【正文】 起人們的購買欲望。 —— 鵬欣麗都： 優(yōu)勢 ： 小區(qū)周邊已經(jīng)有一批建成的上規(guī)模的居住區(qū)，生活配套完善。 三、 城中板塊區(qū)域分析 泰州市目前房地產(chǎn)市場按照地理位置劃分為城中、城東、城南（開發(fā)區(qū)）、泰州市競爭區(qū)域的選?。撼菛|為泰州市的老工業(yè)區(qū)所在地房地產(chǎn)開發(fā) 力度較為緩慢，域內(nèi)僅有一座拆遷安置房銷售。 它是泰州人的生活中心，購物、飲食、娛樂、休閑的所在，是泰州有史以來商業(yè)最繁榮熱鬧的馬路之一。主要經(jīng)營中低檔服飾、鞋類。 稅東街目前兩側(cè)的沿街門面已經(jīng)蓋好，主要經(jīng)營流行服飾、大型酒樓、茶館等。 目前主要是泰州的電子通信一條街。目前坡子街商業(yè)中心正在銷售。 泰州市主要商業(yè)街道簡介 府前路、五一路是泰州市東西向主干道之一。 第四區(qū)域府南街。 2020 年 9月 28 日好易家家私、裝飾大賣場開業(yè)，現(xiàn)在經(jīng)營情況一般。這 3 大商業(yè)巨炮基本上滿足了周邊居民的各種需求。文峰千家惠商場目前是泰州市經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營品種最齊全、經(jīng)營情況最好的一家大型商場。五一路今年將會成為泰州品牌專賣一條街，路南側(cè)的房地產(chǎn)商業(yè)財(cái)富廣場都已經(jīng)售罄，目前經(jīng)營情況相當(dāng)火爆。 2020 年 5 月坡子街進(jìn)行拆遷改造，如金鷹服飾廣場、天福商城、鳳城商場都被迫拆遷。 第一區(qū)域老城區(qū)，月城廣場周邊。本地區(qū)已納入大坡子街商業(yè)區(qū)的范疇，作為泰州市重點(diǎn)的核心商業(yè)街區(qū)改造的一部分 。 現(xiàn)在各商業(yè)銀行間針對房產(chǎn)消費(fèi)信貸方面都出臺的一些新措施，旨在方便客戶、減輕利息負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)各自信貸產(chǎn)品的競爭力，有理由相信這一趨勢將逐步影響各國有銀行，由此惠及廣大購房者，從而有效增熱房地產(chǎn)市場。 去年年末到今年年初，各地出現(xiàn)的房屋銷量集中釋放的情況就是明證。 去年的宏觀調(diào)控給房地產(chǎn) 業(yè)的炙手可熱注射了一針冷靜劑。從以上情況可見，泰州的 整體 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)力有了進(jìn)一步加強(qiáng)，城建基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 和城市化速度加快。 ―十五 ‖期間中心城市建設(shè)累計(jì)完成投資 220億元，比 ―九五 ‖期間增加 100 多億元；建成區(qū)面積由 ―九五 ‖期末的 50 平方公里，城市人口達(dá)到 萬人，城市功能和形象得到進(jìn)一步提升。華東五金城、戴南不銹鋼交易城等 20 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，溱湖風(fēng)景區(qū)被評為國家 AAAA級風(fēng)景區(qū)。預(yù)計(jì)全年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 386億元，增長 %。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長。 泰州 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和城市化進(jìn)程 勢頭良好 。 由此可見，今年的宏觀調(diào)控有別于去年的矯妄過正，將有保有壓，就是鼓勵住房消費(fèi)，控制投資，打擊投機(jī)。繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題。 今年國家要 保持固定資產(chǎn)投資適當(dāng)規(guī)模，堅(jiān)持有保有壓，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止投資過快增長。國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)增長較快、效益較好、價(jià)格較穩(wěn)的良好局面。銷售勢頭旺盛是市場所致并非是營銷引導(dǎo)所起作用。 泰州市整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展吸引了大批投資人群的關(guān)注。泰州市房價(jià)出現(xiàn)了自 2020 年以來的首次大幅上揚(yáng)。 總體上看， 泰州市房地產(chǎn)市場自 2020年泰州市政府提出沿江開發(fā)戰(zhàn)略以來，城市改造 拆遷力度的加大使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 —— 新 建商品房已售情況： 19月份主城區(qū)新建商品住宅已售（即完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記） 2861套，已售面積 萬 平方米 ，成交金額 億元。 —— 新建商品房預(yù)售價(jià)格： 19 月份主城區(qū)新建商品住宅預(yù)售均價(jià)為 2580元 /平方米 。