【文章內(nèi)容簡介】 濟發(fā)展指標均以達到以上百強縣各項指標值，經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好，發(fā)展勢頭強勁。 （三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展影響 從 全省房地產(chǎn)價格的變動來看， “ 漲 ” 是絕對的趨勢，無論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標來看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價格 “ 上漲 ” 的態(tài)勢。據(jù)省統(tǒng)計局統(tǒng)計，省城調(diào)隊的抽樣調(diào)查顯示，上半年，浙江省房屋銷售價格比去年同期上漲 %，漲幅比上年擴大 個百分點，房價漲幅再創(chuàng)新高。同時，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長態(tài)勢開始放緩， 16 月全省 開發(fā)投資額 502 億元，增長 %，增幅比 15 月回落了整整 9 個百分點。新購置土地面積已連續(xù) 3 個月大幅下降， 16 月降幅達到 %。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比 15 月回落了 4 和 個百分點。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度均有不同程度的回落。 16 月，衢州和臺州兩市投資增幅分別比 15 月回落了 和 個百分點；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在 10 個百分點左右；杭州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了 、 、 和 個百分點。上半年，全省 11 個市中，房屋銷售價格漲幅超過全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，其漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、%和 %。杭州、溫州、金華和臺州的房價漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為 %、 %、 %和 %。 浙江省房屋銷售價格比上年同期上漲 %，比同期城鎮(zhèn)居民可支配收入 %的增幅高出 個百分點 ,比同期 GDP 增長 %的增幅高出 個百分點。 隨著杭州灣地區(qū)高速公路的 一一貫通，三小時交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價值。杭州灣跨海大橋啟動后，房產(chǎn)開發(fā)商預言，寧波、嘉興的樓市會有很長一段時間的 “鉑金期 ”，而本項目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢顯著 ！ 交通的巨變，使得杭 州灣地區(qū)居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現(xiàn)在的每畝百余萬元。人們在看到城市的房價節(jié)節(jié)上升的同時，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團錦簇之間，一個個以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。在嘉興，作為融入 “大橋經(jīng)濟 ”的嘉興第一站———海鹽縣，當?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的 “宜家花城 ”樓盤，從去年 1350 元／平方米的開盤價，一路走到了現(xiàn)在的接近 3400 多元／平 方米，這在海鹽這個濱海小城是一個奇跡。房價的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟實力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說本項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇 后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，海鹽地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，海鹽地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 該項目位于海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對海鹽房地產(chǎn)市場作簡要的概述。 海鹽房產(chǎn)：去年房價翻了一番 由于受到經(jīng)濟發(fā)展和大橋建設的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價格翻了一番，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢頭。 近年來，海鹽商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢，開發(fā)樓盤供不應求。 1998 年至 2020 年，全縣累計銷 售面積已達 %。去年 1 到 9 月，商品房銷售和預售面積分別為 萬平方米和 萬平方米，比上年同期增長 %和 %。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個人購買住宅率接近 100%?？罩妹娣e持續(xù)減少，到去年 9 月底全縣商品房空置面積 萬平方米，比前年同期減少 %。前年末全縣商品房空置率為 %，空置率大大低于 1998 年的 %。伴隨著房地產(chǎn)市場購銷兩旺的紅火局面，海鹽縣房地產(chǎn)價格也呈持續(xù)上升走勢。 據(jù)統(tǒng)計報顯示： 1998 年至 2020 年全縣商品房平均價格年均增長 %，其中 2020 年商品房平均價格上漲了%。去年三季度房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比二季度又高出 個百分點，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興 5 縣（市）首位。 商業(yè)物業(yè)：引領(lǐng)新一輪投資行情 據(jù)了解，引領(lǐng)海鹽新一輪房地產(chǎn)行情的項目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。因為在未來 3 到 5 年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費力量會呈現(xiàn)出爆炸性增長態(tài)勢，這是基于以下原因： 首先，海鹽列中國 “百強縣 ”第 43 位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁Α⒋认?。農(nóng)民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每 年兩位數(shù)速度增長。 其次，海鹽因 “大橋經(jīng)濟 ”而成為跨國公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度 TVS 集團、大連實德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協(xié)議，總投資超過 2 億美元。 第三，海鹽境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資 120 億、秦山核電四期 360 億，還有杭浦高速海鹽段等項目，這些投資即使只有 10%的費用發(fā)生在海鹽，也超 50 億，其對海鹽經(jīng)濟的拉動無疑是巨大的。在投資猛增、人口數(shù)量和消費力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購物消費廣場。因此，當?shù)匾粋€商業(yè)航母項目——海鹽新天地已經(jīng)應運而生，并且將邀請杭州大廈有限公司對它的經(jīng)營規(guī)劃、管理實施全程指導。 據(jù)了解，定位為國內(nèi)首家縣級 shopping－ Mall 的海鹽新天地廣場建筑面積為 萬平方米，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務、休閑、旅游度假為一體。海鹽新天地廣場的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標賣方式銷售。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關(guān)注。 與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。廣場典型商鋪結(jié)構(gòu)為：門面寬 24 米，進深 24 米，層高 米，明顯比一般 沿街商鋪更優(yōu)秀。目前，海鹽新天地一層典型商鋪的價格為 萬元 /平方米，總價每個商鋪 15 萬元左右。 而從整個縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢將依然良好，現(xiàn)在本項目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤 —— 由 當?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的 “宜家花城 ”樓盤，從去年 1350 元／平方米的開盤價，一路走到了現(xiàn)在的接近 3400 多元／平方米， 是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對手，現(xiàn)該項目已進入三期的開發(fā)銷售中 。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自 然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 地塊面積：凈用地面積 48763 平方米，近似“ 7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。 該地塊位于長安路西側(cè)海興路北側(cè)，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為 30 畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這 30 畝的開發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟中學，城交中心小學、縣公安局、交警大隊、信用 聯(lián)社分社等。 自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 一條長安路直通城市繁華腹地，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。一直往南為秦山核電站基地。 北面遙望由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。滬杭高速路在北上方橫貫而過。 遠方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設中的杭州灣跨海大橋。 西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項目的最大競爭對手），印入眼簾的元濟中學，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。 、項目所在城市走訪 由于海鹽縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。 其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域為其城市的主要休閑區(qū)域，相當于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。在城市的南部主要為 核電站自建經(jīng)濟適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)都是經(jīng)濟試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現(xiàn)各樓盤在自身外立面設計與用材均比較一般，特色點并不多。（在后期的實際操作中，我們將對縣城各主要樓盤做更為詳細的調(diào)研）。 二、項目地區(qū)區(qū)域分析 交通狀況 本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口 15KM、乍嘉蘇高速公路出口各 7KM。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世 界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港 ，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。 邊上有一汽車北站正在建設之中，公交線路有 3 號線在元濟中學下。 人文環(huán)境及生活配套設施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構(gòu)并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。無專業(yè)性市場 ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設施。教育機構(gòu)，有元濟中學、城交中心小學，生活配套設施不十分健全將成為項目開發(fā)的一大劣勢。 三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查 項目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 7 月，