【正文】 170 萬 平方米 ，總投資 47 億元。 19 月份商品房在建施工面積 萬 平方米 ，其中，住宅施工面積 萬 平方米 ，占總施工面積的 %。其中已售面積比去年同期增長 %，成交金額比去年同期增長 %。 三、有利投資經濟形勢成因分析 國家宏觀經濟的影響 。今年面臨許多產業(yè)的產能過剩壓力，而作為拉動需求的固定資產投資過熱受到抑制，出口今年面臨多個主要貿易伙伴的反傾銷措施，遭遇巨大的關稅和非關稅壁壘 。財稅金融工作取得新成績。 金融政策有望適度寬松。為此泰州商場整改為泰山購物廣場，吸納這些被拆遷的經營戶。 2020 年位于太陽商業(yè)廣場東側約 4萬平方米的商住用地已經被開發(fā)商摘走。 東進西路是泰州市城區(qū)一條東西向的主要街道，與商業(yè)步行街“西倉路”的改造同步進行，改造后的東進西路街區(qū)路北部為商業(yè)居住，路南成為融商業(yè)、休閑與沿河風光帶，融傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代文明為一體的街區(qū)。 本地塊所處的城中 板塊處于泰州市中部，在交通和商業(yè)配套環(huán)境上都比較完善，隨著泰州市整體規(guī)劃的推進，使得區(qū)域內可供開發(fā)的土地變得稀少，從而更加劇了該地區(qū)在各大開發(fā)商以及購房者心中的地位，該地區(qū)主要以高檔樓盤為 主，作為泰州市的核心區(qū) 域，這個地區(qū)房價已經成為泰州市房價的標桿 。 因此 ， 區(qū)域內銷售的樓盤也較少，區(qū)域內銷售的樓盤在泰州市都屬于高檔樓盤，營銷手法較為傳統(tǒng)，普遍以突出地區(qū)的 ―區(qū)位優(yōu)勢 ‖結合產品本身的價格優(yōu)勢為主。占得先機。 序號 時間 投資數(shù) 資金來源 1 06/5 1000 股權式融資 2 06/8 1200 股權式融資 3 06/806/10 50+220 股權式融資 4 06/1006/12 少量 5 06/1207/2/10 前 200 借貸 6 07/3/1007/6 250 預收款 7 07/607/8 150 按揭款 8 07/807/10 200 房款 9 07/11 100 房款 方案二：一次掛牌。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。因此，有理由相信，項目團隊將清醒預見和有效控制風險，實現(xiàn)上述收益目標是完全有把握的。 項目 地價成本 由于 土地須掛牌，前期努力有個限度， 其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故項目的總 投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達 20%，如果的 地價 額增加 20%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看， FNPV0，項目仍然可行 ,如果超過 20%,則風險較大 。 三、小區(qū)配套設施建議 車庫、管理用房如何預留，內部水電設施考慮分割出租經營的需要設置分戶計量等。 劣勢： （ 1）項目規(guī)模較小，在項目形象、產品設計和營銷推廣方面受到限制； （ 2）項目自身在較小規(guī)模下又涉及較多物業(yè)形式（商鋪、寫字樓、住宅），將給后期銷售推廣帶來困難。是市中心區(qū)域內唯一的 26 層的高層建筑。 隨著步行街內涵的不斷充實、完善，它將向人們展現(xiàn)一幅別具特色的濃郁的海陵風情畫。 泰州市東進東路是貫穿老城區(qū)的主干道之一，緊依東城河風景區(qū)。 第三區(qū)域是規(guī)劃中的新城區(qū)的商業(yè)中心 —— 濟川路。這一帶是泰州市的老商業(yè)中心。從行業(yè)規(guī)范化和購房者置業(yè)心態(tài)上無疑都起到了很好的作用 。服務業(yè)發(fā)展速度加快。要著力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經濟適用房。目前市場整體供應量不足，預計 2020 年 4－ 5 月間市場整體將會有一批物業(yè) 集中上市，在市場熱銷的同時。其中三季度預售均價為 2773 元 /平方米 ，同比增長 %，與今年二季度環(huán)比增長 %。 （ 2） 土地供應情況： 05 年 19 月份，泰州主城區(qū)共出讓地塊 10幅，出讓面積 平方米 ，土地出讓金 億元。開工面積 13萬 平方米 ，投資 億元。 328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長（新沂 ——長興）鐵路、寧啟（南京 ——啟東）鐵路在泰州境內縱橫交錯。地級泰州市組建以來，以其高效的運行機制、權威的調控機制、嚴格的監(jiān)督機制逐步形成了由管理型向服務型轉變的政府工作模式。楊灣海螺水泥、陵光重交瀝青 ——燃料油等重點產業(yè)項目已 落戶沿江，沿江高等級公路、泰州電廠等重點基礎設施項目進展順利，中石化（泰州）開發(fā)園區(qū)、中國精細化工（泰興）園區(qū)、江陰開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)等重點園區(qū)發(fā)展勢頭良好。文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)長足發(fā)展。 2020 年，全市實現(xiàn) GDP780 億元， 財政收入 近百 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 過萬 元，農民人均純收入 5000 元，年末各項存款余額 800 億元。市區(qū)和沿江地區(qū)城市化水平較里下河地區(qū)為高，人口密度也高，市區(qū)人口密度 1415 人 /平方公里。 （ 3）需求依然旺盛。 （ 3）從資金來源上看，國內貸款的比重有所下降，自籌資金的比重有所上升。