分析（表 二 ），我們不難發(fā)現(xiàn)，該地塊土地價(jià)格基本維持在了一個(gè)相對穩(wěn)定的范圍內(nèi)，具體價(jià)格在每平方米7800 元到 10600 元之間浮動(dòng)。在這一層面上，九堡板塊的土地?zé)o疑具有更多價(jià)格上的優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () ：九堡鎮(zhèn)交通便捷，周邊路網(wǎng)密布，通過九堡大橋直達(dá)機(jī)場，滬杭甬高速公路、杭金衢高速、繞城公路使有車一族出行更為方便；汽車東站、汽車南站、火車東站、 城站等均在 15 分鐘車程之內(nèi)；德勝路、九沙大道、世紀(jì)大道經(jīng)九堡延伸到杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)，下沙大學(xué)城、將城東城西連成一體；杭海路將拓寬至 40 米，使九堡與未來的城市中心－錢江新城溝通更為快捷；杭州客運(yùn)中心已 經(jīng)在 08 年 8 月正式試運(yùn)行，在未來幾年勢必帶動(dòng)周邊發(fā)展；公交路網(wǎng)密布， 30 32 50校 1 線等 8 條公交線路及新開通 6 10 100 這 3 條新客運(yùn)中心與市區(qū)連接的公交線路構(gòu)成與市區(qū)各地連接的公交網(wǎng)絡(luò)。 ：全鎮(zhèn)面積 平方公里，常住人口為 萬人，登記在冊的外來人口為 萬人（未登記 2 萬人以上），地區(qū)總?cè)丝诠烙?jì)已達(dá) 8 萬人左右。杭州最大的經(jīng)濟(jì)適用房 九堡經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目占地 2480 畝，建筑面積 130 萬平方米。魅力之城、金海左鄰右舍、宋都 .陽光國際、圣奧 .領(lǐng)寓、美達(dá) ：九堡鎮(zhèn)擁有與無倫比的大配套。在北面有 5200 畝中國四季青服裝交易中心（集服裝交易、信息、物流、研發(fā)為一體的大型交易中心）。在金海城購物中心，入駐有世紀(jì)聯(lián)華、五星電器、肯德基、兩岸咖啡、永和豆?jié){、服裝皮具等眾多商家。 ：九堡鎮(zhèn)生態(tài)環(huán) 境優(yōu) 越、綠化景觀宜人。全鎮(zhèn)綠化率在 30%以上，主要道路如九沙大道、世紀(jì)大道等兩側(cè)均有 100 米甚至 200 米的綠化帶。 劣勢（ Weakness） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () ，在銷售方面需要將市場推向周邊地區(qū)， 短期內(nèi)僅僅依賴于當(dāng)?shù)氐奈{量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 區(qū) 距 主城區(qū) 路途較遠(yuǎn) ， 進(jìn)入市區(qū)不夠便利。 D. 九堡鎮(zhèn)原為農(nóng)村地區(qū)，內(nèi)部村莊較多，拆遷安置工作具有一定難度，必須面臨密密麻麻的農(nóng)居點(diǎn)拆遷、搬離等問題。 B. 央行繼續(xù) 落實(shí)適度寬松的貨幣政策 ，并 加強(qiáng) 對 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理 的力度 ，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)健康 穩(wěn)定發(fā)展。 、進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)投資環(huán)境惡化，導(dǎo)致一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，帶來了房地產(chǎn)行業(yè)熱漲的形勢。 ，部分購房者消費(fèi)受到抑制。 第四章 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場供給 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 區(qū)域樓市概況 ： 隨著政府“ 15 億決戰(zhàn)東部”戰(zhàn)略的提出，九堡作為東部“排頭兵” 吸引了各大房地產(chǎn)企業(yè)，萬科、綠城等著名品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，更迅速提升了該區(qū)域形象及價(jià)格；短時(shí)間內(nèi)，同時(shí)開發(fā)的樓盤眾多，迅速炒熱了區(qū)塊。魅力之城已經(jīng)全部售完。而在九堡的