【正文】 08 個行政村。 據(jù)以往的專業(yè) 調(diào)研 經(jīng)驗和市場觸覺，我司結(jié)合本項目的特點和發(fā)展前景，提交本報告供貴公司決策。 本 資料來自 謹呈： 山東同興置業(yè)有限公司 日期： 6 月 7 日 關(guān)于 2020 年泰安東平 住宅項目 可行性 研究 報告 佳利房地產(chǎn)服務(wù)有限公司J ia L i R e a l E s t a t e S e r v ic e s C o ., L TD提供專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃 /銷售代理 /房產(chǎn)服務(wù) /實戰(zhàn)解決方案 1 緒 論 有幸參與貴公司項目前期市場可行性研判。為此我司安排市場部人員對項目進行實地考察，并對東平縣房地產(chǎn)市場進行了較為深入的市場調(diào)查。宗旨是力爭在項目推出市場后能為貴公司取得最好的銷售業(yè)績，獲得最大的經(jīng)濟效益和社會效益，籍此發(fā)展我司與貴司之間的更為深入的合作關(guān)系。全縣地勢北高南低、東高西低，山區(qū)、平原、湖洼各占三分之一。 5 2020 年，東平縣總?cè)丝?78 萬人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，占總?cè)丝诘?%?？h委、縣政府駐地東平鎮(zhèn)，居縣內(nèi)中東部，縣城建成區(qū)面積 13 平方公里，城區(qū)常住人口 萬人?？h城作為全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，全縣圍繞建設(shè)“北方山水生態(tài)旅游城市”的總體定位，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和“四高”要求，加大城市規(guī)劃力度，提高經(jīng)營管理水平，努力打造獨具特色、富有生機、適宜人居的山水旅游城市。在《東平縣城市總體規(guī)劃》的基礎(chǔ)上，編制縣城綠化規(guī)劃、停車場規(guī)劃，完成稻屯洼城市濕地公園、外環(huán)路等區(qū)域的詳細規(guī)劃，使縣城詳細規(guī)劃覆蓋率達 90%。積極發(fā)展城市交通，提高公共交通水平，增強城市交通功能。搞好城市的亮化、綠化工程，提高城市品位，改善人居環(huán)境，提高對周邊地區(qū)的輻射帶動作用。 （ 2）農(nóng)業(yè)發(fā)展 東平縣為全國糧食、油料生產(chǎn)基地縣，盛產(chǎn)小麥、玉米、地瓜、花生、大豆等； 牧業(yè)、副業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)等發(fā)展迅速，境內(nèi)的東平湖是山東省重要的淡水漁業(yè)基地，盛 6 產(chǎn)河蟹、烏鱧、大青蝦、甲魚、蓮子、菱米、芡實等名優(yōu)特水產(chǎn)品，水產(chǎn)養(yǎng)殖 面積高達 萬畝。預計 2020 年六大主導產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)增加值60 億元，實現(xiàn)銷售收入 200 億元。預計 2020 年，全縣資源開發(fā)型企業(yè)實現(xiàn)銷售收入 40 億元。預計 2020 年，亞麻紡織業(yè)實現(xiàn)銷售收入 20 億元。預計 2020 年 ，全行業(yè)實現(xiàn)銷售收入 50 億元。預計 2020 年，全行業(yè)實現(xiàn)銷售收入 50 億元。同時研究開發(fā)無碳復寫紙、高檔紙制品等產(chǎn)品，努力提高產(chǎn) 7 品附加值。 東平農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，以光大油脂、恒德食品、八里香食品等企業(yè)為龍頭，重點培植肉制品、方便面、酒類、精煉油、生物蛋白食品等產(chǎn)品。預計 2020 年，全行業(yè)實現(xiàn)銷售收入 25 億元。 （ 4）旅游業(yè)發(fā)展 東平將旅游業(yè)培育成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)，成為財政收入的重要增長源。全縣按照旅游總體規(guī)劃，加快東平湖、白佛山、臘山三大重點旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)。對白佛山景區(qū)要突出休閑和摩崖造像兩大特點，進行全方位開發(fā)。稻屯洼國家城市濕地公園是我縣旅游開發(fā)新的亮點，要按照“重在保護、生態(tài)優(yōu)先、合理利用、良性開發(fā)”的指導思想，加強濕地保護，維護濕地生態(tài)平衡和生物多樣化，同時搞好以休閑度假為主的旅游開發(fā)。歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長情況見下圖： 8 東平縣G D P （億元）及增長情況%% %%%0204060801001201401601802020年 2020年 2020年 2020年 2020年年度GDP（億元）%%%%%%% 從上圖中我們可以看出，東平縣國民經(jīng)濟自 2020 年以來一直保持著較高增長趨勢，其平均年增長率達到了 %，特別是自 2020 年以來，更是出現(xiàn)了超過 27%以上的增長速度。 