【正文】 改造； ，通過對(duì)縣城景觀水系建設(shè)工程規(guī)劃布局，以 13 “十一個(gè)湖灣”為節(jié)點(diǎn)、以“九河”、“四溪”為紐帶，形成縱橫貫通、連為一體的城市水網(wǎng)景觀體系，切實(shí)改善縣城區(qū)域民生居住環(huán)境并從根本上提升城市形象。農(nóng)業(yè) 雖在總產(chǎn)值中所占比例減小 ， 但整體產(chǎn)值較往年依然呈上升趨勢(shì)，農(nóng)業(yè) 基礎(chǔ)地位 加強(qiáng) ； 第二產(chǎn)業(yè) 所占比例逐年增長(zhǎng) ，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素 ； 第三產(chǎn)業(yè) 基本保持穩(wěn)步發(fā)展。 （ 4）旅游業(yè)發(fā)展 東平將旅游業(yè)培育成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)，成為財(cái)政收入的重要增長(zhǎng)源。預(yù)計(jì) 2020 年六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值60 億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入 200 億元。全縣地勢(shì)北高南低、東高西低，山區(qū)、平原、湖洼各占三分之一。 預(yù)計(jì) 2020 年，城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 44%，進(jìn)一步強(qiáng)化縣城中心地位。 東平化工業(yè)以瑞星集團(tuán)、九鑫日化、東岳橡膠公司為龍頭，不斷擴(kuò)大主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)能力，積極搞好精細(xì)化工、日用化工和高新技術(shù)產(chǎn)品的開發(fā)，建設(shè)在全國(guó)具有較高知名度和較大影響力的化工產(chǎn)品基地。臘山國(guó)家森林公園要進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，打造新的旅游景點(diǎn)，提升整個(gè)景區(qū)形象。 由于東平縣近年來宏觀經(jīng)濟(jì) GDP 平均保持在 %的增長(zhǎng)速度，因此城市居民的人均收入也呈現(xiàn)出大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 （ 4）縣城城鎮(zhèn)人口 2020— 2020 年，縣城人口由 萬達(dá)到 10 萬人； 2020— 2020 年，縣城人口將由 10萬達(dá)到 18 萬人。 ，單位建房所占總體房地產(chǎn)開發(fā)比例較高。 ，東平受全國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤(rùn)的誘惑，東平一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項(xiàng)目也紛紛上馬開工建設(shè)。 （ 2）市場(chǎng)在建項(xiàng)目分析 東平縣在建項(xiàng)目情況0 0010203040花園洋房 普通多層 小高層 高層 別墅建筑形態(tài)數(shù)量（萬平米） 19 淺 析： 通過上圖表可以看出，東平縣城當(dāng)前市場(chǎng)總體供應(yīng)量為 58 萬平米，市場(chǎng)供應(yīng)以多層住宅為主，市場(chǎng)供應(yīng)量為 萬平米；小高層市場(chǎng)供應(yīng)量亦較大，為 萬平米；花園洋房供應(yīng)量為 萬 平米，市場(chǎng)供應(yīng)量較小。 東平房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格表： 項(xiàng)目名稱 多層均價(jià) 小高層均價(jià) 別墅均價(jià) 港基項(xiàng)目交通便利，出行方便快捷。 地質(zhì)條件 項(xiàng)目地質(zhì)條件優(yōu)越，土地承載力良好，前期土地開發(fā)投資費(fèi)用較低。 威脅（ Threat）分析： 縱觀市場(chǎng)諸多因子 ,市場(chǎng)威脅點(diǎn)主要有： 目前東平市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，短時(shí)間內(nèi)大量項(xiàng)目的推出，必定會(huì)產(chǎn)生激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目周邊除有 東平縣職教中心及東面部分沿街雙層商業(yè)外，近距離 的 大型 生活配套較少，附近的商業(yè)、醫(yī)療、飲食、娛樂等 城市 配套設(shè)施商 亦 不完善 ，區(qū)域 城市氛圍 暫時(shí)略淡。 當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)以多層和小高層為主，未來要開發(fā)項(xiàng)目仍以多層為主、另外小高層推出量亦較大，多層、別墅、花園洋房等形態(tài)的產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)較少。城市廣場(chǎng) 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 38 信和佳苑 萬平米 萬平米 無 萬平米 金水花苑 萬平米 無 萬平米 萬平米 清河畔景 萬平米 無 萬平米 萬平米 清 華 園 萬平米 無 萬平米 無 東方明珠 萬 平米 無 萬平米 無 合 計(jì) 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 39 東平縣當(dāng)前房地市場(chǎng)供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 建筑形態(tài) 面 積 在建面積 建筑形態(tài) 面 積 未建面積 建筑形態(tài) 面 積 總套數(shù) 港基常春藤 泰安弘益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 信立怡高 12 華聯(lián)國(guó)際 華誠地產(chǎn) 山東省建設(shè)建工集團(tuán)工程設(shè)計(jì)有限公司 13 正大 33 第四部分 結(jié)論與建議 一 ． 市場(chǎng)結(jié)論 東平房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“膨脹性”快速發(fā)展階 段，當(dāng)前縣城房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)階段性“投資過熱”，縣城各處房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)量較大。 ： 項(xiàng)目 北面緊鄰白佛山風(fēng)景區(qū)，周邊空氣環(huán)境清新，自然環(huán)境十分優(yōu)美，十分適宜居住。 商品住宅消費(fèi)者的購房行為已經(jīng)完成集團(tuán)行為向個(gè)體行為的轉(zhuǎn)化，消費(fèi)者購房心理將漸趨成熟， 真正高品質(zhì)的住宅將更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 【概況小結(jié)】 ● 城市發(fā)展的主流方向，未來發(fā)展?jié)摿Υ? ● 政府“西遷”將為項(xiàng)目帶來諸多利好因素 ● 項(xiàng)目周邊有在建大盤項(xiàng)目，周邊居住氛圍與日俱增 ● 項(xiàng)目緊臨正在建設(shè)中的白佛山景觀區(qū)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值在逐步提升 28 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 ■□ A 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength）分析 ： 項(xiàng)目毗鄰城市東西主干道 —— 稻香街（原 G105 國(guó)道），北可抵平陰，南至汶上縣，是連接山東與安徽的主要交通干道之一，城際交通便捷，區(qū)位條件十分優(yōu)越。 