【正文】 南北，濟(jì)菏、德商高速公路從縣城通過，京杭大運(yùn)河復(fù)航在即，縣鄉(xiāng)公路形成網(wǎng)絡(luò)，全縣 通已形成“三縱三橫”、的完善公路交通體系。 預(yù)計(jì) 2020 年，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 44%，進(jìn)一步強(qiáng)化縣城中心地位。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 （ 1）經(jīng)濟(jì)概況 2020 年完成生產(chǎn)總值 127 億元， 同比增長 18%；地方財(cái)政收入 億元，增長 20%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長 22%；農(nóng)民人均純收入 4650 元，增長 16%；各金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元、貸款余額 億元，環(huán)比增加 億元、 億元。 ② 工業(yè)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 礦產(chǎn)資源開發(fā)業(yè)，充分發(fā)揮我縣礦產(chǎn)資源的后發(fā)優(yōu)勢，在抓好水泥等資源性企業(yè)建設(shè)的同時(shí)，重點(diǎn)搞好鐵、煤等礦產(chǎn)資源的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)我縣地礦資源開發(fā)新的 突破，使礦產(chǎn)開發(fā)成為全縣一大支柱產(chǎn)業(yè)。 東平化工業(yè)以瑞星集團(tuán)、九鑫日化、東岳橡膠公司為龍頭，不斷擴(kuò)大主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)能力，積極搞好精細(xì)化工、日用化工和高新技術(shù)產(chǎn)品的開發(fā)，建設(shè)在全國具有較高知名度和較大影響力的化工產(chǎn)品基地。 造紙業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)大中順紙業(yè)、九鑫紙業(yè)等企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，提高產(chǎn)品檔次，建成江北最大的生活用紙基地。進(jìn)一步加快技術(shù)改造和合資合作步伐，不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高農(nóng)副產(chǎn)品加工能力，形成龍頭帶基地、基地連農(nóng)戶的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營格局。大 力開發(fā)旅游資源。臘山國家森林公園要進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，打造新的旅游景點(diǎn)，提升整個(gè)景區(qū)形象。應(yīng)該說快速的經(jīng)濟(jì)增長勢頭為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供了較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 2020 年，第一產(chǎn)業(yè)達(dá)到 億元，比 2020 年增長 %，第二產(chǎn)業(yè)達(dá)到 億元，較 2020 年增長 %，增長速度最快。 10 東平固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資情況13 %%%%%020406080100投資額（億元）0%8%16%固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 13所占比例 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 近年來 東平 固定資產(chǎn)投資額 增幅較大，自 2020 年至 2020 年，全縣固定資產(chǎn)投資額增長了 2 倍，增長幅度波動(dòng)較大，年均增幅均在 25%以上。 由于東平縣近年來宏觀經(jīng)濟(jì) GDP 平均保持在 %的增長速度，因此城市居民的人均收入也呈現(xiàn)出大幅增長的態(tài)勢。 ◆ 經(jīng)濟(jì)保持增長，且增幅較穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，改善房地產(chǎn)市場環(huán)境，開放房地產(chǎn)市場交易。 ◆ 城市建設(shè)使得 城市空間迅速膨脹，需要大量人員去完成，人流聚物流，物流聚財(cái)流，豐厚的財(cái)流為房地產(chǎn)的快速發(fā)展奠定良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。 （ 1） GDP 年均遞增 國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增 22%， 2020 年將達(dá)到 202 億元。 （ 4）縣城城鎮(zhèn)人口 2020— 2020 年，縣城人口由 萬達(dá)到 10 萬人； 2020— 2020 年，縣城人口將由 10萬達(dá)到 18 萬人。 2020 年之前，受于當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)者管理觀念及整個(gè)城 市經(jīng)營理念的影響，東平房地產(chǎn)市場發(fā)展較為緩慢，在此之前當(dāng)?shù)貎H有杭州花園、秀水家園、東旺家園等三個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)； 2020 年后，隨著當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)人員的更換及整個(gè)城市經(jīng)營思想戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，東平房地產(chǎn)市場開始大規(guī)模、集中性的開發(fā)建設(shè)，縣城房地產(chǎn)項(xiàng)目 “遍地開花 ”。 