【正文】 海運(yùn)：距上海港 120 公里，乍浦港 17KM，乍浦港二期在海鹽縣境內(nèi)。全年ＧＤＰ增長在 ％左右。 基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改善，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快 近年來，隨著高速路網(wǎng)的建設(shè)，許多百強(qiáng)縣與大都市的距離縮短到 2 小時之內(nèi)，成功納入大都市經(jīng)濟(jì)圈。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度均有不同程度的回落。 1998 年至 2020 年，全縣累計銷 售面積已達(dá) %。 據(jù)了解，定位為國內(nèi)首家縣級 shopping－ Mall 的海鹽新天地廣場建筑面積為 萬平方米，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。滬杭高速路在北上方橫貫而過。浙江省評為十強(qiáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 。 戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式），物 業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、聯(lián)體別墅 TOWNHOUSE）等。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。經(jīng)估算，本項目總投資為 萬元人民幣。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 第十章 結(jié)論與建議 一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，海鹽縣良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 一、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 由于項目投資費(fèi)用和建筑總面積較大 ，根據(jù)項目實(shí)際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期）。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發(fā) 公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。 整體規(guī)劃。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。 ? 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部 分富裕居民購房和二次換房的需要 l 年齡判斷在 30－ 45 歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn) 集中如下。無專業(yè)性市場 ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： 一條長安路直通城市繁華腹地，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達(dá)。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度 TVS 集團(tuán)、大連實(shí)德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協(xié)議，總投資超過 2 億美元。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，海鹽地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，海鹽地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。據(jù)省統(tǒng)計局統(tǒng)計，省城調(diào)隊的抽樣調(diào)查顯示，上半年，浙江省房屋銷售價格比去年同期上漲 %，漲幅比上年擴(kuò)大 個百分點(diǎn)，房價漲幅再創(chuàng)新高。 按匯率換算，前十強(qiáng)及部分百強(qiáng)縣的人均 GDP 達(dá)到 5000 美元左右，接近中等收入國家。海鹽將建設(shè)成為 “杭州灣畔濱海新市、浙江的文化旅游名城、上海南翼的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣 ”。 ② 鐵路：鐵路嘉興客運(yùn)站、貨運(yùn)站和鐵路內(nèi)河 水運(yùn)聯(lián)運(yùn)站距海鹽 35 公里。海鹽地處北亞熱帶南緣，四季分明，日照充足，氣候溫和濕潤，是典型的東亞季風(fēng)氣候。持幣觀望已成為市民購房消費(fèi)心態(tài)的主要特征。 ? 商品房新開工面積達(dá)到 萬平方米，比 2020 年下半年減少 萬平方米，下降 ％。 在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產(chǎn)投資熱進(jìn)一步降溫。 ②容積率： ③總建筑面積： 其中：排屋、多層住宅： 小高層住宅： 公建面積： 3500M2 建筑密度（暫無設(shè)計方案無法計算出， 建筑密度 = 建筑基底總面積 247。 三、項目概況 該地塊位于嘉興市海鹽縣長安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約 73 畝，并位于海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（ 2020） 018 號文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號 R2，容積率不大于 ，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑 面積占住宅總面積 65%以 上）時不大于 ，建筑密度不大于 25%，綠化率不小于 35%。 據(jù) 嘉興 市統(tǒng)計局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計快報顯示，今年上半年由于國家 宏觀調(diào)控的各項政策相繼出臺嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用 ， 仍處于高 位運(yùn)行態(tài)勢。嘉興市 19 月增幅達(dá)到了 %，速度明顯偏高。據(jù)房產(chǎn)超 市統(tǒng)計，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。全縣陸地面積 507 平方公里，江口海灣面積 平方公里，總?cè)丝诮?37 萬。 主要交通概況： ① 公路：滬杭快速通道（接 A4 高速公路）、 01 省道滬杭線貫串全縣。 海鹽縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。 全國百強(qiáng)縣 2020 年縣域平均 GDP 總值達(dá)到 163 億元，平均財政收入為 億元，其中地方財政收入為 億元。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決 百強(qiáng)縣的另一個特點(diǎn)是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，部分縣初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決。房價的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。因為在未來 3 到 5 年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費(fèi)力量會呈現(xiàn)出爆炸性增長態(tài)勢，這是基于以下原因： 首先，海鹽列中國 “百強(qiáng)縣 ”第 43 位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁?、慈溪高? 地塊面積：凈用地面積 48763 平方米，近似“ 7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世 界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港 ，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐 步完成，那么后項目銷售將適逢其時。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。 ④財務(wù)費(fèi)用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。因此，項目公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 五、項目實(shí)施的難點(diǎn) 本項目實(shí)施的難點(diǎn)： 項目開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度 大； 項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。 二、項目銷售計劃 根據(jù)本項目的經(jīng)營策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準(zhǔn)，再行確定項目銷售計劃表。 建筑形式組合式：多層 70%，小高層 30% 土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計 萬元。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨(dú)立性，可作為一個獨(dú)立的項目看待。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有 線電視、電信、計算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實(shí)行 24 小時實(shí)時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 （ 3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標(biāo)是建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。 、項目所在城市走訪 由于海鹽縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。 與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍?？罩妹娣e持續(xù)減少，到去年 9 月底全縣商品房空置面積 萬平方米，比前年同期減少 %。杭州、溫州、金華和臺州的房價漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為 %、 %、 %和 %。 投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力 2020 年，百強(qiáng)縣縣均完成基本建設(shè)投資 億元，縣均貸款余額 112 億元，實(shí)際利用外資總額達(dá)到 億美元，分別比上年增長 73%、 37%、 46%。今年 1—10 月份，全國累計完成工業(yè)增 加值 億元，增長 %。陸地部分坐落在海鹽－錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀(jì)末，距今 2