25 【宗地狀況】 項(xiàng)目 北臨稻香街 、 東臨村落耕地 、 南 臨未開發(fā) 耕 地、 西 臨 村落 ；項(xiàng)目 現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地 平整， 土地 面積較大，地形規(guī)則。另外，購房者對(duì)于三室兩廳一衛(wèi)戶型需求亦較多，雖然該類戶型銷售率僅為 44%，但是該類戶型市場(chǎng)供應(yīng)量基數(shù)較大，總體銷售情況較好，該類戶型面積為 110~125 平米。 經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，當(dāng)?shù)匾灿楷F(xiàn)出了一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，如九鑫房地產(chǎn)、寶地置業(yè)、港基置業(yè)，金地置業(yè)等企業(yè)，他們?cè)诋?dāng)?shù)亻_發(fā)時(shí)間較早，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及消費(fèi)習(xí)慣較為熟知，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也較為成熟，具有一定影響力和 競(jìng)爭(zhēng)力。 ，近幾 16 年來也迅速膨脹，全縣區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā) “遍地開花 ”，規(guī)模大小不一的房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始集中涌現(xiàn)，在一定程度上導(dǎo)致東平房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)飽和。 ，對(duì)于商品房的認(rèn)可度仍然欠高，選購商品 房的信心不堅(jiān)定。 （ 1）城市發(fā)展布局 東平縣城市發(fā)展規(guī)劃以 “東擴(kuò)、西 進(jìn)、 南拓、 北 延 ”為整個(gè)城市規(guī)劃發(fā)展 戰(zhàn)略， 通過改造老城區(qū)城市配套，向縣城四面拓展縣城新興區(qū)域空間，進(jìn)一步改善城市格局，提升城市形象。 （ 2） 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化 三 大 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 比例 由 2020 年的 ∶ ∶ 優(yōu)化 為 2020 年的 ::。 ③ 重點(diǎn)及規(guī)模企業(yè)發(fā)展迅速 全縣規(guī)模企業(yè)發(fā)展迅速，全縣已建成 一批大型企業(yè)，一批大型企業(yè)正在建設(shè)之中，即將投入使用。 （ 3）工業(yè)發(fā)展 ① 工業(yè)發(fā)展概況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展突出工業(yè)主導(dǎo)地位，培植壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集中力量培植壯大礦產(chǎn)開發(fā)、亞麻紡織、化工、機(jī)械制造、造紙、農(nóng)副產(chǎn)品加工等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，拉深產(chǎn)業(yè)鏈條，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 2 目 錄 第一部分 東平縣宏觀環(huán)境分析 ............................................................................................ 4 一、城市概況 ..................................................................................................................... 4 ................................................................................................................... 4 ................................................................................................................... 4 ................................................................................................................... 5 ................................................................................................................... 5 ................................................................................................................... 5 二、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) ..................................................................................................................... 7 GDP 及增長(zhǎng)情況 ............................................................................................. 7 GDP 情況 ................................................................................................. 8 ........................................................................... 9 ............................................................. 10 ......................................................................................... 10 ......................................................................................................... 11 三、城市規(guī)劃 ................................................................................................................... 12 ................................................................................................................. 12 ................................................................................................................. 12 ................................................................................................. 13 第二部分 東平房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .......................................................................................... 13 一、東平房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 .......................