【正文】 城市花園 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 萬 小高層 萬 362 套 秀水家園 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 434 套 秀水佳苑 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 502 套 御泉龍庭 萬 多 層 萬 萬 多 層 萬 無 無 無 1206 套 小高層 萬 無 無 無 小高層 萬 花園 洋房 萬 無 無 無 花園洋房 萬 別 墅 萬 無 無 無 別墅 萬 商 業(yè) 萬 商 業(yè) 萬 無 無 無 盛世城市花園 萬平米 無 萬平米 萬平米 金信花園 萬平米 無 萬平米 無 御 景 苑 萬平米 無 萬平米 無 惠澤瀾庭 萬平米 無 萬平米 萬平米 盛世城市花園 正大建業(yè) 上海鵬翔 14 金信花園 15 御 景 苑 16 惠澤瀾庭 17 盛世 35 ★ 附件 東平縣各房地產(chǎn)項目相關信息 序號 項目名稱 開發(fā)企業(yè) 設計單位 監(jiān)理單位 代理公司 1 港基 隨著諸多房地產(chǎn)項目的營銷推廣，當?shù)?大眾的購房觀念將有較大改變，市場的需求量也將被逐步刺激開發(fā)出來，未來東平房地產(chǎn)市場需求依然強勁，市場空間仍非常廣闊，但是鑒于當前東平房地產(chǎn)開發(fā)供應較為集中，短期內開發(fā)房地產(chǎn)項目銷售可能會出現(xiàn)乏力。隨著近期國家宏觀調控政策的大環(huán)境影響，東平房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)了 一定的銷售壓力，部分項目迫于資金壓力已 開始變相降價銷售。 開發(fā) 項目 較多， 累計已超 20 個 項目 ， 各項目大小規(guī)模不一、開發(fā)品質檔次不一。 威脅（ Threat）分析： 縱觀市場諸多因子 ,市場威脅點主要有 ： 1．生活配套設施不完善 項目雖然未來規(guī)劃前景一片光明，但是項目當前人氣較少，各項生活配套設施不完善，生活不方便仍為當前項目最大的威脅因素。西部新博物館、縣政府、書法名家創(chuàng)作基地等城市配套的建設，將 為項目的開發(fā)前景帶來 良 好的市場機會。 劣勢（ Weakness）分析 項目位于東平縣 西 部，距離老城區(qū)中心相對較遠 ，當前項目周邊各項生活 配套 設施 尚不完善， 生活暫不方便。 ： 地塊規(guī)模 項目土地面積較大，可開發(fā)與操作空間廣闊 ；土地規(guī)模大，影響力 強 ； 宗地地形規(guī)則，利于開發(fā)建設 。 2. 地理區(qū)位 該地塊 位于 西部新城 區(qū)核心地段，與“ 東平縣著名風景旅游區(qū) ” —— 白佛山旅游風景區(qū)毗鄰，區(qū)位非常優(yōu)越。未來潛在同類、同檔或更高檔項目的開發(fā)建設將會對本項目的開發(fā)經(jīng)營構成威脅。該類人 群多數(shù)經(jīng)濟實力雄厚，購買力較強。 政府向南拓展的政策使得東平南部區(qū)域成為東平又一新興區(qū)域，為項目的開發(fā)前景帶來較好的市場機會。 機會（ Opportunity）分析： 市場調研表明，本項目具有良好而充分的市場機會： 東平縣政府對南部區(qū)域的逐步開發(fā)，及對項目予以政策上支持。 劣勢（ Weakness）分析 在看到項目諸多優(yōu)勢的同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： 29 項目位于東平縣南部，距離老城區(qū)中心距離為 2020 米，距離中心區(qū)相對較遠。 土地平整 項目為凈地，地塊基無拆遷建筑，省略了拆遷安置成本，從成本上增加了項目的競爭力。 ： 項目東依東平縣第三中學，該校教育質量良好，學 校教育口碑尤佳，教育環(huán)境優(yōu)美，書香氛圍較為濃厚。隨著近期 白 佛山景觀區(qū)的開發(fā)建設，項目的附加值也將逐步提升。 項目 27 當前場地較為 平整， 土地 面積較大，地形規(guī)則。 【概況小結】 ● 宗地地理位置優(yōu)越，地塊規(guī)則、平整 ● 項目所在區(qū)域為東平縣城發(fā)展的又一新興區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿^大 ● 周邊已有部分房地產(chǎn)開發(fā)項目及村落，城市氛圍及居住人氣較為濃厚 26 ■□地塊 B 概況 【項目位置】 該項目位于 東平 縣 佛山街西段延長線南鄰 |新建博物館西側（原焦村附近） 【區(qū)位狀況】 項目位于縣城 西 部， 東側毗鄰博物館西側交通要道，南側臨汶河街延長線，北側及西西側緊依焦村新社區(qū)且項目北面毗鄰東平東西城市交通干道 —— 佛山街。 