【正文】 年，百強縣縣均完成基本建設(shè)投資 億元，縣均貸款余額 112 億元，實際利用外資總額達到 億美元，分別比上年增長 73%、 37%、 46%。其他指標如通訊設(shè)備擁有率、高中入學率等也已達到小康水平。 以人均 GDP 衡量，前十強及部分百強縣的經(jīng)濟發(fā)展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級以上 城市的平均水平。 從總體上看，百強縣綜合實力強勁，國富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟的發(fā)展樹立了優(yōu)秀的榜樣。今年 1—10 月份，全國累計完成工業(yè)增 加值 億元，增長 %。但 2020年政府適度微調(diào)政策的作用將在 2020年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟增速趨緩，全年經(jīng)濟增長呈倒 “Ｖ ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。海鹽山海湖風光秀麗，名勝古跡眾多，社會各項事業(yè)全面發(fā)展。省級風景名勝區(qū)南 北湖素享 “小西湖 ”的美譽， 匯湖光、山色、海濤 于一體， 景色獨特。陸地部分坐落在海鹽－錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀末，距今 250 萬年，現(xiàn)代地層主要是海相沉 積、灰黑色粉砂質(zhì)粘土。 ④ 空運：距上海虹橋國際機場、上海浦東國際機場、杭州蕭山國際機場均為 100 公里。2020 年杭州灣大橋建成后，海鹽將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域的區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交通樞紐，形成至四城市 1 小時即達的交通網(wǎng)絡(luò)。海鹽縣有各類醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 58 所，衛(wèi)生技術(shù)人員 1206 人，衛(wèi)生事業(yè)床位總數(shù)達 967 張。擁有省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 1個、省級風景區(qū) 1 個，各級文物保護單位 40 處。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %， 其中工業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。杭嘉湖南排工程長山閘、南臺頭閘建于境內(nèi)。海鹽置縣于秦，歷史悠久，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、禮儀之邦、旅游之地”著稱。其中商品房銷售價格同比上漲 15． 4％，私有住房銷售價格同比上漲 14． 9％。據(jù)市統(tǒng)計局調(diào)查統(tǒng)計：與去年同季相比，二季度市區(qū)商品房銷售額增長 190． 9％，房屋銷售價格上漲 15． 3％，價格比上季上漲 5． 3％。二手房源增加與宏觀調(diào)控措施出臺直接有關(guān)，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場，原先準備進行投資或投機購房的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風險。今年一季度住宅均價 3676 元，較去年四季度上漲 %，二季度住宅均價為 3742 元 /平方米，比上季上漲 %，房價處于全省中游。比 2020 年下半年減少 萬平方米，下降 ％。上半年達到 萬平方米，比 2020 年下半年增加 萬平方米，增長了 ％；其中住宅增加 萬平方米，增加 ％。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年 16 月房地產(chǎn)開發(fā)投資為 225463 萬元，與去年同期相比增加 ％，但比2020 年下半年下降 ％。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大， 19 月增幅分別比 13 月回落 105 和 個百分點，比 16 月回落 和 個百分點；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)， 19 月增幅分別比 13 月回落 和 個百分點，比 16 月回落 和 12 個百分點。 銀行貸款增幅進一步下滑。 19 月，全省住宅投資 億元，增長 %，增幅超出總速度 個百分點；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別投資 和 億元，增長 %和 %，增幅均低于住宅投資。 ? 我省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。 ? “ 18 號”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，標志著中國房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。 從全國房地產(chǎn)投資的總情況看， 110 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 9526 億元，同比增長 %，增幅比上月提高 個百分 點。因此 ，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。建筑形式采用組合式：排屋、多層 70%，小高層 30%，并初步確定項目主要技術(shù)指標如下： ①總用地面積： 48763 平方米，合 73 畝。 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建 議。 海鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè) 地塊項目可行性研究報告 202012 目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 二、報告編制依據(jù) 三、項目概況 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 二、嘉興市房地產(chǎn)市場概況 三、海鹽縣城市總概況 四、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析 三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查 四、海鹽消費者調(diào)查分析 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模 式 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 第五章 項目定位 一、目標市場定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項目投資估算 三、項目實施進度安排 四、項目投資與籌資計劃 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項目銷售計劃 二、項目銷售收入估算 三、項目經(jīng)營成本估算 四、項目利潤估算 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 一、項目開發(fā)經(jīng)營 主要風險及對策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語 第一章 前 言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目進行投資分析和風險分析。建筑限高多層不超過五層（約 15 米左右，不含底層層高 米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過 16 層（約 48 米左右）； 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。 ⑤綠化率： 35% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化） 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2020 年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米 2566 元，同比上漲 %。 ? 房地產(chǎn)百強企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低 ， 但百強企業(yè)在當?shù)厥袌龅囊?guī)模化經(jīng)營模式凸現(xiàn) ， 其競爭力優(yōu)勢 主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng) 三方面 。 在近日，“ 2020 中國（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會”上，得出的一個有關(guān)結(jié)論，認為中國整個房地產(chǎn)市場目前正處于一個快速增長時期，至少還有 20 年的發(fā)展歷程。主要特點有： 住宅開發(fā)增長速度快于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。 19 月，在總速度回落的情況下，一、二級企業(yè)開發(fā)速度不降反升，分別增長 %和 %，增幅 比 13 月上升 和 個百分點；三、四級企業(yè)分別增長 %和 %，增幅回落 和 個百分點。 各市對宏觀調(diào)控的反映差別較大。 二、嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展概況 ? 地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司 24 家，至 6 月末市區(qū)累計已有房地產(chǎn)開發(fā)公司 105 家，總 注冊資本金 131799 萬元，注冊資金在 2020 萬元或 2020 萬元以上的企業(yè)達 26 家，占企業(yè)總數(shù)的 ％；在 1000 萬元 2020 萬元的有 39 家，占 ％；在 500 萬元 1000 萬元的有 40 家，占 ％。 ? 商品房施工面積由于去年新開工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年的施工面積數(shù)量較多。上半年累計銷售面積為 萬平方米，比去年同期減少 萬平方米，下降 ％。 ? 商品住房價格穩(wěn)中微揚，漲幅逐季回落。價格和去年下半年相比也有回落。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場非常火爆。二是各類房屋銷售價格漲幅均達兩位數(shù)。 三、海鹽縣城市總概況 海鹽縣位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原， 地處北緯 30o21′47″到 30o38′29″，東經(jīng) 120o43′21″到 12o02′55″， 南離省會杭州 98 公里，北距上海 118 公里， 東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧 波?？h境處于太湖為中心的碟形盆地邊緣，地勢從東南 向西北傾斜，以平原為主，南部為平原低丘區(qū)，西部是平原水網(wǎng)區(qū)，東部屬平原海涂區(qū)。 2020 年，全縣國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %(扣除核電工業(yè)和核電建筑業(yè)，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %)。 海鹽區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套，具有良好的發(fā)展條件和投資環(huán)境。 海鹽縣現(xiàn)有小學 63 所、中學 18 所、省級重點高中 2 所、職業(yè)中學 2 所和技工學校 1 所，中學在校學生 萬人，小學在校學生 萬人，義務(wù)教育學齡人口入學率達 ％，初中畢業(yè)升高中升學率達到 ％，高中畢業(yè)生升學率達到 ％。乍嘉蘇高速公路在我縣與杭州灣大橋接軌。 ③ 內(nèi)河航運：六平申內(nèi)河航道位于縣城內(nèi)，是五級航道，直通黃浦江，航道能力 300 噸級。全市平均氣溫為 ——℃ ，最冷月（ 1月）平均氣溫 ——℃ ，最熱月（ 7 月）平均氣溫為 ——℃ ，全年無霜期為 234——246 天， 8－ 9 月份為臺風季節(jié)。 旅游和核電是海鹽的兩大 地方特色。海鹽山海湖皆秀，南北湖水態(tài)山容，玲瓏逸秀；白塔山海景山色，野趣情濃；綺園山野風光，幽靜閑適；更有被譽為 “夜普陀 ”之稱的云岫庵、 “浙江第一閣 ”之稱的千佛閣、 “江南八達嶺 ”之稱的譚仙石城、 “天下奇觀 ”—日月并升等