人均 GDP 情況 2020 年，東平縣人均 GDP 為 16557 元人民幣，根據(jù)東平縣歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，東平縣社會財富正在迅速增加，居民的購買能力 在逐步增強。 東平縣三大產(chǎn)業(yè)比重變化情況050100年份產(chǎn)業(yè)總值(億元)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 （ 1）圖表淺 析 通過如上圖表可以看出，東平縣經(jīng)濟在增長的同時，東平縣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整亦見效明顯。第三產(chǎn)業(yè)達到 億元，較 2020 年增長 21%，增長速度較快。農(nóng)業(yè) 雖在總產(chǎn)值中所占比例減小 ， 但整體產(chǎn)值較往年依然呈上升趨勢，農(nóng)業(yè) 基礎(chǔ)地位 加強 ； 第二產(chǎn)業(yè) 所占比例逐年增長 ，成為拉動經(jīng)濟增長的主要因素 ； 第三產(chǎn)業(yè) 基本保持穩(wěn)步發(fā)展。 2020 年固定資產(chǎn)投資較 2020年增長了約 60 億元，增長了約 46%。隨著各一線、二線城市房地產(chǎn)市場的投資 態(tài)勢趨緩、開發(fā)成本的增加、價格和利潤空間的逐漸縮小，如東平這類的四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)市場還存在較大的利潤空間不少開發(fā)企業(yè)正是看好這一有利因素而選擇東平投資開發(fā)。 2020 年在崗職工平均工資為 13063 元，比 2020 年增長 ％，尤其是 2020 年，增長率超過 8%， 2020 年比 2020 年增加 4792 元。針對本項目而言，將存在以下一系列的有利影響。 ◆ 城市居民人均收入增長速度較快，長期來看這對于引入住宅市場消費是一個有利的因素。 ◆ 房地產(chǎn)投資占整個社會固定資產(chǎn)投資的 比例越來越高，越來越多的房地產(chǎn)項目投資開發(fā)，對于改善居民生活環(huán)境將起到良好的推動作用。 12 三、城市規(guī)劃 根據(jù)東平縣城總體規(guī)劃（ 20202020）要求，將東平縣城定位為： 青山綠水、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、設(shè)施完善、獨具特色、富有生機、適宜居住的“中國北方山水生態(tài)旅游城市”。 （ 2）城市發(fā)展重點 重點 在于 加快 西部新城 區(qū) 開發(fā)建設(shè)，構(gòu)建中部核心商務(wù)區(qū)，推進南部區(qū)域和老城區(qū)改造； ，通過對縣城景觀水系建設(shè)工程規(guī)劃布局，以 13 “十一個湖灣”為節(jié)點、以“九河”、“四溪”為紐帶，形成縱橫貫通、連為一體的城市水網(wǎng)景觀體系，切實改善縣城區(qū)域民生居住環(huán)境并從根本上提升城市形象。 2020 年第一產(chǎn)業(yè)增加值達到 19 億元，年均增長 5%；全縣第二產(chǎn)業(yè)增加值達到 134 億元，年均增長 27%；全縣第三產(chǎn)業(yè)增加值達到 49 億元，年均增長 21%。 （ 3）城市化水平 2020 年，城鎮(zhèn)化水平將達到 35%； 2020 年城市化水平將達到 44%。 第二部分 東平房地產(chǎn)市場分析 一、東平房地產(chǎn)市場概況 東平作為全國四線城市，其房地產(chǎn)市場較其他同級城市有許多的相似性。東平縣經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，當前縣城 基礎(chǔ)設(shè)施已比較完善，城市 14 的吸引力和輻射力亦不斷增強，水、電、路、通訊等各方面基礎(chǔ)配套設(shè)施都已比較成熟齊全。隨著，諸多房地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營、推廣，當?shù)刭彿空叩乃枷胗^念也將逐步改變，東平一場城市化過程中的房地產(chǎn)革命即將拉開帷幕。 （ 1）萌芽起步階段 1998 年取消福利分房開始實行商品房以來，東平也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已習慣于單位福利住房，一時還難以接受商品房的觀念的制約，東平房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時間內(nèi)處于曚昽的萌芽階段。 ，單位提供福利分房或單位建房現(xiàn)象仍普遍存在。 ，有意向購買商品房，但是自身實力有限，購買資金不足。 （ 2）緩慢發(fā)展階段 在持續(xù)一段時期后，自 1999 年至 2020 年，東平房地產(chǎn)市場開始起步進入商品化房地產(chǎn)市場階段，相續(xù)進入較為平穩(wěn)的緩慢發(fā)展階段。 ，并逐步成長起來。 （ 3）平穩(wěn)發(fā)展階段 2020——2020 年，東平房地產(chǎn)市場開始進入市場的穩(wěn)步發(fā)展階段。傳統(tǒng)意義上 “大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間 ”的觀念開始被改變， “小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型 ”等新興 b 念開始被越來越多的人青睞。 （ 4）快速發(fā)展的階段 自 2020 年以來，隨著東平縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，東平開始進入了快速發(fā)展的階段?？h政府按照 “新區(qū)開發(fā)，老城提升，著力改善民生，加強環(huán)境建設(shè) ”的發(fā)展思路，將逐步建設(shè)西部新城區(qū)，新的城市規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效。新一輪的城市建設(shè)及一系列重點工程的實施，將為東平房地產(chǎn)開發(fā)商和外商帶來巨大的商機。 78 萬人的縣級區(qū)域，是全縣政治、經(jīng)濟、文化、教育中心，集聚了來自全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地來東平的從業(yè)人員，每年大量的進城務(wù)工人員以及大外來從業(yè)人員，在一定程度上支撐了東平房價的提高。而且，東平一些主要的知名學府（小學、中學、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長為了子女 接受良好的教育，會選擇從老城區(qū)置業(yè)。 ，當前市場供應(yīng)以老城區(qū)及西部新城區(qū)項目較為集中。各公司實力參差不齊，各項目規(guī)模與品質(zhì)不一，一度造成了東平房地產(chǎn)市場開發(fā)出現(xiàn)了投資過熱。然，也有部分開發(fā)商因看好東平房地產(chǎn)市場，并未受到國家調(diào)控的宏觀環(huán)境因素的影響，仍按原計劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴大開發(fā)規(guī)模。 （ 1）東平縣土地供應(yīng)政策 東平縣國土資源局根據(jù)縣城房地產(chǎn)市場消化情況及時調(diào)整土地供應(yīng)量，在土地供應(yīng)前期即對房地產(chǎn)市場進行適當控制，為區(qū)域房地產(chǎn)市場的運 轉(zhuǎn)奠定了良好基礎(chǔ)。東平縣在建項目使用土地總面積為 萬平米，其中已竣工并投入使用房地產(chǎn)房項目用地面積為 萬平米，在建房地產(chǎn)項目用地面積為 萬平米，已征用但尚未開發(fā)利用土地為 萬平米。前些年，受當?shù)卣哂绊?，當?shù)亻_發(fā)企業(yè)發(fā)展較為緩慢，但自 2020 年后，隨著城市經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變及當 地領(lǐng)導人的更換，當?shù)亻_發(fā)企業(yè)開始紛紛拿地，進行房地產(chǎn)投資開發(fā)，通過市場走訪調(diào)研可以看出，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力也參差不齊，有部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營觀念仍較為傳統(tǒng)，不以市場為依托，項目投資開發(fā)略顯盲目，不是以市場需求而做產(chǎn)品，而是做完產(chǎn)品再去找市場，如此而來，使得部分開發(fā)商較為被動。另外，隨著東平城市化進程的加快和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，東平也開始有部分外地開發(fā)企業(yè)進入，如泰安弘益、濟南正大建業(yè)等，諸多外地開發(fā)企業(yè)的進入將會給當?shù)貛硇碌漠a(chǎn)品、新的經(jīng)營管理理念，對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期利好。隨著市場各項目的開發(fā)，各開發(fā)企業(yè)的競爭也將 18 日趨激烈。此外，諸如花園洋房、別墅等產(chǎn)品形態(tài)在東平房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)，但供應(yīng)量相對較少，占整個市場供應(yīng)量的比例較小。此外，當前市場無高層住宅、別墅等產(chǎn)品業(yè)態(tài)供應(yīng)。整體市場供應(yīng)產(chǎn)品，以三室戶型為主，兩室戶型占有一定比例，公寓、復式、躍層等產(chǎn)品市場供應(yīng)量較少。 （ 1）東平縣近期房地產(chǎn)市場需求情況 20 東平縣近年房地產(chǎn)銷售情況0246810四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度2020 年 2020 年 2020 年時間銷售量（萬平米） （ 備注：數(shù)據(jù)來源東平縣統(tǒng)計局 ） 淺 析： 通過上圖表可以看出，東平縣房地產(chǎn)市場 2020 年四季度市場需求量較高，約為 9萬平米。 2020 年，一季度受國家宏觀環(huán)境影響較弱，季度消化量約為 5 萬平米，但隨著國家宏觀環(huán)境的深化影響，諸多項目銷售開始出現(xiàn)乏 力。 （ 2）東平縣需求產(chǎn)品分析 東平縣在售項目銷售情況%%%%%%%%%%%%%60~75平米