【潛力價值】 南 部作為 東平 正在崛起的又一新興區(qū)域，隨著 金信花園、惠澤瀾庭等諸項目 的開發(fā) 建設，區(qū)域形象將得以大幅提升，諸多項目開發(fā)建設將會形成東平又一新興居住集中區(qū)域 ， 諸多地產(chǎn)項目的“積聚效應” 會迅速推動區(qū)域房地產(chǎn)價值的提升，區(qū)域日后發(fā)展?jié)摿εc增值潛力 逐步增大 。 24 第三部分 項目分析 一、項目概況 ■□地塊 A 概況 【項目位置】 該項目位于 東平 縣 稻香街與東原路交匯處南臨（原 G105 國道南側 ） 【區(qū)位狀況】 項目位于縣城 南 部，毗鄰 東平 東西主要交通干道 —— 稻香街，該道路為原Ｇ１０５國道，該道路北抵平陰 ， 南至汶上，是連接山東與安徽 的主要交通干道之一，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。常春藤 3000 元（預計） 3150 元 —— 華聯(lián)國際 2900 元 3000 元 —— 御泉龍庭 3170 元（現(xiàn)房） —— 5000 元（預計） 東旺家園 3050 元 —— —— 祥和佳苑 2330 元 2850 元 —— 杭州花園 3350 元 —— —— 秀水佳苑 2800 元 —— —— 秀水家園 2600 元 —— —— 正大此外，城市化過程中的城市擴張，勢必會提升城市價值，增加房地產(chǎn)的保值、增值特性，吸引越來越多的人購買投資房地產(chǎn)。 另外，客戶對于三室兩廳兩衛(wèi)戶型需求量亦是較大，該類戶型面積 一般集中在 120~135 平米。 2020 年，一季度受國家宏觀環(huán)境影響較弱，季度消化量約為 5 萬平米，但隨著國家宏觀環(huán)境的深化影響，諸多項目銷售開始出現(xiàn)乏 力。整體市場供應產(chǎn)品，以三室戶型為主，兩室戶型占有一定比例，公寓、復式、躍層等產(chǎn)品市場供應量較少。此外，諸如花園洋房、別墅等產(chǎn)品形態(tài)在東平房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)，但供應量相對較少，占整個市場供應量的比例較小。另外，隨著東平城市化進程的加快和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，東平也開始有部分外地開發(fā)企業(yè)進入，如泰安弘益、濟南正大建業(yè)等，諸多外地開發(fā)企業(yè)的進入將會給當?shù)貛硇碌漠a(chǎn)品、新的經(jīng)營管理理念，對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期利好。東平縣在建項目使用土地總面積為 萬平米，其中已竣工并投入使用房地產(chǎn)房項目用地面積為 萬平米，在建房地產(chǎn)項目用地面積為 萬平米，已征用但尚未開發(fā)利用土地為 萬平米。然，也有部分開發(fā)商因看好東平房地產(chǎn)市場，并未受到國家調控的宏觀環(huán)境因素的影響，仍按原計劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴大開發(fā)規(guī)模。 ，當前市場供應以老城區(qū)及西部新城區(qū)項目較為集中。 78 萬人的縣級區(qū)域，是全縣政治、經(jīng)濟、文化、教育中心，集聚了來自全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地來東平的從業(yè)人員，每年大量的進城務工人員以及大外來從業(yè)人員，在一定程度上支撐了東平房價的提高。縣政府按照 “新區(qū)開發(fā)，老城提升，著力改善民生，加強環(huán)境建設 ”的發(fā)展思路，將逐步建設西部新城區(qū)，新的城市規(guī)劃建設已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效。傳統(tǒng)意義上 “大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間 ”的觀念開始被改變， “小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型 ”等新興 b 念開始被越來越多的人青睞。 ，并逐步成長起來。 ，有意向購買商品房，但是自身實力有限，購買資金不足。 （ 1）萌芽起步階段 1998 年取消福利分房開始實行商品房以來，東平也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已習慣于單位福利住房，一時還難以接受商品房的觀念的制約，東平房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時間內處于曚昽的萌芽階段。