其他用房新開工面積 萬 平方米 ，占總新工面積的 ％。其他用房施工面積 萬 平方米 ，占總施工面積的 %。 （ 3） 商品房建設(shè)情況： —— 在建施工面積 。按區(qū)域分，市直、海陵、高港、開發(fā)區(qū)分別完成房地產(chǎn)投資 、 、 、 億元。 泰州房地產(chǎn)市場分析 （ 1） 房地產(chǎn)完成投資情況： 05 年 19 月份，市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比去年同期的 。主要有：盛和花園、府南居住區(qū)二期、蓮花 6號小區(qū)、高港銀杏苑、東進(jìn)東路街區(qū)改造、肉聯(lián) 廠東側(cè)低洼地改造、解放路街區(qū)改造、環(huán)溪路街區(qū)改造、盛塘花園安置房和安居苑平價(jià)房等。 改善老城區(qū)居住環(huán)境，降低人口密度；提升完善新區(qū)居住環(huán)境，增強(qiáng)新區(qū)人口集聚，高 品味開發(fā)建設(shè)居住樓盤；適度建設(shè)平價(jià)安居房。 2020年度，重點(diǎn)建設(shè)坡子街商業(yè)核心，啟動濟(jì)川路商業(yè)街建設(shè)。初步形成點(diǎn)成景，線成蔭、面成林的城市綠地景觀系統(tǒng)。泰州 市被命名為全國第一批國家生態(tài)示范區(qū)，興化市、姜堰市被國家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)為國家級生態(tài)示范區(qū)試點(diǎn)市。 去年 共建道路 36 條，橋梁 82 座，總投資 億元。 泰州與上海、蘇南的快速通 道。在城市 向南發(fā)展的同時(shí) ,應(yīng)積極整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城市同步發(fā)展的關(guān)系，不斷改變北側(cè)的交通狀況與生活環(huán)境。 完成 青年路改造 、 喬園 改造、 周山河街區(qū)道路 、 市文化中心工程 、 環(huán)城河二期 、 高教園區(qū) 一期、 東大 門改造 、 鐵塔廣場改造 、 坡子街商業(yè)中心 （ 建成蘇中地區(qū)一流商業(yè)街區(qū) ） 等 重點(diǎn)城建項(xiàng)目 。 2020 年中心城市 實(shí)際 完成建設(shè)投入 62 億元 ，由市建設(shè)局直接組織實(shí)施的大小城建項(xiàng)目 30余項(xiàng)，累計(jì)投資 25億元。泰州各級政府服務(wù)快捷高效。民風(fēng)淳樸，勤勞善良，遵紀(jì)守法。 328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路以及新長（新沂 ——長興）鐵路、寧啟（南京 ——啟東）鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。蘇中入江達(dá)海的 5 條重要航道在此交匯，是沿海與長江 ―T‖型產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部。目前，沿江開發(fā)總體規(guī)劃編制完畢。全市現(xiàn)有自營進(jìn)出口獲權(quán)企業(yè) 256 家，出口市場發(fā)展到 137 個(gè)國家和地區(qū)。 （ 5） 泰州是一個(gè)開發(fā)開放步伐加快的濱江城市。市人民醫(yī)院、市中醫(yī)院躋身于三級醫(yī) 院行列。截止 2020 年底，全市擁有各類科技人才 20 多萬人，創(chuàng)辦市級以上廠辦科研開發(fā)機(jī)構(gòu) 105 家，其中博士后工作站 9個(gè)；省級高新技術(shù)企業(yè) 118 家，高新技術(shù)產(chǎn)品 448 項(xiàng)，創(chuàng)建國家級高新技術(shù)企業(yè) 19 家。泰州素有 ―教育之鄉(xiāng) ‖的美譽(yù)，全市擁有各類學(xué)校 1134 所，其中國家級、省級重點(diǎn)高中 20 多所，高等院校 5 所。泰州建筑業(yè)發(fā)展較快，目前擁有房屋建筑總承包特級資質(zhì)企業(yè) 2 家，一級資質(zhì)企業(yè) 3家，二級資質(zhì)企業(yè) 59 家，多次摘取全 國建筑工程質(zhì)量最高獎 ––––―魯班獎 ‖，在國內(nèi)外建筑市場贏得了 ―神兵 ‖、 ―鐵軍 ‖的稱號。泰州工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚。地級泰州市組建以來，全市國民經(jīng)濟(jì)和社會事業(yè)取得了長足發(fā)展。泰州又是一個(gè)有著光榮傳統(tǒng)的革命老區(qū)?？菇鹩⑿墼里w、政治家文學(xué)家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州或主政或從業(yè)，為泰州歷史留下了璀璨的一頁。古稱海陽、海陵，漢初置縣，東晉設(shè)郡，南唐建州，取 ―國泰民安 ‖之意，泰州之名從此而始。泰州市人口稠密，全市人口密度 869人 /平方公里?？偯娣e中，陸地面積占 %，水域面積占 %。 二、 泰州 市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 房地產(chǎn)市場分析 泰州經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 （ 1） 泰州市地處江蘇省中部、長江北岸 。