主要建筑形式為多層 (26 層 )， 建 筑限高在 24 米 以下 ,擬建建筑面積 10920 平方米 , 其中：住宅： 2780 M2,辦公 ： 2940 M2,商業(yè) ： 5200M2。 第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 一、 2020 年國內房地產市場回眸 及 06 年展望 2020 年，針對房地產市場投資規(guī)模過大，房屋價格上漲過快，需求偏大、供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題，國家采取了一系列的宏觀調控措施。 2020 年 1～10 月，房地產開發(fā)資金來源中國內貸款達到 億元，同比增長 15%，比 2020 年的 %有所回升，占總資金的比例為 ，比 2020 年同期 %有所下降。 2020 年 1～ 10月商品房竣工面積累計完成 23774 萬平方米，增長 %，完成銷售面積 25304 萬平方米，漲幅為 %，房屋產銷率（銷售面積 /竣工面積）為 %，自 1999 年以來首次出現(xiàn)銷大于產的情況（見圖 3）。 （ 2） 泰州是一個古老的歷史文化名城。泰州農業(yè)資源豐富，素有 ―魚米之鄉(xiāng) ‖、 ―銀杏之鄉(xiāng) ‖、 ―水產之鄉(xiāng) ‖的美譽，是國家重要的商品糧、優(yōu)質棉、瘦肉型豬、淡水產品、優(yōu)質銀杏生產基地和蔬菜生產加工出口基地。建成 3 個省級文化先進市、 4個省級衛(wèi)生保健先進市和 3個計劃生育先進市、 1 個計劃生育模范市。 （ 6） 泰州是一個投資環(huán)境優(yōu)良的美麗城市。泰州率先在全省推行了行政審批制度改革，精減 426 項行政審批核準事項，組建了市行政服務中心， 19 個部門建起 ―便民服務大廳 ‖， 39 個部門和單位向社會作出優(yōu)化服務公開承諾。泰州城市面貌日新月異。 2020 年度，重點續(xù)建坡子街商業(yè)核心和濟川路商業(yè)街，開工面積 14萬 平方米 ，投資 億元。其中，出讓凈地 7 幅 萬 平方米 ，出讓毛地 3 幅 平方米 。這主要因為三季度新建樓盤上市總量較少，而位于城市中心區(qū)的陽光新景樓盤，其住宅預售均價達 3945元 /平方米 ，部分抬升了三季度的預售均價。我們清楚的看到泰州市整體房地產營銷水平還較為傳統(tǒng)。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。預計全年完成社會消費品零售總額 233 億元，增長 %。但經過大半年的等待和觀望后，自用型的房產需求開始釋放，市場信心逐步恢復。 2020 年 5 月前周邊商場林立，諸如泰州商廈、泰山商場、金鷹服飾廣場、天福商城、鳳城商場、泰州第一百貨等。 目前該路南側已經拆遷完畢，路北是一排簡易商鋪和平房。本次招商地段，東至汽車東站，西至商業(yè)中心 西壩口。 濟川路是政府規(guī)劃的新城區(qū)的商業(yè)中心，目前已經建造了太陽商業(yè)廣場（好易家大賣場），大部分地區(qū)在進 行拆遷。 在營銷手法主要市突出環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢與配套優(yōu)勢。 二、 項目開發(fā)經營機會 威脅 點 機會點： （ 1）作為胡總書記故鄉(xiāng)的泰州面臨大規(guī)模城市建設和擴容、提檔改造的歷史性 機 遇 ， 此時進入具有跨區(qū)域競爭的戰(zhàn)略意義。 四、環(huán)境藝術設計建議 由于地塊狹小，考慮垂直綠化和空中花園平臺。 項目銷售收入 在開發(fā)經營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預測基礎之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財務凈現(xiàn)值下降 ,但 其值仍大于零，項目仍然可行。 。 三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析 房地產開發(fā)經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。 二、項目投資估算 序 號 項 目 投 資 額 (萬元 ) 估算說明 1 土地費用 2200 按前期估算 2 開發(fā)期稅費 240 按 220 元 /平方米 3 前期工程費 (三通一平費 ) 15 4 設計費 20 按 20 元 /平方米 5 建筑安裝工程費 820 按框架 750 元 /平方米 6 室內外 配套設施建設費 218 按 200 元 /平方米估算 7 行政性收費（質監(jiān)、招投標、標底、施工執(zhí)照、審圖等） 20 按建安費的 %估 8 管理費用 97 按總投資 3% 9 財務費用 150 按前期投資 2500 萬元 6%年息 10 銷售費用 120 按銷售額 2%估 11 不可預見費 31 按建安及配套的 3%估 總投資 3931 三、項目實施進度安排 序號 時間 進度 1 06/3—06/4 準備 2 06/506/8 洽談及 購買土地使用權 3 06/806/10 三通一平 \鉆探 \設計 4 06/1006/12 基礎工程施工 5 06/1207/2/10 前 裙房施工 6 07/3/1007/6 上部施工至封頂 7 07/607/8 內外粉 8 07/807/10 配套施工及驗收 9 07/11 交付 四、項目投資與籌資計劃 方案一 :先行投入 ,控制成本。 （ 3）項目土地運作通過一定關系可以施加有利影響，便于地價成本控制。 從整體 上來看，由于板塊開發(fā)的日趨成熟可供用來開發(fā)的土地越來 越 少 。 三、 城中板塊區(qū)域分析 泰州市目前房地產市場按照地理位置劃分為城中、城東、城南（開發(fā)區(qū)）、泰州市競爭區(qū)域的選取：城東為泰州市的老工業(yè)區(qū)所在地房地產開發(fā) 力度較為緩慢，域內僅有一座拆遷安置房銷售。