東平縣經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，當前縣城 基礎設施已比較完善，城市 14 的吸引力和輻射力亦不斷增強，水、電、路、通訊等各方面基礎配套設施都已比較成熟齊全。 （ 3）城市化水平 2020 年，城鎮(zhèn)化水平將達到 35%； 2020 年城市化水平將達到 44%。 （ 2）城市發(fā)展重點 重點 在于 加快 西部新城 區(qū) 開發(fā)建設，構建中部核心商務區(qū)，推進南部區(qū)域和老城區(qū)改造； ，通過對縣城景觀水系建設工程規(guī)劃布局，以 13 “十一個湖灣”為節(jié)點、以“九河”、“四溪”為紐帶，形成縱橫貫通、連為一體的城市水網(wǎng)景觀體系，切實改善縣城區(qū)域民生居住環(huán)境并從根本上提升城市形象。 ◆ 房地產(chǎn)投資占整個社會固定資產(chǎn)投資的 比例越來越高，越來越多的房地產(chǎn)項目投資開發(fā)，對于改善居民生活環(huán)境將起到良好的推動作用。針對本項目而言，將存在以下一系列的有利影響。隨著各一線、二線城市房地產(chǎn)市場的投資 態(tài)勢趨緩、開發(fā)成本的增加、價格和利潤空間的逐漸縮小，如東平這類的四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)市場還存在較大的利潤空間不少開發(fā)企業(yè)正是看好這一有利因素而選擇東平投資開發(fā)。農(nóng)業(yè) 雖在總產(chǎn)值中所占比例減小 ， 但整體產(chǎn)值較往年依然呈上升趨勢，農(nóng)業(yè) 基礎地位 加強 ； 第二產(chǎn)業(yè) 所占比例逐年增長 ，成為拉動經(jīng)濟增長的主要因素 ； 第三產(chǎn)業(yè) 基本保持穩(wěn)步發(fā)展。 東平縣三大產(chǎn)業(yè)比重變化情況050100年份產(chǎn)業(yè)總值(億元)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 （ 1）圖表淺 析 通過如上圖表可以看出，東平縣經(jīng)濟在增長的同時，東平縣的產(chǎn)業(yè)結構調整亦見效明顯。歷年國內生產(chǎn)總值及其增長情況見下圖： 8 東平縣G D P （億元）及增長情況%% %%%0204060801001201401601802020年 2020年 2020年 2020年 2020年年度GDP（億元）%%%%%%% 從上圖中我們可以看出，東平縣國民經(jīng)濟自 2020 年以來一直保持著較高增長趨勢，其平均年增長率達到了 %，特別是自 2020 年以來，更是出現(xiàn)了超過 27%以上的增長速度。對白佛山景區(qū)要突出休閑和摩崖造像兩大特點，進行全方位開發(fā)。 （ 4）旅游業(yè)發(fā)展 東平將旅游業(yè)培育成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)，成為財政收入的重要增長源。 東平農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)，以光大油脂、恒德食品、八里香食品等企業(yè)為龍頭，重點培植肉制品、方便面、酒類、精煉油、生物蛋白食品等產(chǎn)品。預計 2020 年，全行業(yè)實現(xiàn)銷售收入 50 億元。預計 2020 年，亞麻紡織業(yè)實現(xiàn)銷售收入 20 億元。預計 2020 年六大主導產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)增加值60 億元，實現(xiàn)銷售收入 200 億元。搞好城市的亮化、綠化工程，提高城市品位，改善人居環(huán)境，提高對周邊地區(qū)的輻射帶動作用。在《東平縣城市總體規(guī)劃》的基礎上，編制縣城綠化規(guī)劃、停車場規(guī)劃，完成稻屯洼城市濕地公園、外環(huán)路等區(qū)域的詳細規(guī)劃，使縣城詳細規(guī)劃覆蓋率達 90%?？h委、縣政府駐地東平鎮(zhèn)，居縣內中東部，縣城建成區(qū)面積 13 平方公里，城區(qū)常住人口 萬人。全縣地勢北高南低、東高西低，山區(qū)、平原、湖洼各占三分之一。為此我司安排市場部人員對項目進行實地考察，并對東平縣房地產(chǎn)市場進行了較為深入的市場調查。 據(jù)以往的專業(yè) 調研 經(jīng)驗和市場觸覺，我司結合本項目的特點和發(fā)展前景，提交本報告供貴公司決策。 東平交通 發(fā)展 東平 地處京滬、京九兩大鐵路干線之間， 10 220 國道貫穿