產(chǎn)銷率低于 85%的有 4 個(gè)地區(qū)，依次是重慶 %，浙江%，江蘇 %，北京 %。 對比施工面積、竣工面積和新開工面積的增長速度數(shù)據(jù)，竣工面積的增長速度最高，新開工面積的同比增長速度最低，這表明受政府宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場整體建設(shè)速度有所放緩。 從新開工面積情況看， 2020 年 1～ 10 月累計(jì)完成 萬平方米，同比增長 %。從年度對比的情況看土地開發(fā)面積占購置面積的比例逐年下降，自 2020 年實(shí)行經(jīng)營 性土地 ―招、拍、掛 ‖以來土地購置面積的增幅出現(xiàn)了連年下滑的情況（見表 1）。房地產(chǎn)開發(fā)投資過于依賴銀行貸款的局面有所改變。從比例上看，經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)投資中的占比從 2020 年開始下降，由 2020 年 %下滑到 2020 年 1～ 10 月份的 %。 2020 年 1～ 10 月累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，比年初的 27%回落了 個(gè)百分點(diǎn)，其占固定資產(chǎn)投 資的比重由年初的 %下降到%。 2020 年 1～ 7 月，全國共有 17個(gè)省市的房價(jià)漲幅比 2020 年有所回落，占全國地區(qū)總數(shù)的 %； 14 個(gè)地區(qū)的漲幅有所增加，占全國地區(qū)總數(shù)的 %。 1． 2020 年房屋市場價(jià)格走勢 2020 年，在國家宏觀調(diào)控措施的影響下房地產(chǎn)市場中的房價(jià)和投資漲幅過快的趨勢有所減緩，并呈如下特點(diǎn)： （ 1）商品房及商品住宅價(jià)格漲幅明顯趨緩，基本呈逐月回落的態(tài)勢。根據(jù) 泰州 市規(guī)劃局的 規(guī)劃 ,確定該地塊的主要用途是 商業(yè)、辦公、 住宅用地，容積率 ，建筑密度 71%， 綠 地 率不低于 21%。 對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于 泰州市海陵區(qū)府前路， 北臨府前路，南到王氏住宅，西起海陵路沿街建筑，東至關(guān)帝廟巷， 用地 面積 3800 平方米 ，屬于 泰州 市 老城中心 區(qū)。通過金融、稅收、調(diào)整土地供應(yīng)、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等政策，使房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過大、房屋價(jià)格上漲過快的局面得到了遏制，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走上了健康、平穩(wěn)發(fā)展的軌道。 圖 1： 2020 年月度房地產(chǎn)價(jià)格走勢及同比增長情況 （ 2）全國絕大部分地區(qū)房屋價(jià)格漲幅下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)下滑。 2020 年 1～ 10月，商品住宅累計(jì)完成開發(fā)投資 億元，同比增長 %，比 2020 年的 %下降了 個(gè)百分點(diǎn)；其中，辦公樓完成開發(fā)投資 億元，同比增長 %，比 2020 年的 %下降了 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)完成開發(fā)投資 億元，在 2020 年 同比負(fù)增長 %的情況下，再次負(fù)增長 %。自籌資金到位 億元，同比增長 %，比 2020 年同期 增加了 個(gè)百分點(diǎn)，所占比重由 2020 年同期的 %提高到 %。同期土地購置面積為 萬平方米，同比增漲 %。分地區(qū)看，東 部地區(qū)同比增長速度最慢， 2020 年 1～ 10 月同比增長 %，中部地區(qū)和西部地區(qū)增長較快，分別增長 %和 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)和西部地區(qū)增長速度較快， 1～ 10 月同期增速分別為 %和 %，而中部地區(qū)竣工面積增長 %。 圖 3 商品房竣工與銷售對比圖 從各地區(qū)的情況看， 2020年 1～ 10 月全國共有 22 個(gè)地區(qū)的房屋產(chǎn)銷率超過 100%，占總數(shù)的 80%，其中產(chǎn)銷率超過 150%的有 6 個(gè)地區(qū)，依次是吉林、遼寧、 黑龍江 、 內(nèi)蒙古 、新疆、山西，作為極端情況，吉林的產(chǎn)銷率為 %。住房消費(fèi)是我國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級中最大的熱點(diǎn)，也是拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐點(diǎn)，因此對消費(fèi)型購房需求和投資、投機(jī)型購房需求要區(qū)別對待，對于自住消費(fèi)型購房需求銀行信貸要繼續(xù)給予