該階段房地產(chǎn)發(fā)展的特點(diǎn)： ，多數(shù)人短時(shí)期內(nèi)不考慮購買商品房，傳統(tǒng)的住房思維方式難以短期改變。雖是區(qū)區(qū)幾萬元，但是在當(dāng)時(shí)卻是不小的數(shù)字。 ，單位建房所占總體房地產(chǎn)開發(fā)比例較高。 ，東平房地產(chǎn)價(jià)格也開始進(jìn)行跳躍式的飆升，房價(jià)的快速飆升，刺激了當(dāng)?shù)?購房者的購買欲望，但受于市場供給有限、市場需求容量尚未被全面挖掘等因素制約，東平房地產(chǎn)市場雖然價(jià)格快速上漲，但市場發(fā)展依然較為平穩(wěn)。現(xiàn)今，東平西部新城已現(xiàn)雛形，老城區(qū)改造已取得較大進(jìn)展，西部新城規(guī)劃業(yè)已出臺(tái)，并相續(xù)展開，北部城區(qū)環(huán)境得到顯著改善，東平整個(gè)城市正在升值。 ，除部分 “城中村 ”改造外，東平老城區(qū)近年來少有大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，因此，作為城市氛圍濃厚，各項(xiàng)配套設(shè)施完善的老城區(qū)，其存量房則具有較強(qiáng)的稀缺性。 ，東平受全國房價(jià)一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤的誘惑，東平一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項(xiàng)目也紛紛上馬開工建設(shè)。 ，東平與其他同類縣級(jí)城市相比較，現(xiàn)處于相對(duì)擴(kuò)張性的快速發(fā)展階段，開發(fā)供應(yīng)量較市場需求量懸殊較大，市場出現(xiàn)供大于求的局面。 東平縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)占有較高比例。 綜上而言，當(dāng)前東平房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)既有經(jīng)過發(fā)展成長起來的當(dāng)?shù)刂_發(fā)企業(yè)，也有外地剛進(jìn)入的異地開發(fā)企業(yè)。 （ 2）市場在建項(xiàng)目分析 東平縣在建項(xiàng)目情況0 0010203040花園洋房 普通多層 小高層 高層 別墅建筑形態(tài)數(shù)量（萬平米） 19 淺 析： 通過上圖表可以看出，東平縣城當(dāng)前市場總體供應(yīng)量為 58 萬平米，市場供應(yīng)以多層住宅為主，市場供應(yīng)量為 萬平米；小高層市場供應(yīng)量亦較大，為 萬平米；花園洋房供應(yīng)量為 萬 平米，市場供應(yīng)量較小。各產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，三室兩廳一衛(wèi)戶型為市場供應(yīng)主流，約占市場比例的 38%；三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)戶型約占市場供應(yīng)的14%左右。 通過 2020 年全縣 25 萬平米的年度消化量，可以初步預(yù)測東平縣年度消化量約為 25— 30萬平米。 22 （ 1）未來房地產(chǎn)市場供應(yīng) 東平縣房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)情況01020304050花園洋房 普通多層 小高層 高層 別墅建筑形態(tài)供應(yīng)數(shù)量（萬平米） 淺析： 通過上表可以看出，東平縣城未來仍有 萬平米（不含未來可能再拍賣土地），未來市場供應(yīng)以多層為主，約為 萬平米，其次小高層供應(yīng)量亦較大，約為 萬平米、另還有 萬平米高層及少量花園洋房、別墅等產(chǎn)品供應(yīng)。 東平房地產(chǎn)市場價(jià)格表： 項(xiàng)目名稱 多層均價(jià) 小高層均價(jià) 別墅均價(jià) 港基城市花園 —— 3150 元（預(yù)計(jì)） —— 金信花園 —— 2950 元 —— 御 景 苑 2950 元（預(yù)計(jì)） —— —— 惠澤瀾庭 2300 元 —— —— 盛世項(xiàng)目位于 稻香街與東原路 交匯的黃金點(diǎn)，至縣城中心 交通四通 八達(dá)。 【城市氛圍】 當(dāng)前項(xiàng)目周邊 已 有 部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，且稻香街兩側(cè)早建商業(yè)房前期為項(xiàng)目積聚了良好的人氣。項(xiàng)目交通便利，出行方便快捷。 【潛力價(jià)值】 根據(jù)東平縣城市規(guī)劃，西 部作為 東平縣城市發(fā)展的主流方向，該區(qū)域集中了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域價(jià)值與日俱增，尤其是東平縣新縣政府的“西遷”，將會(huì)給西部區(qū)域發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，根據(jù)規(guī)劃西部為東平集居住、政務(wù)、休閑、文化 等為一體的新城區(qū)。 【城市氛圍】 當(dāng)前項(xiàng)目周邊 已 有 部分房地產(chǎn)項(xiàng)目（山水人家、焦村新社區(qū)等）開發(fā)建設(shè)，如焦村新社區(qū)項(xiàng)目已現(xiàn)“雛形”，隨著村民的入住，項(xiàng)目周邊的人氣將會(huì)快升溫。 ： 項(xiàng)目周邊無污染工廠，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，滿足別墅等高端項(xiàng)目的基本自然環(huán)境要求。 地質(zhì)條件 項(xiàng)目地質(zhì)條件優(yōu)越，土地承載力良好，前期土地開發(fā)投資費(fèi)用較低。 未 完善 項(xiàng)目周邊除設(shè)有部分學(xué)校之外，近距離的較高品質(zhì)的生活配套較少，附近的商業(yè)、醫(yī)療、飲食、娛樂等配套設(shè)施商不完善。 漸 改變的居住觀念 東平高品質(zhì)別墅、有特色的高品質(zhì)住宅有效供給的相對(duì)缺乏。 隨著東平房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，縣城房地產(chǎn)市場化程度也在逐步提高，前幾年已買房的住戶對(duì)居住環(huán)境有了更高的要求，部分二次置業(yè)或多次置業(yè)者的改善需求非常強(qiáng)烈。 威脅（ Threat）分析： 縱觀市場諸多因子 ,市場威脅點(diǎn)主要有： 目前東平市場開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，短時(shí)間內(nèi)大量項(xiàng)目的推出，必定會(huì)產(chǎn)生激烈的市場競爭。 東平縣 房地產(chǎn)快速發(fā)展自 2020 年剛剛開始，之前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)居住觀念較為落后，多數(shù)人已習(xí)慣于傳統(tǒng)的居住方式，對(duì)新興事物接受尚需時(shí)間。并且 地塊 作為 西部新城區(qū) 黃金稀缺地塊，未開發(fā)展 空間十分開闊， 31 未來升值潛力不可估量 ，發(fā)展前景一片光明 。 土地平整 項(xiàng)目 當(dāng)前為耕 地，地塊無 可拆遷建筑，省略了拆遷安置成本 。 項(xiàng)目周邊除有 東平縣職教中心及東面部分沿街雙層商業(yè)外，近距離 的 大型 生活配套較少，附近的商業(yè)、醫(yī)療、飲食、娛樂等 城市 配套設(shè)施商 亦 不完善 ，區(qū)域 城市氛圍 暫時(shí)略淡。 3．區(qū)域已開發(fā)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用 區(qū)域正在開發(fā)建設(shè)的大型高品質(zhì)項(xiàng)目 —— 山水人家，為提升區(qū)域形象、增強(qiáng) 區(qū)域影響力起到到了良好的帶動(dòng)作用，為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)做開啟了一個(gè)好的開端，對(duì)于項(xiàng)目下一步開發(fā)建設(shè)推廣做好市場鋪墊。 2．周邊已建或?qū)⒔?xiàng)目的競爭 周邊項(xiàng)目前期已開發(fā)，前期已積聚了部分客戶群，且相對(duì)較為城市的社區(qū)建設(shè)，將對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)品直接的威脅。其中，當(dāng)前市場供應(yīng)以御泉龍庭、山水人家、清河畔景（未開）三項(xiàng)目規(guī)模較大，總建筑面積均在 15 萬平米以上，其影響力較強(qiáng)；其他項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模一般，且在建的項(xiàng)目中不少為規(guī)模小于 5 萬平米的小項(xiàng)目。 當(dāng)前市場供應(yīng)以多層和小高層為主，未來要開發(fā)項(xiàng)目仍以多層為主、另外小高層推出量亦較大，多層、別墅、花園洋房等形態(tài)的產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)較少。 二 ． 操作建議 1．入市時(shí)機(jī) 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，須把握好開發(fā)節(jié)奏及推盤時(shí)機(jī)，在準(zhǔn)確的時(shí)間， 準(zhǔn)確 時(shí) 及 時(shí)投入，以 “ 準(zhǔn)、穩(wěn)、快 ” 取勝。文化園 山東港基建設(shè)集團(tuán)新地置業(yè) 公司 東平縣規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院 東平縣大地監(jiān)理公司 2 新東岳 B 區(qū) 山東新東岳置業(yè)有限公司 山東金諾置業(yè)有限公司 3 中順花園 4 山水人家 山東九鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 北京世紀(jì)洪安房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 5 御泉龍庭 山東寶地置業(yè)有限公司 嘉諾信地產(chǎn) 6 祥和佳苑 7 東旺家園 山東冠華建設(shè)投資有限公司 8 秀水佳苑 山東寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 杭州花園 山東金地房地產(chǎn)有限公司 36 10 港基城市廣場 18 信和佳苑 19 金水花苑 20 清河畔景 21 清 華 園 22 東方明珠 37 東平縣各房地產(chǎn)項(xiàng)目用地情況 項(xiàng)目名稱 總占地面積 已開發(fā)土地 在開發(fā)土地 尚未開發(fā)土地 港基城市廣場 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 38 信和佳苑 萬平米 萬平米 無 萬平米 金水花苑 萬平米 無 萬平米 萬平米 清河畔景 萬平米 無 萬平米 萬平米 清 華 園 萬平米 無 萬平米 無 東方明珠 萬 平米 無 萬平米 無 合 計(jì) 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 39 東平縣當(dāng)前房地市場供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 建筑形態(tài) 面 積 在建面積 建筑形態(tài) 面 積 未建面積 建筑形態(tài) 面 積 總套數(shù) 港基城市廣場 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 436 套 小高層 萬 小高層 萬 小高層